Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.4 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Доходные дома в Москве получат развитие в 2012-2013 гг.

Кроме сверхдорогих апартаментов, на рынок выходят дома экономкласса

После президентских выборов в марте уже не будет политических причин, мешающих окончательно свернуть программу бесплатной приватизации жилья. На смену ей должна прийти более перспективная программа строительства социального жилья в виде доходных домов, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Как водится, подобные проекты начинались с самого дорогого сегмента рынка, теперь же появляются первые сигналы о возможности развивать это направление в качестве «доступного жилья».

Уже в прошлом году из уст высокопоставленных чиновников все чаще звучали заявления, предельно коротко сформулированные заместителем министра Минрегионразвития Ильей Пономаревым: «Государство должно обеспечить нуждающихся жильем, но кто сказал, что оно обязано обеспечивать их собственностью?».

Схема возведения и управления домами, которую предлагал в прошлом году ввести Минрегион для пилотных проектов, была сложна и громоздка (подробно о ней см. в статьях «Столичных очередников могут выселить за МКАД» и «Руководитель IRN.RU: строить доходные дома по схеме Минрегиона можно, но лучше не изобретать велосипед»). По сведениям IRN.RU, сейчас ее дорабатывают.

Но напрашивается другой вариант: бюджетные деньги на квартиры для очередников можно направить на строительство «доходных домов», прекратив приватизацию социального жилья. Тогда вопрос экономики проектов в значительной степени упрощается. Ранее квартиры передавались бесплатно в собственность, теперь очередники и другие категории получателей бесплатного жилья будут превращаться из собственников в нанимателей. Пусть они будут платить только вдвое от стоимости коммунальных услуг – ГУП или частная управляющая компания, эксплуатирующая дом, сможет не только поддерживать дом в нормальном состоянии, но и давать пусть небольшой, но доход в бюджет.

«Программа доходных домов Москве необходима, – говорил руководитель центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко в статье «Москва снова желает строить доходные дома». – Даже срочно. Чтобы можно было снимать квартиры не только у старых бабушек за дешево; пусть дороже, но на нормальных, цивилизованных условиях».

Строить доходные дома было невыгодно, когда рост цен на жилье был на уровне 30-50% годовых, а сдача квартир в аренду приносила 5-6%. Теперь ситуация изменилась. В прогнозе на среднесрочный период (см. «Будет ли недвижимость «тихой гаванью?») аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» среди главных выводов указал, что «стоимость аренды жилья в отличие от цен купли-продажи в ближайшие годы будет показывать систематический рост на уровне инфляции».

Недвижимость остается хорошим инструментом сохранения средств, хотя перестала быть столь же высокодоходным, как было во время «надувания пузыря» в предкризисные годы. Перетекание средств на рынок недвижимости после паники на фондовых и финансовых рынках летом прошлого года – лучшее тому подтверждение.

Пока властные структуры разрабатывают новую программу, согласовывают приоритеты, готовят нормативную и ищут финансово-экономическую базу, некоторые предприниматели-практики уже реализуют проекты апартаментов. Но если начинались они с самых высокобюджетных, то сейчас на рынок выходят первые варианты доступного класса.

Апартаменты

По потребительским характеристикам апартаменты временного проживания, как правило, мало чем отличаются от обычных квартир. Главные различия кроются в правовом статусе (с юридической точки зрения апартаменты – нежилые помещения, поэтому в них невозможна прописка, отмечают в IntermarkSavills. Как часть МФК апартаменты весьма привлекательны для застройщиков. Во-первых, их можно продавать, не дожидаясь окончания строительства, тем самым существенно улучшая экономику проекта. Во-вторых, на апартаменты не распространяются нормативные ограничения по плотности застройки, инсоляции и обеспеченности социальной инфраструктурой, действующие в отношении жилых домов. При прочих равных условиях на одном и том же земельном участке апартаментов можно построить в 1,5 - 2 раза больше, чем юридически полноценных квартир.

Первый опыт московских властей в области доходных домов невелик. Много лет он ограничивался единственным экспериментом – домом, построенным ДИПСом в Большом Николоворобьинском переулке. Именно руководитель существовавшего тогда Департамента инвестиционных программ строительства правительства Москвы Леонид Краснянский был инициатором строительства доходных домов в столице. Но ДИПС расформировали, программа заглохла.

А дом построен (инвестиции составили $12,3 млн), функционирует, приносит доход в бюджет города. В основном квартирами в нем пользуются дипломатические, коммерческие иностранные представительства, для которых это одна из немногих альтернатив домам УПДК (Управления делами дипломатического корпуса МИД РФ).

Впоследствии частные застройщики дорогого сегмента подхватили идею. Зачастую апартаменты входят в состав многофункциональных комплексов (МФК), включающих, кроме того, офисные, гостиничные или торговые площади. Правда, имеют место и исключительно апартаментные комплексы – практически полные аналоги обычных квартирных жилых домов. Среди примеров: в ближайшие годы корпуса фабрики «Красный Октябрь» будут реконструированы в уникальные лофт-апартаменты с видами на Москва-реку и храм Христа Спасителя; в резиденции «Знаменка» ведутся продажи – это наиболее близкий к Кремлю апартаментный проект. По данным IntermarkSavills, в декабре 2011 года в первичной продаже в комплексах премиум- и бизнес-класса находилось около 300 апартаментов общей площадью 40 000 кв.м. Только в «Москва-Сити» в первичной и вторичной продаже – примерно 120 апартаментов.

Доходность апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити»

В ММДЦ «Москва-Сити» апартаменты премиум-класса предлагаются в трех комплексах: «Город Столиц», «Федерация», Imperia Tower

Площадь, кв.м Стоимость, $ Ставка аренды, $/мес. Доходность, % годовых Окупаемость, лет
106,8 1 660 000 11 000 8,0 13
181,3 2 200 000 16 000 8,7 11
205,5 3 490 000 21 000 7,2 14

 

Источник: компания IntermarkSavills

Доступные доходные дома
Затем наступила пора «доступных» проектов: возведенный усилиями правительства Москвы дом на 640 квартир на улице Верхние Поля был предназначен для молодых семей очередников и заселен с 2003 г. Другой – на ул. Мусы Джалиля (менее 200 квартир). В настоящее время на территории Москвы работает шесть бездотационных домов.

Осенью прошлого года с проектом квартир и домов в первой сети доступного жилья «ОКвиль» вышла на рынок компания «ГородОК». Объекты можно использовать не только для жилья, но и в качестве доходных. Все обязанности по сдаче недвижимости в аренду берет на себя управляющая компания «ГородОК». По предварительным расчетам, прибыль от доходной квартиры сети жилых комплексов «ОКвиль» будет составлять не менее 14,5% годовых. От всего дома – 16,5% годовых. Правда, пока покупатели с инвестиционными целями (для последующей сдачи в аренду) не торопятся. Таковых оказалось только 5%.

Первая сеть доступного жилья «ОКвиль» представляет собой небольшие малоэтажные комплексы, расположенные  в ближнем Подмосковье, на расстоянии 10-15 километров от МКАД. Сеть «ОКвиль» включает пять строящихся жилых комплексов, расположенных вблизи городов Королев, Мытищи, Пушкино, Щелково и Родники. В каждом жилом комплексе сети «ОКвиль» расположено от трех до 11 домов высотой в три этажа.

В качестве доходной квартиры покупатель может выбрать любую из квартир, продаваемую в жилых комплексах сети «ОКвиль». Со своей стороны застройщик берет на себя функции управляющей компании, которые включают в себя обязанности по обслуживанию, сдаче в аренду и перечислению дохода на расчетный счет собственника. Кроме того, в качестве доходной недвижимости можно приобрести весь дом. Порог вхождения в инвестиционный проект «доходные квартиры» начинается от 1,3 млн руб., «доходные дома» – от 58 млн руб.

Собственник может купить доходную квартиру не только с ремонтом, но и с мебелью. Стоимость отделки под ключ составляет 8000-12 000 руб. за кв.м, в зависимости от запросов собственника. Набор мебели, необходимой для комфортного проживания, обойдется собственнику примерно в 50 000 руб. Таким образом, владелец получит полностью пригодную для сдачи внаем квартиру.


Структура инвестиций и доходности по типовой квартире сети «ОКвиль» в цокольном этаже площадью 21 кв. м (руб.)

 

Базовая стоимость недвижимости 1 400 000
Стоимость ремонта 252 000
Стоимость мебели 49 000
Итого: 1 701 000
Рентный месячный доход 12 000
Риелторские услуги УК и услуги по обслуживанию квартиры, 10% 1200
Услуги УК по содержанию квартиры  1800
Коммунальные платежи (оплачиваются арендатором) 1200
Доход в месяц 9000
Годовой доход, % 6,3%
Средняя инфляция за последние два года (по официальным данным) 8,2%
Общая годовая доходность, % 14,5%

Источник: компания «ГородОК»

 

Идеологию проекта выразил председатель совета директоров ГК «ГородОК», владелец бренда «ОКвиль» Владислав Конюхов: «У нас уже есть покупатели, которые приобрели квартиру как доходную. Их около 5%. Мы предлагаем такую формулу: «Купи недвижимость и получай ежемесячный рентный доход. Все остальное сделаем мы».

По другому пути пошла компания NAI Becar, которая для изучения и обкатки опыта функционирования арендного жилья приобрела действующий и заполненный на 95% коттеджный поселок в США. У нее также есть проекты возведения доходных домов в России, первый компания развивает в Санкт-Петербурге.

Немного международного опыта
Однокомнатная квартира в Москве в частном секторе в среднем обходится арендатору в 30 000 руб. в месяц. Это примерно 25 евро в сутки. Не так уж мало. Комфорт? Как повезет.

А какие есть варианты в мире? Портал www.irn.ru уже неоднократно писал на тему проживания в разных странах (см. цикл статей «На пенсии за рубежом»). Двухкомнатные апартаменты на берегу моря на Кипре (офшорная, фактически безналоговая зона, удобно для бизнеса) в Пафосе можно найти за 60 евро в сутки (72 000 руб. в месяц, см. статью «Аренда жилья в Москве: смогут ли повлиять на рынок «малодоходные гостиницы?»). В цену входят кондиционер в каждой комнате, два телевизора, кухня с электроплитой, микроволновой печью, чайником, посудой, холодильником (не мини-баром, а нормальным), бесплатный Wi-Fi интернет, собственная веранда на воздухе и т.д. На территории комплекса бассейн, ресторан, бар. Кстати, этот комплекс по уровню обслуживания ближе к гостинице, так как постельное белье меняют ежедневно, уборку делают в удобное для постояльца время. Питаться можно в номере, но если финансы позволяют, можно взять завтрак, завтрак/ужин, завтрак/обед/ужин в ресторане (шведский стол без ограничений подходов). Наиболее популярный вариант завтрак/ужин обойдется в 22 евро в день (можно добиться скидки, если проживают двое, иногда до той же суммы на двоих).

Убрать из удобств море и бассейн, веранду и шезлонги; из текущих расходов – уход за кустами роз, живыми изгородями… В общем, похоже, в Москве можно уложиться в 60 000 руб. в месяц.


Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
10312 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 8 854 860
до 28 347 730 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский Площади : 41 - 136 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 6 087 300
до 33 279 620 руб.
Узнать подробнее
ЖК I LOVE Москва, Северо-Восточный округ, район Останкинский Площади : 30 - 132 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2022 г. м. Алексеевская, 10 мин. пешком Застройщик: ПРОМСОЮЗ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 11 855 900
до 85 035 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Soho+Noho Москва, Северный округ, район Беговой Площади : 51 - 245 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Белорусская, Бумажный пр-д, вл.2/2, к.А Бумажный пр-д, вл.2/2, к.Б Застройщик: Wainbridge.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то солнечная. Окна в пол. Потолки до 5 метров. Бесплатный фитнес от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.15 млн от 9.15 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн. руб Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Вешняках Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Удобные планировочные решения. Дом сдан. Рядом усадьба Кусково. Скидка 5% Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Квартиры бизнес-класса с панорамным видом и отделкой White box! Свой детский сад и парк с фонтанами. Ключи в 2019 г.! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Специальное предложение на квартиры с отделкой. Уникальные планировки. "ул. 800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Уникальные планировки. Ландшафтный дизайн. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дом на Барвихинской». Старт продаж! Комплекс Бизнес-класса.10 мин. до станции "Сетунь". Собственная инфраструктура, охраняемая территория, подземный паркинг. от 6.5 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Серебряный фонтан Десятки уникальных планировок. Метро Алексеевская. Выгода до 2,5 млн рублей. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,4% от 11,5 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 5%! Только в мае! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальное предложение на просторные квартиры и апартаменты. Ипотека от 6,3%. Охраняемый ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Свой спуск к р. Яуза. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны". Акция! Скидка 6% в счастливые часы! Квартиры с отделкой и без. Развитая инфраструктура. Ипотека от 6,5. Курсирует бесплатный автобус от метро! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Сколково" Старт продаж! Монолитные корпуса полностью построены и введены в эксплуатацию. Дома сданы. Выдаем ключи. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку со скидкой до 11 %! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Томилино" Квартиры с отделкой от 2,3 млн руб. 10 мин. до м. Котельники. Живописная набережная, дет.сады и школы. с отделкой от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Остафьево". Cкидка 9,9% Квартиры от 2,7 млн руб. 10 мин. до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Двор без машин, свой парк для прогулок. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Изумрудные холмы» ЖК комфорт-класса. Квартиры с готовой отделкой в строящихся корпусах от 2,7 млн руб. Сдача в 2021 г. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у парков полезно! Отличная транспортная доступность! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,8% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,3 млн руб. Семейная ипотека 6% на весь срок. Удваиваем маткапитал! Ипотечные каникулы. Скидки до 449 000 руб. от 2,3 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,9 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,9 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до м. Лухмановская пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Большое Путилково Квартиры с отделкой от 2,7 млн руб. Три станции метро «Планерная», «Митино» и «Пятницкое шоссе». Выгода до 643 000 руб. Семейная ипотека 5%. Скидка до 9,9% от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Новые квартиры в готовых домах. Красногорский район. Площадь от 22 до 103 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. Торопитесь! от 3,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Одинбург. Старт продаж! 7 минут до МКАД. Квартиры с отделкой и без. Подземный паркинг с лифтом. Детский сад на территории и школа. Лесопарк в шаговой доступности. квартиры от 2,7 млн руб.ООО «РАПО» Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 2,9 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте