Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этим летом?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Аренда квартиры или ипотека: выгоднее наем

Круглый стол IRN.RU обсудил плюсы и минусы вариантов решения жилищной проблемы

Уже примерно 10 лет россиянам упорно рассказывают о преимуществах ипотеки над арендой квартир. Пример США, где под грузом необеспеченных жилищных кредитов фактически зашаталась экономика, людей мало чему научил. А профессионалы рынка России пытаются создать работающие модели рынка арендного жилья в стране, где возникший класс «нищих собственников» пока раздумывает, как жить дальше.

Бурный рост (как и падение) цен на квартиры на московском рынке фактически завершился, и в ближайшие годы средние показатели вряд ли выйдут за пределы коридора $4000 - 6000 за кв. м, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Он заявил об этом на круглом столе «Квартиры и новостройки: тренды весны. Новые решения в условиях стабильного рынка», организованном IRN.RU в рамках традиционной выставки «Недвижимость-2012» (подробнее изложение доклада в статье «Рост цен на квартиры в Москве по-настоящему закончился еще в 2006 году»).

 

Недвижимость


В условиях относительной ценовой стабильности инвестиции с помощью ипотечных кредитов в квартиры стали невыгодными, считают эксперты. Одно дело платить по ипотеке 12% годовых в расчете на рост цен на 40-50% за тот же срок, совсем другое – платить столько же, если максимум, на что можно надеяться, – рост цен в 10% плюс 5% от сдачи жилья в аренду. Арендатора еще найти надо, после него ремонт сделать, да и покупателя в нынешних условиях найти не так просто. А если еще и цены упадут?

На круглом столе были приведены два очень характерных примера. Со свойственной ему откровенностью генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров рассказал, как он снимал квартиру на Фрунзенской набережной за $2000 в месяц у обычной медсестры. После некоторых проблем с сантехникой он решил съехать. Но, видя в хозяйке очень порядочного и добросовестного человека, предложил: давайте, мол, мы продадим вашу квартиру. Она стоит (sic!) $1,8 млн, за $800 000 мы купим вам магазин. Вы будете получать ежемесячный доход не $2000, а $8000. Из них платить $2000 за наем примерно такой же квартиры. А еще $1 млн вы положите хоть в банк, хоть просто в банку из-под варенья (если поместится, конечно).

Хозяйка не согласилась. Она просто побоялась. И ее можно понять. Магазин – это бизнес. Им нужно управлять. А это, не имея навыков, опыта работы с поставщиками, персоналом, контролирующими, налоговыми организациями, наконец просто с «крышующими» структурами, – страшновато.

Как рассказал один из слушателей круглого стола, в его жизни была почти такая же ситуация: такой же медсестре по ее просьбе продали квартиру и купили небольшой офис с уже находящимися в нем арендаторами. Она сразу подняла ставку аренды на 25%, а через квартал – еще на столько же. Арендаторы съехали, найти других она своими силами не смогла. А за коммунальные услуги платить надо, налоги – надо и т.д.

Не всем дана предпринимательская жилка, не все готовы получать более высокий доход на вложенные деньги, если помимо денег нужно еще и силы прикладывать.


Что делать девелоперам и риелторам в условиях стабильного рынка?
До кризиса все участники рынка жилья пытались перегнать друг друга в темпах повышения цен и элитности объектов. В нынешних условиях формула успеха состоит не в том, чтобы выбросить на рынок более дорогой продукт, а в том, чтобы обеспечить оптимальное соотношение цены и качества объекта, считает Олег Репченко. Как показывает практика последних лет, сейчас могут хорошо продаваться как роскошные коттеджи на Рублевке, так и новостройки экономкласса в спальных районах Москвы – при условии, что это качественные объекты и по адекватным ценам. А вот псевдоэлитные квартиры в домах без паркинга, но с видом на помойку никто брать не хочет.

Нужно предложить минимальную цену при приемлемом качестве, отмечает Репченко. Квартиры в «Марфино», на старте продаж стоившие 70 000 руб. за метр, разлетелись как горячие пирожки, хотя проект появился на рынке в самый разгар кризиса.

Можно дать больше за те же деньги. В последнее время на рынке появляется все больше новостроек с отделкой, концептуальных жилых комплексов, которые могут похвастаться интересными архитектурными решениями и расширенной инфраструктурой. Получили распространение различные схемы trade-in, позволяющие покупателю обменять старое жилье на квартиру в новостройке с максимумом комфорта и минимумом нервотрепки.


Инвестиции в недвижимость
Ни для кого не секрет, что до кризиса, когда цены на жилье росли семимильными шагами, немалую долю квартир на рынке, особенно в новостройках, приобретали инвестиционные покупатели, рассчитывая через непродолжительное время эту недвижимость с выгодой перепродать. Девелоперы и сейчас хотели бы видеть инвесторов среди своих клиентов, однако убедить их в том, что жилье вскоре будет прибавлять по 30% процентов год, как в былые времена, вряд ли получится.

По мнению www.irn.ru, в условиях экономической нестабильности вложения в недвижимость стоит позиционировать как консервативные инвестиции, позволяющие уберечь капитал от инфляции – в долгосрочной перспективе и получать стабильный ежемесячный доход от аренды. Учитывая, что новостройки сейчас все чаще сдают с отделкой, девелоперы могли бы сделать следующий шаг и предложить инвесторам «квартирные депозиты» - готовое жилье с уже заключенным договором аренды.

Если новостройка или коттеджный поселок не продается, то их можно временно сдавать в аренду и тем самым хотя бы компенсировать расходы на содержание недвижимости.

Можно пойти еще дальше и строить доходные дома, специально предназначенные для сдачи в аренду (см. «Доходные дома в Москве получат развитие в 2012-2013 гг.»). Доходность этого вида бизнеса в России пока невелика, но для западных инвестфондов и 4-6% в год – вполне нормально, поэтому не исключено, что такими проектами заинтересуются крупные иностранные инвесторы.

Есть и еще один тонкий момент. Москва все-таки не резиновая и хороших участков под строительство в городе становится все меньше, что, естественно, увеличивает их ценность. В такой ситуации привлекательную площадку может быть выгоднее не продавать сразу, а придержать, с тем чтобы реализовать потом уже как арендный бизнес. К такому выводу еще в 2005 - 2006 гг. пришла компания Кopernik. Построив дом на Якиманке и распродав часть квартир, руководство компании осознало уникальность площадки и решило сдать оставшиеся апартаменты в аренду.

В общем, рынок предлагает несколько бизнес-моделей, которые обеспечат компании процветание и на спокойном рынке. В конце концов для богатых европейских стран такая ситуация – обычное дело. И ничего, живут…


Сопутствующие факторы
Не так давно избранный президент Владимир Путин давал поручение разработать систему развития арендного жилья в России. Она как минимум несет на себе две важные социальные функции:

  • рост внутренней и внешней трудовой миграции;
  • необходимость вложения высвобожденного капитала у богатой прослойки общества.

Как отметил на круглом столе заместитель директора «АС Менеджмент» Мурат Ахмеров, проживание в доходном доме экономически более целесообразно, чем в гостиницах. Кроме того, решение коммунальных и эксплуатационных вопросов берет на себя профессиональная управляющая компания; в отношениях участников рынка есть прозрачность и юридическая чистота по сравнению с теневым рынком аренды жилых помещений и т.д.


Что сделано
Уже есть некоторый опыт создания комплексов, предназначенных исключительно для сдачи в аренду. Среди наиболее известных проектов эксперты называют апартаменты в комплексе «Федерация» в «Москва-Сити» (общая площадь составляет более 78 500 кв. м, площадь каждого объекта от 185 кв. м, стоимость найма от $18 500 в месяц). Конечно, $1200 за 1 кв. м в год – многовато. Зато какой вид из окна…

Впрочем, освоение всех сегментов рынка начинается с освоения наиболее дорогих вариантов (см. «Доходные дома в Москве получат развитие в 2012-2013 гг.»).

Жилой комплекс «Остров Фантазий». 24 двухуровневых коттеджа и 19 четырехэтажных домов на 27 га по цене от $500 за кв. м в год. Формат домов от 120 до 270 кв. м. Но у него возникали проблемы с властями по поводу права застройки. «Росинка» – апартаменты стоимостью от $10 000 до $16 500 в месяц (от $575 за кв. м в год). Коттеджный поселок «Покровские холмы» (Hines). Арендная плата там колеблется от $10 000 до $25 000 в месяц. Первый построенный в современной Москве в 2003 году настоящий доходный дом (инвестор и застройщик – тогдашний Департамент инвестиционных программ строительства правительства Москвы) в Б. Николоворобинском переулке, 10. Он существует, окупился за 10 лет и приносит прибыль в бюджет города.

Есть и другие примеры в Москве и ближайшем Подмосковье. Строится шикарный комплекс «Рублево-Мякинино» в районе «Крокус-Экспо». Можно назвать пару примеров в Санкт-Петербурге.

Проекты есть, даже успешные. Теперь нужно думать, как довести модель до экономкласса. Варианты существуют. Портал www.irn.ru скоро о них напишет.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3961 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 431 225
до 13 055 190 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Цветочные поляны Новая Москва, Новомосковский округ, 16 км от МКАД Площади : 22 - 118 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2021 г. д. Староселье, з/у 1, к.3 д. Староселье, з/у 1, к.4 Застройщик: МИЦ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 10 472 000
до 42 400 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Событие Москва, Западный округ, район Раменки Площади : 44 - 170 кв.м. м. Ломоносовский проспект, 25 мин. транспортом м. Раменки, 20 мин. транспортом м. Мичуринский проспект, 16 мин. пешком Застройщик: ДОНСТРОЙ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 524 500
до 11 461 990 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Спутник Одинцовский район Площади : 24 - 79 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.1 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.2 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.3 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.4 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.6 Показать все 7 корпусов Застройщик: Бухта Лэнд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
ЖК "мой адрес В Сколково" Старт продаж! Монолитные корпуса полностью построены и введены в эксплуатацию. Дома сданы. Выдаем ключи. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дом на Барвихинской». Старт продаж! Комплекс Бизнес-класса.10 мин. до станции "Сетунь". Собственная инфраструктура, охраняемая территория, подземный паркинг. от 6.7 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Алексеевская Современные 1-4-комнатные квартиры пл. от 30 метров. рядом с метро Алексеевская. Спешите! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,9 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,9 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до м. Лухмановская пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у парков полезно! Отличная транспортная доступность! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Томилино" Квартиры с отделкой от 2,3 млн руб. 10 мин. до м. Котельники. Живописная набережная, дет.сады и школы. с отделкой от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Вешняках Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Удобные планировочные решения. Дом сдан. Рядом усадьба Кусково. Скидка 5% Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Одинбург. Старт продаж! 7 минут до МКАД. Квартиры с отделкой и без. Подземный паркинг с лифтом. Детский сад на территории и школа. Лесопарк в шаговой доступности. квартиры от 2,7 млн руб.ООО «РАПО» Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ. Финал продаж, ключи в июле! Последние готовые квартиры, ключи в июле! Бизнес-класс с потолками от 3,2 м и широкими окнами, рядом метро. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Остафьево". Cкидка 9,9% Квартиры от 2,7 млн руб. 10 мин. до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Двор без машин, свой парк для прогулок. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Изумрудные холмы» ЖК комфорт-класса. Квартиры с готовой отделкой в строящихся корпусах от 2,7 млн руб. Сдача в 2021 г. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Спешите! Красногорский район. 8 км от МКАД. Квартиры площадью от 21 метра. Монолит-кирпич, монолит. квартиры в готовых домах от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,3 млн руб. Семейная ипотека 6% на весь срок. Удваиваем маткапитал! Ипотечные каникулы. Скидки до 449 000 руб. от 2,3 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.8 млн от 9.8 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Большое Путилково Квартиры с отделкой от 2,7 млн руб. Три станции метро «Планерная», «Митино» и «Пятницкое шоссе». Выгода до 643 000 руб. Семейная ипотека 5%. Скидка до 9,9% от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Квартиры бизнес-класса с панорамным видом и отделкой White box! Свой детский сад и парк с фонтанами. Ключи в 2019 г.! Купите сейчас с выгодой до 1,53 млн руб! Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Серебряный фонтан Десятки уникальных планировок. Метро Алексеевская. Выгода до 2,5 млн рублей. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,4% от 11,5 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальное предложение на просторные квартиры и апартаменты. Ипотека от 6,3%. Охраняемый ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Свой спуск к р. Яуза. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 2,9 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Специальное предложение на квартиры с отделкой. Уникальные планировки. "ул. 800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Уникальные планировки. Ландшафтный дизайн. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 5%! Только в мае! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн. руб Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то солнечная. Окна в пол. Потолки до 5 метров. Бесплатный фитнес от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте