Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Аренда квартиры или ипотека: выгоднее наем

Круглый стол IRN.RU обсудил плюсы и минусы вариантов решения жилищной проблемы

Уже примерно 10 лет россиянам упорно рассказывают о преимуществах ипотеки над арендой квартир. Пример США, где под грузом необеспеченных жилищных кредитов фактически зашаталась экономика, людей мало чему научил. А профессионалы рынка России пытаются создать работающие модели рынка арендного жилья в стране, где возникший класс «нищих собственников» пока раздумывает, как жить дальше.

Бурный рост (как и падение) цен на квартиры на московском рынке фактически завершился, и в ближайшие годы средние показатели вряд ли выйдут за пределы коридора $4000 - 6000 за кв. м, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Он заявил об этом на круглом столе «Квартиры и новостройки: тренды весны. Новые решения в условиях стабильного рынка», организованном IRN.RU в рамках традиционной выставки «Недвижимость-2012» (подробнее изложение доклада в статье «Рост цен на квартиры в Москве по-настоящему закончился еще в 2006 году»).

 

Недвижимость


В условиях относительной ценовой стабильности инвестиции с помощью ипотечных кредитов в квартиры стали невыгодными, считают эксперты. Одно дело платить по ипотеке 12% годовых в расчете на рост цен на 40-50% за тот же срок, совсем другое – платить столько же, если максимум, на что можно надеяться, – рост цен в 10% плюс 5% от сдачи жилья в аренду. Арендатора еще найти надо, после него ремонт сделать, да и покупателя в нынешних условиях найти не так просто. А если еще и цены упадут?

На круглом столе были приведены два очень характерных примера. Со свойственной ему откровенностью генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров рассказал, как он снимал квартиру на Фрунзенской набережной за $2000 в месяц у обычной медсестры. После некоторых проблем с сантехникой он решил съехать. Но, видя в хозяйке очень порядочного и добросовестного человека, предложил: давайте, мол, мы продадим вашу квартиру. Она стоит (sic!) $1,8 млн, за $800 000 мы купим вам магазин. Вы будете получать ежемесячный доход не $2000, а $8000. Из них платить $2000 за наем примерно такой же квартиры. А еще $1 млн вы положите хоть в банк, хоть просто в банку из-под варенья (если поместится, конечно).

Хозяйка не согласилась. Она просто побоялась. И ее можно понять. Магазин – это бизнес. Им нужно управлять. А это, не имея навыков, опыта работы с поставщиками, персоналом, контролирующими, налоговыми организациями, наконец просто с «крышующими» структурами, – страшновато.

Как рассказал один из слушателей круглого стола, в его жизни была почти такая же ситуация: такой же медсестре по ее просьбе продали квартиру и купили небольшой офис с уже находящимися в нем арендаторами. Она сразу подняла ставку аренды на 25%, а через квартал – еще на столько же. Арендаторы съехали, найти других она своими силами не смогла. А за коммунальные услуги платить надо, налоги – надо и т.д.

Не всем дана предпринимательская жилка, не все готовы получать более высокий доход на вложенные деньги, если помимо денег нужно еще и силы прикладывать.


Что делать девелоперам и риелторам в условиях стабильного рынка?
До кризиса все участники рынка жилья пытались перегнать друг друга в темпах повышения цен и элитности объектов. В нынешних условиях формула успеха состоит не в том, чтобы выбросить на рынок более дорогой продукт, а в том, чтобы обеспечить оптимальное соотношение цены и качества объекта, считает Олег Репченко. Как показывает практика последних лет, сейчас могут хорошо продаваться как роскошные коттеджи на Рублевке, так и новостройки экономкласса в спальных районах Москвы – при условии, что это качественные объекты и по адекватным ценам. А вот псевдоэлитные квартиры в домах без паркинга, но с видом на помойку никто брать не хочет.

Нужно предложить минимальную цену при приемлемом качестве, отмечает Репченко. Квартиры в «Марфино», на старте продаж стоившие 70 000 руб. за метр, разлетелись как горячие пирожки, хотя проект появился на рынке в самый разгар кризиса.

Можно дать больше за те же деньги. В последнее время на рынке появляется все больше новостроек с отделкой, концептуальных жилых комплексов, которые могут похвастаться интересными архитектурными решениями и расширенной инфраструктурой. Получили распространение различные схемы trade-in, позволяющие покупателю обменять старое жилье на квартиру в новостройке с максимумом комфорта и минимумом нервотрепки.


Инвестиции в недвижимость
Ни для кого не секрет, что до кризиса, когда цены на жилье росли семимильными шагами, немалую долю квартир на рынке, особенно в новостройках, приобретали инвестиционные покупатели, рассчитывая через непродолжительное время эту недвижимость с выгодой перепродать. Девелоперы и сейчас хотели бы видеть инвесторов среди своих клиентов, однако убедить их в том, что жилье вскоре будет прибавлять по 30% процентов год, как в былые времена, вряд ли получится.

По мнению www.irn.ru, в условиях экономической нестабильности вложения в недвижимость стоит позиционировать как консервативные инвестиции, позволяющие уберечь капитал от инфляции – в долгосрочной перспективе и получать стабильный ежемесячный доход от аренды. Учитывая, что новостройки сейчас все чаще сдают с отделкой, девелоперы могли бы сделать следующий шаг и предложить инвесторам «квартирные депозиты» - готовое жилье с уже заключенным договором аренды.

Если новостройка или коттеджный поселок не продается, то их можно временно сдавать в аренду и тем самым хотя бы компенсировать расходы на содержание недвижимости.

Можно пойти еще дальше и строить доходные дома, специально предназначенные для сдачи в аренду (см. «Доходные дома в Москве получат развитие в 2012-2013 гг.»). Доходность этого вида бизнеса в России пока невелика, но для западных инвестфондов и 4-6% в год – вполне нормально, поэтому не исключено, что такими проектами заинтересуются крупные иностранные инвесторы.

Есть и еще один тонкий момент. Москва все-таки не резиновая и хороших участков под строительство в городе становится все меньше, что, естественно, увеличивает их ценность. В такой ситуации привлекательную площадку может быть выгоднее не продавать сразу, а придержать, с тем чтобы реализовать потом уже как арендный бизнес. К такому выводу еще в 2005 - 2006 гг. пришла компания Кopernik. Построив дом на Якиманке и распродав часть квартир, руководство компании осознало уникальность площадки и решило сдать оставшиеся апартаменты в аренду.

В общем, рынок предлагает несколько бизнес-моделей, которые обеспечат компании процветание и на спокойном рынке. В конце концов для богатых европейских стран такая ситуация – обычное дело. И ничего, живут…


Сопутствующие факторы
Не так давно избранный президент Владимир Путин давал поручение разработать систему развития арендного жилья в России. Она как минимум несет на себе две важные социальные функции:

  • рост внутренней и внешней трудовой миграции;
  • необходимость вложения высвобожденного капитала у богатой прослойки общества.

Как отметил на круглом столе заместитель директора «АС Менеджмент» Мурат Ахмеров, проживание в доходном доме экономически более целесообразно, чем в гостиницах. Кроме того, решение коммунальных и эксплуатационных вопросов берет на себя профессиональная управляющая компания; в отношениях участников рынка есть прозрачность и юридическая чистота по сравнению с теневым рынком аренды жилых помещений и т.д.


Что сделано
Уже есть некоторый опыт создания комплексов, предназначенных исключительно для сдачи в аренду. Среди наиболее известных проектов эксперты называют апартаменты в комплексе «Федерация» в «Москва-Сити» (общая площадь составляет более 78 500 кв. м, площадь каждого объекта от 185 кв. м, стоимость найма от $18 500 в месяц). Конечно, $1200 за 1 кв. м в год – многовато. Зато какой вид из окна…

Впрочем, освоение всех сегментов рынка начинается с освоения наиболее дорогих вариантов (см. «Доходные дома в Москве получат развитие в 2012-2013 гг.»).

Жилой комплекс «Остров Фантазий». 24 двухуровневых коттеджа и 19 четырехэтажных домов на 27 га по цене от $500 за кв. м в год. Формат домов от 120 до 270 кв. м. Но у него возникали проблемы с властями по поводу права застройки. «Росинка» – апартаменты стоимостью от $10 000 до $16 500 в месяц (от $575 за кв. м в год). Коттеджный поселок «Покровские холмы» (Hines). Арендная плата там колеблется от $10 000 до $25 000 в месяц. Первый построенный в современной Москве в 2003 году настоящий доходный дом (инвестор и застройщик – тогдашний Департамент инвестиционных программ строительства правительства Москвы) в Б. Николоворобинском переулке, 10. Он существует, окупился за 10 лет и приносит прибыль в бюджет города.

Есть и другие примеры в Москве и ближайшем Подмосковье. Строится шикарный комплекс «Рублево-Мякинино» в районе «Крокус-Экспо». Можно назвать пару примеров в Санкт-Петербурге.

Проекты есть, даже успешные. Теперь нужно думать, как довести модель до экономкласса. Варианты существуют. Портал www.irn.ru скоро о них напишет.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4008 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 12 124 000
до 32 247 600 руб.
Узнать подробнее
ЖК Триколор Москва, Северо-Восточный округ, район Ростокино Площади : 64 - 203 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2015 г., есть сданные м. ВДНХ, 5 мин. транспортом Застройщик: ЭлитСтройГрупп.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км от МКАД Площади : 49 - 87 кв.м. Сдача ГК: Сдан
P от 4 696 500
до 11 554 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Stellar City Москва, Западный округ, район Можайский Площади : 31 - 79 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. - 1 кв. 2022 г. м. Молодежная, 6 мин. транспортом м. Славянский бульвар, 8 мин. транспортом м. Мичуринский проспект, 9 мин. транспортом м. Озёрная, 7 мин. транспортом м. Говорово, 8 мин. транспортом Застройщик: Ташир.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
Мой адрес В Сколково Квартиры площадью 112-180 кв.м. Одинцовский район. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ДОЛИНА СЕТУНЬ Только в феврале скидки на готовые резиденции в небоскребе на Кутузовском. Рядом озеро и природный заказник. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,9 млн.руб. При покупке квартиры в доме Д1 м/м и кладовка в подарок. 5 минут до м. Саларьево. квартиры от 3,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жизнь на Плющихе. Хамовники Роскошные квартиры и элитный сервис в готовом доме! Пешком до лучших школ, парков и музеев. Эко-технологии! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Старт продаж! Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10 млн. руб. Специальные новогодние скидки. 5 мин до метро Технопарк. от 10 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Гоголь Парк" - квартиры для семей! Старт продаж нового корпуса! 18 этажей уже возведено. 4 минуты пешком от м. Лухмановская. 4 км до МКАД. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Квартира с ремонтом – 4,5 млн. руб.! Успей приобрести! 3-х комн. кв-ра 89 кв. м – 8,19 млн руб. М. Новокосино - 10 мин пешком. квартира с ремонтом от 4,5 млн руб. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидки на просторные 4-комнатные квартиры! Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК MAINSTREET - старт продаж! Новый квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ. Квартиры с отделкой! Двухкомнатные квартиры с отделкой от 11,9 млн руб. В квартале бизнес-класса: школа, дет.сад, лицей, парк! от 11,9 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Микрогород "В лесу" Отделка "под ключ"! м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. П/паркинг. Охрана. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры от 15,3 млн! Выдаем ключи! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,3 млн р. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СУББОТА м. Белорусская Дом премиум-класса. Квартиры с отделкой. Панорамные виды. Инфраструктура в пешей доступности. Выдаем ключи! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Отрада" 5 минут от м. Митино. Готовая инфраструктура. Подземные паркинги. Уникальная архитектура. Сдаем раньше срока! от 3,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Своя квартира в ипотеку 23 000 ₽ в месяц! Школы, детские сады. Успейте купить! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк. Дома построены! Квартиры бизнес-класса в окружении парков и прудов . 3 мин. до м. Речной вокзал. Дома построены! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Некрасовке-2" Новый ЖК комфорт-класса. Корпуса сданы. Выдаем ключи. Отделка "под ключ". 15 минут пешком до м.«Некрасовка» Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЗАО от 12 млн.р Только 29.02 - спецусловия! Выдача ключей! Закрытая территория без машин. Кладовые помещения. от 12 млн руб. Застройщик: ГРУППСТРОЙ-С. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Квартиры бизнес-класса от 10,5 млн.руб. Панорамные виды на Останкинскую башню. Ипотека. Рассрочка. квартиры от 10,5 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 8,1 млн ₽. Беспроцентная рассрочка на паркинг. 2 минуты до метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Silver" - дом сдан! Квартиры бизнес-класса с панорамными видами на Москву! 7 минут до м. Ботанический сад. Семейная ипотека от 4,5%. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 4.5% Только в феврале просторные 2- к. квартиры от 5 млн. ₽. Закрытый двор без машин. Сдача в 2021 г. Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO М. Белорусская. Дома готовы, ведется отделка. От 15,7 млн.р. Выгода до 800 т.р. при покупке машино-места! от 15,7 млн руб. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал NOW Квартиры на набережной от 7,5 млн.руб. 5 мин. от м. Технопарк. Редкие форматы квартир от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 10% на квартиры в ЦАО. Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. М. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Донской квартал. Старт продаж! Двухкомнатные апартаменты бизнес-класса от 7,5 млн рублей. Дизайнерская отделка, дворы без машин, паркинг, охраняемая территория от 7,5 млн рублей. Застройщик: Страна Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес-класса, квартиры с отделкой. 2 мин. от метро Дмитровская от 12 млн руб. за 57 кв. м Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Старт продаж квартир с отделкой! 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Монолит готов! Успейте приобрести! от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Скидки до 9% Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сиреневый парк" Квартиры от 6,5 млн руб. М. Бульвар Рокоссовского в 12 минутах пешком. Семейная ипотека от 4,5% квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры бизнес-класса с выгодой до 1 млн. Панорамные виды на набережную! 4 мин до Садового кольца. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 3% в ЖК "Одинбург" Квартиры в г.Одинцово, 11 км от МКАД. Ипотека от 4,5%. Дом готов, скоро выдача ключей! квартиры от 4,2 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" 300 метров до метро Солнцево Новый объем квартир в продаже. Подземный паркинг. Детские сады и школы. Закрытая территория. Звоните! Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте