Дом в садовом товариществе – не всегда только дача
Купить хороший загородный дом можно не только в организованном поселке
При поиске загородного дома нужно с самого начала отвлечься от изучения рекламных материалов и задать самому себе вопрос: а для чего он нужен? Для шашлыков пару раз летом? Для выращивания собственных ягод, яблок и овощей? Для уединения и творчества? Для постоянного проживания? По мнению специалистов «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», стоит прежде всего определиться, зачем и в какие сезоны дом нужен, а потом уже прикидывать финансовые возможности по покупке земли или готового здания, выбирать направление и удаленность от Москвы. И не забывать о стоимости «доведения до ума» выбранного объекта и его содержания.
Дороговизна подмосковной земли и загородных домов – понятие относительное. В организованных коттеджных поселках можно купить дом не дешевле 4 млн руб., а на приемлемом удалении от Москвы минимальный порог может достигать 7–8 млн руб. Зато в садовых товариществах и деревнях можно найти дома уже за 1 - 1,5 млн руб. Однако дополнительные траты здесь могут быть весьма существенными.
Дешево и сердито
По данным компании «Инком-Недвижимость», на вторичном рынке загородной недвижимости вне организованных коттеджных поселков находится около 30% предложений коттеджей. Большая часть таких домов предлагается на расстоянии от 10 до 30 км от МКАД (около 2000), дальше 30 км представлено примерно 1500 коттеджей в садовых товариществах и деревнях. А вот на расстоянии до 10 км от МКАД всего чуть более 500 подобных объектов.
Главное конкурентное преимущество садовых дач и деревенских домов заключается в их стоимости. «Максимальная разница в стоимости дома в организованном и неорганизованном поселке наблюдается на Новорижском шоссе – более чем в два раза, – отмечает Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood. – На Рублево-Успенском шоссе стоимость дома в коттеджном поселке выше стоимости дома в деревне в 1,8 раза. Минимальная разница в стоимости домов в организованных и неорганизованных поселках на Калужском шоссе – 1,5 раза».
По словам руководителя офиса «Сретенский» департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Антона Архипова, в целом разница в стоимости между домами в организованном поселке и в простой деревне составляет 30–50%. Например, в поселке Глаголево (16 км по Киевскому шоссе) на вторичном рынке дом стоит 23 млн руб., а в соседней деревне Бурцево – 12 млн руб. Однако такая разница возникла не просто так. «Дешевле дом в деревне по многим причинам: отсутствие всех центральных коммуникаций (в сельском доме вместо водопровода – скважина, и функции канализационной системы выполняет септик). Еще одна немаловажная характеристика дома, приобретаемого на вторичном рынке, – внутренняя отделка. У сельского дома в данном случае она более экономная, в то время как в доме в Глаголево выполнен качественный евроремонт», - поясняет эксперт.
Особенно чувствительна эта разница бывает в удачно расположенных местах. «Когда мы два года назад выбирали загородный дом, наш бюджет был очень ограничен, - рассказывает покупательница Карина. – Однако нам удалось найти дачу всего в 10 км по Ленинградскому шоссе за 1,5 млн рублей. Конечно, это обычный садовый поселок, но нас полностью устраивает».
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Также привлекательными участки в неорганизованных поселках могут оказаться для покупателей с ограниченным бюджетом, желающих приобрести дом в красивом и престижном месте. «Например, дома в организованных коттеджных поселках на Можайском водохранилище стоят 10–18 млн руб. А в садовых товариществах в том же месте купить дом можно уже за 7 млн руб.», - рассказывает риелтор «Городского центра недвижимости» Сергей Кириллов.
«Дачи, пользующиеся спросом, как правило, расположены на расстоянии до 70 км от Москвы и стоят до 1,5 млн – дом щитовой или брус, отопления нет, один этаж плюс мансарда, хоз. постройки, участок размером 6 соток», - говорит Игорь Быковский, вице-президент НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис».
Естественно, такая разница в цене привлекает многих покупателей. Но порой они забывают о многих нюансах, которые могут в дальнейшем создать немало проблем и привести к необходимости дополнительных трат.
Мощность на проверку
«Очень важно при приобретении дома в неорганизованном коттеджном поселке тщательно проверить качество строительства дома, отделочных материалов, а также наличие, законность и техническое состояние инженерных коммуникаций», - говорит Наталия Сергеева, начальник отдела маркетинга в проекте «Феникс» (УК Barex Group).
Декларируемые электрические мощности надо обязательно проверять. «Часто случается, что в тех же садовых некоммерческих товариществах при продаже участка называют допустимую цифру электрического напряжения, к примеру, в 10 кВт, которые зачастую ничем не обоснованы, - говорит Антон Архипов. - Очень важно проверить документальное подтверждение этому факту. В документах должно быть зафиксировано, какая мощность выделяется на участок. Иначе есть риск оказаться подключенными всего к 2-3 кВт. Даже для небольшого дачного домика этого недостаточно».
Увеличить мощность в такой ситуации зачастую невозможно. Если ранее вся мощность уже была рассчитана по всем участкам, то потребуется замена трансформатора на более мощный. Сделать это одному человеку финансово будет очень затратно. «По закону собственнику полагается на льготных условиях получить до 15 кВт электричества, но чтобы получить их в реальности, потребуется пройти ряд согласований в местной администрации, - отмечает эксперт. - Посещение различных административных инстанций может занять от полугода до года. Если же времени на обивание административных порогов нет, то можно пойти по коммерческому пути. Тогда стоимость подключения обойдется в $2000 - 3000 за 1 кВт».
А нужен ли газ?
Для тех, кто планирует жить за городом круглогодично, очень важно, чтобы к участку был подведен газ. По словам Сергея Кириллова, затраты на отопление газом дома размером 200–300 кв. м составляют около 4000 руб. в месяц. Если отапливать такой же дом соляркой, месячные затраты будут 10 000–12 000 руб., а при электрическом отоплении – все 20 000 руб.
Однако, по мнению частного риелтора Максима, порой люди уделяют наличию газопровода необоснованно большое внимание: «В 50 км от МКАД по Новой Риге на участке в 6 соток продается отличный кирпичный дом с полной современной отделкой за 3 млн руб. Несмотря на привлекательную стоимость на престижном направлении, уже полгода дом не может найти хозяина – люди отказываются от просмотра, как только узнают, что участок не газифицирован. Но такое расстояние, с моей точки зрения, не подразумевает круглогодичного проживания, а зачем отапливать дом летом? Сюда и зимой можно приехать на выходные или новогодние праздники – в доме есть печка».
В некоторых поселках организована централизованная доставка газовых баллонов, которые можно использовать как для приготовления пищи на плите, так и для отопления. Об этом заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» и главный редактор www.irn.ru Сергей Жарков рассказал в эфире радио «Маяк» (ознакомиться с основными тезисами или прослушать передачу полностью можно в материале «Выбирая дачный участок, не забыть за природными красотами о правде жизни»).
А вот к отсутствию водопровода люди относятся более спокойно. Летний водопровод есть почти везде, а если есть необходимость в круглогодичном водопроводе, можно пробурить скважину. Правда, стоимость ее немаленькая – около 200 000 руб. «Более мелкие и дешевые скважины можно вырыть, но вода из них будет непригодна для питья по санитарным нормам. Проще всего решить проблему с канализацией, так как рынок предлагает большой выбор разнообразных септиков», - отмечает Антон Архипов. Цены на септики начинаются от 40 000 руб., еще около 30 000 руб. будут стоить работы по установке, кроме того, септики нуждаются в периодической откачке (раз в полгода – год) и очистке (раз в несколько лет).
Дорогой комфорт
Для многих решающим аргументом является не столько цена дома, сколько стоимость содержания. По словам частного риелтора Максима, услуги по эксплуатации в организованном коттеджном поселке стоят в лучшем случае 3000 руб. в месяц. Обычно же, как утверждает Сергей Кириллов, эта сумма составляет 6000 – 9000 руб., а для домов в ближнем Подмосковье достигает 15 000 – 20 000 руб. В садовом товариществе такие сборы минимальны – это может быть сумма от 1000 руб. в месяц, если есть сторож. А иногда ежемесячные платежи отсутствуют вовсе, а на общие нужды деньги собираются отдельно по решению общего собрания жильцов (например, на строительство дороги, работы по благоустройству).
«Надо учитывать, готовы ли вы реально переплачивать за охрану, безопасность, уборку территории, очистку от снега, содержание инфраструктуры, - говорит он. – В моей практике было немало примеров, когда люди отказывались от покупки дома в коттеджном поселке в пользу садового товарищества, когда я с калькулятором в руках показывал, сколько придется платить ежемесячно вне зависимости от того, живут они в доме или нет. А бывали случаи, когда люди не смогли просчитать всех рисков, и впоследствии приходилось продавать дом. А ведь может случиться многое – уволили с работы или, не дай бог, умер единственный кормилец».
К тому же и в организованных поселках далеко не всегда управляющая компания компетентно выполняет свои обязанности. «Конечно, проще довериться управляющей компании и не беспокоиться о содержании территории, чем по каждому вопросу организовывать общее собрание с кворумом, на котором бывает очень трудно «продавить» необходимые решения по улучшению территории, требующие дополнительных затрат. Однако в организованных поселках класса суперэконом нередко тяжело добиться выполнения обещаний управляющей компании, особенно зимой – снег не очищается, а ежемесячные платежи все равно нужно отдавать», - подчеркивает частный риелтор Светлана Барченкова.
Подводные камни и подземные трубы
Из-за относительной дешевизны покупки и эксплуатации дом в садовом товариществе или деревне является более предпочтительным выбором. Однако покупателям надо учесть и некоторые юридические нюансы.
«При покупке участка или дома в стародачных местах у продавца могут оказаться устаревшие документы. Указанные в документах площади участка и находящиеся на нем постройки могут не совпадать с реальными. Что в будущем может грозить многочисленными судебными исками», - обращает внимание Антон Архипов.
По словам риелтора Максима, во многих дачных поселках советских времен до сих пор не проведено межевание: «Рано или поздно придется его проводить. И тогда может выясниться, что вместо купленных 10 соток юридически человек владеет всего 8 сотками. Конечно, можно требовать у продавца провести межевание до осуществления сделки. Однако этот процесс занимает около двух месяцев. Обычно покупатель готов столько ждать, если только речь идет об очень ценном и выгодном предложении».
Помимо правоустанавливающих документов необходимо проверить дом на обременения – запросить выписку из ЕГРП. Кроме того, если речь идет об СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество), стоит запросить у председателя справку об отсутствии задолженности по платежам.
Есть и другие «подводные камни», а вернее подземные кабели и трубы. «Например, в землю под участком может быть зарыт кабель правительственной связи. Или может пролегать газовая труба с повышенным давлением. В этом случае зона отчуждения может составлять от нескольких метров до сотен метров. И строить в этом радиусе ничего нельзя. Если дом уже был построен, его могут снести по решению властей», - комментирует Сергей Кириллов. Поэтому перед покупкой участка стоит выяснить в администрации района, не пролегает ли под землей труба или кабель. Поскольку зачастую эти данные засекречены, подробную схему вам вряд ли дадут, но информацию о наличии получить можно.
Риелторы обычно рекомендуют покупать дома в организованных коттеджных поселках – они безопаснее и комфортнее для постоянного проживания. Однако если дом нужен для сезонного проживания и редких выездов в зимнее время, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», вариант дачи в садовом товариществе или дома в деревне подойдет больше. Если, конечно, не жалко каждый месяц отдавать 3000 – 20 000 рублей управляющей компании.
