Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Квартиры в стартующих новостройках в Московском регионе дешевле на 20-30%

Но жить поначалу придется в неудобных условиях

Для людей, которые покупают квартиру на грани возможностей, самыми доступными обычно являются предложения на этапе ранних продаж в первой очереди строительства. Как выяснили специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», разница в цене между квартирами первой и последующих очередей составляет в среднем 20-30%, а иногда может быть и выше (если жилой комплекс возводится в течение нескольких лет). Однако в этом случае вместе с жильем люди приобретают много рисков и проблем – от недоразвитой инфраструктуры до строительного шума.


Раннее заселение
Заселение в домах первой очереди строительства, по оценкам компании «НДВ-недвижимость», ведется в 8% московских новостроек. Заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании Ольга Новикова привела в качестве примера ЖК «Богородский», первый корпус которого полностью заселен, во втором – выдаются ключи, а оставшиеся два корпуса находятся в завершающей стадии строительства.

Справка. В Подмосковье на очереди разбиваются почти все проекты комплексного освоения территорий. Например, в департаменте консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood назвали следующие примеры жилых комплексов, в которых часть корпусов уже введена в эксплуатацию и заселена: «Изумрудные холмы» («Эталон-Ленспецсму») в Красногорске; «Красная горка» («ПИК», «СУ-155», «ДСК-1») в Люберцах; «Новокуркино» (ГК «ПИК») в Химках; «Солнцево Парк» (ГК «Мортон») в дер. Пыхтино; «Ярославский» (ГК «ПИК») в Мытищах; «Красногорье» («СУ-155») в Красногорске. А среди московских проектов эксперты упомянули ЖК «Мичурино» («Ведис Групп») и мкр. «Царицыно» (ОАО «МКХ») в сегменте экономкласса, ЖК «Доминион» и ЖК «Чемпион парк» («Интеко») в сегменте бизнес-класса.

В таких проектах застройщики решают непростую задачу – минимизировать неудобства первых жильцов, связанные с тем, что они живут по сути на стройке. И сложнее всего этого добиться именно девелоперам многоэтажных домов. «Обеспечить удобство и безопасность первых жителей объекта в формате загородной недвижимости проще, чем в городской застройке, - сравнивает Игорь Панфилов, руководитель проекта КП «Артек». - Дело в том, что загородная недвижимость предполагает большие пространства, а это значит, что каждая последующая очередь поселка будет строиться на достаточном расстоянии от предыдущей, а не непосредственно перед окнами. Кроме того, малая этажность загородных домовладений позволяет практически полностью отгородить от глаз жителей поселка «неэстетичную» составляющую строительного процесса. Тогда как работающий перед окнами городской квартиры кран никуда не спрятать. И конечно нельзя забывать о сроках строительства: на возведение, например, блока таунхаусов уходит в среднем 3-5 месяцев, а на возведение многоэтажного панельного или монолитного жилого дома – до полутора лет. Соответственно, жителям городских комплексов дольше приходится мириться с соседством стройки».


Машинам лучше, чем людям
Пожалуй, лучше всего застройщики решают дорожную проблему в границах жилого комплекса. Советник президента ФСК «Лидер» Григорий Алтухов уверяет, что к каждому из корпусов первых очередей строительства жилых комплексов компании подведены чистовые асфальтированные дороги. «Что касается подъезда к следующим строящимся очередям, то для них строится отдельная временная дорога, по которой идет весь поток строительной и грузовой техники, и она никак не пересекается с машинами жильцов первой очереди», - отмечает эксперт.

Кроме того, если в рамках первой очереди возводится сразу несколько многоквартирных домов, то на прилегающих территориях машинам первых жильцов становится слишком тесно. «Чтобы смягчить неудобства первых жителей, в «Новосходненском» в ожидании ввода подземного паркинга мы арендовали участок земли возле жилого комплекса для организации временных парковок», - делится опытом Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group.


Без школы и магазина
«Как показывает практика, зачастую застройщики возводят объекты инфраструктуры после завершения строительства всех жилых корпусов, что доставляет немало сложностей покупателям квартир первых очередей», - говорит Ольга Новикова («НДВ-недвижимость»). Например, строить школу на ранних стадиях нецелесообразно – ее просто не получится укомплектовать учениками. Даже коммерческие площади на первых этажах домов, возможно, не сразу станут магазинами и парикмахерскими: далеко не факт, что арендаторам будет выгодно открывать бизнес для трех сотен жителей (если речь о небольших домах).

Хорошо, если жилой комплекс расположен в городе или рядом с другим населенным пунктом, в этом случае застройщик уповает на внешнюю инфраструктуру. «Сейчас в ЖК «Ново-Молоково» полностью заселены два корпуса (они были сданы в эксплуатацию в октябре 2011 года, всего планируется 25 корпусов). К жилому комплексу и к заселенным корпусам подведены дороги, двор благоустроен, построена детская площадка. Пока жильцы могут пользоваться инфраструктурой соседнего села Молоково, в нем есть магазины, детский сад и школа, дом культуры, стадион, - рассказывает коммерческий директор компании «Загородный проект» (девелоперского подразделения RDI Group) Алексей Гусев. - Уже в декабре 2012 года будет сдан в эксплуатацию корпус 3, в котором предусмотрены коммерческие площади на первом этаже, также примерно через полгода мы достроим детский сад. Полное завершение строительства микрорайона планируется на 2016 год».

В целом, по данным Blackwood, среди объектов, которые сдаются в составе первой и второй очередей строительства, обычно присутствует минимальная инфраструктура (расположенные на первых этажах помещения свободного назначения). Если проект очень крупный и объемы жилья, вводимые в составе первых очередей, большие, тогда это может быть детский сад или школа. «Например, в ЖК «Новокуркино» (большая часть домов введена в эксплуатацию) в Химках уже работают общеобразовательная школа и два детских сада. В жилом комплексе «Изумрудные холмы» в состав первой очереди строительства входят жилой дом на 1101 квартиру, школа и детский сад. В жилом районе «Ярославский» работает детский сад, ведется строительство школы, на сегодняшний момент комплекс готов на 50%. В Люберцах в микрорайоне «Красная горка» функционирует детский сад и лицей, ведется строительство еще одной школы. Большая часть домов здесь уже введена в эксплуатацию», - отмечают аналитики компании Blackwood.

В редких случаях инфраструктурные объекты возводятся еще до строительства жилых домов. «По программе комплексного развития и обновления района Строгино компания одним из первых построила именно объект инфраструктуры - стадион «Янтарь». Он был открыт еще до начала строительства крупных жилых комплексов «Янтарный город» и «Лазурный Блюз», - рассказывает пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов.


Жизнь на стройке
Еще одной проблемой для первых жителей строящихся жилых комплексов является то, что живут они фактически на стройке. Все опрошенные www.irn.ru эксперты единогласно заявили, что уровень шума от строительных работ «соответствует нормативам». Однако сами обладатели квартир в первых очередях строительства говорят, что зачастую эти «удобства» ограничиваются лишь тем, что строительство вокруг них не ведется ночью, а днем от шума все равно некуда деться.

К тому же потенциальных покупателей квартир в домах первой очереди заботит вопрос безопасности: чтобы сверху бетонный блок не свалился, а любопытные дети не забежали на стройку. «Территория, где ведется строительство, безусловно, должна быть огорожена от уже построенных домов. На въезде/выезде с площадки должен быть оборудован пункт мойки колес, - пояснили в Blackwood. - Тем не менее за детьми должны следить их родители, а не строители».

Впрочем, некоторые девелоперы свою ответственность воспринимают шире: «Застройщик в обязательном порядке устанавливает на площадке охрану и контроль доступа, попасть на ее территорию имеют право только участники строительного процесса. Проход посторонних людей на объект категорически запрещен», - говорит Сергей Лядов («Сити-XXI век»). А Urban Group помимо этого предусматривает видеонаблюдение.


Быстро и дешево
Несмотря на описанные выше недостатки, люди охотно покупают квартиры в домах первой очереди. И главными для них факторами являются время и деньги. «Те, кто купил свое первое, стартовое жилье, могут быстро вселиться и сэкономить на аренде квартиры», - утверждает Леонард Блинов (Urban Group). Кроме того, квартиры в первой очереди строительства всегда дешевле. По словам эксперта, люди могут купить квартиры на 5 – 20% дешевле, чем будущие покупатели квартир в последующих очередях на той же стадии строительства дома. Эксперт также отметил, что в последующих очередях низкая строительная готовность домов меньше влияет на цену, чем в первой очереди.

По оценкам Григория Алтухова (ФСК «Лидер»), каждая последующая очередь увеличивается в цене на 10% только за счет более высокой стадии готовности комплекса в целом. «Это обусловлено и узнаваемостью проекта на рынке, его «раскрученностью», и тем, что по мере строительства новых очередей строятся новые хорошие дороги, объекты инфраструктуры, открываются магазины, облагораживаются зоны общего пользования, т.е. комплекс становится все более обжитым. Кроме того, чем ближе финал стройки, тем лучше комплекс обеспечен инженерными сетями – ряд застройщиков их также подключает поэтапно», - объясняет он.

«Первые покупатели квартир в ЖК «Ново-Молоково» существенно выиграли в цене, - подтверждает эту тенденцию Алексей Гусев («Загородный проект»). - С момента старта продаж (октябрь 2010) средняя цена квадратного метра выросла на 35%. Первые жильцы покупали квартиры в среднем за 51 700 рублей за кв. м, а средняя стоимость метра для сегодняшних покупателей составляет в среднем 69 800 руб.».


Выгодно не всем
Экономия времени и денег – существенный фактор, но не универсальный. К тому же из-за разницы во времени по строительству и поступлению в продажу квартир разных очередей у покупателей зачастую такого выбора просто нет. «Если клиент нуждается в улучшении жилищных условий, то он выбирает между предложениями в достаточно короткий отрезок времени. У него зачастую нет времени, чтобы ждать несколько лет старта следующей очереди строительства объекта», - говорит Сергей Лядов («Сити-XXI век»).

По мнению эксперта, проблема выбора между приобретением квартиры в объектах разных очередей строительства может стоять у ограниченной категории инвесторов, у которых свой квартирный вопрос решен. Они могут позволить себе сравнивать плюсы и минусы этих объектов для наиболее оптимального вложения средств.

К тому же вопрос выгоды покупки на ранних стадиях всегда идет бок о бок с возможными рисками. «Кто хочет минимизировать цену, покупает на старте продаж, при низкой строительной готовности, в первой очереди. А кто хочет минимизировать риски – на завершающих стадиях строительства, при высокой стадии готовности домов», - поясняет Леонард Блинов.

Таким образом, покупка квартиры в домах первой очереди оказывается самой выгодной по цене, ведь по мере строительства жилого комплекса цены будут расти как в связи с ростом стадии строительства, так и вследствие роста рынка. Однако если квартира покупается для собственного проживания, необходимо быть готовым к тому, что ближайшие несколько лет (в зависимости от масштаба комплекса) придется жить рядом со стройкой. Сейчас, учитывая отсутствие существенного роста цен на недвижимость, фактор роста рынка отступает на второй план, цены растут в основном за счет повышения готовности объекта. Поэтому, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», если жилой комплекс находится «в чистом поле», а застройщик не спешит развивать необходимую для жизни инфраструктуру, можно поискать жилье в других проектах на более высокой стадии строительства.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3163 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 6 228 000
до 17 491 500 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Счастье в Вешняках Москва, Восточный округ, район Вешняки, м. Выхино 1-3-комнатные квартиры Площади : 34 - 89 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Выхино, 7 мин. пешком Застройщик: Вешняковская 18.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от застройщика Узнать подробнее ЖК Нахимов Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Нахимовский проспект 1-2-комнатные квартиры Площади : 40 - 72 кв.м. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 6 624 600
до 19 098 200 руб.
Узнать подробнее
ЖК Счастье в Лианозово Москва, Северо-Восточный округ, район Лианозово, м. Алтуфьево 1-3-комнатные квартиры Площади : 36 - 86 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Алтуфьево, 10 мин. пешком Застройщик: Абрамцевская 10.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Дом Серебряный Бор Квартиры площадью от 39 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры пл. от 23 метров. Монолит. квартиры в готовых домах от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры пл. от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах Торопитесь! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры площадью 49-136 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры площадью от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте