Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Реконструкция вместо строительства в Москве

Теперь ее называют золотым дном для девелоперов

Московские особняки, особенно заброшенные, привлекают все большее внимание девелоперов, не занятых в сфере массового типового строительства, которые пытаются найти приложение своим силам, несмотря на запрет на строительство в центре столицы. Реконструкция и реновация старинных зданий оказывается такой возможностью, к тому же достаточно высокодоходной при удачном стечении обстоятельств.

Золотым дном для девелопера назвала этот сегмент на днях компания «НДВ-Недвижимость». По оценке ее специалистов, в условиях запрета на строительство в центре Москвы девелоперы нашли способ пополнить рынок предложениями качественных коммерческих площадей и не остаться в убытке. Речь идет о покупке ветхих особняков, в которых проводится капитальный ремонт или реконструкция. Девелоперы стали приобретать отдельно стоящие особняки в ветхом состоянии, проводить в них капитальный ремонт или реконструкцию, а затем продавать блоками небольшой площади. В результате получается продукт, оценивающийся как минимум в два раза дороже.

Ранее, в ноябре 2011 г., подобную тенденцию отметили в NAI Becar. Компания опубликовала исследование, по итогам которого выявила топ-10 самых дорогих особняков в Москве, присутствующих на рынке (исходя из цены квадратного метра) – перечень см. ниже.

Условно особняки, как и стандартные бизнес-центры, можно разделить на классы: А, В, С - в зависимости от состояния объекта, говорит Сергей Чагин, заместитель директора департамента инвестиционных продаж NAI Becar. Но важно понимать, что в отличие от рядового офисного объекта из любого ветхого особняка класса С можно сделать объект класса А с помощью реконструкции, подчеркивает он.


Интересное совпадение
Вчера исполнился ровно год с того дня, когда, 15 марта 2011 г., аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» опубликовал статью «Запрет на строительство в центре – популизм или реальность?».

Теперь прогнозы руководителя IRN.RU Олега Репченко подтверждают крупнейшие участники рынка недвижимости. Стоит напомнить один из основных тезисов статьи.

«Что, собственно говоря, запретили? То, что и так само по себе уже практически отмерло – свободных участков под застройку в центре и так почти не осталось, что можно было уплотнить – уже уплотнили. При этом достроить текущие стройки в течение трех лет, то есть «подмести» то, что еще осталось, как было заявлено, разрешат. Разумеется, завернут несколько показательных проектов, строящихся или спроектированных с явными нарушениями, и это нормально. … Выборы пройдут, жесткие запреты подзабудутся, а с ветхим и аварийным жильем все равно надо что-то делать – эта головная боль городских властей никуда не денется. И развернется в центре Москвы одна реконструкция квартала за другой, еще похлеще, чем раньше. Слово «строительство», судя по всему, активно употреблять уже не будут, скорее - именно «реконструкция». Хотя для коренных москвичей и пенсионеров, выросших еще в советские времена, куда понятнее и ближе будет даже слово «капитальный ремонт», совсем не вызывающее аллергии. Так потихоньку превратился обшарпанный доходный дом еще дореволюционной постройки в обновленный современный элитный особняк с теми же фасадами, но отштукатуренными и свежепокрашенными, с современной начинкой и подземным паркингом – по идее все должны быть только довольны. И главное – никакого нового строительства в центре не произошло», – говорилось в статье.


Рынок начинается с дорогого сегмента
Когда предприниматели начинают осваивать новый рынок, поначалу каждый сегмент оказывается очень дорогим. Сразу после открытия России для международных инвестиций и частного бизнеса в Москве стали строиться исключительно пятизвездочные отели. Теперь инвесторы ищут площадки для «трех звезд» с большим удовольствием.

С элитного сегмента начинался и российский девелопмент жилья, бизнес-центров, торгово-развлекательных комплексов. Пожившие в конце 1980-х – начале 1990-х гг. хорошо помнят, какие рестораны и с какими ценами тогда открывались. И только насытив новоиспеченную элиту, бизнес разворачивался в сторону массового сегмента, приходя к пониманию доходов с оборота.

Не становится исключением и ситуация с особняками.

Цена продажи особняка начинается от $3500 за 1 кв. м (для класса С) и доходит до $25 000 и выше (с дорогой отделкой, в пределах Бульварного кольца), по оценке NAI Becar. Квадратный метр особняка класса В оценивается в диапазоне $6000 - 12 000. Базовая арендная ставка составляет от $650 до $2300 за 1 кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Правда, в период кризиса цены на квадратный метр упали на 35 - 40%, а арендные ставки снизились на 20 - 35%, по словам Чагина.

Но пока существует спрос на реконструированные особняки, внимание бизнеса будет приковано именно к ним. Смещение интереса к реконструкции кварталов ветхого жилья (которого в центре столицы много) придет только после того, как удовлетворится высокодоходный элитный сегмент рынка, или наконец полностью исчерпаются объекты, которые можно реконструировать без нарушений законов, считают в www.irn.ru.

Капитальный ремонт или реконструкция потребует $1000 - 2000 за кв. м., в зависимости от сложности и объемов необходимых работ, по оценке «НДВ-Недвижимости». Продажа готового продукта осуществляется по рыночной цене, а при грамотно разработанной концепции и наличии всех необходимых элементов инфраструктуры стоимость может доходить до максимально возможной. Например, стоимость особняка в ветхом состоянии в центре Москвы может составлять $4000 за 1 кв. м, а конечного продукта - $10 000 и более за 1 кв. м.

Доходность проекта в 100% – чего еще желать?

«Офисные особняки внутри Садового кольца всегда привлекали к себе внимание банков, финансовых корпораций, крупных западных компаний в разрезе открытия в них представительского офиса для руководства, - отмечает Сергей Чагин из NAI Becar. - Мотивация у всех разная, но в большинстве случаев называются три фактора: статусность, обособленность, удобство в плане встреч с клиентами. Собственники особняков, зная о востребованности объектов, заламывают за них непомерную стоимость. Мне известен случай, когда объект экспонировался на рынке на протяжении четырех лет, пережил кризис и до сих пор не поменял владельца». Рынок особняков достаточно закрытый, многие сделки по покупке проходят в закрытом формате, без огласки. В целом, на долю продажи-покупки особняков на рынке коммерческой недвижимости Москвы приходится около 20% сделок в год, по оценке NAI Becar.


Главное целевое назначение – офисы
Самые востребованные особняки находятся в пределах Бульварного кольца: на Никитской, Кропоткинской, Боровицкой улицах, в районе Китай-города и Третьяковки. Исторически самые дорогие из них расположены на Остоженке и Знаменке. Наиболее известными примерами офисных особняков в Москве являются:

  • особняк барона Андреаса Кнопа,
  • Pyatnitskiy Hаll,
  • «Большая Полянка, 63»,
  • «Дом Кувшиновой»,
  • «Ильинские ворота»,
  • «Столешников, 6»,
  • комплекс особняков на Новинском бульваре и др.

Еще пример – особняк на Цветном бульваре, который после реконструкции превратился в клубный деловой центр «Цветной, 26». Здесь представлены торговые и офисные блоки от 36 кв. м, расположенные с 1-го по 4-й этажи. Помещения предлагаются как в аренду, так и на продажу. Минимальная стоимость предложения составляет 11,5 млн руб. (цена квадратного метра от 320 000 руб.). Арендовать помещения можно от 32 500 руб. за 1 кв. м в год.

Как отмечает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Евгения Борзова, предложения помещений в особняках, прошедших капитальный ремонт или реконструкцию, стали появляться все чаще. «Приобретать здания, чтобы их отремонтировать и перепродать дороже, становится все более популярным. Данное инвестирование денежных средств интересно тем, что объекты в ветхом состоянии оцениваются как минимум в два раза дешевле рыночной стоимости готовых вариантов», – говорит она.

Среди особняков много объектов, являющихся памятниками архитектуры или представляющих историческую ценность для города, поэтому чаще всего особняки реконструируют. Встретить на рынке особняк в ЦАО, который был построен в последние десятилетия, сегодня большая редкость. Один из таких объектов предлагает в продажу компания «НДВ-Недвижимость» - особняк в Денежном переулке 2004 года постройки, который соответствует всем современным требованиям к техническому оснащению зданий.

Три месяца назад, в середине декабря, агентство элитной недвижимости Bonton Realty (аффилированное с «НДВ-Недвижимостью») сообщило, что в декабре была заявлена значительная – в $3 млн – скидка на него, цена снизилась до $28 млн.

Особняк в Денежном переулке – это офисное здание, расположенное в историческом центре столицы. Особняк был возведен по эксклюзивному архитектурному проекту в 2004 г. на земельном участке площадью 0,03 га. Общая площадь особняка – 1414,5 кв. м, он представляет собой трехэтажное здание с мансардой и двухуровневым подземным паркингом, в который можно попасть с Денежного переулка на автомобильном лифте. Особняк полностью отделан и готов к въезду.

 

Недвижимость

Фото: «НДВ-Недвижимость»


Еще один новый проект, активно продвигаемый на рынке офисной недвижимости, был заявлен в начале февраля компанией Blackwood. «Офисная резиденция» – так назвали этот формат – представляет собой галерею элитных офисных особняков в комплексе «Юсупов двор».

«Юсупов двор» включает шесть офисных блоков, шесть особняков и четыре торговых блока, объединенных одной въездной группой, где на единой территории планируется разместить представительства крупных компаний, luxury-retail, рестораны, эксклюзивные сервисы, включая собственного дворецкого для каждого особняка. Общая площадь комплекса составляет около 10 000 кв. м, из которых 2500 кв. м занимает подземный паркинг для владельцев и гостей.

Жилые проекты тоже существуют
В январе на рынке появился исторический ансамбль городской усадьбы на Арбате – предложение от агентства недвижимости «CENTURY 21 Запад». Это старинный жилой особняк в центре Москвы (Малый Власьевский переулок, 12).

На огороженной территории комплекса городской усадьбы расположен дом с мезонином и цокольным этажом, гараж, здание для обеспечения хозяйственных нужд объекта, наземная парковка. На сегодняшний день это единственное предложение такого рода в Москве. Цена комплекса: $42 млн.

Особняк с хозяйственными флигелями был построен в 1903 году популярным архитектором того времени Иваном Кондратенко по заказу домовладельца, купца Ивана Коровина. Домовладение отделено палисадником от Малого Власьевского переулка, а вдоль внутренних границ владения расположилась хозяйственная постройка. Ансамбль состоит из жилого особняка, двух нежилых строений и гаража. До настоящего времени здание сохранило первоначальную композиционную структуру и декоративное оформление фасадов. В интерьерах сохранилась первоначальная отделка.

Общая площадь строений составляет 2158,1 кв. м, в том числе:

  • д.12, стр.1 - одноэтажный особняк с мезонином и цокольным этажом – 1527,6 кв.м,
  • д.12, стр.2 – 353,8 кв.м,
  • д.6, стр.1, гараж – 35,6 кв.м,
  • д.23/14, стр.2 – 241,1 кв.м.

 

  • Высота потолков от 2,80 м до 6,0 м.
  • Общая площадь земельного участка составляет 0, 3101 га, из них площадь придомовой территории – 0,1586 га.
  • Наземная парковка во дворе комплекса рассчитана на 31 машино-место.
  • Два отдельных въезда на территорию с первой линии М. Власьевского переулка.

 

Недвижимость

Фото: CENTURY 21 Запад


Прошлое комплекса связано с великими именами XIX - XX вв. В парадном Голубом зале особняка танцевала Айседора Дункан, а многие литературоведы утверждают, что именно в этом доме на Малом Власьевском, 12, Михаил Булгаков поселил Маргариту (текстуально прослеживая путь полета Маргариты на метле и ее прогулки от дома до места встречи с Коровьевым ранее).


Tоп-10 самых «лакомых» особняков, экспонируемых на столичном рынке недвижимости (по данным на ноябрь 2011 г.)

Адрес Площадь объекта Общая стоимость Цена за кв. м Удаленность от Кремля

Барыковский, 7

Недвижимость

558 кв. м $12 840 900 $23 000 1,7 км

Чертольский, 4

Недвижимость

1480 кв. м  $34 млн $22 973 1,5 км

1-й Кадашевский, 11/5

Недвижимость

1162 кв. м $25 млн $21 515 1 км

Пречистенка, 18

Недвижимость

1968 кв. м  $33 млн $16 768 1,68 км

Сивцев Вражек, 25/9

Недвижимость

3000 кв. м $48 млн $16 000 1,9 км

3-й Неопалимовский, 8

Недвижимость

469,2 кв. м $6,5 млн $13 853 2,46 км

Б. Никитская, 62

Недвижимость

1670,2 кв. м $18,5 млн $11 077 1,35 км

Настасьинский, 5

Недвижимость

2033 кв. м $16,5 млн $8116 1,85 км

Новинский бульвар, 20а, стр. 8-9

Недвижимость

3000 кв. м $24 млн $8000 2, 21 км

Б. Дмитровка, 32

Недвижимость

5077 кв. м  $35 млн $6893 1,5 км

Источник: NAI Becar


Понятно, что, имея хорошие возможности дохода от реконструкции особняков под офисы, девелоперы пока неохотно рассматривают проекты реконструкции ветхого жилья. Огромная головная боль с расселением жильцов, необходимость значительных начальных капиталовложений, риски не придают в их глазах прелести подобным начинаниям. Однако когда подходящие для эксклюзивной реконструкции объекты исчерпаются (довольно скоро), бизнес все-таки развернется лицом к массовому сегменту, считают в www.irn.ru. Ветхого жилья в центре столицы – предостаточно. И что-то с ним делать все равно придется.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4283 (1 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 9 972 000
до 27 869 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Небо Москва, Западный округ, район Раменки, м. Раменки 1-5-комнатные квартиры Площади : 49 - 136 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Раменки, 8 мин. пешком Мичуринский пр-т, вл.56, к.2 Мичуринский пр-т, вл.56, к.3 Застройщик: Проект Мичуринский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 183 230
до 15 923 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Счастье на Дмитровке Москва, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская 1-3-комнатные квартиры Площади : 38 - 87 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Селигерская, 10 мин. транспортом Застройщик: Софьи Ковалевской 20.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 323 600
до 26 041 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Парк Мира Последние 8 апартаментов в жилом квартале с инфраструктурой европейского уровня. 5 минут от м.Алексеевкая. Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Современные 1-2-комнатные апартаменты. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры площадью от 39 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры площадью от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах площадью 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Современные 1-3-комнатные квартиры. Площадь от 36 до 86 кв.м. Монолит. Торопитесь! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры пл. 18-47 кв.м.Монолит. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте