Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
990 тыс
руб.
от
1.8 млн
руб.
Опрос
С какими недостатками квартиры вы готовы смириться ради снижения стоимости при покупке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Дом в садовом товариществе – не всегда только дача

Купить хороший загородный дом можно не только в организованном поселке

При поиске загородного дома нужно с самого начала отвлечься от изучения рекламных материалов и задать самому себе вопрос: а для чего он нужен? Для шашлыков пару раз летом? Для выращивания собственных ягод, яблок и овощей? Для уединения и творчества? Для постоянного проживания? По мнению специалистов «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», стоит прежде всего определиться, зачем и в какие сезоны дом нужен, а потом уже прикидывать финансовые возможности по покупке земли или готового здания, выбирать направление и удаленность от Москвы. И не забывать о стоимости «доведения до ума» выбранного объекта и его содержания.

Дороговизна подмосковной земли и загородных домов – понятие относительное. В организованных коттеджных поселках можно купить дом не дешевле 4 млн руб., а на приемлемом удалении от Москвы минимальный порог может достигать 7–8 млн руб. Зато в садовых товариществах и деревнях можно найти дома уже за 1 - 1,5 млн руб. Однако дополнительные траты здесь могут быть весьма существенными.


Дешево и сердито
По данным компании «Инком-Недвижимость», на вторичном рынке загородной недвижимости вне организованных коттеджных поселков находится около 30% предложений коттеджей. Большая часть таких домов предлагается на расстоянии от 10 до 30 км от МКАД (около 2000), дальше 30 км представлено примерно 1500 коттеджей в садовых товариществах и деревнях. А вот на расстоянии до 10 км от МКАД всего чуть более 500 подобных объектов.

Главное конкурентное преимущество садовых дач и деревенских домов заключается в их стоимости. «Максимальная разница в стоимости дома в организованном и неорганизованном поселке наблюдается на Новорижском шоссе – более чем в два раза, – отмечает Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood. – На Рублево-Успенском шоссе стоимость дома в коттеджном поселке выше стоимости дома в деревне в 1,8 раза. Минимальная разница в стоимости домов в организованных и неорганизованных поселках на Калужском шоссе – 1,5 раза».

По словам руководителя офиса «Сретенский» департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Антона Архипова, в целом разница в стоимости между домами в организованном поселке и в простой деревне составляет 30–50%. Например, в поселке Глаголево (16 км по Киевскому шоссе) на вторичном рынке дом стоит 23 млн руб., а в соседней деревне Бурцево – 12 млн руб. Однако такая разница возникла не просто так. «Дешевле дом в деревне по многим причинам: отсутствие всех центральных коммуникаций (в сельском доме вместо водопровода – скважина, и функции канализационной системы выполняет септик). Еще одна немаловажная характеристика дома, приобретаемого на вторичном рынке, – внутренняя отделка. У сельского дома в данном случае она более экономная, в то время как в доме в Глаголево выполнен качественный евроремонт», - поясняет эксперт.

Особенно чувствительна эта разница бывает в удачно расположенных местах. «Когда мы два года назад выбирали загородный дом, наш бюджет был очень ограничен, - рассказывает покупательница Карина. – Однако нам удалось найти дачу всего в 10 км по Ленинградскому шоссе за 1,5 млн рублей. Конечно, это обычный садовый поселок, но нас полностью устраивает».

Также привлекательными участки в неорганизованных поселках могут оказаться для покупателей с ограниченным бюджетом, желающих приобрести дом в красивом и престижном месте. «Например, дома в организованных коттеджных поселках на Можайском водохранилище стоят 10–18 млн руб. А в садовых товариществах в том же месте купить дом можно уже за 7 млн руб.», - рассказывает риелтор «Городского центра недвижимости» Сергей Кириллов.

«Дачи, пользующиеся спросом, как правило, расположены на расстоянии до 70 км от Москвы и стоят до 1,5 млн – дом щитовой или брус, отопления нет, один этаж плюс мансарда, хоз. постройки, участок размером 6 соток», - говорит Игорь Быковский, вице-президент НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис».

Естественно, такая разница в цене привлекает многих покупателей. Но порой они забывают о многих нюансах, которые могут в дальнейшем создать немало проблем и привести к необходимости дополнительных трат.


Мощность на проверку
«Очень важно при приобретении дома в неорганизованном коттеджном поселке тщательно проверить качество строительства дома, отделочных материалов, а также наличие, законность и техническое состояние инженерных коммуникаций», - говорит Наталия Сергеева, начальник отдела маркетинга в проекте «Феникс» (УК Barex Group).

Декларируемые электрические мощности надо обязательно проверять. «Часто случается, что в тех же садовых некоммерческих товариществах при продаже участка называют допустимую цифру электрического напряжения, к примеру, в 10 кВт, которые зачастую ничем не обоснованы, - говорит Антон Архипов. - Очень важно проверить документальное подтверждение этому факту. В документах должно быть зафиксировано, какая мощность выделяется на участок. Иначе есть риск оказаться подключенными всего к 2-3 кВт. Даже для небольшого дачного домика этого недостаточно».

Увеличить мощность в такой ситуации зачастую невозможно. Если ранее вся мощность уже была рассчитана по всем участкам, то потребуется замена трансформатора на более мощный. Сделать это одному человеку финансово будет очень затратно. «По закону собственнику полагается на льготных условиях получить до 15 кВт электричества, но чтобы получить их в реальности, потребуется пройти ряд согласований в местной администрации, - отмечает эксперт. - Посещение различных административных инстанций может занять от полугода до года. Если же времени на обивание административных порогов нет, то можно пойти по коммерческому пути. Тогда стоимость подключения обойдется в $2000 - 3000 за 1 кВт».


А нужен ли газ?
Для тех, кто планирует жить за городом круглогодично, очень важно, чтобы к участку был подведен газ. По словам Сергея Кириллова, затраты на отопление газом дома размером 200–300 кв. м составляют около 4000 руб. в месяц. Если отапливать такой же дом соляркой, месячные затраты будут 10 000–12 000 руб., а при электрическом отоплении – все 20 000 руб.

Однако, по мнению частного риелтора Максима, порой люди уделяют наличию газопровода необоснованно большое внимание: «В 50 км от МКАД по Новой Риге на участке в 6 соток продается отличный кирпичный дом с полной современной отделкой за 3 млн руб. Несмотря на привлекательную стоимость на престижном направлении, уже полгода дом не может найти хозяина – люди отказываются от просмотра, как только узнают, что участок не газифицирован. Но такое расстояние, с моей точки зрения, не подразумевает круглогодичного проживания, а зачем отапливать дом летом? Сюда и зимой можно приехать на выходные или новогодние праздники – в доме есть печка».

В некоторых поселках организована централизованная доставка газовых баллонов, которые можно использовать как для приготовления пищи на плите, так и для отопления. Об этом заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» и главный редактор www.irn.ru Сергей Жарков рассказал в эфире радио «Маяк» (ознакомиться с основными тезисами или прослушать передачу полностью можно в материале «Выбирая дачный участок, не забыть за природными красотами о правде жизни»).

А вот к отсутствию водопровода люди относятся более спокойно. Летний водопровод есть почти везде, а если есть необходимость в круглогодичном водопроводе, можно пробурить скважину. Правда, стоимость ее немаленькая – около 200 000 руб. «Более мелкие и дешевые скважины можно вырыть, но вода из них будет непригодна для питья по санитарным нормам. Проще всего решить проблему с канализацией, так как рынок предлагает большой выбор разнообразных септиков», - отмечает Антон Архипов. Цены на септики начинаются от 40 000 руб., еще около 30 000 руб. будут стоить работы по установке, кроме того, септики нуждаются в периодической откачке (раз в полгода – год) и очистке (раз в несколько лет).


Дорогой комфорт
Для многих решающим аргументом является не столько цена дома, сколько стоимость содержания. По словам частного риелтора Максима, услуги по эксплуатации в организованном коттеджном поселке стоят в лучшем случае 3000 руб. в месяц. Обычно же, как утверждает Сергей Кириллов, эта сумма составляет 6000 – 9000 руб., а для домов в ближнем Подмосковье достигает 15 000 – 20 000 руб. В садовом товариществе такие сборы минимальны – это может быть сумма от 1000 руб. в месяц, если есть сторож. А иногда ежемесячные платежи отсутствуют вовсе, а на общие нужды деньги собираются отдельно по решению общего собрания жильцов (например, на строительство дороги, работы по благоустройству).

«Надо учитывать, готовы ли вы реально переплачивать за охрану, безопасность, уборку территории, очистку от снега, содержание инфраструктуры, - говорит он. – В моей практике было немало примеров, когда люди отказывались от покупки дома в коттеджном поселке в пользу садового товарищества, когда я с калькулятором в руках показывал, сколько придется платить ежемесячно вне зависимости от того, живут они в доме или нет. А бывали случаи, когда люди не смогли просчитать всех рисков, и впоследствии приходилось продавать дом. А ведь может случиться многое – уволили с работы или, не дай бог, умер единственный кормилец».

К тому же и в организованных поселках далеко не всегда управляющая компания компетентно выполняет свои обязанности. «Конечно, проще довериться управляющей компании и не беспокоиться о содержании территории, чем по каждому вопросу организовывать общее собрание с кворумом, на котором бывает очень трудно «продавить» необходимые решения по улучшению территории, требующие дополнительных затрат. Однако в организованных поселках класса суперэконом нередко тяжело добиться выполнения обещаний управляющей компании, особенно зимой – снег не очищается, а ежемесячные платежи все равно нужно отдавать», - подчеркивает частный риелтор Светлана Барченкова.


Подводные камни и подземные трубы
Из-за относительной дешевизны покупки и эксплуатации дом в садовом товариществе или деревне является более предпочтительным выбором. Однако покупателям надо учесть и некоторые юридические нюансы.

«При покупке участка или дома в стародачных местах у продавца могут оказаться устаревшие документы. Указанные в документах площади участка и находящиеся на нем постройки могут не совпадать с реальными. Что в будущем может грозить многочисленными судебными исками», - обращает внимание Антон Архипов.

По словам риелтора Максима, во многих дачных поселках советских времен до сих пор не проведено межевание: «Рано или поздно придется его проводить. И тогда может выясниться, что вместо купленных 10 соток юридически человек владеет всего 8 сотками. Конечно, можно требовать у продавца провести межевание до осуществления сделки. Однако этот процесс занимает около двух месяцев. Обычно покупатель готов столько ждать, если только речь идет об очень ценном и выгодном предложении».

Помимо правоустанавливающих документов необходимо проверить дом на обременения – запросить выписку из ЕГРП. Кроме того, если речь идет об СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество), стоит запросить у председателя справку об отсутствии задолженности по платежам.

Есть и другие «подводные камни», а вернее подземные кабели и трубы. «Например, в землю под участком может быть зарыт кабель правительственной связи. Или может пролегать газовая труба с повышенным давлением. В этом случае зона отчуждения может составлять от нескольких метров до сотен метров. И строить в этом радиусе ничего нельзя. Если дом уже был построен, его могут снести по решению властей», - комментирует Сергей Кириллов. Поэтому перед покупкой участка стоит выяснить в администрации района, не пролегает ли под землей труба или кабель. Поскольку зачастую эти данные засекречены, подробную схему вам вряд ли дадут, но информацию о наличии получить можно.

Риелторы обычно рекомендуют покупать дома в организованных коттеджных поселках – они безопаснее и комфортнее для постоянного проживания. Однако если дом нужен для сезонного проживания и редких выездов в зимнее время, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», вариант дачи в садовом товариществе или дома в деревне подойдет больше. Если, конечно, не жалко каждый месяц отдавать 3000 – 20 000 рублей управляющей компании.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
10036 (1 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
Мой адрес В Сколково Квартиры площадью 112-180 кв.м. Одинцовский район. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СОБЫТИЕ Престижные Раменки Европейские квартиры с террасами, "вторым светом", панорамными окнами. Самый надежный застройщик Москвы! от 7,5 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 8,8 млн. Дома от застройщика. Сданы и введены в эксплуатацию! Заезжай и живи! М. Крылатское от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилые комплексы "Мой адрес" Готовые новостройки комфорт-класса в разных округах Москвы. Монолит и панель. Дома сданы. Выдаем ключи! ЖК СИМВОЛ Квартиры в центре! Студии бизнес-класса с отделкой. Развитая инфраструктура. Двор без машин. Рядом парк и метро! Рассрочка 0%. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Басманный,5» Выдаем ключи! Успей купить по старой цене! Выгода до 3,5 млн рублей! м. "Комсомольская". Застройщик: Ведомство-Капитал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Старт продаж нового корпуса! Квартиры в квартале бизнес-класса в окружении 5 парков рядом с м.Алексеевская Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Южное Бунино. Старт продаж! Квартиры с московской пропиской рядом с метро Коммунарка! Рядом 2 школы и 3 детских сада! Экологически чистый район! Звоните! от 3,5 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пресня Сити» ЖК бизнес-класса вблизи деловых и культурных объектов. Комплекс сдан! ЦАО. Цена от 16,8 млн руб. от 16,8 млн руб. Застройщик: Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова. Проектная декларация на рекламируемом сайте "Жизнь на Плющихе. Хамовники" Готовые роскошные квартиры класса LUXE. Редкие планировочные решения. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Скидки до 3% на 2к.и 3к. квартиры в готовых корпусах. 2 минуты до строящейся cт. метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 4,6 млн руб Дома от застройщика. Скидка 3 % ! Сдача 2021 год. М. Люблино квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры на Белорусской! Финал продаж! Скидка до 8% на элитные квартиры. Редкие планировки. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Акция! Своя квартира в ипотеку 17 000 ₽ в месяц! Школы, детские сады. Успейте купить! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты Alcon Tower Апартаменты бизнес-класса с дизайнерской отделкой от 7,5 млн руб. Завораживающие виды. Рядом м.Белорусская. от 7,5 млн руб. Застройщик: Фирма Интайм. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner. Старт продаж 3 очереди! Квартиры 40 кв м от 8,8 млн. руб. Виды на Москва-Сити. Набережная. 2 мин до метро. Бесконтактная сделка. от 8,8 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки мкрн. Центральный Квартиры с отделкой от 3,7 млн.руб. Монолитный дом. Метро Десеновское. Готовая инфраструктура, сады, школы. от 3,7 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10.1 млн руб. Захватывающий вид на Москву-реку. 5 мин до метро Технопарк. от 10,1 млн. руб Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH. "Квартиры от 6,5 млн р!" Квартиры с отделкой. Панорамные окна. Потолки до 3.5 м Открыт шоу-рум! Самый надежный застройщик Москвы! от 6,5 млн руб! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Сердце Столицы Последние квартиры в новом корпусе! Школа и дет.сад в квартале. Рядом Сити! Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Своя квартира в ипотеку от 27 тыс в месяц. Надежный застройщик. Сдача в 2020 г двушки от 5,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес класса, с отделкой от 9,8 млн. 2 мин от м.Дмитровская. Бесконтактная сделка от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с премиальной отделкой под ключ от 15,7 млн рублей. м.Белорусская. Панорамные виды на центр Москвы. от 15,7 млн рублей. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Квартиры бизнес класса с отделкой. Панорамные окна с видами на центр. 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Онлайн-покупка. от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород "В лесу"" Квартиры с отделкой от 22 000 руб./мес.! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный квартал Успей до повышения цен! Апартаменты от 3,9 млн! 10 мин до м.Ботанический сад от 3,9 млн руб. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Старт продаж нового корпуса от 9 млн руб. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. Бесконтактная сделка. от 9 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Только три квартиры в доме Д1 со скидкой до 20%. Закрытая территория. Ключи в этом году. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" Бронируйте из дома на LSR.ru Успейте купить на выгодных условиях. Квартиры с отделкой. 300 метров до м.Солнцево Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская площадь» Бизнес-класс у метро «Динамо». Идет заселение 2ой очереди. Ипотека от 4,5%. Успей купить по старой цене! от 11,7 млн руб.MR Group Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте