Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы предпочитаете останавливаться, путешествуя по городам России?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Мнение эксперта: более половины договоров на покупку недвижимости в новостройках не соответствуют 214-ФЗ

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

Семь лет назад вступил в силу Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». О нем много писала пресса вообще и аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» в частности. Но до сих пор большинство компаний предпочитают строить дома и продавать квартиры по серым схемам, игнорируя действующее законодательство. И настаивать потребителю на оформлении договора по 214-ФЗ фактически бессмысленно.

По данным нашего юридического центра, каждая вторая продажа в новостройках осуществляется по договорам, не соответствующим этому закону, и тому есть множество причин. Обозначу некоторые из них.


Причина первая
Застройщику нужны деньги дольщиков еще до момента начала строительства.
Чтобы приступить к строительству, а соответственно, получить возможность продавать квартиры по 214-ФЗ, следует оформить множество разрешений и согласований: от исходно-разрешительной, проектной документации, до получения разрешения на строительство, что занимает не один год. Затраты на «бумажную деятельность», в том числе неофициальные, составляют не один миллион долларов.

На моей памяти $300 000 заплатил один из застройщиков в ближайшем Подмосковье за подписание акта разрешенного использования земельного участка, а это лишь один и далеко не самый значимый документ в длинной цепочке. Например, только за продление на один год договора аренды земельного участка, на котором предполагается строительство, с того же застройщика потребовали сумму, приближенную к $500 000.

В большинстве случаев строительные компании не имеют возможности осуществлять многомиллионные расходы из своего кармана на оплату согласований и оформление документов, поэтому вынуждены привлекать денежные средства дольщиков. Так и рождаются серые схемы продажи новостроек через предварительные договоры долевого участия, предварительные договоры купли-продажи или инвестирования.


Причина вторая
Застройщики не способны быстро оформлять документы на строительство и регистрировать договоры об участии в долевом строительстве.
Мало кто догадывается, что регистрация договоров об участии в долевом строительстве осуществляется только при условии, если застройщик оформит всю документацию на строительство и предоставит ее на согласование в Росреестр (служба государственной власти, осуществляющая регистрацию договоров). Только после одобрения Росреестром представленных документов и утверждения проекта договора об участии в долевом строительстве застройщик получит возможность регистрировать договоры по 214-ФЗ.

Следует учесть, что процедура оформления документов на строительство, согласование их с органами Росреестра, обсуждение с регистрирующим органом проекта договора об участии в долевом строительстве требуют не только много денег, но и времени.

Процесс бумажной волокиты, сопровождающийся бюрократией и чиновничьим произволом, препятствует застройщикам быстро приступать к строительству и заключать договоры долевого участия.

Приведу пример. Один из застройщиков в Москве только с шестой попытки согласовал с регистрационной службой проект договора об участии в долевом строительстве, на что ему понадобилось более года. Обратите внимание, речь идет только о проекте одного договора. А если рассматривать десятки других документов, сколько еще времени потребуется строительной компании?


Причина третья
Многие квартиры инкогнито закладываются застройщиками в пользу банков, что препятствует регистрации договоров долевого участия.
Строительный бизнес не из самых дешевых, а существенные вложения в него требуются уже на самых начальных этапах – при оформлении документов на право строительства. Не каждый застройщик способен самостоятельно выдержать бремя финансовых расходов, в силу чего большинство компаний занимают многие миллионы долларов под залог земельных участков и будущие квартиры. До снятия указанных обеспечительных мер застройщик лишен возможности заключать договоры по 214-ФЗ.

Подобных примеров только за последние полгода как по Москве, так и по России в целом было выявлено колоссальное количество. В конце 2011 года ко мне дважды обращались инициативные группы дольщиков, с которыми застройщики отказывались подписывать договоры об участии в долевом строительстве. В процессе проверки документов, полученных из Росреестра, выяснилось, что квартиры находятся под залогом у банков, а соответственно, проданы дольщикам незаконно и регистрации подлежать не могут.


Причина четвертая
Существенная ответственность, установленная 214-ФЗ, пугает застройщиков.
В соответствии с 214-ФЗ застройщики лично должны нести ответственность перед покупателями новостроек. И установленная ответственность достаточно серьезна: возмещение убытков, погашение процентов за пользование деньгами дольщиков, выплата неустоек – перед гражданами в двойном размере. Например, при просрочке окончания строительства дома на полтора года застройщик обязан выплатить покупателю неустойку, равную половине внесенных им денежных средств, т.е. при цене квартиры в 5 млн руб. и задержке строительства на полтора года придется выплатить дольщику компенсацию в сумме 2,5 млн руб.

Строительные компании пытаются защитить себя и продавать объекты незаконно - через подставные организации, а не напрямую. Подобные схемы при задержках строительства или иных форс-мажорах позволяют обанкротить фиктивные компании, через которые осуществлялись продажи. А застройщик останется невредим.

Простой пример. Застройщик заключает договор инвестирования на 10 квартир с компанией А, та оформляет договоры соинвестирования с дольщиками. Если строительство дома будет приостановлено на несколько лет, и дольщики обратятся в суд с требованиями о расторжении договоров и взыскании денежных средств, то с «пустой» компании А получить они ничего не смогут, а к застройщику предъявить претензии оснований не будет, т.к. с ним нет прямых договорных отношений. В последующем застройщик завершит строительство без каких-либо финансовых потерь и претензий со стороны дольщиков, да еще и заберет себе оставшиеся 10 квартир, на которые уже не смогут претендовать ни расторгнувшие договор дольщики, ни обанкротившаяся компания А.


В результате по 214-ФЗ заключается менее половины договоров продаж новостроек
Несовершенство законодательства, безнаказанность бюрократического чиновничьего аппарата, отсутствие правовой и гражданской культуры – все это приводит к тому, что более половины договоров на продажу квартир в новостройках заключаются по серым схемам, и больше всех от этого страдают именно дольщики.

Если застройщик предлагает к заключению договор, не подпадающий под регулирование 214-ФЗ, настоять на подписании договора об участии в долевом строительстве дольщику не удастся, т.к. существуют определенные объективные тому препятствия, некоторые из них мы рассмотрели выше. Следовательно, настаивать на оформлении отношений по 214-ФЗ бессмысленно. Стоит либо отказаться от дальнейшего общения со строительной компанией, либо тщательно изучить правоустанавливающую документацию (с помощью юриста, разумеется), выявить серьезность причин, препятствующих заключению договора об участии в долевом строительстве, после чего сделать выбор – подписывать предлагаемый серый договор или нет.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2910 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 196 500
до 26 044 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 1 748 980
до 4 913 970 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Томилино 2018 Московская область, Люберецкий район, п. Томилино, 10 км от МКАД Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 23 - 78 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. Люберецкий р-н, п. Томилино, к.11 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.12 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.15 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.9 Застройщик: Самолет-Томилино.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 549 000
до 24 474 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Фестиваль парк Москва, Северный округ, район Левобережный, м. Речной вокзал Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 34 - 116 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Речной вокзал, 5 мин. пешком мкр.2, уч.2Е, к.19 мкр.2, уч.2Е, к.28 Застройщик: Центр-Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах площадью 22-115 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. - 2 кв. 2020 г., есть сданные. Монолит-кирпич, монолит. 4 км от МКАД. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Спешите! Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 38 до 101 кв.м. Монолит. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Эко Видное 2.0 Квартиры площадью от 25 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Спешите! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. 48-131 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Квартиры в центре города с выгодой до 157 500 руб.! Успей до конца июля! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты площадью от 47 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры пл. от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры пл. от 21 метра. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах Торопитесь! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте