Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Ближайшее Подмосковье: будущее – уютная малоэтажка или гетто

Чем обширнее средний класс, тем комфортнее пригороды

В России долгое время было принято деление строго на «город» и «деревню». Поэтому и в столичном регионе до последнего времени существовало два основных формата – городской (в Москве и подмосковных городах, с высокими многоквартирными домами, всеми плюсами и минусами города) и загородный (коттеджи и участки без подряда под Москвой, зачастую далеко от городов и с отсутствующей городской инфраструктурой). В последнее время стали появляться проекты, все более соответствующие классическому западному пониманию пригорода – малоэтажная застройка с развитой инфраструктурой. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», именно такой формат будет частично развиваться в «Новой Москве», но и на территориях, оставшихся в области, он набирает вес.


Гетто в индустриальной клоаке
Управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Наталья Кац дает очень нелестную характеристику московским пригородам. «Красивая картинка пригорода с милыми домиками часто существует только в умозрительном представлении. Любой жилой кластер предполагает наличие развитой инфраструктуры, но государство сейчас перекладывает эту нагрузку на плечи девелоперов, а это весьма затратно. То есть школы и детские садики будут, но частные, то есть платные. Подсчитаем: стоимость квартиры составляет в районе $120 000 - 150 000 долларов, стоимость частной школы или детского сада – 30 000 - 40 000 руб. в месяц, - рассказывает она. - У семьи, которая может себе позволить такую квартиру, просто нет таких денег на обучение, а те, кто может себе позволить такое обучение, не будут жить в таких квартирах в «пригороде». Получается замкнутый круг – люди, купившие квартиры, будут оттуда уезжать, квартиры будут продаваться по более низким ценам, сдаваться в аренду задешево. Возникнут как раз классические гетто».

Однако, по мнению руководителя проекта КП «Артек» Игоря Панфилова, стоит разделять понятия пригорода и городской окраины, которые могут не совпадать с географическими и административными границами. «Например, Люберцы, Балашиха, которые с точки зрения расположения относительно МКАД можно назвать пригородом, по ряду аспектов больше подходят под определение городской окраины (здесь высокая плотность застройки, присутствует ветхое жилье, встречается запущенное коммунальное хозяйство, недостаточная инфраструктура). И наоборот, Бутово – хоть и находится на окраине Москвы, последнее время все больше преображается, предлагая все условия для комфортного проживания», - отмечает он.

Современный вид московских пригородов обусловлен историей формирования жилой зоны. «Если в тех же Соединенных Штатах, в Англии, Франции средний класс жил в собственных домах и каждая семья стремилась купить особняк, то в СССР – напротив, из старого, а иногда и ветхого жилого фонда людей переселяли в городские квартиры», - отмечает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-загородная недвижимость».

Уже после распада Советского Союза жилая зона стала переформировываться согласно законам рынка и потребительским предпочтениям. Однако и это не привело к массовому развитию уютного пригорода. «У москвичей понятие пригорода вытравили. Огромные торговые центры вокруг МКАД убили тихое Подмосковье. Превратили его в индустриальную клоаку, - сетует Евгений Штраух, генеральный директор Galaxy Group. - Для пригородов вокруг Москвы не осталось места. Другие конгломераты разрослись. Приходится говорить уже не о пригороде Москвы, а о пригородах городов-спутников Москвы».


Идеальные пригороды – в США
Интересно, что и на Западе далеко не все пригороды отвечают идеальным представлениям белых воротничков об уединенной и спокойной жизни в красивом окружении. «Европейский пригород - это лишь отчасти частные дома с аккуратно подстриженными газонами, - говорит президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. - В большинстве своем окраины европейских городов наводнены сомнительного качества многоэтажками, являющимися убежищем малооплачиваемых специалистов или нелегальных иммигрантов. При образовании в данном пригороде единой социальной среды (в большинстве случаев соответствующего невысокого уровня) пригород может превратиться в трущобы».

Классическим примером неблагополучного пригорода европейского мегаполиса является Kosmos-Viertel – район на юго-востоке Берлина, построенный в конце 80-х годов прошлого столетия. «Квартал полностью застроен безликими многоэтажными домами советской поры. Стоимость квартир в них начинается от $20 000. Kosmos-Viertel зажат между аэропортом Schönefeld и пустошами. Район наводнен иммигрантами и берлинцами, у которых дела пошли не очень», - рассказывает эксперт.

Но есть в Европе и места получше. «Отъезжаешь на 15-20 километров от Парижа, например, в сторону Версаля. И то, что ты видишь вокруг – это действительно малоэтажный пасторальный пригород», - говорит Евгений Штраух (Galaxy Group).

Самые «пригородные пригороды» располагаются в США. «Мегаполисы страны по большей части состоят из бесконечных кварталов малоэтажной застройки, окружающих пустующий по ночам многоэтажный центр, - отмечает Станислав Зингель. - Застройка самих пригородов представляет собой либо одно-двухэтажные частные дома, рассчитанные на одну-две семьи, либо двух-трехэтажные таунхаусы».

Такие пригороды встречаются на всей территории США. «Недавно я гостила в Монтерее (Северная Калифорния). Формально это город, но аналогов в России практически не найти, - рассказывает специалист аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Надежда Козицкая. - Это примерно как коттеджный поселок в Подмосковье, только на несколько десятков тысяч жителей, без заборов и с хорошей инфраструктурой. Застройка преимущественно высотой в 2-3 этажа, неплотная, жилье – в основном таунхаусы. Там достаточно камерно, чисто и уютно: люди на улицах здороваются, бомж, который живет у озера, утром прибирает свою лужайку от случайного мусора. Но в то же время это не глушь – здесь есть школы, вуз, работа для людей, несколько крупных сетевых супермаркетов, впечатляющий океанариум. И, как утверждают жители, практически вся Калифорния, за исключением крупных городов, представляет собой своего рода благоустроенный и комфортный пригород – классическая малоэтажная Америка».

Традиционные пригороды продолжают строиться по сей день. Например, по словам проект-менеджера GVA Sawyer Анастасии Цыгановой, сейчас в часе езды от Сан-Франциско возводится город-спутник Mountain House. «Окончание строительства намечено на 2015 год, но город уже сейчас частично заселен. Он включает в себя как жилые зоны, так и коммерческие комплексы и рекреационные территории. В районе будет проживать 43 500 человек, предполагается строительство 15 000 единиц жилья, включая коттеджи, таунхаусы и квартиры. Среди коммерческих объектов планируется строительство бизнес-парков, торговых зон, развлекательных центров, ресторанов, мелких производств, объектов социальной инфраструктуры. Триста гектаров (из 1936 га общей площади проекта) отведено под парки, озера, пляжи, скверы», - говорит она.

Благополучные западные пригороды нередко служат прообразами для российских загородных жилых комплексов. «Образ уютного западного пригорода пришел на ум при первом же знакомстве с площадкой будущей застройки – это в 4 км от МКАД, в черте города Видное, но при этом в зеленой зоне, - делится Дмитрий Сергеев, генеральный директор МФК «Видное». - Возникло чувство, что мы не должны давить, наступать, менять устоявшийся порядок в угоду так называемому «выходу площадей, квадратных метров с гектара». Так появилась малоэтажная идея «Двенадцати дубов»: по одну руку город с троллейбусами, магазинами, школами и вода, лес с вековыми дубами – по другую».


«Московский дворик» за МКАД
По мнению руководителя аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрия Таганова, развитие Подмосковья по европейским стандартам в виде городов-спутников с малоэтажной застройкой не должно быть массовым. «В Московском регионе уровень продаж жилья в высотках намного превосходит продажи в малоэтажках. Кроме того, при постоянном притоке людей квадратных метров требуется намного больше, чем это могут дать малоэтажные жилые дома, - объясняет он свою точку зрения. - Люди переселяются за МКАД еще и потому, что в Москве просто не хватает новостроек. Если спрос больше на квартиры в многоэтажках, значит, людям нужен этот формат. Почему их должны этого лишать?»

Однако многие эксперты отмечают, что в последние годы появился спрос на такие «западные» пригороды. «Людям надоели многоэтажные безликие башни, людям надоело жить в «муравейниках», постоянно лавировать во дворах в поисках парковки, при этом ругая соседей, поставивших машину прямо на тротуаре, газоне, а то и на детской площадке... – отмечает директор департамента маркетинга и рекламы ГК «Перспектива» Марина Махонькова. – Кроме того, людям надоела анонимность – и своя, и соседа – та самая анонимность, при которой непонятно, кто испортил лифт, кто сверлит в два часа ночи...»

Директор департамента загородной недвижимости Chesterton Елена Родина дает такое определение правильного пригорода: «Пригород – это такой формат жилья, когда взрослые каждый день могут ездить на работу в город, не затрачивая при этом много времени, а дети — посещать школы и детские сады, кружки и секции, общаться со сверстниками на территории проживания или в непосредственной близости». То есть пригород должен сочетать хорошую транспортную доступность (около часа езды до центра Москвы), невысокую плотность застройки (малоэтажные многоквартирные дома, таунхаусы, коттеджи) и развитую инфраструктуру.

Для пригородов характерна спокойная гармоничная атмосфера, считает директор по маркетингу Urban Group Леонард Блинов. «В нем более тесное, чем в городской среде, общение соседей, отчасти из-за того, что в мало- и среднеэтажных домах люди чаще общаются друг с другом, и в них гораздо сильнее чувство личной ответственности за то, что происходит в доме и около него», - объясняет он.

«С поправкой на расположение формируется феномен «московского дворика» - теплая и комфортная обстановка, уютный микромир, приятный для взрослых и детей», - добавляет Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-загородная недвижимость»).


Без среднего класса не будет пригородов
Массовому развитию малоэтажных комфортных пригородов, по мнению экспертов, мешает прежде всего транспортная ситуация в Москве и Подмосковье. «По насыщению дорогами Москва уступает Нью-Йорку более чем в три раза… - отмечает Евгений Штраух (Galaxy Group). - Как человек, купивший квартиру дальше, чем Щербинка, доберется до работы в центр города, если у него нет станции электрички в пешей доступности?»

Фактор транспортной доступности имеет значение не только для владельцев личного авто. «Всегда должен существовать альтернативный частному автомобилю способ перемещения, в том числе не только для проживающих, но и для персонала, работающего в этих жилых комплексах, а у нас некоторые проекты строятся просто «отрезанными от мира», - говорит Елена Родина (Chesterton).

По мнению Евгении Старковой, директора по маркетингу компании MR Group, помимо транспортных проблем развитию малоэтажного жилья рядом с Москвой также мешает высокая стоимость земли, из-за чего девелоперам невыгодно строить дома с невысокой плотностью.

Станислав Зингель (Gordon Rock), сравнивая московские пригороды с западными, пришел к выводу, что основная проблема заключается в малочисленности среднего класса. «Пригород – это золотая середина между трудолюбивым, но небогатым сельским образом жизни и задерганным и ничего не видящим из-за работы центром города. Т.е. проживание в классическом пригороде под силу для реализации лишь среднему классу. Чем обширнее в стране средний класс, тем масштабнее пригороды, и наоборот. Иными словами, люди не выбирают пригород, а стремятся стать теми, кто осилит проживание в нем, - считает эксперт. - Пока в стране не будет достаточного количества людей, чья работа позволяла бы им покупать крупногабаритное и комфортное жилье, более одного автомобиля на семью и тратить время на путешествия из города в пригород, окраины российских мегаполисов будут тем, чем они являются сейчас».

Между тем спрос на недвижимость в пригородах Москвы есть уже сейчас, тем более что во многих малоэтажных жилых комплексах жилье стоит не дороже, чем в высотных новостройках (подробнее об этом в статье «Коттеджи по соседству с высотками: покупателям полюбились смешанные форматы»). Да и интерес девелоперов к такому формату заметен – в Подмосковье появляется все больше малоэтажных жилых комплексов рядом с Москвой, в которых комфорт и экология сочетаются с хорошей транспортной доступностью. Примеры таких проектов портал www.irn.ru рассмотрит в следующий вторник.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4980 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения декабря
Геометрия Квартиры площадью 46-137 кв.м.Монолит. Торопитесь! от 8,3 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры пл. от 21 метра. Монолит. студии, 1-4-комнатные квартиры Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов 1-3-комнатные апартаменты площадью 34-104 метра. ГК: 1 кв. 2021 г. Монолит. Звоните! от 4,6 млн руб. Флэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 7,5%. Скидки до 1,5 млн рублей! Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки центр Новой Москвы 25 лучших квартир в новых корпусах! Забери квартиру с лучшим видом и планировкой по своей цене. Акция до 21.12 от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиальные апартаменты RED7! Апартаменты с дизайнерским ремонтом под ключ от голландской студии "i29" и дизайнерского бюро Олега Клодта. м. Красные ворота Застройщик: ФЕНИКССТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8,5 млн руб! Дома готовы. Скоро ключи! Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Скидки на квартиры до 290 000 руб.! Квартиры у леса. Монолитные дома. Новая Москва. Метро "Саларьево". от 3,5 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Любовь и Голуби". Москва. Отделка в подарок при покупке 2х и 3х ком. кв. Рядом парк, детсад. Двор без машин. Ипотека от 6%. Застройщик: ПРИМАВЕРА. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью 26-136 кв.м.Монолит. от 200 тыс за кв. м. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Выгода до 1,1 млн. руб. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Новогодняя скидка до 15%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты премиум-класса Hill 8 Лаконичный стиль. Британская точность. Победитель премии European Property Awards 2018! м.Алексеевская от 7,6 млн руб. Застройщик: Сити XXI век. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новостройки от А101 Квартиры в Новой Москве! Удобные планировки. Рядом метро. Свой д/сад и школа! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Фили Сити от MR Group Выгода до 2,3 млн. рублей! 5 мин. до м. Фили. Панорамные виды на реку, парк и Москва Сити. Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте