Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Апартаменты в Москве: плюсы и минусы для застройщиков и покупателей

Вроде жилье, но в безвоздушном пространстве

Апартаменты позволяют получить больший доход от реализации для девелоперов, чем могла бы принести сдача этих площадей в аренду под офисы. Тем более что продажа офисов в собственность не распространена в бизнес-центрах класса А, так как это автоматически понижает класс проекта в целом. Но, как всегда, у всех сторон – застройщиков, покупателей, инвесторов – находятся соображения за и против такого формата.


С точки зрения девелоперов
Появление очередных проектов с апартаментами в Москве в большей степени связано со строительством новых бизнес-центров, нежели с реальным покупательским спросом именно на такой формат «жилья», считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Девелоперам зачастую разрешают построить объект с коммерческой составляющей, не включающий жилую. В таком случае застройщики идут на хитрость и выделяют в бизнес-центре долю площадей под апартаменты, которые юридически не являются жилыми помещениями. В этом плане апартаменты выгодны девелоперам и с точки зрения экономии расходов на социальную нагрузку – к юридически «не жилому» формату нет требований по обеспечению собственников объектами социальной инфраструктуры (подробнее см. в статье «Картина маслом»: формат апартаментов в Москве развивается быстрыми темпами»).

Татьяна Пальчикова, директор по маркетингу и продажам апартаментов «Меркурий Сити», указывает, что максимально эффективное использование участка под застройку подразумевает экономию ресурсов, в то время как размещение проекта в центре Москвы повышает инвестиционную привлекательность и последующую выгоду от реализации проекта. «Ограничения по высотному строительству в пределах ЦАО, реализуемые властями Москвы, будут поддерживать сложившийся тренд – видовые характеристики апартаментов останутся уникальным предложением на рынке, обеспечивая положительную динамику инвестиционной привлекательности», – говорит она.

При прочих равных условиях на одном и том же земельном участке апартаментов можно построить в 1,5 - 2 раза больше, чем юридически полноценных квартир, отмечают аналитики IntermarkSavills. По данным компании на декабрь 2011 г., только на первичном рынке было выставлено около 300 апартаментов общей площадью примерно 40 000 кв. м.


Минусы
Длительный период реализации – ключевой минус всего проекта в целом. Стройка в рамках «Москва-Сити» будет продолжаться ближайшие лет пять. Соответственно, это несет для девелопера определенные репутационные риски, с которыми приходится сталкиваться каждый день, отмечает Пальчикова.

Для рынка апартаментов также важна окружающая среда месторасположения объекта недвижимости. Центр города, безусловно, является самым престижным из возможных расположений, однако остается открытым вопрос окружающей стройки. Отсюда вытекают проблемы в позиционировании апартаментов.

Особый регламент строительства высотных зданий – еще одни минус для застройщика. Если взять для сравнения регламенты на родине небоскребов, требования в России еще более жесткие, чем в США. Наличие ограничений, дополнительных обязательств и необходимость их соблюдения подразумевает большое количество издержек при строительстве.

Если рассматривать апартаменты ММДЦ в сравнении с обычной элитной недвижимостью, из минусов можно отметить высокие затраты на управление. Наличие автономных зон – жилой, торговой, офисной в одном комплексе подразумевает более дорогую и сложную эксплуатацию здания.


С точки зрения потребителей
С точки зрения потенциальных покупателей, преимущества апартаментов определяются прежде всего ценой. Средневзвешенная цена апартаментов ниже на 11,6% цены жилья в ЦАО за счет особого юридического статуса. В ряде объектов для повышения покупательского интереса предлагаются апартаменты с отделкой, отмечают аналитики Contact Real Estate.

Другими основными плюсами предлагаемых апартаментов являются престижное месторасположение, великолепные видовые характеристики, отсутствие транспортной проблемы при условии жизни и работы в одном месте. Из преимуществ апартаментов также стоит отметить отсутствие необходимости согласования перепланировок в уполномоченных органах, что дает полную свободу для концептуальных дизайнерских решений.

К существенным плюсам для резидентов апартаментов мы относим европейский гостиничный сервис, включающий room service, консьержей и клининговые услуги, отмечает Пальчикова.

Для потенциальных клиентов приобретение апартаментов – это возможность сконцентрировать досуг и бизнес в рамках одного здания, частично избежать транспортной проблемы - не терять время на перемещения по городу. Это существенная экономия времени. Все здания ММДЦ будут объединены общей инфраструктурой, что будет экономить самый дефицитный ресурс современного делового человека. Это дает еще одно преимущество пользователям комплекса – проживая в одной из башен, можно пользоваться, к примеру, тренажерным залом в другом небоскребе. В «Меркурий Сити» предусмотрен клубный этаж – приватное пространство, включающее спа-сьюты, бильярдную и сигарную комнаты, тренажерный и кардиозалы, сауны, хаммам для резидентов башни и их гостей.


Минусы
Правда, замечают в IRN.RU, на что будет похожа жизнь человека, которому не нужно вообще выходить на улицу? Работа, отдых, развлечения, забота о здоровье – все рядом. Золотую клетку не напоминает?

К основному недостатку такого формата, как апартаменты, можно отнести невозможность перевести их в жилой фонд, а следовательно, прописаться там. С точки зрения клиентов, здесь кроется такой риск, как возможность обращения взыскания на такую собственность в случае судебного признания владельца должником по исполнительным документам. В то время как изъять по долгам квартиру, в которой прописан бизнесмен-должник и его семья – затруднительно. Правда, некоторым девелоперам удается перевести апартаменты в жилье, пример тому – ЖК «Легенда Цветного».

К минусам можно также отнести высокие эксплуатационные расходы и риск организации за стенкой «тихого» офиса, так как нет никаких правовых гарантий, запрещающих соседу перепрофилировать апартамент в рабочее помещение. Уже сейчас в ММДЦ «Москва-Сити» некоторые предложения апартаментов позиционируются как «с возможностью переоборудования в тихий офис»...


С точки зрения инвесторов
Это максимально доходное вложение средств для потребителей – рынок элитной недвижимости, пожалуй, единственный сегмент, показывающий положительную динамику даже в условиях кризиса, считает Пальчикова.

По ее оценке, 70% потенциальных покупателей рассматривают апартаменты как инвестиционную покупку, остальные 30% - как собственную недвижимость. Расширение предложения апартаментов сопровождается ростом инвестиционного спроса на этот формат жилья, подтверждают в SOHO Estate. Недавно при участии SOHO Estate были закрыты сразу несколько инвестиционных сделок. В частности, группа частных инвесторов приобрела в общей сложности 12 апартаментов в одном из реконструированных зданий. Часть помещений покупатели планируют сдавать в долгосрочную аренду.

Большая часть покупателей будет проживать в купленных апартаментах сезонно, основную часть времени сдавая недвижимость в аренду. По мнению управляющего директора компании SOHO Estate Ирины Егоровой, интерес частных инвесторов к апартаментам продиктован особенностями формата. Апартаменты предлагаются в полностью реконструированных или новых домах, расположенных в престижных районах. Это более качественная альтернатива предложениям на вторичном рынке. Проблема многих сталинских домов (например, на Фрунзенской набережной) в том, что во многих выставляемых на продажу квартирах сделан отличный ремонт, но в подъезде - обшарпанные стены и старые лифты. В свою очередь апартаменты - это полностью обновленные входные группы, консьерж, охрана, современные коммуникации, лифты. Также покупателей привлекает цена апартаментов, которая на этапе проведения строительных работ на 10-15% ниже стоимости квартир на вторичном рынке в том же районе. Наконец, в реконструированных комплексах более разнообразная квартирография: можно найти апартаменты площадью 30-45 кв. м.

«Сегодня покупать элитную квартиру, чтобы впоследствии сдавать ее в аренду, невыгодно. Больше 3-4% годовых аренда не приносит. В этот бизнес никто не идет, хотя еще несколько лет назад, до кризиса, он активно развивался. У нас были сделки, когда большие квартиры, уже сданные в долгосрочную аренду, покупали частные инвесторы. Они рассматривали их как рентный бизнес, некоторые даже в квартиры не заходили», - говорит Ирина Егорова. В кризис такие квартиры стали выставляться на продажу, а инвестиционный интерес к элитной недвижимости пропал. Однако сейчас, с распространением формата апартаментов, по сути, формируется новая инвестиционная волна.

Например, апартаменты в «Москва-Сити» стоят в среднем $12 000 за 1 кв. м (с видом на набережную или центр). То есть стоимость квартиры площадью 185 кв. м - $2,22 млн. Сдать ее в аренду можно за $15 000 в месяц и обеспечить доход в 8,1% годовых. В реконструированных под размещение апартаментов административных зданиях выгодно сдавать несколько апартаментов небольшой площади. Квартира площадью 60 кв. м с ремонтом стоимостью $570 000 может быть сдана за $3000–3500. Доход собственника может составить 6,3 – 7,4% годовых. В числе потенциальных арендаторов таких квартир - как бизнесмены, так и обеспеченные студенты, молодежь. Кроме того, интерес к апартаментам в центре города и вблизи линий общественного транспорта проявляют жильцы расположенных поблизости элитных комплексов. Они рассматривают апартаменты как временное жилье для нянь, сиделок, помощников по хозяйству.

«Нет никаких сомнений, что инвестиционный потенциал апартаментов еще не исчерпан. Впрочем, дальнейшая динамика во многом будет зависеть от умения девелоперов предложить инвесторам интересные форматы рентного бизнеса. Например, при участии специальных управляющих компаний, гарантирующих фиксированный доход. Именно такая модель распространена за рубежом», - заключает Ирина Егорова.

Penny Lane Realty разработала дополнительную услугу для покупателей апартаментов. Теперь деловую квартиру в МФК или в бизнес-центре можно приобрести в ипотечный кредит на тех же условиях, что и обычное жилье: под 9,5 - 13,5% годовых.

До недавнего времени и финансовые учреждения, и покупатели настороженно относились к апартаментам как к сравнительно новому для Москвы формату недвижимости. Спрос на «офисные квартиры» для использования в представительских целях или для проживания обеспечивали работающие в столице экспаты и крупные региональные бизнесмены. «Развитие ипотечного кредитования для физлиц на апартаменты позволит существенно расширить круг потенциальных клиентов, – рассказывает Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty. – Жилье в одном здании с собственным офисом обладает целым рядом весомых преимуществ перед обычной квартирой в многоэтажном доме, а стоит зачастую на 10-15% дешевле».

Подробнее о предложениях апартаментов можно прочитать в статье «Картина маслом»: формат апартаментов в Москве развивается быстрыми темпами»).


Прогнозы
Объем предложения апартаментов в течение 2012 г. продолжит увеличиваться, считают в Contact Real Estate. Объекты будут выходить на рынок как в ММДЦ «Москва-Сити», так и в разных районах ЦАО. Однако наибольший прирост предложения запланирован в ММДЦ «Москва-Сити».

Основной покупательский спрос будет сосредоточен в недорогих апартаментных комплексах, возникших благодаря реконструкции старинных фабричных, заводских и административных зданий или реставрации старинных особняков (см. «Реконструкция вместо строительства в Москве»).

В некоторых выступлениях руководства города и в частности главного архитектора встречаются предложения вообще запретить новые проекты с площадями «двойного назначения», такими как апартаменты, - в том виде, в котором они представлены сейчас. То есть либо это должно быть жилье со всеми вытекающими правами, обязанностями и обременениями, либо это офисы или гостиницы в их классическом понимании. В этом случае перспективы данного формата – построить и распродать то, что успеют согласовать. Но это, возможно, путь к «пирамиде»: кто раньше вошел в инвестиционный процесс и успел «сбросить» активы до катастрофы, тот выиграл. «И ежели останешься живой, гуляй, рванина, от рубля и выше», – как выразился поэт, отмечают специалисты www.irn.ru.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
10446 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 6 183 230
до 15 923 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Счастье на Дмитровке Москва, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская 1-3-комнатные квартиры Площади : 38 - 87 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Селигерская, 10 мин. транспортом Застройщик: Софьи Ковалевской 20.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 12 544 000
до 36 509 600 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Счастье на Ленинском Москва, Западный округ, район Тропарево-Никулино, м. Юго-Западная 1-4-комнатные квартиры Площади : 48 - 119 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Юго-Западная, 14 мин. пешком Застройщик: Ленинский 154.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 509 250
до 15 223 500 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Счастье на Волгоградке Москва, Юго-Восточный округ, район Рязанский, м. Рязанский проспект 1-3-комнатные квартиры Площади : 39 - 76 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Рязанский проспект, 15 мин. пешком Застройщик: Федора Полетаева 15.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Современные 1-2-комнатные апартаменты. Монолит. Спешите! от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Современные 1-3-комнатные квартиры. Площадь от 36 до 86 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Спешите! Квартиры пл. 46-137 кв.м.Монолит. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. Спешите! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. 49-136 кв.м.Монолит. Спешите! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Спешите! Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 23 до 47 кв.м. Монолит. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте