Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Рынок недвижимости России: что почерпнуть из зарубежного опыта

IRN.RU в гостях у Александра Романенко, президента FIABCI – международной организации профессионалов рынка недвижимости

В преддверии Всемирного конгресса по недвижимости (он открывается сегодня, 12 мая, в Санкт-Петербурге, подробнее о его работе портал www.irn.ru расскажет на следующей неделе) аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» задал президенту FIABCI, президенту санкт-петербургского агентства недвижимости «Адвекс» Александру Романенко несколько вопросов на общую тему: приносят ли подобные форумы пользу конечному потребителю риелторских услуг?


Практически с момента возникновения российского рынка недвижимости начались разговоры о создании мультилистинговой системы (МЛС) – объединенной базы данных выставленных на продажу (или сдающихся в аренду) объектов недвижимости. Это существенно расширило бы возможности риелторских агентств и обеспечило доступ покупателям к максимальному спектру предложения. На Западе этот способ обмена информацией давно распространен, как его можно было бы применить в России?

Наиболее эффективные системы мультилистинга работают в США, Канаде и Голландии. Доказательством является доля рынка, приходящаяся на профессиональных риелторов, – в этих странах она превышает 90%. А там, где она не работает, профессиональные риелторы редко охватывают более 50% рынка. Например, около 60% во Франции или 40-45% в Германии.

Понятно, что главным отличием от простой базы данных является наличие четких правил ее использования. Это эксклюзивность постановки объектов – один объект может выставить только один риелтор, плюс определенные правила деления комиссионных между агентами продавца и покупателя. В разных странах правила раздела комиссионного вознаграждения могут быть разными, никто не настаивает на обязательном соотношении 50/50, в большинстве цивилизованных стран оно нигде не прописано, а является исключительно рекомендуемым.

Если объект выставлен в мультилистинговой системе, то все агенты ищут покупателя, заранее зная, что в заявленной цене предусмотрены и их комиссионные. Им не нужно отдельно подписывать договор с покупателем, накручивая цену, что у покупателя обычно вызывает минимум недоумение и приводит к конфликтным ситуациям.

Создание мультилистинга – вопрос не технический, а психологический, вопрос зрелости рынка недвижимости. В России пока таких систем практически нет, что замедляет оборот объектов на рынке. Классический пример: агент, заключивший эксклюзивный договор с владельцем, пытается самостоятельно найти покупателя и тем самым получить комиссионные с двух сторон. Это противоречит профессиональной этике и не на пользу клиенту, которого он представляет.

Представляя интересы продавца, агент обязан сделать все возможное, чтобы его клиент получил, во-первых, максимально отвечающую состоянию рынка сумму; а во-вторых, получил ее как можно быстрее. Если же не выставлять объект в мультилистинговой системе, то процесс как минимум сильно замедляется. Агент покупателя чаще всего вообще не будет показывать клиенту объект, если в заявленной цене не предусмотрены его комиссионные.

Сегодня в России есть несколько систем, приближенных к мультилистинговым, – в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Новосибирске, но пока они еще не соответствуют классическим МЛС в США, Канаде или Голландии. Только частично ее напоминают.
 

Вопрос дележа комиссионных, я знаю, всегда был очень болезненным в России. Действительно, агент продавца, самостоятельно ведущий переговоры с покупателем, напоминает мне адвоката одновременно мужа и жены при бракоразводном процессе. Думаю, с таким адвокатом ни один здравомыслящий человек не стал бы иметь дело. В каких еще областях рынка недвижимости есть проблемы, которые имело бы смысл решать именно в рамках саморегулируемой или просто общественной организации?

В рамках такой страны, как Россия, да и в рамках всего постсоветского пространства я убежден в необходимости единых, четко прописанных правил поведения на рынке. Не секрет, что долгие годы общественные профессиональные объединения трудились над созданием единых европейских стандартов. Три года назад впервые Европейская комиссия в Брюсселе приняла постановление о создании европейских стандартов риелторской деятельности. Там прописаны самые основы работы риелтора в любой стране Европейского союза. Если внимательно их прочитать, то они могут быть приняты за основу работы в любой стране, в том числе в России.

Иногда мы сталкиваемся с дилеммой: как риелтор должен вести себя в той или иной ситуации. Например, если у риелтора возникают сомнения в добровольности совершения сделки одной из сторон. Например, возникают подозрения, что человек находится в состоянии алкогольного или наркотического опьянения или что он находится под криминальным давлением. С любой нормальной точки зрения такая сделка не может быть проведена, потому что если человек принимает решение под давлением, то сделка не может быть легитимной. Я сталкивался с мнениями, что, мол, у риелтора не может быть уверенности, он просто проверяет документы, почему же он не может получить свои комиссионные? Но это нонсенс, это противоречит интересам клиента, так как нелегитимная сделка впоследствии может быть расторгнута.

Мне возражают: вот стороны сделки, вот документы, вот деньги. Завершая сделку, разве я, риелтор, что-то нарушил? Конечно, нарушил. А что именно нарушил – должно быть четко прописано. И пока у нас нет закона о риелторской деятельности, нужно четко прописать хотя бы жесткие профессиональные стандарты. Они есть в Российской гильдии риелторов, в других профессиональных объединениях, но ряд из них, я считаю, должен быть более подробно описан именно на основании принятых Европейским союзом. Когда-нибудь и Россия будет работать в едином экономическо-правовом поле с ЕС, и лучше создавать базу для этого заранее. Если вы соблюдаете эти стандарты, вы можете совершать сделку в любой стране ЕС, что в конечном итоге выгодно для риелтора.
 

А какие санкции могут быть применены к риелтору? Он же не врач-нарколог, не психиатр, как он может дать заключение об адекватности или неадекватности действий клиента?

Речь идет только о случаях, когда возникают явные сомнения. Конечно, в таких ситуациях должны быть применены какие-то санкции. Поэтому мы очень хотим, чтобы в России был принят все же отраслевой закон о риелторской деятельности. И если будет выявлено нарушение профессиональных стандартов или профессионального кодекса, то такому риелтору должно быть просто запрещено вести эту деятельность. Точно так же, как может быть отозвана лицензия или лишены дипломов юрист или врач, нарушившие кодексы или закон.

В России сделка с недвижимостью в большинстве случаев – самая крупная в жизни, поэтому права клиента должны быть защищены максимально строго. Должен быть сформирован адекватный компенсационный фонд, интересы потребителя должны быть максимально защищены.
 

Московская ассоциация риелторов стала недавно саморегулируемой организацией. Какого размера должен быть компенсационный фонд? В размере стоимости нескольких квартир? Такой фонд не собрать, наверное, никогда. В размере способности компенсировать затраты на услуги риелторов? Тогда он никому не нужен…

Если идти по пути создания компенсационного фонда, то, наверное, он должен быть в размере хотя бы цены вопроса одной средней сделки – например, в размере стоимости стандартной московской двухкомнатной квартиры. Задача этого фонда – защитить интересы потребителя. Но не нужно забывать и о возможностях титульного страхования: если покупатель хочет застраховать свое право собственности, у него есть эта возможность. Он сам принимает решение о необходимости такого шага.

Просто при рассмотрении разных мировых моделей нельзя забывать, что, например, в США 98% сделок проводится с участием системы ипотечного кредитования. А банк всегда требует титульное страхование как элемент пакета документов для выдачи ипотечного кредита. В России раньше тоже применялась такая практика, теперь некоторые банки это требуют, другие – нет…

В Канаде действует иная система: там государство берет на себя обязательство по защите добросовестного приобретателя. Что-то случилось – государство платит, а потом само разбирается с нарушителями и взыскивает с них деньги. У нас ни государство не платит, ни страхование титула не является обязательным.

Пока проблема остается неразрешенной, компенсационный фонд СРО не может ее решить. Произошел случай мошенничества – выплатили пострадавшему, хорошо. А если вдруг сразу второй случай? Что тогда? Ни одного фонда не хватит, чтобы покрыть стоимость нескольких объектов. Поэтому, на мой взгляд, титульное страхование необходимо само по себе, а компенсационный фонд должен быть предназначен на выплаты за нанесенный моральный ущерб, на покрытие последствий ошибок риелтора и т.д.

СРО нужно иметь возможность ликвидировать последствия каких-то ошибок агента, если, конечно, они были совершены неумышленно. Если умышленно – в действие должен вступить не профессиональный, а Уголовный кодекс.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2996 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 870 200
до 37 581 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Геометрия Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 1-3-комнатные квартиры Площади : 46 - 137 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Авиамоторная, 14 мин. пешком Застройщик: Жилдорипотека.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 096 020
до 18 585 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Эталон-Сити Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская, 2 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 149 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Улица Скобелевская, 2 мин. транспортом Старокрымская ул., вл.13 б.1 Старокрымская ул., вл.13 б.2 Старокрымская ул., вл.13 б.3 Старокрымская ул., вл.13 б.4 Старокрымская ул., вл.13 б.5 Показать все 9 корпусов Застройщик: Дайкар.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 964 000
до 28 072 600 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Родной город Октябрьское поле Москва, Северо-Западный округ, район Щукино, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 41 - 119 кв.м. м. Октябрьское поле, 10 мин. транспортом Берзарина ул., вл. 28, к.1 Берзарина ул., вл. 28, к.2 Берзарина ул., вл. 28, к.3 Берзарина ул., вл. 28, к.4 Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Торопитесь! 4 км от МКАД. Квартиры пл. 22-115 кв.м.Монолит-кирпич, монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Современные апартаменты в готовых домах. Площадь от 47 до 107 кв.м. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Небо Квартиры площадью 48-131 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Квартиры в центре города с выгодой до 157 500 руб.! Успей до конца июля! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах пл. от 25 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры пл. 18-47 кв.м.Монолит. Звоните! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Торопитесь! Квартиры площадью 29-117 кв.м.Монолит, другое. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте