Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.5 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Перепланировки квартир: за что закон призовет к ответу

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

Вместо кухонной двери многие предпочитают делать арку. Если она выходит в коридор – на здоровье, нет проблем. А если в комнату? Мало кому даже в голову придет, что возведение арки превратит комнату в нежилое помещение, если в кухне установлена газовая плита. При всей безопасности современной техники исключить на 100 % случаи утечки газа нельзя. Потому-то и требуется в кухонном проеме наличие плотной перегородки, т.е. двери.

С подобными случаями может столкнуться каждый, кто хоть раз пытался создать в квартире удобное жилое пространство, которое было бы организовано максимально «под себя», чтобы полочки висели на нужной высоте, а чад из кухни не достигал спальни. Многое нетрудно сделать, зная правила игры (см. статью «Перепланировки квартир: что разрешает закон»). Но не зная требований закона: что можно делать в собственной квартире, а что нельзя, - владелец жилья рискует нарваться на неприятности, отнюдь не желая никому ничего плохого.


Жилое помещение должно быть пригодным для проживания
Например. Не допускается переустройство (перепланировка) помещений, при котором переустроенное (перепланированное) помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания, то есть при наличии выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

  • ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
  • изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ.

Только по приведенному примеру о двери в кухню за последние несколько лет накопилась весьма обширная судебная практика: это около 200 решений судов разных уровней по РФ и около 15 решений по Москве и области.

Эта тема, например, затрагивается в одном из определений Мособлсуда, в котором жительница обратилась к администрации с иском о сохранении перепланировки ее квартиры, в процессе которой она демонтировала перегородку между жилой комнатой и коридором, перенесла стену с дверным блоком между коридором и санузлом, демонтировала перегородку между лоджией и кухней с образованием общего жилого помещения. Кухня была перенесена в жилую комнату с подводкой труб водоснабжения и устройством шумогидроизоляции.

Суд, рассмотрев дело, пришел к выводу о том, что заявительницей была нарушена целостность несущих конструкций дома, и отказал ей в требовании о сохранении квартиры в перепланированном состоянии.


Не надо рубить сук, на котором сидишь
Запрещаются любые работы, ведущие к нарушению прочности, устойчивости несущих конструкций здания. Речь идет, например, о различных дополнительных проемах в стенах. Сам по себе проем в отдельно взятой квартире может и не влиять на безопасность здания. А если их много, скажем, в одной и той же стене на каждом этаже? Дом может рухнуть, сложившись как карточный домик.

К примеру, в целях безопасности по поручению правительства Москвы МНИИТЭПом разработаны 127 типовых проектов перепланировки, 72 из которых разрешают безопасно вмешиваться в несущие конструкции дома после получения техзаключения об их состоянии.

По данному направлению судебная практика не так обширна, как по предыдущему, тем не менее в Москве и области насчитывается не менее пяти судебных решений, непосредственно затрагивающих данную проблематику.

Как пример можно привести определение Московского городского суда, в котором рассматривается следующий спор: некий Ш., являясь собственником квартиры, сделал в ней капитальную самовольную перепланировку с нарушением межкомнатных перегородок, со сносом и перемещением сантехнического оборудования и оконно-дверных блоков в комнатах, увеличил проем в стене между комнатами. Разрешая данный спор, суд исходил из того, что в соответствии с нормами технической эксплуатации жилищного фонда переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного в нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются, собственника обязали привести квартиру в первоначальное состояние.


Зимний сад на лоджии. Мечта, не правда ли?
Весьма популярным является превращение балконов или лоджий в эркеры или зимние сады с утеплением. Но далеко не во всех случаях подобная реконструкция возможна. Прежде чем браться за перепланировку, следует определить серию вашего дома и получить техзаключение от автора-проектировщика. Дело в том, что в результате подобной «реконструкции» увеличится отапливаемая площадь помещений, и специалисты обязаны проверить, не приведет ли обогрев лоджии к дефициту тепла у соседей.

За последние годы по такому составу нарушений накопилось более двух десятков решений по стране и не менее пяти судебных прецедентов по Москве и области. В качестве примера можно привести судебное дело Московского городского суда по коллективному иску жильцов дома к одному из собственников, которое в итоге было удовлетворено.

«Один из жильцов застеклил лоджию площадью 12 кв. м, сделал над ней широкий металлический навес, снес балконную дверь и переместил отопительные батареи внутрь. В зимний период года с лоджии постоянно падали ледяные сосульки на крышу подъезда, разрушая ее и создавая угрозу здоровью людей, входящих в подъезд».


Свет, тепло, пространство необходимы для жизни
Законодательство запрещает оставлять комнаты без естественного освещения или отопления, а также возводить межкомнатные перегородки так, чтобы жилые комнаты были площадью менее 9 кв. м. То есть оконный проем закрывать кирпичной или иной светонепроницаемой глухой кладкой категорически нельзя. Также существует регламент, по которому комната в квартире после перепланировки по разумным и санитарно-гигиеническим причинам не должна быть площадью менее 9 кв. м и шириной менее 2,25 кв. м.

Подобная проблематика в судебной практике освещена достаточно скупо, однако и по ней судебные прецеденты имеются.

По одному из дел администрация обратилась в суд с требованиями о признании незаконным оставления квартиры в перепланированном состоянии. В результате ремонтных работ в кухне было убрано электронагревательное и санитарно-техническое оборудование (электроплита, раковина), в жилой комнате установлено дополнительное санитарно-техническое и электронагревательное оборудование, в результате переустройства жилая комната стала кухней, а кухня - жилой комнатой; жилая площадь квартиры уменьшилась на 7 кв. м, а в одной из комнат был заложен кирпичной кладкой стекольный проем. Суд встал на сторону администрации и удовлетворил ее требования.


Как накажут нарушителя
Согласно Кодексу РФ об административных правонарушениях (КоАП РФ), штраф за самовольную перепланировку составляет 2500 руб., однако штрафом отделаться можно далеко не всегда. В соответствии с Жилищным кодексом РФ (ст. 29 ЖК РФ) хозяин квартиры обязан легализовать перепланировку, а если она выполнена с существенными нарушениями, то и вернуть квартиру в первоначальное состояние. При неподчинении суд вправе вынести решение о продаже квартиры с публичных торгов с компенсацией собственнику стоимости вырученных от продажи средств за вычетом расходов нового хозяина на восстановление квартиры.

Важно помнить, что ответственность за соответствие квартиры техническим и строительным нормам лежит непосредственно на собственнике. Поэтому если вы купили, получили в наследство или по иной сделке приобрели жилое помещение с незарегистрированным ремонтом, ответственность ляжет на ваши плечи как нового собственника. Поэтому, покупая жилье, обязательно следует сверять его фактические характеристики с данными БТИ, иначе судов не миновать.

Некоторые переделки в квартире можно сделать и самостоятельно. Но необходимо знать, на какие именно изменения требуются разрешения, как их получить, а после завершения ремонта – как правильно оформить итоговые документы. Подробнее об этом – в статье «Перепланировки квартир: что разрешает закон» на www.irn.ru.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
17404 (1 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 6 742 800
до 54 150 210 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Серебряный фонтан Москва, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская 1-5-комнатные апартаменты Площади : 34 - 181 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Алексеевская, 5 мин. пешком Новоалексеевская, вл.16, к.1 Новоалексеевская, вл.16, к.2 Новоалексеевская, вл.16, к.2 (сек. 1,2) Новоалексеевская, вл.16, к.4 Застройщик: Серебряный Фонтан.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 29 614 000
до 582 191 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ММДЦ Москва-Сити Башня Федерация Башня Восток Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Деловой центр, м. Выставочная 2-5-комнатные апартаменты Площади : 55 - 491 кв.м. м. Выставочная, 5 мин. пешком Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 338 000
до 18 094 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Фонвизинский Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский 1-4-комнатные квартиры Площади : 24 - 105 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. Огородный пр-д, вл. 20, к.1 Огородный пр-д, вл. 20, к.2 Огородный пр-д, вл. 20, к.3 Огородный пр-д, вл. 20, к.4 Застройщик: ТПУ Фонвизинская.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Жилой комплекс в исторической части столицы. Квартиры на последних этажах с высокими потолками. от 7,7 млн руб. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,8%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах площадью от 29 метров.Монолит. Подробности по телефону! от 8,3 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Спешите! Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 48 до 202 кв.м. Монолит. Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Зеленограде" Готовый монолитный дом. 2-х комн. квартиры от 6,6 млн руб. Транспортная доступность. Московская прописка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Торопитесь! 4 км от МКАД. Квартиры площадью 31-118 кв.м.Монолит-кирпич, монолит. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Купавна Квартиры в зеленом районе с развитой инфраструктурой от 2 млн руб. Выдача ключей. Успейте купить! от 2 млн руб Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный ЖК "Цветочные поляны" Современные квартиры в зеленом микрорайоне с развитой инфраструктурой от 2.5 млн руб. Детсады, школы, магазины, парки и детские площадки. Спешите! от 2 500 000 руб. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте