Приостановившаяся на некоторое время активность частных инвесторов на рынке недвижимости постепенно возобновляется. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», в конце прошлого года количество инвестиционных сделок на вторичном рынке жилья увеличилось на 10-15%. Основной спрос пришелся на недорогие одно- и двухкомнатные квартиры. Правда, «инвестиционные сделки не носили массовый характер», - отмечал осенью Лев Литовкин, руководитель офиса «Митино» компании «ИНКОМ-Недвижимость». О спросе на квартиры меньшей площади писал и аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» (см. «Жилье дешевеет за счет меньшей площади»).

«Данная тенденция распространена в рамках сегмента экономкласса. С целью дальнейшей сдачи в аренду в основном покупаются недорогие квартиры, не требующие больших вложений в ремонт, меблировку и покупку бытовой техники. В зависимости от расположения и качества квартир, дальнейшая стоимость найма такого жилья составит от 25 000 до 45 000 руб. в месяц», - говорит Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Сдача квартир в аренду, как неоднократно отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», приносит 5-7% годовых в рублях.


Востребованные площади
Пять-семь годовых – это на квартирном рынке. В сегменте коммерческой недвижимости этот вариант может принести доход и побольше, если уметь им воспользоваться. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», уже не первый год поле кризиса в Москве часты предложения аренды офисов по $600 за 1 кв. м в год за помещения класса С-, если не D. Самое интересное, что на них находится спрос. И этот спрос превышает предложение, считает главный редактор портала www.irn.ru Сергей Жарков.

Ситуация вроде абсурдная. Казалось бы, по $600 за кв. м в год можно снять великолепный офис класса А или В – но вот беда, обычно в шикарно отделанных бизнес-центрах минимальные площади превышают 150-200 кв. м. А доступный минимум, необходимый предпринимателю или маленькому партнерству, в районе 15-20 кв. м, много - 40 кв. м. Конечная цена объекта малому бизнесу не по зубам.

А если бы у потенциальных арендаторов была возможность снять офис даже по $700-800 за кв. м в год, но получить минимальный объем площади, то и отслеживание незаконного использования квартир в качестве офисов не потребовалось бы, считает эксперт.

Число таких потенциальных потребителей подсчитать невозможно. Но определить рыночные закономерности – вполне реально. Малый бизнес готов работать в жутких условиях, не регламентируемых никакими соглашениями или законами. Он оказывается заложником неработающих туалетов, невозможности пройти в собственный офис в неурочное время, не заказав заранее пропуск.

Как покупатель самой дешевой квартиры «по умолчанию» согласен на соседей-алкоголиков, на невозможность быстро вызвать сантехника или на удаленность от метро. Так и арендатор маленького офиса.

Подобных «бизнес-центров» много. Они располагаются на площадях административных корпусов бывших заводов (пример – завод им. Орджоникидзе в районе станции метро «Ленинский проспект»), во многих приватизированных бывших НИИ. Зато в центре. Подобный спрос огромен на рынке коммерческой недвижимости, однако крупным инвесторам, даже выкупающим подобные площади с целью реновации, проще работать по старинке: «нарезать» площади по 500-1000 кв. м и сдавать оптом.

В таких ситуациях владельцам бывших производственных, а ныне раздаваемых в аренду площадей можно надеяться на крупных инвесторов, в том числе иностранных. Но чаще они предпочитают выкачивать максимально возможные суммы, не заботясь об объекте; в опасении, что грядет очередная пора сносов старых зданий. Живут по принципу: «после нас трава не расти».


Возможности частных инвесторов
Одновременно на соседних улицах, на второй, а то и первой линии стоят пустующие помещения на первых этажах с надписью: «Сдается». Возникает вопрос: почему?

Все просто. Владельцу эта собственность досталась в свое время по дешевке, но он никогда не был связан с рынком недвижимости, а поэтому просто не знает, что с ней делать. Или Сбербанк (есть конкретный пример) закрыл отделение, сочтя его нерентабельным. А муниципальное помещение, которое он арендовал, теперь пустует. Муниципальные власти, помня о ставке, по которой помещение арендовали, не могут снизить ее своей волей – над ними много контролирующих органов, и любая попытка подобного рода вызовет расследования в области коррупции, учитывая необходимость нового президента выполнять предвыборные обещания.


Возможности есть
На второй линии улицы соседнему коммерческому банку это помещение не нужно, а социальная потребность жителей именно в отделении Сбербанка на границе двух административных округов (потому что в другом ближайшем нужно стоять в очередях часами, чтобы заплатить за квартиру) уже мало интересует местные власти по сравнению с опасностью «попасть под паровоз».

Но разве только Сбербанк необходим людям, чтобы помещение окупалось?

Даже формально можно арендовать помещение у города (или у нерадивого собственника), чтобы сдавать его в субаренду маленькими отсеками. Например, как в 1990-е. Да и сейчас: пример – Рублевское шоссе (в черте Москвы). В одном помещении и овощной магазин, и хозяйственный, и офис мобильной связи, и турагентство…


Инвестировать? Если нет подходящего объекта?
Варианты есть, даже если нет «завязок» на местные власти с целью выкупить помещения по дешевке. Для этого есть профессионалы. Например, фонды. Компания «Авангард-Менеджмент» приступила к формированию фонда Distressed assets-II объемом $100 млн, с инвестиционным горизонтом от трех до пяти лет. Приоритетные направления для вложения средств фонда - торговая недвижимость в российских городах-миллионниках и офисная недвижимость в Москве и Московской области. Формирование фонда планируется закончить к концу второго квартала 2012 г.

Инвестиционная компания «Авангард-Менеджмент» ведет переговоры с группой российских и иностранных инвесторов об участии в создании нового фонда (см. «Инвестиции в недвижимость: что предпочитают иностранцы?»).

«Непростая экономическая конъюнктура создает привлекательные возможности для срочного выкупа активов у неплатежеспособных компаний и для инвестирования в специальные ситуации. Успешный опыт «Авангард-Менеджмент» и возможности рынка являются основной инвестиционной идеей нового фонда», - прокомментировал управляющий партнер компании «Авангард-Менеджмент» Андрей Червов.

Первый фонд Distressed аssets «Авангард-Менеджмент» сформировала в 2011 г. Объем фонда - $25 млн, из которых проинвестировано около 70%, горизонт инвестиций - до трех лет. Планируется, что фонд обеспечит инвесторам доход на вложенный капитал (internal rate of return, IRR) в размере 40% и за счет операционного потока проектов принесет текущую доходность в размере от 12% до 15% годовых.

Цены на новостройки в Москве
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
ИнтонацияМосква, Западный округ, район Щукино4 кв. 2023 г.от 17 433 776 руб.
MODМосква, Северо-Восточный округ, район Марьина роща, м. Марьина роща4 кв. 2024 г.от 16 023 225 руб.
PrizmaМосква, Юго-Западный округ, район Обручевский, м. Новаторская1 кв. 2022 г.от 27 712 300 руб.
HideМосква, Западный округ, район Раменки, м. Кутузовская1 кв. 2023 г.от 18 911 343 руб.
Nagatino i-LandМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк4 кв. 2024 г.от 18 006 465 руб.
iLoveМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская4 кв. 2024 г.от 15 360 080 руб.
AFI Park ВоронцовскийМосква, Юго-Западный округ, район Обручевский, м. Калужскаяот 10 723 364 руб.
Discovery PARKМосква, Северный округ, район Ховрино, м. Ховриноот 26 920 176 руб.
VoxhallМосква, Центральный округ, район Замоскворечье, м. Павелецкая2 кв. 2025 г.от 11 621 934 руб.
Level МичуринскийМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект4 кв. 2024 г.от 10 290 879 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все
Актуальные скидки на новостройки в Москве