Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы предпочитаете останавливаться, путешествуя по городам России?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Картина маслом: частные инвестиции в недвижимость России. Квартиры и офисы

Владельцы плохой недвижимости неплохо зарабатывают

Приостановившаяся на некоторое время активность частных инвесторов на рынке недвижимости постепенно возобновляется. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», в конце прошлого года количество инвестиционных сделок на вторичном рынке жилья увеличилось на 10-15%. Основной спрос пришелся на недорогие одно- и двухкомнатные квартиры. Правда, «инвестиционные сделки не носили массовый характер», - отмечал осенью Лев Литовкин, руководитель офиса «Митино» компании «ИНКОМ-Недвижимость». О спросе на квартиры меньшей площади писал и аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» (см. «Жилье дешевеет за счет меньшей площади»).

«Данная тенденция распространена в рамках сегмента экономкласса. С целью дальнейшей сдачи в аренду в основном покупаются недорогие квартиры, не требующие больших вложений в ремонт, меблировку и покупку бытовой техники. В зависимости от расположения и качества квартир, дальнейшая стоимость найма такого жилья составит от 25 000 до 45 000 руб. в месяц», - говорит Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Сдача квартир в аренду, как неоднократно отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», приносит 5-7% годовых в рублях.


Востребованные площади
Пять-семь годовых – это на квартирном рынке. В сегменте коммерческой недвижимости этот вариант может принести доход и побольше, если уметь им воспользоваться. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», уже не первый год поле кризиса в Москве часты предложения аренды офисов по $600 за 1 кв. м в год за помещения класса С-, если не D. Самое интересное, что на них находится спрос. И этот спрос превышает предложение, считает главный редактор портала www.irn.ru Сергей Жарков.

Ситуация вроде абсурдная. Казалось бы, по $600 за кв. м в год можно снять великолепный офис класса А или В – но вот беда, обычно в шикарно отделанных бизнес-центрах минимальные площади превышают 150-200 кв. м. А доступный минимум, необходимый предпринимателю или маленькому партнерству, в районе 15-20 кв. м, много - 40 кв. м. Конечная цена объекта малому бизнесу не по зубам.

А если бы у потенциальных арендаторов была возможность снять офис даже по $700-800 за кв. м в год, но получить минимальный объем площади, то и отслеживание незаконного использования квартир в качестве офисов не потребовалось бы, считает эксперт.

Число таких потенциальных потребителей подсчитать невозможно. Но определить рыночные закономерности – вполне реально. Малый бизнес готов работать в жутких условиях, не регламентируемых никакими соглашениями или законами. Он оказывается заложником неработающих туалетов, невозможности пройти в собственный офис в неурочное время, не заказав заранее пропуск.

Как покупатель самой дешевой квартиры «по умолчанию» согласен на соседей-алкоголиков, на невозможность быстро вызвать сантехника или на удаленность от метро. Так и арендатор маленького офиса.

Подобных «бизнес-центров» много. Они располагаются на площадях административных корпусов бывших заводов (пример – завод им. Орджоникидзе в районе станции метро «Ленинский проспект»), во многих приватизированных бывших НИИ. Зато в центре. Подобный спрос огромен на рынке коммерческой недвижимости, однако крупным инвесторам, даже выкупающим подобные площади с целью реновации, проще работать по старинке: «нарезать» площади по 500-1000 кв. м и сдавать оптом.

В таких ситуациях владельцам бывших производственных, а ныне раздаваемых в аренду площадей можно надеяться на крупных инвесторов, в том числе иностранных. Но чаще они предпочитают выкачивать максимально возможные суммы, не заботясь об объекте; в опасении, что грядет очередная пора сносов старых зданий. Живут по принципу: «после нас трава не расти».


Возможности частных инвесторов
Одновременно на соседних улицах, на второй, а то и первой линии стоят пустующие помещения на первых этажах с надписью: «Сдается». Возникает вопрос: почему?

Все просто. Владельцу эта собственность досталась в свое время по дешевке, но он никогда не был связан с рынком недвижимости, а поэтому просто не знает, что с ней делать. Или Сбербанк (есть конкретный пример) закрыл отделение, сочтя его нерентабельным. А муниципальное помещение, которое он арендовал, теперь пустует. Муниципальные власти, помня о ставке, по которой помещение арендовали, не могут снизить ее своей волей – над ними много контролирующих органов, и любая попытка подобного рода вызовет расследования в области коррупции, учитывая необходимость нового президента выполнять предвыборные обещания.


Возможности есть
На второй линии улицы соседнему коммерческому банку это помещение не нужно, а социальная потребность жителей именно в отделении Сбербанка на границе двух административных округов (потому что в другом ближайшем нужно стоять в очередях часами, чтобы заплатить за квартиру) уже мало интересует местные власти по сравнению с опасностью «попасть под паровоз».

Но разве только Сбербанк необходим людям, чтобы помещение окупалось?

Даже формально можно арендовать помещение у города (или у нерадивого собственника), чтобы сдавать его в субаренду маленькими отсеками. Например, как в 1990-е. Да и сейчас: пример – Рублевское шоссе (в черте Москвы). В одном помещении и овощной магазин, и хозяйственный, и офис мобильной связи, и турагентство…


Инвестировать? Если нет подходящего объекта?
Варианты есть, даже если нет «завязок» на местные власти с целью выкупить помещения по дешевке. Для этого есть профессионалы. Например, фонды. Компания «Авангард-Менеджмент» приступила к формированию фонда Distressed assets-II объемом $100 млн, с инвестиционным горизонтом от трех до пяти лет. Приоритетные направления для вложения средств фонда - торговая недвижимость в российских городах-миллионниках и офисная недвижимость в Москве и Московской области. Формирование фонда планируется закончить к концу второго квартала 2012 г.

Инвестиционная компания «Авангард-Менеджмент» ведет переговоры с группой российских и иностранных инвесторов об участии в создании нового фонда (см. «Инвестиции в недвижимость: что предпочитают иностранцы?»).

«Непростая экономическая конъюнктура создает привлекательные возможности для срочного выкупа активов у неплатежеспособных компаний и для инвестирования в специальные ситуации. Успешный опыт «Авангард-Менеджмент» и возможности рынка являются основной инвестиционной идеей нового фонда», - прокомментировал управляющий партнер компании «Авангард-Менеджмент» Андрей Червов.

Первый фонд Distressed аssets «Авангард-Менеджмент» сформировала в 2011 г. Объем фонда - $25 млн, из которых проинвестировано около 70%, горизонт инвестиций - до трех лет. Планируется, что фонд обеспечит инвесторам доход на вложенный капитал (internal rate of return, IRR) в размере 40% и за счет операционного потока проектов принесет текущую доходность в размере от 12% до 15% годовых.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2725 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 8 604 050
до 23 778 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Лобачевского 120 Москва, Западный округ, район Раменки, м. Проспект Вернадского 1-4-комнатные квартиры Площади : 45 - 109 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Проспект Вернадского, 18 мин. транспортом Застройщик: Лобачевского 120.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 297 410
до 17 904 700 руб.
Узнать подробнее
ЖК Золотая Звезда Москва, Восточный округ, район Соколиная гора, м. Шоссе Энтузиастов Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 38 - 101 кв.м. м. Шоссе Энтузиастов, 10 мин. пешком Буденного пр-т, вл.51, к.1 Буденного пр-т, вл.51, к.2(3) Буденного пр-т, вл.51, к.3 (4) Буденного пр-т, вл.51, к.4 (5) Буденного пр-т, вл.51, к.5 (6) Показать все 8 корпусов Застройщик: Золотая Звезда.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 000 000
до 28 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Пикассо Москва, Западный округ, район Тропарево-Никулино, м. Юго-Западная 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 38 - 157 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. м. Юго-Западная, 7 мин. транспортом Озёрная ул., вл.35, к.1 Озёрная ул., вл.35, к.2 Застройщик: ИжВазтехобслуживание.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Headliner Квартиры пл. 29-117 кв.м.Монолит, другое. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Спешите! Апартаменты в готовых домах площадью от 47 метров.Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Кленовые аллеи» Квартиры с отделкой в Новой Москве! Материнский капитал. Успейте купить выгодно! Ипотека с господдержкой от 6% двушки от 4,8 млн руб.МИЦ Застройщик: МИЦ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Торопитесь! Квартиры в готовых домах пл. 25-89 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Южное Бунино» ЖК «Южное Бунино» Квартиры в Новой Москве с отделкой! 2 станции метро. Материнский капитал. Ипотека от 6%. трешка от 6 млн руб.МИЦ Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры площадью от 22 метров. Монолит-кирпич, монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. Спешите! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 21 до 98 кв.м. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Две скидки в июле! Квартиры в ЖК Купавна 2018 с выгодой до 200 000р. + Доп. скидка! Успей купить! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте