Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Коттеджи и другое жилье Подмосковья в деталях

Круглый стол IRN.RU выявил тенденции спроса и приемы продаж

Примерно в половине подмосковных коттеджных поселков, выставленных на первичный рынок, не было продано ни одного дома за последний год. Еще в 30% поселков уровень продаж критичен для бизнеса – менее пяти сделок за год. Об этом заявил глава подразделения «Преображенское» департамента загородной недвижимости «Корпорации ИНКОМ», руководитель комитета по загородной недвижимости Российской гильдии риелторов (РГР) Валерий Лукинов. Такое мнение он высказал, выступая на организованном аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» в рамках выставки «ДОМЭКСПО» круглом столе «Загородная недвижимость в деталях: к чему пришел рынок к 2012 году?».

«Два поселка: забор в забор, – привел в пример эксперт. – После консультаций [с нами] застройщики одного согласились немного снизить цену, там пошли продажи по одному дому в два месяца. Владельцы второго решили держать цену. Продажи так и не начались», – заявил он.

Этот пример подтверждает выводы аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», зафиксированные в «Исследовании рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2010-2011 годы». По данным IRN.RU, за год в Московской области появилось 146 поселков, предлагающих готовые коттеджи и участки с подрядом: 71 в первом полугодии и 75 во втором. Это в 1,5 - 2 раза больше, чем за аналогичные периоды 2010 г. Общее количество поселков на первичном рынке в 2011 г. выросло на 25%: с 284 до 354. Лавинообразный рост числа новых проектов наблюдается и в сегменте таунхаусов и участков без подряда.

«Потенциала для существенного роста цен на рынке загородной недвижимости Подмосковья нет – как по макроэкономическим причинам, так и в связи с избытком предложения», – заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко (см. «Роста цен на подмосковную «загородку» пока не предвидится»).

По оценке Лукинова, только в 10% новых поселков наблюдаются продажи, достаточные для уровня финансирования строительства. Основные причины отсутствия спроса – нет динамики строительства по коммуникациям, завышенная цена, не соответствующая цене локального рынка, несоответствие цены качеству (материал строительства, объем инфраструктуры).

В 10% поселков растут цены. Там есть правильный маркетинг. Например, на этапе start-up застройщики специально занижают цены, чтобы привлечь инвесторов. Если инженерные работы проводятся точно в срок, то это позволяет привлечь новых покупателей, а цены поднимаются за год на 20 - 40%, отметил Лукинов.

По мнению заместителя генерального директора «Вектор Инвестментс» Эмиля Вильданова, оптимальные возможности для застройщика предоставляет комплексное освоение территорий (КОТ). Разрабатывая концепцию большой территории, девелопер может грамотно зонировать землеотводы для элитного, бизнес- и экономкласса жилья. А открывая ее для свободного посещения, он привлекает на свою сторону местных жителей, которые в свою очередь могут стать дополнительными потребителями услуг объектов коммерческой недвижимости, запланированных на территории, – магазинов и ресторанов, спортивных и культурных центров.

Среди недостатков проектов КОТ Вильданов выделил запаздывание развития транспортной инфраструктуры; дефицит энергетических мощностей, которые не могут обеспечить местные власти и поставщики электричества. А также тот факт, что на значительном удалении от мегаполиса трудно позиционировать жилье как элитное, если объем предложения в проекте составляет сотни тысяч квадратных метров. «В 50 - 70 км от МКАД об элитности не приходится говорить», – с сожалением констатировал он.

По словам управляющего директора Blackwood Тимура Сайфутдинова, создание мультиформатных поселков несет с собой как преимущества, так и недостатки. К последним он отнес следующие:

  • Конкуренция со стороны проектов массовой жилой застройки
  • Бюджет покупки зачастую сопоставим с бюджетом квартиры в городе или загородным жильем на большем удалении/другом направлении
  • Высокие эксплуатационные расходы
  • Отсутствие мест приложения труда в МО – необходимость ежедневно ездить в Москву
  • Недостаточная обеспеченность транспортной, социальной, бытовой, торгово-развлекательной инфраструктурой для постоянного проживания

«Покупатель квартиры в МО не готов переплачивать только за повышенный комфорт и экологичность», – подчеркнул он.

Отсутствие генерального плана территории, неопределенность, недостаточно развитая дорожная сеть, инфраструктура (в том числе социально-бытовая) – главная причина падения интереса потребителей к территориям «Новой Москвы», свидетельствует Татьяна Шарова, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome.

Кроме того, абсолютно неясны временные рамки проекта (подробнее см. в статье «35,8 минуты на оценку варианта проекта «Новой Москвы» размахом в 30-50 лет»). Одновременно среди отрицательных последствий проекта «Новой Москвы» для южных трасс (Калужское, Киевское шоссе) Шарова назвала смещение спроса на загородную недвижимость в сторону других направлений (Минское, Новорижское, Симферопольское), ухудшение экологической обстановки в будущем, а также утрату исторически сложившегося статуса стародачных мест по Калужскому шоссе (Вороново, Ватутинки).

Коммерческий директор компании «ГородОК» Аркадий Литовский отметил, что доступное жилье можно строить в Подмосковье, если придерживаться действительно экономичных вариантов. В частности, в наборе квартир, которые предлагает «ГородОК», присутствуют студии размером всего в 20 кв. м, зато и ценой намного меньше, чем минимально по Москве. Например, средняя сумма сделки за 2010 г. составляет 1 904 950 руб., поэтому 20% потребителей приобретают более одной квартиры. (Все квартиры в планировках модульные, так что легко объединив 2-4 объекта, можно создать себе вполне приличное жилье бизнес-класса, учитывая охраняемую территорию и расположение вблизи станций электропоездов, т.е. альтернативную автомобилю транспортную доступность).

По словам Литовского, 17% сделок в 2010 г. по продаже квартир компании заключено с помощью ипотеки.

Однако в целом ипотека развивается на рынке медленно, хотя и может стать действенным инструментом маркетинга, отмечает Марина Марутина, исполнительный директор «СКМ Риэлти». По ее оценке, примерно в 15% поселков появились партнерские программы ипотечного кредитования с банками. По итогам 2011 г. можно выделить от 10 до 12 ведущих банков, работающих по программам выдачи ипотеки на загородное жилье. Среди них Сбербанк, Газпромбанк, «Уралсиб», «Зенит», «Возрождение», «РосЕвроБанк», «Связь-Банк», Nordea, Райффайзенбанк.

Как указала Марутина, девелоперам и риелторам нужно активнее идти на переговоры к банкам, чтобы получить аккредитацию своих поселков для ипотечного кредитования покупателей. Среди возможностей заинтересовать банки и потребителей она назвала льготные ставки по ипотеке; совместную организацию «ипотечных выходных» (презентаций) для потенциальных заемщиков; специальные условия продажи для сотрудников банка; отказ банка от взимания комиссии за выдачу кредита.

В общем, нужно работать, тогда появятся новые возможности, отмечают специалисты www.irn.ru.

Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3635 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью от 21 метра.Монолит. Звоните! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,5 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. от 3,6 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте