Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Апартаменты в Москве: плюсы и минусы для застройщиков и покупателей

Вроде жилье, но в безвоздушном пространстве

Апартаменты позволяют получить больший доход от реализации для девелоперов, чем могла бы принести сдача этих площадей в аренду под офисы. Тем более что продажа офисов в собственность не распространена в бизнес-центрах класса А, так как это автоматически понижает класс проекта в целом. Но, как всегда, у всех сторон – застройщиков, покупателей, инвесторов – находятся соображения за и против такого формата.


С точки зрения девелоперов
Появление очередных проектов с апартаментами в Москве в большей степени связано со строительством новых бизнес-центров, нежели с реальным покупательским спросом именно на такой формат «жилья», считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Девелоперам зачастую разрешают построить объект с коммерческой составляющей, не включающий жилую. В таком случае застройщики идут на хитрость и выделяют в бизнес-центре долю площадей под апартаменты, которые юридически не являются жилыми помещениями. В этом плане апартаменты выгодны девелоперам и с точки зрения экономии расходов на социальную нагрузку – к юридически «не жилому» формату нет требований по обеспечению собственников объектами социальной инфраструктуры (подробнее см. в статье «Картина маслом»: формат апартаментов в Москве развивается быстрыми темпами»).

Татьяна Пальчикова, директор по маркетингу и продажам апартаментов «Меркурий Сити», указывает, что максимально эффективное использование участка под застройку подразумевает экономию ресурсов, в то время как размещение проекта в центре Москвы повышает инвестиционную привлекательность и последующую выгоду от реализации проекта. «Ограничения по высотному строительству в пределах ЦАО, реализуемые властями Москвы, будут поддерживать сложившийся тренд – видовые характеристики апартаментов останутся уникальным предложением на рынке, обеспечивая положительную динамику инвестиционной привлекательности», – говорит она.

При прочих равных условиях на одном и том же земельном участке апартаментов можно построить в 1,5 - 2 раза больше, чем юридически полноценных квартир, отмечают аналитики IntermarkSavills. По данным компании на декабрь 2011 г., только на первичном рынке было выставлено около 300 апартаментов общей площадью примерно 40 000 кв. м.


Минусы
Длительный период реализации – ключевой минус всего проекта в целом. Стройка в рамках «Москва-Сити» будет продолжаться ближайшие лет пять. Соответственно, это несет для девелопера определенные репутационные риски, с которыми приходится сталкиваться каждый день, отмечает Пальчикова.

Для рынка апартаментов также важна окружающая среда месторасположения объекта недвижимости. Центр города, безусловно, является самым престижным из возможных расположений, однако остается открытым вопрос окружающей стройки. Отсюда вытекают проблемы в позиционировании апартаментов.

Особый регламент строительства высотных зданий – еще одни минус для застройщика. Если взять для сравнения регламенты на родине небоскребов, требования в России еще более жесткие, чем в США. Наличие ограничений, дополнительных обязательств и необходимость их соблюдения подразумевает большое количество издержек при строительстве.

Если рассматривать апартаменты ММДЦ в сравнении с обычной элитной недвижимостью, из минусов можно отметить высокие затраты на управление. Наличие автономных зон – жилой, торговой, офисной в одном комплексе подразумевает более дорогую и сложную эксплуатацию здания.


С точки зрения потребителей
С точки зрения потенциальных покупателей, преимущества апартаментов определяются прежде всего ценой. Средневзвешенная цена апартаментов ниже на 11,6% цены жилья в ЦАО за счет особого юридического статуса. В ряде объектов для повышения покупательского интереса предлагаются апартаменты с отделкой, отмечают аналитики Contact Real Estate.

Другими основными плюсами предлагаемых апартаментов являются престижное месторасположение, великолепные видовые характеристики, отсутствие транспортной проблемы при условии жизни и работы в одном месте. Из преимуществ апартаментов также стоит отметить отсутствие необходимости согласования перепланировок в уполномоченных органах, что дает полную свободу для концептуальных дизайнерских решений.

К существенным плюсам для резидентов апартаментов мы относим европейский гостиничный сервис, включающий room service, консьержей и клининговые услуги, отмечает Пальчикова.

Для потенциальных клиентов приобретение апартаментов – это возможность сконцентрировать досуг и бизнес в рамках одного здания, частично избежать транспортной проблемы - не терять время на перемещения по городу. Это существенная экономия времени. Все здания ММДЦ будут объединены общей инфраструктурой, что будет экономить самый дефицитный ресурс современного делового человека. Это дает еще одно преимущество пользователям комплекса – проживая в одной из башен, можно пользоваться, к примеру, тренажерным залом в другом небоскребе. В «Меркурий Сити» предусмотрен клубный этаж – приватное пространство, включающее спа-сьюты, бильярдную и сигарную комнаты, тренажерный и кардиозалы, сауны, хаммам для резидентов башни и их гостей.


Минусы
Правда, замечают в IRN.RU, на что будет похожа жизнь человека, которому не нужно вообще выходить на улицу? Работа, отдых, развлечения, забота о здоровье – все рядом. Золотую клетку не напоминает?

К основному недостатку такого формата, как апартаменты, можно отнести невозможность перевести их в жилой фонд, а следовательно, прописаться там. С точки зрения клиентов, здесь кроется такой риск, как возможность обращения взыскания на такую собственность в случае судебного признания владельца должником по исполнительным документам. В то время как изъять по долгам квартиру, в которой прописан бизнесмен-должник и его семья – затруднительно. Правда, некоторым девелоперам удается перевести апартаменты в жилье, пример тому – ЖК «Легенда Цветного».

К минусам можно также отнести высокие эксплуатационные расходы и риск организации за стенкой «тихого» офиса, так как нет никаких правовых гарантий, запрещающих соседу перепрофилировать апартамент в рабочее помещение. Уже сейчас в ММДЦ «Москва-Сити» некоторые предложения апартаментов позиционируются как «с возможностью переоборудования в тихий офис»...


С точки зрения инвесторов
Это максимально доходное вложение средств для потребителей – рынок элитной недвижимости, пожалуй, единственный сегмент, показывающий положительную динамику даже в условиях кризиса, считает Пальчикова.

По ее оценке, 70% потенциальных покупателей рассматривают апартаменты как инвестиционную покупку, остальные 30% - как собственную недвижимость. Расширение предложения апартаментов сопровождается ростом инвестиционного спроса на этот формат жилья, подтверждают в SOHO Estate. Недавно при участии SOHO Estate были закрыты сразу несколько инвестиционных сделок. В частности, группа частных инвесторов приобрела в общей сложности 12 апартаментов в одном из реконструированных зданий. Часть помещений покупатели планируют сдавать в долгосрочную аренду.

Большая часть покупателей будет проживать в купленных апартаментах сезонно, основную часть времени сдавая недвижимость в аренду. По мнению управляющего директора компании SOHO Estate Ирины Егоровой, интерес частных инвесторов к апартаментам продиктован особенностями формата. Апартаменты предлагаются в полностью реконструированных или новых домах, расположенных в престижных районах. Это более качественная альтернатива предложениям на вторичном рынке. Проблема многих сталинских домов (например, на Фрунзенской набережной) в том, что во многих выставляемых на продажу квартирах сделан отличный ремонт, но в подъезде - обшарпанные стены и старые лифты. В свою очередь апартаменты - это полностью обновленные входные группы, консьерж, охрана, современные коммуникации, лифты. Также покупателей привлекает цена апартаментов, которая на этапе проведения строительных работ на 10-15% ниже стоимости квартир на вторичном рынке в том же районе. Наконец, в реконструированных комплексах более разнообразная квартирография: можно найти апартаменты площадью 30-45 кв. м.

«Сегодня покупать элитную квартиру, чтобы впоследствии сдавать ее в аренду, невыгодно. Больше 3-4% годовых аренда не приносит. В этот бизнес никто не идет, хотя еще несколько лет назад, до кризиса, он активно развивался. У нас были сделки, когда большие квартиры, уже сданные в долгосрочную аренду, покупали частные инвесторы. Они рассматривали их как рентный бизнес, некоторые даже в квартиры не заходили», - говорит Ирина Егорова. В кризис такие квартиры стали выставляться на продажу, а инвестиционный интерес к элитной недвижимости пропал. Однако сейчас, с распространением формата апартаментов, по сути, формируется новая инвестиционная волна.

Например, апартаменты в «Москва-Сити» стоят в среднем $12 000 за 1 кв. м (с видом на набережную или центр). То есть стоимость квартиры площадью 185 кв. м - $2,22 млн. Сдать ее в аренду можно за $15 000 в месяц и обеспечить доход в 8,1% годовых. В реконструированных под размещение апартаментов административных зданиях выгодно сдавать несколько апартаментов небольшой площади. Квартира площадью 60 кв. м с ремонтом стоимостью $570 000 может быть сдана за $3000–3500. Доход собственника может составить 6,3 – 7,4% годовых. В числе потенциальных арендаторов таких квартир - как бизнесмены, так и обеспеченные студенты, молодежь. Кроме того, интерес к апартаментам в центре города и вблизи линий общественного транспорта проявляют жильцы расположенных поблизости элитных комплексов. Они рассматривают апартаменты как временное жилье для нянь, сиделок, помощников по хозяйству.

«Нет никаких сомнений, что инвестиционный потенциал апартаментов еще не исчерпан. Впрочем, дальнейшая динамика во многом будет зависеть от умения девелоперов предложить инвесторам интересные форматы рентного бизнеса. Например, при участии специальных управляющих компаний, гарантирующих фиксированный доход. Именно такая модель распространена за рубежом», - заключает Ирина Егорова.

Penny Lane Realty разработала дополнительную услугу для покупателей апартаментов. Теперь деловую квартиру в МФК или в бизнес-центре можно приобрести в ипотечный кредит на тех же условиях, что и обычное жилье: под 9,5 - 13,5% годовых.

До недавнего времени и финансовые учреждения, и покупатели настороженно относились к апартаментам как к сравнительно новому для Москвы формату недвижимости. Спрос на «офисные квартиры» для использования в представительских целях или для проживания обеспечивали работающие в столице экспаты и крупные региональные бизнесмены. «Развитие ипотечного кредитования для физлиц на апартаменты позволит существенно расширить круг потенциальных клиентов, – рассказывает Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty. – Жилье в одном здании с собственным офисом обладает целым рядом весомых преимуществ перед обычной квартирой в многоэтажном доме, а стоит зачастую на 10-15% дешевле».

Подробнее о предложениях апартаментов можно прочитать в статье «Картина маслом»: формат апартаментов в Москве развивается быстрыми темпами»).


Прогнозы
Объем предложения апартаментов в течение 2012 г. продолжит увеличиваться, считают в Contact Real Estate. Объекты будут выходить на рынок как в ММДЦ «Москва-Сити», так и в разных районах ЦАО. Однако наибольший прирост предложения запланирован в ММДЦ «Москва-Сити».

Основной покупательский спрос будет сосредоточен в недорогих апартаментных комплексах, возникших благодаря реконструкции старинных фабричных, заводских и административных зданий или реставрации старинных особняков (см. «Реконструкция вместо строительства в Москве»).

В некоторых выступлениях руководства города и в частности главного архитектора встречаются предложения вообще запретить новые проекты с площадями «двойного назначения», такими как апартаменты, - в том виде, в котором они представлены сейчас. То есть либо это должно быть жилье со всеми вытекающими правами, обязанностями и обременениями, либо это офисы или гостиницы в их классическом понимании. В этом случае перспективы данного формата – построить и распродать то, что успеют согласовать. Но это, возможно, путь к «пирамиде»: кто раньше вошел в инвестиционный процесс и успел «сбросить» активы до катастрофы, тот выиграл. «И ежели останешься живой, гуляй, рванина, от рубля и выше», – как выразился поэт, отмечают специалисты www.irn.ru.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
10409 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 624 720
до 15 948 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Селигер-Сити Москва, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Петровско-Разумовская Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 25 - 94 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. м. Петровско-Разумовская, 13 мин. транспортом Ильменский пр-д, вл.14, к.А (Рембрант) Ильменский пр-д, вл.14, к.В (Баренц) Ильменский пр-д, вл.14, к.К-1,2 (Рубенс) Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 575 300
до 14 224 300 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Кварталы 21/19 Москва, Юго-Восточный округ, район Рязанский, м. Рязанский проспект Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 30 - 90 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. м. Рязанский проспект, 20 мин. транспортом 2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10, к.11 2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10, к.12 2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10, к.13 2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10, к.14 2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10, к.2 Показать все 10 корпусов Застройщик: Предприятие МС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 096 020
до 18 585 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Эталон-Сити Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская, 2 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 149 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Улица Скобелевская, 2 мин. транспортом Старокрымская ул., вл.13 б.1 Старокрымская ул., вл.13 б.2 Старокрымская ул., вл.13 б.3 Старокрымская ул., вл.13 б.4 Старокрымская ул., вл.13 б.5 Показать все 9 корпусов Застройщик: Дайкар.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 38 до 101 кв.м. Монолит. Звоните! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты площадью от 47 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах Торопитесь! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. от 29 метров.Монолит, другое. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Торопитесь! Современные 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 48 до 131 кв.м. Монолит. от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Спешите! Квартиры площадью 46-137 кв.м.Монолит. от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Акция месяца! Цены как на старте продаж в ЖК Купавна 2018! Меньше года до выдачи ключей. Торопитесь! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 22 до 115 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. Подробности по телефону! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры пл. от 18 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Эко Видное 2.0 Торопитесь! Квартиры в готовых домах площадью 25-89 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Спешите! 8 км от МКАД. Квартиры площадью 21-98 кв.м.Монолит-кирпич. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте