Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Картина маслом: частные инвестиции в недвижимость России. Квартиры и офисы

Владельцы плохой недвижимости неплохо зарабатывают

Приостановившаяся на некоторое время активность частных инвесторов на рынке недвижимости постепенно возобновляется. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», в конце прошлого года количество инвестиционных сделок на вторичном рынке жилья увеличилось на 10-15%. Основной спрос пришелся на недорогие одно- и двухкомнатные квартиры. Правда, «инвестиционные сделки не носили массовый характер», - отмечал осенью Лев Литовкин, руководитель офиса «Митино» компании «ИНКОМ-Недвижимость». О спросе на квартиры меньшей площади писал и аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» (см. «Жилье дешевеет за счет меньшей площади»).

«Данная тенденция распространена в рамках сегмента экономкласса. С целью дальнейшей сдачи в аренду в основном покупаются недорогие квартиры, не требующие больших вложений в ремонт, меблировку и покупку бытовой техники. В зависимости от расположения и качества квартир, дальнейшая стоимость найма такого жилья составит от 25 000 до 45 000 руб. в месяц», - говорит Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Сдача квартир в аренду, как неоднократно отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», приносит 5-7% годовых в рублях.


Востребованные площади
Пять-семь годовых – это на квартирном рынке. В сегменте коммерческой недвижимости этот вариант может принести доход и побольше, если уметь им воспользоваться. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», уже не первый год поле кризиса в Москве часты предложения аренды офисов по $600 за 1 кв. м в год за помещения класса С-, если не D. Самое интересное, что на них находится спрос. И этот спрос превышает предложение, считает главный редактор портала www.irn.ru Сергей Жарков.

Ситуация вроде абсурдная. Казалось бы, по $600 за кв. м в год можно снять великолепный офис класса А или В – но вот беда, обычно в шикарно отделанных бизнес-центрах минимальные площади превышают 150-200 кв. м. А доступный минимум, необходимый предпринимателю или маленькому партнерству, в районе 15-20 кв. м, много - 40 кв. м. Конечная цена объекта малому бизнесу не по зубам.

А если бы у потенциальных арендаторов была возможность снять офис даже по $700-800 за кв. м в год, но получить минимальный объем площади, то и отслеживание незаконного использования квартир в качестве офисов не потребовалось бы, считает эксперт.

Число таких потенциальных потребителей подсчитать невозможно. Но определить рыночные закономерности – вполне реально. Малый бизнес готов работать в жутких условиях, не регламентируемых никакими соглашениями или законами. Он оказывается заложником неработающих туалетов, невозможности пройти в собственный офис в неурочное время, не заказав заранее пропуск.

Как покупатель самой дешевой квартиры «по умолчанию» согласен на соседей-алкоголиков, на невозможность быстро вызвать сантехника или на удаленность от метро. Так и арендатор маленького офиса.

Подобных «бизнес-центров» много. Они располагаются на площадях административных корпусов бывших заводов (пример – завод им. Орджоникидзе в районе станции метро «Ленинский проспект»), во многих приватизированных бывших НИИ. Зато в центре. Подобный спрос огромен на рынке коммерческой недвижимости, однако крупным инвесторам, даже выкупающим подобные площади с целью реновации, проще работать по старинке: «нарезать» площади по 500-1000 кв. м и сдавать оптом.

В таких ситуациях владельцам бывших производственных, а ныне раздаваемых в аренду площадей можно надеяться на крупных инвесторов, в том числе иностранных. Но чаще они предпочитают выкачивать максимально возможные суммы, не заботясь об объекте; в опасении, что грядет очередная пора сносов старых зданий. Живут по принципу: «после нас трава не расти».


Возможности частных инвесторов
Одновременно на соседних улицах, на второй, а то и первой линии стоят пустующие помещения на первых этажах с надписью: «Сдается». Возникает вопрос: почему?

Все просто. Владельцу эта собственность досталась в свое время по дешевке, но он никогда не был связан с рынком недвижимости, а поэтому просто не знает, что с ней делать. Или Сбербанк (есть конкретный пример) закрыл отделение, сочтя его нерентабельным. А муниципальное помещение, которое он арендовал, теперь пустует. Муниципальные власти, помня о ставке, по которой помещение арендовали, не могут снизить ее своей волей – над ними много контролирующих органов, и любая попытка подобного рода вызовет расследования в области коррупции, учитывая необходимость нового президента выполнять предвыборные обещания.


Возможности есть
На второй линии улицы соседнему коммерческому банку это помещение не нужно, а социальная потребность жителей именно в отделении Сбербанка на границе двух административных округов (потому что в другом ближайшем нужно стоять в очередях часами, чтобы заплатить за квартиру) уже мало интересует местные власти по сравнению с опасностью «попасть под паровоз».

Но разве только Сбербанк необходим людям, чтобы помещение окупалось?

Даже формально можно арендовать помещение у города (или у нерадивого собственника), чтобы сдавать его в субаренду маленькими отсеками. Например, как в 1990-е. Да и сейчас: пример – Рублевское шоссе (в черте Москвы). В одном помещении и овощной магазин, и хозяйственный, и офис мобильной связи, и турагентство…


Инвестировать? Если нет подходящего объекта?
Варианты есть, даже если нет «завязок» на местные власти с целью выкупить помещения по дешевке. Для этого есть профессионалы. Например, фонды. Компания «Авангард-Менеджмент» приступила к формированию фонда Distressed assets-II объемом $100 млн, с инвестиционным горизонтом от трех до пяти лет. Приоритетные направления для вложения средств фонда - торговая недвижимость в российских городах-миллионниках и офисная недвижимость в Москве и Московской области. Формирование фонда планируется закончить к концу второго квартала 2012 г.

Инвестиционная компания «Авангард-Менеджмент» ведет переговоры с группой российских и иностранных инвесторов об участии в создании нового фонда (см. «Инвестиции в недвижимость: что предпочитают иностранцы?»).

«Непростая экономическая конъюнктура создает привлекательные возможности для срочного выкупа активов у неплатежеспособных компаний и для инвестирования в специальные ситуации. Успешный опыт «Авангард-Менеджмент» и возможности рынка являются основной инвестиционной идеей нового фонда», - прокомментировал управляющий партнер компании «Авангард-Менеджмент» Андрей Червов.

Первый фонд Distressed аssets «Авангард-Менеджмент» сформировала в 2011 г. Объем фонда - $25 млн, из которых проинвестировано около 70%, горизонт инвестиций - до трех лет. Планируется, что фонд обеспечит инвесторам доход на вложенный капитал (internal rate of return, IRR) в размере 40% и за счет операционного потока проектов принесет текущую доходность в размере от 12% до 15% годовых.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2738 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 10 303 800
до 95 928 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК RED7 Москва, Центральный округ, район Красносельский, м. Красные ворота Студии, 2-5-комнатные апартаменты Площади : 26 - 253 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2022 г. м. Красные ворота, 6 мин. пешком Застройщик: ФЕНИКССТРОЙ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 121 520
до 16 156 100 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Любовь и Голуби Москва, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская Студии, 1-3-комнатные апартаменты Площади : 26 - 88 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. м. Селигерская, 5 мин. пешком Дегунинская ул., вл.5 Дегунинская ул., вл.5 Застройщик: ПРИМАВЕРА.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 071 000
до 39 027 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Савеловский Сити Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Савеловская Студии, 1-4-комнатные апартаменты Площади : 26 - 188 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Савеловская, 18 мин. пешком Новодмитровская ул., д.2, к.4 Новодмитровская ул., д.2, к.4 Новодмитровская ул., д.2, к.5 Новодмитровская ул., д.2, к.5 Складочная ул., вл.1, к.1 (C1)Coltrane Показать все 9 корпусов Застройщик: Бизнес парк Савеловский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения декабря
Нахимов Спешите! Апартаменты пл. от 34 метров. Монолит. 1-3-комнатные апартаменты от 4,6 млн руб. Флэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Фили Сити от MR Group Выгода до 2,3 млн. рублей! 5 мин. до м. Фили. Панорамные виды на реку, парк и Москва Сити. Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! от 8,3 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Студии, 1-5-комнатные квартиры площадью 26-136 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Звоните! от 200 тыс за кв. м. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Химки 2019 12 км от МКАД. Квартиры площадью 25-78 кв.м.Монолит. Торопитесь! от 2,4 млн руб. Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью от 21 метра.Монолит. Торопитесь! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Новое Бисерово 2 Ипотека по 2 док-ам! Квартиры с отделкой и без! Детсад и школа. 17 км по Горьковскому ш Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новостройки от А101 Квартиры в Новой Москве! Удобные планировки. Рядом метро. Свой д/сад и школа! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Скидки на квартиры до 290 000 руб.! Квартиры у леса. Монолитные дома. Новая Москва. Метро "Саларьево". от 3,5 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки центр Новой Москвы 25 лучших квартир в новых корпусах! Забери квартиру с лучшим видом и планировкой по своей цене. Акция до 21.12 от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,5 млн руб. 5 мин до м. Митино! Надежный застройщик. от 2,5 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Выгода до 1,1 млн. руб. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты премиум-класса Hill 8 Лаконичный стиль. Британская точность. Победитель премии European Property Awards 2018! м.Алексеевская от 7,6 млн руб. Застройщик: Сити XXI век. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте