Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.1 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Картина маслом: частные инвестиции в недвижимость России. Квартиры и офисы

Владельцы плохой недвижимости неплохо зарабатывают

Приостановившаяся на некоторое время активность частных инвесторов на рынке недвижимости постепенно возобновляется. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», в конце прошлого года количество инвестиционных сделок на вторичном рынке жилья увеличилось на 10-15%. Основной спрос пришелся на недорогие одно- и двухкомнатные квартиры. Правда, «инвестиционные сделки не носили массовый характер», - отмечал осенью Лев Литовкин, руководитель офиса «Митино» компании «ИНКОМ-Недвижимость». О спросе на квартиры меньшей площади писал и аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» (см. «Жилье дешевеет за счет меньшей площади»).

«Данная тенденция распространена в рамках сегмента экономкласса. С целью дальнейшей сдачи в аренду в основном покупаются недорогие квартиры, не требующие больших вложений в ремонт, меблировку и покупку бытовой техники. В зависимости от расположения и качества квартир, дальнейшая стоимость найма такого жилья составит от 25 000 до 45 000 руб. в месяц», - говорит Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Сдача квартир в аренду, как неоднократно отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», приносит 5-7% годовых в рублях.


Востребованные площади
Пять-семь годовых – это на квартирном рынке. В сегменте коммерческой недвижимости этот вариант может принести доход и побольше, если уметь им воспользоваться. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», уже не первый год поле кризиса в Москве часты предложения аренды офисов по $600 за 1 кв. м в год за помещения класса С-, если не D. Самое интересное, что на них находится спрос. И этот спрос превышает предложение, считает главный редактор портала www.irn.ru Сергей Жарков.

Ситуация вроде абсурдная. Казалось бы, по $600 за кв. м в год можно снять великолепный офис класса А или В – но вот беда, обычно в шикарно отделанных бизнес-центрах минимальные площади превышают 150-200 кв. м. А доступный минимум, необходимый предпринимателю или маленькому партнерству, в районе 15-20 кв. м, много - 40 кв. м. Конечная цена объекта малому бизнесу не по зубам.

А если бы у потенциальных арендаторов была возможность снять офис даже по $700-800 за кв. м в год, но получить минимальный объем площади, то и отслеживание незаконного использования квартир в качестве офисов не потребовалось бы, считает эксперт.

Число таких потенциальных потребителей подсчитать невозможно. Но определить рыночные закономерности – вполне реально. Малый бизнес готов работать в жутких условиях, не регламентируемых никакими соглашениями или законами. Он оказывается заложником неработающих туалетов, невозможности пройти в собственный офис в неурочное время, не заказав заранее пропуск.

Как покупатель самой дешевой квартиры «по умолчанию» согласен на соседей-алкоголиков, на невозможность быстро вызвать сантехника или на удаленность от метро. Так и арендатор маленького офиса.

Подобных «бизнес-центров» много. Они располагаются на площадях административных корпусов бывших заводов (пример – завод им. Орджоникидзе в районе станции метро «Ленинский проспект»), во многих приватизированных бывших НИИ. Зато в центре. Подобный спрос огромен на рынке коммерческой недвижимости, однако крупным инвесторам, даже выкупающим подобные площади с целью реновации, проще работать по старинке: «нарезать» площади по 500-1000 кв. м и сдавать оптом.

В таких ситуациях владельцам бывших производственных, а ныне раздаваемых в аренду площадей можно надеяться на крупных инвесторов, в том числе иностранных. Но чаще они предпочитают выкачивать максимально возможные суммы, не заботясь об объекте; в опасении, что грядет очередная пора сносов старых зданий. Живут по принципу: «после нас трава не расти».


Возможности частных инвесторов
Одновременно на соседних улицах, на второй, а то и первой линии стоят пустующие помещения на первых этажах с надписью: «Сдается». Возникает вопрос: почему?

Все просто. Владельцу эта собственность досталась в свое время по дешевке, но он никогда не был связан с рынком недвижимости, а поэтому просто не знает, что с ней делать. Или Сбербанк (есть конкретный пример) закрыл отделение, сочтя его нерентабельным. А муниципальное помещение, которое он арендовал, теперь пустует. Муниципальные власти, помня о ставке, по которой помещение арендовали, не могут снизить ее своей волей – над ними много контролирующих органов, и любая попытка подобного рода вызовет расследования в области коррупции, учитывая необходимость нового президента выполнять предвыборные обещания.


Возможности есть
На второй линии улицы соседнему коммерческому банку это помещение не нужно, а социальная потребность жителей именно в отделении Сбербанка на границе двух административных округов (потому что в другом ближайшем нужно стоять в очередях часами, чтобы заплатить за квартиру) уже мало интересует местные власти по сравнению с опасностью «попасть под паровоз».

Но разве только Сбербанк необходим людям, чтобы помещение окупалось?

Даже формально можно арендовать помещение у города (или у нерадивого собственника), чтобы сдавать его в субаренду маленькими отсеками. Например, как в 1990-е. Да и сейчас: пример – Рублевское шоссе (в черте Москвы). В одном помещении и овощной магазин, и хозяйственный, и офис мобильной связи, и турагентство…


Инвестировать? Если нет подходящего объекта?
Варианты есть, даже если нет «завязок» на местные власти с целью выкупить помещения по дешевке. Для этого есть профессионалы. Например, фонды. Компания «Авангард-Менеджмент» приступила к формированию фонда Distressed assets-II объемом $100 млн, с инвестиционным горизонтом от трех до пяти лет. Приоритетные направления для вложения средств фонда - торговая недвижимость в российских городах-миллионниках и офисная недвижимость в Москве и Московской области. Формирование фонда планируется закончить к концу второго квартала 2012 г.

Инвестиционная компания «Авангард-Менеджмент» ведет переговоры с группой российских и иностранных инвесторов об участии в создании нового фонда (см. «Инвестиции в недвижимость: что предпочитают иностранцы?»).

«Непростая экономическая конъюнктура создает привлекательные возможности для срочного выкупа активов у неплатежеспособных компаний и для инвестирования в специальные ситуации. Успешный опыт «Авангард-Менеджмент» и возможности рынка являются основной инвестиционной идеей нового фонда», - прокомментировал управляющий партнер компании «Авангард-Менеджмент» Андрей Червов.

Первый фонд Distressed аssets «Авангард-Менеджмент» сформировала в 2011 г. Объем фонда - $25 млн, из которых проинвестировано около 70%, горизонт инвестиций - до трех лет. Планируется, что фонд обеспечит инвесторам доход на вложенный капитал (internal rate of return, IRR) в размере 40% и за счет операционного потока проектов принесет текущую доходность в размере от 12% до 15% годовых.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2730 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 7 148 940
до 38 547 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха, м. Шелепиха Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 29 - 117 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Шелепиха, 5 мин. пешком Шмитовский пр-д, вл. 39, к.1 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.2 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.3 Застройщик: Жилой квартал Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 11 457 900
до 32 184 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Резиденции Архитекторов Москва, Центральный округ, район Басманный, м. Электрозаводская 2-5-комнатные квартиры Площади : 49 - 131 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Электрозаводская, 11 мин. пешком Большая Почтовая ул., вл. 24, 30, 34, к.10 (1 этап) Большая Почтовая ул., вл. 24, 30, 34, к.11 (1 этап) Большая Почтовая ул., вл. 24, 30, 34, к.12 (1 этап) Большая Почтовая ул., вл. 24, 30, 34, к.3 (2 этап) Большая Почтовая ул., вл. 24, 30, 34, к.4 (2 этап) Показать все 8 корпусов Застройщик: МТОК.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 323 600
до 26 041 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения сентября
Дом в Мневниках Бизнес-класс! Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Развитая инфраструктура. Рядом набережная! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Абрамцевской Квартиры площадью 36-86 кв.м.Монолит. Спешите! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты пл. 47-107 кв.м.Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер на Дмитровском" Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Свободные планировки. Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Silver Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 52 до 148 кв.м. Монолит-кирпич, другое. Подробности по телефону! бизнес-класс от 160 тыс руб./кв.мAFI Development Застройщик: Нордсервис. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом в Кузьминках Выгодное предложение! Ипотека от ВТБ – 5,5%! Рядом парковые зоны.Индивидуальные скидки! 3 мин. До м. Кузьминки! Застройщик: Зеленодолькая 31. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Сходненской Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Высокие потолки. Детский сад на 1 этаже. Рядом метро! Застройщик: Фабрициуса 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер в Тушино" Индивидуальные скидки! Ипотека 5,8% от МТС Банка. Остекленные лоджии. Высокие потолки. Рядом парковые зоны! Застройщик: Яна Райниса Плюс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер на Волгоградском" Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн. руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «НЕБО» - небоскрёбы на Мичуринском! От 174 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0%. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лидер на Ленинском Выгодно — ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Витражное остекление. Рядом лесопарковые зоны. Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте I LOVE Новый архитектурный проект на Алексеевской. Узнай первым! Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах площадью от 46 метров.Монолит. Торопитесь! 8,1 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Торопитесь! Квартиры площадью от 39 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "21/19"! В ЮВАО. 5 км от ТТК Готовые и строящиеся корпуса. Квартиры с отделкой от 6 млн руб., без отделки от 5,5 млн руб. Рядом метро. квартиры с отделкой от 6 млн!ЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: ВекторСтройФинанс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,8 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новостройки от А101 Квартиры с отделкой в Новой Москве! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн руб. Выгода до 850 000 руб. Нестандартная архитектура. Подземный паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 30 до 101 кв.м. Монолит. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте