Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Аренда квартиры или ипотека: выгоднее наем

Круглый стол IRN.RU обсудил плюсы и минусы вариантов решения жилищной проблемы

Уже примерно 10 лет россиянам упорно рассказывают о преимуществах ипотеки над арендой квартир. Пример США, где под грузом необеспеченных жилищных кредитов фактически зашаталась экономика, людей мало чему научил. А профессионалы рынка России пытаются создать работающие модели рынка арендного жилья в стране, где возникший класс «нищих собственников» пока раздумывает, как жить дальше.

Бурный рост (как и падение) цен на квартиры на московском рынке фактически завершился, и в ближайшие годы средние показатели вряд ли выйдут за пределы коридора $4000 - 6000 за кв. м, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Он заявил об этом на круглом столе «Квартиры и новостройки: тренды весны. Новые решения в условиях стабильного рынка», организованном IRN.RU в рамках традиционной выставки «Недвижимость-2012» (подробнее изложение доклада в статье «Рост цен на квартиры в Москве по-настоящему закончился еще в 2006 году»).

 

Недвижимость


В условиях относительной ценовой стабильности инвестиции с помощью ипотечных кредитов в квартиры стали невыгодными, считают эксперты. Одно дело платить по ипотеке 12% годовых в расчете на рост цен на 40-50% за тот же срок, совсем другое – платить столько же, если максимум, на что можно надеяться, – рост цен в 10% плюс 5% от сдачи жилья в аренду. Арендатора еще найти надо, после него ремонт сделать, да и покупателя в нынешних условиях найти не так просто. А если еще и цены упадут?

На круглом столе были приведены два очень характерных примера. Со свойственной ему откровенностью генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров рассказал, как он снимал квартиру на Фрунзенской набережной за $2000 в месяц у обычной медсестры. После некоторых проблем с сантехникой он решил съехать. Но, видя в хозяйке очень порядочного и добросовестного человека, предложил: давайте, мол, мы продадим вашу квартиру. Она стоит (sic!) $1,8 млн, за $800 000 мы купим вам магазин. Вы будете получать ежемесячный доход не $2000, а $8000. Из них платить $2000 за наем примерно такой же квартиры. А еще $1 млн вы положите хоть в банк, хоть просто в банку из-под варенья (если поместится, конечно).

Хозяйка не согласилась. Она просто побоялась. И ее можно понять. Магазин – это бизнес. Им нужно управлять. А это, не имея навыков, опыта работы с поставщиками, персоналом, контролирующими, налоговыми организациями, наконец просто с «крышующими» структурами, – страшновато.

Как рассказал один из слушателей круглого стола, в его жизни была почти такая же ситуация: такой же медсестре по ее просьбе продали квартиру и купили небольшой офис с уже находящимися в нем арендаторами. Она сразу подняла ставку аренды на 25%, а через квартал – еще на столько же. Арендаторы съехали, найти других она своими силами не смогла. А за коммунальные услуги платить надо, налоги – надо и т.д.

Не всем дана предпринимательская жилка, не все готовы получать более высокий доход на вложенные деньги, если помимо денег нужно еще и силы прикладывать.


Что делать девелоперам и риелторам в условиях стабильного рынка?
До кризиса все участники рынка жилья пытались перегнать друг друга в темпах повышения цен и элитности объектов. В нынешних условиях формула успеха состоит не в том, чтобы выбросить на рынок более дорогой продукт, а в том, чтобы обеспечить оптимальное соотношение цены и качества объекта, считает Олег Репченко. Как показывает практика последних лет, сейчас могут хорошо продаваться как роскошные коттеджи на Рублевке, так и новостройки экономкласса в спальных районах Москвы – при условии, что это качественные объекты и по адекватным ценам. А вот псевдоэлитные квартиры в домах без паркинга, но с видом на помойку никто брать не хочет.

Нужно предложить минимальную цену при приемлемом качестве, отмечает Репченко. Квартиры в «Марфино», на старте продаж стоившие 70 000 руб. за метр, разлетелись как горячие пирожки, хотя проект появился на рынке в самый разгар кризиса.

Можно дать больше за те же деньги. В последнее время на рынке появляется все больше новостроек с отделкой, концептуальных жилых комплексов, которые могут похвастаться интересными архитектурными решениями и расширенной инфраструктурой. Получили распространение различные схемы trade-in, позволяющие покупателю обменять старое жилье на квартиру в новостройке с максимумом комфорта и минимумом нервотрепки.


Инвестиции в недвижимость
Ни для кого не секрет, что до кризиса, когда цены на жилье росли семимильными шагами, немалую долю квартир на рынке, особенно в новостройках, приобретали инвестиционные покупатели, рассчитывая через непродолжительное время эту недвижимость с выгодой перепродать. Девелоперы и сейчас хотели бы видеть инвесторов среди своих клиентов, однако убедить их в том, что жилье вскоре будет прибавлять по 30% процентов год, как в былые времена, вряд ли получится.

По мнению www.irn.ru, в условиях экономической нестабильности вложения в недвижимость стоит позиционировать как консервативные инвестиции, позволяющие уберечь капитал от инфляции – в долгосрочной перспективе и получать стабильный ежемесячный доход от аренды. Учитывая, что новостройки сейчас все чаще сдают с отделкой, девелоперы могли бы сделать следующий шаг и предложить инвесторам «квартирные депозиты» - готовое жилье с уже заключенным договором аренды.

Если новостройка или коттеджный поселок не продается, то их можно временно сдавать в аренду и тем самым хотя бы компенсировать расходы на содержание недвижимости.

Можно пойти еще дальше и строить доходные дома, специально предназначенные для сдачи в аренду (см. «Доходные дома в Москве получат развитие в 2012-2013 гг.»). Доходность этого вида бизнеса в России пока невелика, но для западных инвестфондов и 4-6% в год – вполне нормально, поэтому не исключено, что такими проектами заинтересуются крупные иностранные инвесторы.

Есть и еще один тонкий момент. Москва все-таки не резиновая и хороших участков под строительство в городе становится все меньше, что, естественно, увеличивает их ценность. В такой ситуации привлекательную площадку может быть выгоднее не продавать сразу, а придержать, с тем чтобы реализовать потом уже как арендный бизнес. К такому выводу еще в 2005 - 2006 гг. пришла компания Кopernik. Построив дом на Якиманке и распродав часть квартир, руководство компании осознало уникальность площадки и решило сдать оставшиеся апартаменты в аренду.

В общем, рынок предлагает несколько бизнес-моделей, которые обеспечат компании процветание и на спокойном рынке. В конце концов для богатых европейских стран такая ситуация – обычное дело. И ничего, живут…


Сопутствующие факторы
Не так давно избранный президент Владимир Путин давал поручение разработать систему развития арендного жилья в России. Она как минимум несет на себе две важные социальные функции:

  • рост внутренней и внешней трудовой миграции;
  • необходимость вложения высвобожденного капитала у богатой прослойки общества.

Как отметил на круглом столе заместитель директора «АС Менеджмент» Мурат Ахмеров, проживание в доходном доме экономически более целесообразно, чем в гостиницах. Кроме того, решение коммунальных и эксплуатационных вопросов берет на себя профессиональная управляющая компания; в отношениях участников рынка есть прозрачность и юридическая чистота по сравнению с теневым рынком аренды жилых помещений и т.д.


Что сделано
Уже есть некоторый опыт создания комплексов, предназначенных исключительно для сдачи в аренду. Среди наиболее известных проектов эксперты называют апартаменты в комплексе «Федерация» в «Москва-Сити» (общая площадь составляет более 78 500 кв. м, площадь каждого объекта от 185 кв. м, стоимость найма от $18 500 в месяц). Конечно, $1200 за 1 кв. м в год – многовато. Зато какой вид из окна…

Впрочем, освоение всех сегментов рынка начинается с освоения наиболее дорогих вариантов (см. «Доходные дома в Москве получат развитие в 2012-2013 гг.»).

Жилой комплекс «Остров Фантазий». 24 двухуровневых коттеджа и 19 четырехэтажных домов на 27 га по цене от $500 за кв. м в год. Формат домов от 120 до 270 кв. м. Но у него возникали проблемы с властями по поводу права застройки. «Росинка» – апартаменты стоимостью от $10 000 до $16 500 в месяц (от $575 за кв. м в год). Коттеджный поселок «Покровские холмы» (Hines). Арендная плата там колеблется от $10 000 до $25 000 в месяц. Первый построенный в современной Москве в 2003 году настоящий доходный дом (инвестор и застройщик – тогдашний Департамент инвестиционных программ строительства правительства Москвы) в Б. Николоворобинском переулке, 10. Он существует, окупился за 10 лет и приносит прибыль в бюджет города.

Есть и другие примеры в Москве и ближайшем Подмосковье. Строится шикарный комплекс «Рублево-Мякинино» в районе «Крокус-Экспо». Можно назвать пару примеров в Санкт-Петербурге.

Проекты есть, даже успешные. Теперь нужно думать, как довести модель до экономкласса. Варианты существуют. Портал www.irn.ru скоро о них напишет.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3981 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 6 497 600
до 21 107 520 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Загорье Москва, Южный округ, район Бирюлево Восточное Площади : 42 - 140 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2012 г. м. Царицыно, 15 мин. транспортом Ягодная ул., д.4 Ягодная ул., д.6 к.5 Ягодная ул., д.8, к.1 Ягодная ул., д.8, к.2 Ягодная ул., д.8, к.3 Показать все 6 корпусов Застройщик: Докон.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 12 858 514
до 47 438 430 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Сердце столицы Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники Площади : 45 - 141 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. м. Фили, 9 мин. транспортом м. Шелепиха, 12 мин. пешком Шелепихинская наб., вл.34, к.1 (1 оч.) (ЖД 1) Шелепихинская наб., вл.34, к.2 (1 оч.) (ЖД 2) Шелепихинская наб., вл.34, к.3 (1 оч.) (ЖД3) Шелепихинская наб., вл.34, к.4 (2 оч.) (ЖД4) Шелепихинская наб., вл.34, к.5 (2 оч.) (АП1) Показать все 7 корпусов Застройщик: Дон-Строй Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 406 880
до 24 183 164 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
МФК «Нахимов» Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки Площади : 34 - 107 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Нахимовский пр-т, вл. 31, к.1 Нахимовский пр-т, вл. 31, к.2 Нахимовский пр-т, вл. 31, к.3 Застройщик: Флэт и Ко.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения августа
Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Дом бизнес-класса в 5 мин пешком от м.Алексеевская. Уникальная архитектура. Рассрочка 0% до ГК. Выгода до 2,2 млн руб. квартиры от 16,6 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры на западе Москвы! Долина Сетунь. Вся Москва как на ладони! Потолки до 4 м, окна 2,1х2,2 м. Консьерж. Паркинг. Охрана. Застройщик: Донстрой-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж квартир! Новый корпус. FRESH. Дом в старой Москве на границе парка. 3 мин. от м. Красногвардейская. Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Одинбург Студии от 3 млн руб. в г.Одинцово. 11 км до МКАД. Рядом Подушкинский лесопарк. Детский сад на территории - уже открыт. от 3 млн руб. Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Акция! Кладовка в подарок при покупке трехкомнатных квартир, а также квартир евроформата от 70 кв.м. До 31.08.2019 Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Чем больше м2, тем комфортнее! Московская прописка! Квартиры с видом на Москва сити! м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. от 4,66 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жизнь на Плющихе. Элитные квартиры! Хамовники. Авторский дизайн. Три стиля: классика, современный, ар-деко. Итальянские кухни. Встроенная техника. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Готовые квартиры с ключами от 5,5 млн руб. 5 минут до метро "Рассказовка". Пляж рядом с домом. Ипотека от 5%. от 5,5 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Апартаменты с отделкой от 4,3 млн рублей. Ипотека от 5,5%. Детский сад на территории. Двор без машин. Успейте купить в августе! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,2 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк ЖК Бизнес-класса. Двор без машин. 3 м. до метро Речной Вокзал. Отделка White Box. Подземный паркинг. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции композиторов" Готовые квартиры бизнес-класса на Павелецкой набережной от 14,6 млн руб.! Панорамные виды. До 31 августа машиноместо в подарок! Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 10,5 млн, 3-ком - от 15,2 млн. Потрясающие виды. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» 2-комнатные квартиры от 4,9 млн руб. С отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Ипотека от 5%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Финал продаж элитных квартир! Barrin House в Хамовниках. Готовый дом. Паркинг. Охрана. Большой закрытый двор. Фитнес-клуб и детсад в доме. Застройщик: Моснитки. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК"PRIZMA" на Ленинском. Старт продаж Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203250 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Квартиры в готовых и строящихся корпусах. Скидки на 2-х комн квартиры до 3%. Ипотека от 5,5%. Яркие фасады. Уникальные планировки. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный Квартал Подземная парковка, охраняемый двор без машин, детский и спортивный центр. Останкинский район. Метро Ботанический Сад и Отрадное. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Масловке Квартиры бизнес-класса. Скидка до 2 млн руб. на 3-комн. квартиры. Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Застройщик: Мишина. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции архитекторов" Квартиры премиум-класса с выгодой до 1,9 млн руб. только до 31.08.! Малоэтажная застройка, подземный паркинг. м.Бауманская Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Последние квартиры в готовом доме бизнесс-класса. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Выгода до 2 млн руб.! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Изумрудные холмы Квартиры в новых корпусах от 3 млн руб. Заселенный микрорайон с развитой инфраструктурой. Сдача 2021 год Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Квартиры от 12,1 млн руб. Подземный паркинг. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Дом сдан, выдаём ключи. Звоните! Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал в Сколково 25 минут до центра столицы. Спортивные и детские площадки. ЗАО. Ипотека! от 3,5 млн руб. Застройщик: Ташир. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Олимпийской Деревне В августе скидка до 1 млн руб. Квартиры в готовом доме. Рядом м. «Юго-Западная». Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Застройщик: Мичуринский 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если таунхаус, то в центре. Свой выход в парк. Совершенные системы комфорта Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Застройщик: Открытое акционерное общество Московский городской центр продажи недвижимости (ОАО Центр-Инвест ). Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Семейная ипотека по ставке от 5%. 5 минут до Москва-Сити. Метро Полежаевская.Трехуровневый подземный паркинг. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Живи на уровень выше! Готовое жилье бизнес класса рядом с метро. Выгода до 1 370 000 р. Свободная планировка. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Сдача в 2019г. Отделка "под чистовую". Закрытый двор без машин. Развитая инфраструктура. Ипотека без первого взноса. Рассрочка 0% квартиры от 2,6 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Выхино Торопитесь! Квартиры в готовых домах рядом с м.Выхино. Площадь от 51 до 54 метра. Застройщик: Казённое предприятие Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» Квартиры от 4,1 млн.! Сдача в 2019г. 15 мин. до метро Ольховая, Коммунарка. Школы, сады и поликлиника в районе от 4,1 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн руб. Престижный район Москвы. В окружении парков. м. Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Квартиры от 7,6 млн руб. Закрытый двор. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Только августе скидка до 6%. Звоните! Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро квартиры от 8,6 млн руб! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Соколе Квартиры бизнес-класса с витражными окнами. Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Индивидуальные условия! Застройщик: Усиевича 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Жилой квартал Москвы №1! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,5 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 31.08 Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте