Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.3 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
1.7 млн
руб.
Опрос
Если бы у вас была возможность купить для себя второе жилье, какое бы вы приобрели?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Аренда квартиры или ипотека: выгоднее наем

Круглый стол IRN.RU обсудил плюсы и минусы вариантов решения жилищной проблемы

Уже примерно 10 лет россиянам упорно рассказывают о преимуществах ипотеки над арендой квартир. Пример США, где под грузом необеспеченных жилищных кредитов фактически зашаталась экономика, людей мало чему научил. А профессионалы рынка России пытаются создать работающие модели рынка арендного жилья в стране, где возникший класс «нищих собственников» пока раздумывает, как жить дальше.

Бурный рост (как и падение) цен на квартиры на московском рынке фактически завершился, и в ближайшие годы средние показатели вряд ли выйдут за пределы коридора $4000 - 6000 за кв. м, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Он заявил об этом на круглом столе «Квартиры и новостройки: тренды весны. Новые решения в условиях стабильного рынка», организованном IRN.RU в рамках традиционной выставки «Недвижимость-2012» (подробнее изложение доклада в статье «Рост цен на квартиры в Москве по-настоящему закончился еще в 2006 году»).

 

Недвижимость


В условиях относительной ценовой стабильности инвестиции с помощью ипотечных кредитов в квартиры стали невыгодными, считают эксперты. Одно дело платить по ипотеке 12% годовых в расчете на рост цен на 40-50% за тот же срок, совсем другое – платить столько же, если максимум, на что можно надеяться, – рост цен в 10% плюс 5% от сдачи жилья в аренду. Арендатора еще найти надо, после него ремонт сделать, да и покупателя в нынешних условиях найти не так просто. А если еще и цены упадут?

На круглом столе были приведены два очень характерных примера. Со свойственной ему откровенностью генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров рассказал, как он снимал квартиру на Фрунзенской набережной за $2000 в месяц у обычной медсестры. После некоторых проблем с сантехникой он решил съехать. Но, видя в хозяйке очень порядочного и добросовестного человека, предложил: давайте, мол, мы продадим вашу квартиру. Она стоит (sic!) $1,8 млн, за $800 000 мы купим вам магазин. Вы будете получать ежемесячный доход не $2000, а $8000. Из них платить $2000 за наем примерно такой же квартиры. А еще $1 млн вы положите хоть в банк, хоть просто в банку из-под варенья (если поместится, конечно).

Хозяйка не согласилась. Она просто побоялась. И ее можно понять. Магазин – это бизнес. Им нужно управлять. А это, не имея навыков, опыта работы с поставщиками, персоналом, контролирующими, налоговыми организациями, наконец просто с «крышующими» структурами, – страшновато.

Как рассказал один из слушателей круглого стола, в его жизни была почти такая же ситуация: такой же медсестре по ее просьбе продали квартиру и купили небольшой офис с уже находящимися в нем арендаторами. Она сразу подняла ставку аренды на 25%, а через квартал – еще на столько же. Арендаторы съехали, найти других она своими силами не смогла. А за коммунальные услуги платить надо, налоги – надо и т.д.

Не всем дана предпринимательская жилка, не все готовы получать более высокий доход на вложенные деньги, если помимо денег нужно еще и силы прикладывать.


Что делать девелоперам и риелторам в условиях стабильного рынка?
До кризиса все участники рынка жилья пытались перегнать друг друга в темпах повышения цен и элитности объектов. В нынешних условиях формула успеха состоит не в том, чтобы выбросить на рынок более дорогой продукт, а в том, чтобы обеспечить оптимальное соотношение цены и качества объекта, считает Олег Репченко. Как показывает практика последних лет, сейчас могут хорошо продаваться как роскошные коттеджи на Рублевке, так и новостройки экономкласса в спальных районах Москвы – при условии, что это качественные объекты и по адекватным ценам. А вот псевдоэлитные квартиры в домах без паркинга, но с видом на помойку никто брать не хочет.

Нужно предложить минимальную цену при приемлемом качестве, отмечает Репченко. Квартиры в «Марфино», на старте продаж стоившие 70 000 руб. за метр, разлетелись как горячие пирожки, хотя проект появился на рынке в самый разгар кризиса.

Можно дать больше за те же деньги. В последнее время на рынке появляется все больше новостроек с отделкой, концептуальных жилых комплексов, которые могут похвастаться интересными архитектурными решениями и расширенной инфраструктурой. Получили распространение различные схемы trade-in, позволяющие покупателю обменять старое жилье на квартиру в новостройке с максимумом комфорта и минимумом нервотрепки.


Инвестиции в недвижимость
Ни для кого не секрет, что до кризиса, когда цены на жилье росли семимильными шагами, немалую долю квартир на рынке, особенно в новостройках, приобретали инвестиционные покупатели, рассчитывая через непродолжительное время эту недвижимость с выгодой перепродать. Девелоперы и сейчас хотели бы видеть инвесторов среди своих клиентов, однако убедить их в том, что жилье вскоре будет прибавлять по 30% процентов год, как в былые времена, вряд ли получится.

По мнению www.irn.ru, в условиях экономической нестабильности вложения в недвижимость стоит позиционировать как консервативные инвестиции, позволяющие уберечь капитал от инфляции – в долгосрочной перспективе и получать стабильный ежемесячный доход от аренды. Учитывая, что новостройки сейчас все чаще сдают с отделкой, девелоперы могли бы сделать следующий шаг и предложить инвесторам «квартирные депозиты» - готовое жилье с уже заключенным договором аренды.

Если новостройка или коттеджный поселок не продается, то их можно временно сдавать в аренду и тем самым хотя бы компенсировать расходы на содержание недвижимости.

Можно пойти еще дальше и строить доходные дома, специально предназначенные для сдачи в аренду (см. «Доходные дома в Москве получат развитие в 2012-2013 гг.»). Доходность этого вида бизнеса в России пока невелика, но для западных инвестфондов и 4-6% в год – вполне нормально, поэтому не исключено, что такими проектами заинтересуются крупные иностранные инвесторы.

Есть и еще один тонкий момент. Москва все-таки не резиновая и хороших участков под строительство в городе становится все меньше, что, естественно, увеличивает их ценность. В такой ситуации привлекательную площадку может быть выгоднее не продавать сразу, а придержать, с тем чтобы реализовать потом уже как арендный бизнес. К такому выводу еще в 2005 - 2006 гг. пришла компания Кopernik. Построив дом на Якиманке и распродав часть квартир, руководство компании осознало уникальность площадки и решило сдать оставшиеся апартаменты в аренду.

В общем, рынок предлагает несколько бизнес-моделей, которые обеспечат компании процветание и на спокойном рынке. В конце концов для богатых европейских стран такая ситуация – обычное дело. И ничего, живут…


Сопутствующие факторы
Не так давно избранный президент Владимир Путин давал поручение разработать систему развития арендного жилья в России. Она как минимум несет на себе две важные социальные функции:

  • рост внутренней и внешней трудовой миграции;
  • необходимость вложения высвобожденного капитала у богатой прослойки общества.

Как отметил на круглом столе заместитель директора «АС Менеджмент» Мурат Ахмеров, проживание в доходном доме экономически более целесообразно, чем в гостиницах. Кроме того, решение коммунальных и эксплуатационных вопросов берет на себя профессиональная управляющая компания; в отношениях участников рынка есть прозрачность и юридическая чистота по сравнению с теневым рынком аренды жилых помещений и т.д.


Что сделано
Уже есть некоторый опыт создания комплексов, предназначенных исключительно для сдачи в аренду. Среди наиболее известных проектов эксперты называют апартаменты в комплексе «Федерация» в «Москва-Сити» (общая площадь составляет более 78 500 кв. м, площадь каждого объекта от 185 кв. м, стоимость найма от $18 500 в месяц). Конечно, $1200 за 1 кв. м в год – многовато. Зато какой вид из окна…

Впрочем, освоение всех сегментов рынка начинается с освоения наиболее дорогих вариантов (см. «Доходные дома в Москве получат развитие в 2012-2013 гг.»).

Жилой комплекс «Остров Фантазий». 24 двухуровневых коттеджа и 19 четырехэтажных домов на 27 га по цене от $500 за кв. м в год. Формат домов от 120 до 270 кв. м. Но у него возникали проблемы с властями по поводу права застройки. «Росинка» – апартаменты стоимостью от $10 000 до $16 500 в месяц (от $575 за кв. м в год). Коттеджный поселок «Покровские холмы» (Hines). Арендная плата там колеблется от $10 000 до $25 000 в месяц. Первый построенный в современной Москве в 2003 году настоящий доходный дом (инвестор и застройщик – тогдашний Департамент инвестиционных программ строительства правительства Москвы) в Б. Николоворобинском переулке, 10. Он существует, окупился за 10 лет и приносит прибыль в бюджет города.

Есть и другие примеры в Москве и ближайшем Подмосковье. Строится шикарный комплекс «Рублево-Мякинино» в районе «Крокус-Экспо». Можно назвать пару примеров в Санкт-Петербурге.

Проекты есть, даже успешные. Теперь нужно думать, как довести модель до экономкласса. Варианты существуют. Портал www.irn.ru скоро о них напишет.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3989 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 5 947 396
до 17 497 240 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК FoRest Москва, Западный округ, район Ново-Переделкино, 5 км от МКАД Площади : 28 - 91 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2020 г. пересечение Боровского шоссе и улицы Чоботовская, к.1 пересечение Боровского шоссе и улицы Чоботовская, к.2 Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 573 900
до 12 751 700 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Румянцево-Парк Новая Москва, Новомосковский округ, 3 км от МКАД Площади : 23 - 104 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2023 г. м. Румянцево, 5 мин. транспортом м. Саларьево, 5 мин. транспортом Застройщик: Лексион Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 284 439
до 13 620 990 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
Район «Скандинавия» Новая Москва, Новомосковский округ, 4 км от МКАД Площади : 29 - 113 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2021 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Коммунарка пос., уч.17, к.11 Коммунарка пос., уч.17, к.12.2 Коммунарка пос., уч.17, к.13.1 Коммунарка пос., уч.17, к.2 Коммунарка пос., уч.17, к.8.1 Показать все 18 корпусов Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 10,2 млн руб. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 10,2 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 3,2 млн руб. Сдача 2019г. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры у леса с отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Монолитные дома. Двор без машин. Ипотека от 4,8%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Движение. Тушино" Большой выбор планировочных решений. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Ипотека. 3-5 минут до метро Спартак и Тушинская. двушки от 6,9 млн руб. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» - Акция! Сдача в 2019 году. Квартиры в готовых монолитных домах. Субсидированная ипотека 5,4%. Готовая инфраструктура. 2к квартиры от 41 940 руб./мес.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Настроение". Скидки до 7%. Подземный паркинг. Детские и спортиные площадки. 10 мин до м. ВДНХ. 10 мин пешком до ж/д ст. Северянин. Ипотека от 5%. Рассрочка. от 135 000 руб/кв.м. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидка 2% на видовые квартиры. Ипотека от 4,5%. Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение! Ст. метро «Медведково». Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,8 млн руб! Звоните! от 5,8 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 7.3 млн.руб. Уникальные планировки. Экологичный район Москвы. Идет заселение! Станция м. «Селигеровская». Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилые комплексы "Мой адрес" Большой выбор квартир в готовых новостройках в различных округах г.Москвы. Дома сданы. Выдаем ключи. ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 4.5% Просторные семейные квартиры от 5 млн. руб. «Новые изумрудные» - корпуса повышенной комфортности. Успейте в октябре! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК «Рихард» Система "умный дом" в каждой квартире! Собственный сквер. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро Полежаевская. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры рядом с центром и парком! СИМВОЛ. Новый квартал бизнес-класса рядом с метро, парком и школой. Охраняемый двор, консьерж, в доме паркинг. от 6,9 млн руб. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. квартиры от 4,49 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Панорамные виды на Москву и Останкинскую башню. Рядом парк ВДНХ, Ботанический сад. Двор без машин, система «умный квартал». квартиры от 8,7 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14.7 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14,7 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ Лучший проект года! Готовые премиальные квартиры в 1 мин. от ЦАО и Сити. Победитель конкурса Правительства Москвы! Выдаем ключи! Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CityPark» Дышать природой и творить! Последние квартиры в ЖК Премиум-класса. м. Выставочная. Звони сейчас! Застройщик ООО «МонАрх-УКС» Застройщик: Монарх. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Датский квартал" Квартиры с отделкой и без в 10 минутах от Москвы. Панорамные окна. Рядом лесной массив. Всего 1 км от МКАД. Метро Бибирево. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека 8,4%. Квартиры с кухней-гостиной и гардеробными. Теплые лоджии. Отделка «под чистовую». Сдача в 2019 г. Город Видное. квартиры от 2,8 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Ипотека пополам — 50% от ежемесячного платежа. Квартиры с отделкой и без. 2 школы. 5 детских садов. 10 мин. до метро Некрасовка Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитные особняки Титул Квартиры с видами на Кремль от 444 тыс. руб./м2. Фасады из юрского мрамора и меди. Старт продаж! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Мой адрес В Сколково Квартиры в готовых домах площадью от 112 метров. Одинцовский район. Звоните! Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные Поляны" Ипотека от 9,2%. 10 мин. на авто до м. Филатов Луг. Скидка на квартиры 6% только до 11 ноября! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк Новый объем квартир в продаже! Победитель в номинации Новостройка Москвы №1. Видовые квартиры бизнес-класса. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,8 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,8 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203000 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал на набережной NOW! Старт продаж! Квартиры бизнес-класса. 5 минут до м. Технопарк. Будущее создается сейчас! Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Скидки до 7%! Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами! Ипотека от 4,9%. Метро "Крылатское" от 8,4 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - Небоскрёбы на Мичуринском! Квартиры от 8,5 млн рублей. Престижный район Москвы. В окружении парков. Метро Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Аквилон PARK» 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,8 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры бизнес-класса от 7,6 млн руб. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый зеленый двор. 700 м до МЦК Хорошево. Ипотека 8,7%. от 7,6 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте