Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы предпочитаете останавливаться, путешествуя по городам России?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Мини-города в Подмосковье: инфраструктура и цены

Проекты мини-полисов развиваются благодаря низким ценам и доступности услуг

Губернатор Московской области Сергей Шойгу недавно заявил, что Подмосковью нужна комплексная застройка, а не просто жилищное строительство. «Когда мы видим миллионы квадратных метров жилья, вокруг которых нет ни школ, ни больниц, это не годится», - подчеркнул тогда губернатор. Между тем некоторые застройщики стали воплощать эту идею еще до указаний сверху.

О масштабных проектах с богатой инфраструктурной начинкой рассказали аналитик аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Екатерина Кобыляцкая и директор по маркетингу девелоперской компании «Сити-XXI век» Михаил Куликов в ходе онлайн-конференции на тему «Строительство микрорайонами и мини-городами: в чем преимущества таких проектов в Подмосковье?». По мнению экспертов, при богатой инфраструктуре цены в таких масштабных проектах зачастую ниже, чем при точечной застройке. Но многое зависит от характеристик конкретного проекта.
 

Инфраструктура, а не объемы
Ограниченность предложения внутри МКАД компенсируется активным строительством в Подмосковье. По данным исследования аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» «Весь рынок новостроек Москвы от ТТК и Подмосковья за 2010-2012 годы. Сравнительный анализ», за год, с начала 2011 года до начала 2012 года, в области появилось 76 новых объектов, тогда как в Москве – всего три (подробнее с обновленными данными за I полугодие 2012 г. можно познакомиться в обзоре завтра, 2 августа, на www.irn.ru).

Характерной тенденцией последних лет на первичном рынке Подмосковья стало появление масштабных проектов: территория области застраивается микрорайонами и целыми мини-городами. «По нашим оценкам, в Московской области насчитывается 66 объектов со строительной площадью 300 000 кв. м и более», - говорит Михаил Куликов.

Правда, не все крупные проекты можно причислить к мини-городам. Основной чертой последних является возведение коммуникаций и инфраструктуры, которые позволят в полной мере удовлетворить потребности будущих жильцов, соответствующие городским условиям жизни. «Поэтому не совсем корректно выделять в качестве основного критерия количество домов, - отмечает Екатерина Кобыляцкая. - Например, в первой очереди строительства «Трехгорки» было около 10 корпусов. Однако комплекс возводился практически в чистом поле, поэтому девелоперу пришлось строить и коммуникации, и всю необходимую для жизни инфраструктуру».

Обычно в крупных проектах застройки инфраструктура существенно богаче, чем в обычных ЖК – в них есть поликлиники и даже больницы, физкультурно-оздоровительные комплексы, торговые и развлекательные центры. Например, в проекте «Центр-2» (г. Железнодорожный) будет собственная музыкальная школа. В «Новом Домодедово» планируется возведение стадионов. В рамках проекта «Подольские просторы» планируется строительство центра социальной помощи семье, центра обслуживания пенсионеров и инвалидов. В «Ближнем Переделкино» построят собственный кинотеатр.

«Но для жителей одной, даже самой богатой инфраструктуры недостаточно, - поделился своими наблюдениями Михаил Куликов. - Эти выводы мы для себя сделали, постоянно общаясь с ними и обрабатывая запросы клиентов, как желающих купить квартиры, так и купивших их и проживающих в домах. Без, как ни странно, доброжелательной атмосферы в домах и общения добиться не только внешнего, но и внутреннего комфорта не так просто. И мы стараемся реагировать на новые тенденции. Например, осенью у нас в Строгинском мини-полисе открывается «Соседский клуб». Помимо театральной студии в него войдут школа танцев, в которой могут заниматься как взрослые, так и дети, и патриотический клуб со спортивными секциями и интересными занятиями по истории страны».

По подсчетам IRN.RU, в Подмосковье насчитывается около 30 как уже реализованных и активно реализующихся, так и заявленных масштабных комплексов с собственной развитой инфраструктурой. Наиболее активно такие проекты строятся на северо-западе Подмосковья, там расположено девять масштабных проектов (из них четыре на Волоколамском, три на Ленинградском, по одному на Новосходненском и Путилковском шоссе). На втором месте юго-запад, восемь проектов, из них четыре – на Калужском шоссе. Также достаточно активное масштабное строительство ведется на востоке области – шесть проектов, один из них в московском районе Кожухово. Наименее популярные для комплексной застройки направления – север, северо-восток и юго-восток (по одному проекту).

Самые известные проекты – «Красногорье», «Трехгорка», «Град Московский», «Красная горка», «Солнцево-парк». Среди новых масштабных проектов можно назвать, например, «Загородный квартал» в Химкинском районе. А компания «Сити-XXI век» в рамках мини-полиса «Радужный» (город Видное) строит новый квартал «Краски жизни». «Компания уже построила в рамках проекта восемь жилых домов и детский сад. Предусматриваются торговый центр шаговой доступности и школа со спортивной составляющей», - рассказывает Михаил Куликов.
 

Дешевле, но не всегда
Строительство «оптом», как правило, означает более низкие цены для покупателей. «Чем больше объемы строительства, тем больше квартир надо продавать в единицу времени (в месяц, год), чтобы быстрее компенсировать расходы и привлечь новые средства. Поэтому девелоперы должны если не демпинговать, то как минимум удерживать цены в пределах рынка или чуть ниже», – полагает Екатерина Кобыляцкая. Например, квадратный метр в микрорайоне «Первый Московский» стоит на 10 000 руб. меньше, чем в новостройках на той же стадии строительства, расположенных в уже благоустроенных комплексах (74 100 руб. против 84 700 руб.). В проекте «Красногорье», который уже благоустроен, квартиры до сих пор дешевле, чем в соседних точечных новостройках Красногорска (78 700 руб. против 94 100 руб.).

Но ценовая политика зависит от темпов и общей стратегии строительства. Если жилье выводится очередями сразу по несколько корпусов, то озвученное выше правило действует. «Однако существуют примеры, когда у девелопера есть возможность строить «в час по чайной ложке»: строится один корпус и продается, затем только начинается строительство следующего и т.д. (как, например, возводились первые корпуса в «Новокуркино»). В этом случае нет необходимости привлекать сразу большой объем средств, поэтому девелопер может себе позволить держать цены на уровне аналогичных точечных объектов», - отмечает аналитик IRN.RU.

К тому же многое зависит и от характеристик конкретных объектов. «Мы реализуем крупные проекты с большими объемами строительства, но цены в них не могут быть ниже средних по рынку, и связано это прежде всего с повышенным классом жилья и высоким качеством строительства», - говорит Михаил Куликов. Например, в квартале «Краски жизни», который компания строит в Видном, дома имеют индивидуальные проектные решения, будут возводиться по монолитной технологии с вентилируемыми фасадными системами типа Minerit финского производства.

Кроме того, говорить о снижении себестоимости строительства при больших объемах для девелопера можно только по отношению к типовым панельным новостройкам. «Себестоимость строительства монолитного жилья не существенно снижается при увеличении масштабов застройки, – подчеркивает эксперт из компании «Сити-XXI век». - Целесообразнее учитывать инвестиционную себестоимость строительства, которая включает не только строительно-монтажные работы. Подключение к инженерным коммуникациям и социальная нагрузка приводят к значительному повышению этого показателя. И чем масштабнее объемы строительства, тем выше цена технических условий [платы за подключение к энергомощностям – IRN.RU] в силу увеличения необходимых мощностей».
 

Предложение не обгонит спрос
Учитывая существенное увеличение предложения на первичном рынке Подмосковья, заместитель генерального директора компании «Финвестрой» Руслан Кобзарёв в ходе онлайн-конференции задал закономерный вопрос: «При таких масштабных проектах произойдет ли снижение стоимости квадратного метра? Не произойдет ли перенасыщение рынка недвижимости в новой Москве и Подмосковье?»

В разговорах о планах по строительству Большой Москвы власти делают акцент на малоэтажном строительстве, а значит, там не будет такой высокой плотности застройки, как во многих городах Подмосковья. «Кроме того, учитывая масштабность проекта и текущую стадию его подготовки, срок его реализации займет не один десяток лет, – считает Екатерина Кобыляцкая. – Вот почему в ближайшие годы переизбытка предложения, способного привести к снижению цен, на новых территориях не предвидится». Подробнее о перспективах развития новых территорий читайте в статье «Будет ли построена Большая Москва?».

Михаил Куликов считает, что рынок недвижимости Московского региона в целом более чувствителен к внешнеэкономической конъюнктуре, чем к событиям внутриотраслевого характера: «В настоящее время мы не прогнозируем серьезных колебаний цен на жилье. Что касается увеличения объемов строительства в Московской области, то оно компенсируется их значительным снижением в столице. Тем самым баланс спроса и предложения в целом позволяет сохранять рынку устойчивость».

Борьба за покупателя даже в самых насыщенных новостройками городах, по мнению эксперта, будет характеризоваться не снижением цен, а повышением качества предложения и вводом дополнительных услуг.

Екатерина Кобыляцкая согласна, что в условиях экономической стабильности переизбытка предложения в ближайшие 10 лет не должно случиться, так как Подмосковье остается иммиграционно привлекательным регионом, а значит, спрос останется высоким. Зато в случае ухудшения макроэкономической обстановки, по прогнозам специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», на наиболее застраиваемых направлениях возможна некоторая ценовая коррекция вниз.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3689 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 870 200
до 37 581 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Геометрия Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 1-3-комнатные квартиры Площади : 46 - 137 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Авиамоторная, 14 мин. пешком Застройщик: Жилдорипотека.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 297 410
до 17 904 700 руб.
Узнать подробнее
ЖК Золотая Звезда Москва, Восточный округ, район Соколиная гора, м. Шоссе Энтузиастов Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 38 - 101 кв.м. м. Шоссе Энтузиастов, 10 мин. пешком Буденного пр-т, вл.51, к.1 Буденного пр-т, вл.51, к.2(3) Буденного пр-т, вл.51, к.3 (4) Буденного пр-т, вл.51, к.4 (5) Буденного пр-т, вл.51, к.5 (6) Показать все 8 корпусов Застройщик: Золотая Звезда.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 659 700
до 9 117 310 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Кленовые Аллеи Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 15 км от МКАД Площади : 29 - 81 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Теплый Стан, 20 мин. транспортом Десеновское с/о, влизи дер. Тупиково, уч.51, к.1 Десеновское с/о, влизи дер. Тупиково, уч.51, к.2 Десеновское с/о, влизи дер. Тупиково, уч.51, к.3 Десеновское с/о, влизи дер. Тупиково, уч.51, к.4 Застройщик: МИЦ-Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Южное Бунино» ЖК «Южное Бунино» Квартиры в Новой Москве с отделкой! 2 станции метро. Материнский капитал. Ипотека от 6%. трешка от 6 млн руб.МИЦ Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Спешите! 2 км от МКАД. Квартиры пл. от 18 метров. Монолит. квартиры в готовых домах от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах площадью от 25 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры пл. 22-115 кв.м.Монолит-кирпич, монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры пл. 21-98 кв.м.Монолит-кирпич. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Две скидки в июле! Квартиры в ЖК Купавна 2018 с выгодой до 200 000р. + Доп. скидка! Успей купить! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты пл. от 47 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах Подробности по телефону! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Торопитесь! Квартиры пл. от 48 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте