Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Перепланировки квартир: за что закон призовет к ответу

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

Вместо кухонной двери многие предпочитают делать арку. Если она выходит в коридор – на здоровье, нет проблем. А если в комнату? Мало кому даже в голову придет, что возведение арки превратит комнату в нежилое помещение, если в кухне установлена газовая плита. При всей безопасности современной техники исключить на 100 % случаи утечки газа нельзя. Потому-то и требуется в кухонном проеме наличие плотной перегородки, т.е. двери.

С подобными случаями может столкнуться каждый, кто хоть раз пытался создать в квартире удобное жилое пространство, которое было бы организовано максимально «под себя», чтобы полочки висели на нужной высоте, а чад из кухни не достигал спальни. Многое нетрудно сделать, зная правила игры (см. статью «Перепланировки квартир: что разрешает закон»). Но не зная требований закона: что можно делать в собственной квартире, а что нельзя, - владелец жилья рискует нарваться на неприятности, отнюдь не желая никому ничего плохого.


Жилое помещение должно быть пригодным для проживания
Например. Не допускается переустройство (перепланировка) помещений, при котором переустроенное (перепланированное) помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания, то есть при наличии выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

  • ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
  • изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ.

Только по приведенному примеру о двери в кухню за последние несколько лет накопилась весьма обширная судебная практика: это около 200 решений судов разных уровней по РФ и около 15 решений по Москве и области.

Эта тема, например, затрагивается в одном из определений Мособлсуда, в котором жительница обратилась к администрации с иском о сохранении перепланировки ее квартиры, в процессе которой она демонтировала перегородку между жилой комнатой и коридором, перенесла стену с дверным блоком между коридором и санузлом, демонтировала перегородку между лоджией и кухней с образованием общего жилого помещения. Кухня была перенесена в жилую комнату с подводкой труб водоснабжения и устройством шумогидроизоляции.

Суд, рассмотрев дело, пришел к выводу о том, что заявительницей была нарушена целостность несущих конструкций дома, и отказал ей в требовании о сохранении квартиры в перепланированном состоянии.


Не надо рубить сук, на котором сидишь
Запрещаются любые работы, ведущие к нарушению прочности, устойчивости несущих конструкций здания. Речь идет, например, о различных дополнительных проемах в стенах. Сам по себе проем в отдельно взятой квартире может и не влиять на безопасность здания. А если их много, скажем, в одной и той же стене на каждом этаже? Дом может рухнуть, сложившись как карточный домик.

К примеру, в целях безопасности по поручению правительства Москвы МНИИТЭПом разработаны 127 типовых проектов перепланировки, 72 из которых разрешают безопасно вмешиваться в несущие конструкции дома после получения техзаключения об их состоянии.

По данному направлению судебная практика не так обширна, как по предыдущему, тем не менее в Москве и области насчитывается не менее пяти судебных решений, непосредственно затрагивающих данную проблематику.

Как пример можно привести определение Московского городского суда, в котором рассматривается следующий спор: некий Ш., являясь собственником квартиры, сделал в ней капитальную самовольную перепланировку с нарушением межкомнатных перегородок, со сносом и перемещением сантехнического оборудования и оконно-дверных блоков в комнатах, увеличил проем в стене между комнатами. Разрешая данный спор, суд исходил из того, что в соответствии с нормами технической эксплуатации жилищного фонда переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного в нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются, собственника обязали привести квартиру в первоначальное состояние.


Зимний сад на лоджии. Мечта, не правда ли?
Весьма популярным является превращение балконов или лоджий в эркеры или зимние сады с утеплением. Но далеко не во всех случаях подобная реконструкция возможна. Прежде чем браться за перепланировку, следует определить серию вашего дома и получить техзаключение от автора-проектировщика. Дело в том, что в результате подобной «реконструкции» увеличится отапливаемая площадь помещений, и специалисты обязаны проверить, не приведет ли обогрев лоджии к дефициту тепла у соседей.

За последние годы по такому составу нарушений накопилось более двух десятков решений по стране и не менее пяти судебных прецедентов по Москве и области. В качестве примера можно привести судебное дело Московского городского суда по коллективному иску жильцов дома к одному из собственников, которое в итоге было удовлетворено.

«Один из жильцов застеклил лоджию площадью 12 кв. м, сделал над ней широкий металлический навес, снес балконную дверь и переместил отопительные батареи внутрь. В зимний период года с лоджии постоянно падали ледяные сосульки на крышу подъезда, разрушая ее и создавая угрозу здоровью людей, входящих в подъезд».


Свет, тепло, пространство необходимы для жизни
Законодательство запрещает оставлять комнаты без естественного освещения или отопления, а также возводить межкомнатные перегородки так, чтобы жилые комнаты были площадью менее 9 кв. м. То есть оконный проем закрывать кирпичной или иной светонепроницаемой глухой кладкой категорически нельзя. Также существует регламент, по которому комната в квартире после перепланировки по разумным и санитарно-гигиеническим причинам не должна быть площадью менее 9 кв. м и шириной менее 2,25 кв. м.

Подобная проблематика в судебной практике освещена достаточно скупо, однако и по ней судебные прецеденты имеются.

По одному из дел администрация обратилась в суд с требованиями о признании незаконным оставления квартиры в перепланированном состоянии. В результате ремонтных работ в кухне было убрано электронагревательное и санитарно-техническое оборудование (электроплита, раковина), в жилой комнате установлено дополнительное санитарно-техническое и электронагревательное оборудование, в результате переустройства жилая комната стала кухней, а кухня - жилой комнатой; жилая площадь квартиры уменьшилась на 7 кв. м, а в одной из комнат был заложен кирпичной кладкой стекольный проем. Суд встал на сторону администрации и удовлетворил ее требования.


Как накажут нарушителя
Согласно Кодексу РФ об административных правонарушениях (КоАП РФ), штраф за самовольную перепланировку составляет 2500 руб., однако штрафом отделаться можно далеко не всегда. В соответствии с Жилищным кодексом РФ (ст. 29 ЖК РФ) хозяин квартиры обязан легализовать перепланировку, а если она выполнена с существенными нарушениями, то и вернуть квартиру в первоначальное состояние. При неподчинении суд вправе вынести решение о продаже квартиры с публичных торгов с компенсацией собственнику стоимости вырученных от продажи средств за вычетом расходов нового хозяина на восстановление квартиры.

Важно помнить, что ответственность за соответствие квартиры техническим и строительным нормам лежит непосредственно на собственнике. Поэтому если вы купили, получили в наследство или по иной сделке приобрели жилое помещение с незарегистрированным ремонтом, ответственность ляжет на ваши плечи как нового собственника. Поэтому, покупая жилье, обязательно следует сверять его фактические характеристики с данными БТИ, иначе судов не миновать.

Некоторые переделки в квартире можно сделать и самостоятельно. Но необходимо знать, на какие именно изменения требуются разрешения, как их получить, а после завершения ремонта – как правильно оформить итоговые документы. Подробнее об этом – в статье «Перепланировки квартир: что разрешает закон» на www.irn.ru.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
17414 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P 7 350 000 руб. Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК СИМВОЛ Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово Площади : 28 - 28 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. м. Авиамоторная, 15 мин. пешком Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Достоинство, к.9 Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.1 (27) Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.2 (28) Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.3 (33) Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.4 (29б) Показать все 6 корпусов Застройщик: ПИ Групп.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 6 087 300
до 33 279 620 руб.
Узнать подробнее
ЖК I LOVE Москва, Северо-Восточный округ, район Останкинский Площади : 30 - 132 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2022 г. м. Алексеевская, 10 мин. пешком Застройщик: ПРОМСОЮЗ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 647 800
до 38 215 740 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский Площади : 40 - 119 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2022 г. м. Шелепиха, 5 мин. пешком Шмитовский пр-д, вл. 39, к.1 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.2 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.3 Шмитовский проезд, вл.39, к.10 Шмитовский проезд, вл.39, к.9 Застройщик: Жилой квартал Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.15 млн от 9.15 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Специальное предложение на квартиры с отделкой. Уникальные планировки. "ул. 800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Уникальные планировки. Ландшафтный дизайн. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аалто. Бизнес-лайт у м. Динамо. Квартиры от 8,6 млн рублей. Сдача уже в этом году! Финское качество строительства. Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Квартиры бизнес-класса с панорамным видом и отделкой White box! Свой детский сад и парк с фонтанами. Ключи в 2019 г.! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Вешняках Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Удобные планировочные решения. Дом сдан. Рядом усадьба Кусково. Скидка 5% Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Серебряный фонтан Десятки уникальных планировок. Метро Алексеевская. Выгода до 2,5 млн рублей. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,4% от 11,5 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн. руб Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 5%! Только в мае! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то солнечная. Окна в пол. Потолки до 5 метров. Бесплатный фитнес от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальное предложение на просторные квартиры и апартаменты. Ипотека от 6,3%. Охраняемый ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Свой спуск к р. Яуза. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Остафьево". Cкидка 9,9% Квартиры от 2,7 млн руб. 10 мин. до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Двор без машин, свой парк для прогулок. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Сдача корпусов в 2021 г. Квартиры с видом на лесопарк, рядом - «легкое метро». Звоните сегодня! Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино" Квартиры с отделкой от 2,3 млн руб. 10 мин. до м. Котельники. Живописная набережная, дет.сады и школы. с отделкой от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны". Акция! Скидка 6% в счастливые часы! Квартиры с отделкой и без. Развитая инфраструктура. Ипотека от 6,5. Курсирует бесплатный автобус от метро! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку со скидкой до 11 %! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,9 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,9 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до м. Лухмановская пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у парков полезно! Отличная транспортная доступность! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Сколково" Старт продаж! Монолитные корпуса полностью построены и введены в эксплуатацию. Дома сданы. Выдаем ключи. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Квартиры в готовых домах пл. от 22 метров. Красногорский район. Монолит-кирпич, монолит. Звоните! от 3,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,3 млн руб. Семейная ипотека 6% на весь срок. Удваиваем маткапитал! Ипотечные каникулы. Скидки до 449 000 руб. от 2,3 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,8% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 2,9 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте