Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Доходные дома в Москве получат развитие в 2012-2013 гг.

Кроме сверхдорогих апартаментов, на рынок выходят дома экономкласса

После президентских выборов в марте уже не будет политических причин, мешающих окончательно свернуть программу бесплатной приватизации жилья. На смену ей должна прийти более перспективная программа строительства социального жилья в виде доходных домов, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Как водится, подобные проекты начинались с самого дорогого сегмента рынка, теперь же появляются первые сигналы о возможности развивать это направление в качестве «доступного жилья».

Уже в прошлом году из уст высокопоставленных чиновников все чаще звучали заявления, предельно коротко сформулированные заместителем министра Минрегионразвития Ильей Пономаревым: «Государство должно обеспечить нуждающихся жильем, но кто сказал, что оно обязано обеспечивать их собственностью?».

Схема возведения и управления домами, которую предлагал в прошлом году ввести Минрегион для пилотных проектов, была сложна и громоздка (подробно о ней см. в статьях «Столичных очередников могут выселить за МКАД» и «Руководитель IRN.RU: строить доходные дома по схеме Минрегиона можно, но лучше не изобретать велосипед»). По сведениям IRN.RU, сейчас ее дорабатывают.

Но напрашивается другой вариант: бюджетные деньги на квартиры для очередников можно направить на строительство «доходных домов», прекратив приватизацию социального жилья. Тогда вопрос экономики проектов в значительной степени упрощается. Ранее квартиры передавались бесплатно в собственность, теперь очередники и другие категории получателей бесплатного жилья будут превращаться из собственников в нанимателей. Пусть они будут платить только вдвое от стоимости коммунальных услуг – ГУП или частная управляющая компания, эксплуатирующая дом, сможет не только поддерживать дом в нормальном состоянии, но и давать пусть небольшой, но доход в бюджет.

«Программа доходных домов Москве необходима, – говорил руководитель центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко в статье «Москва снова желает строить доходные дома». – Даже срочно. Чтобы можно было снимать квартиры не только у старых бабушек за дешево; пусть дороже, но на нормальных, цивилизованных условиях».

Строить доходные дома было невыгодно, когда рост цен на жилье был на уровне 30-50% годовых, а сдача квартир в аренду приносила 5-6%. Теперь ситуация изменилась. В прогнозе на среднесрочный период (см. «Будет ли недвижимость «тихой гаванью?») аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» среди главных выводов указал, что «стоимость аренды жилья в отличие от цен купли-продажи в ближайшие годы будет показывать систематический рост на уровне инфляции».

Недвижимость остается хорошим инструментом сохранения средств, хотя перестала быть столь же высокодоходным, как было во время «надувания пузыря» в предкризисные годы. Перетекание средств на рынок недвижимости после паники на фондовых и финансовых рынках летом прошлого года – лучшее тому подтверждение.

Пока властные структуры разрабатывают новую программу, согласовывают приоритеты, готовят нормативную и ищут финансово-экономическую базу, некоторые предприниматели-практики уже реализуют проекты апартаментов. Но если начинались они с самых высокобюджетных, то сейчас на рынок выходят первые варианты доступного класса.

Апартаменты

По потребительским характеристикам апартаменты временного проживания, как правило, мало чем отличаются от обычных квартир. Главные различия кроются в правовом статусе (с юридической точки зрения апартаменты – нежилые помещения, поэтому в них невозможна прописка, отмечают в IntermarkSavills. Как часть МФК апартаменты весьма привлекательны для застройщиков. Во-первых, их можно продавать, не дожидаясь окончания строительства, тем самым существенно улучшая экономику проекта. Во-вторых, на апартаменты не распространяются нормативные ограничения по плотности застройки, инсоляции и обеспеченности социальной инфраструктурой, действующие в отношении жилых домов. При прочих равных условиях на одном и том же земельном участке апартаментов можно построить в 1,5 - 2 раза больше, чем юридически полноценных квартир.

Первый опыт московских властей в области доходных домов невелик. Много лет он ограничивался единственным экспериментом – домом, построенным ДИПСом в Большом Николоворобьинском переулке. Именно руководитель существовавшего тогда Департамента инвестиционных программ строительства правительства Москвы Леонид Краснянский был инициатором строительства доходных домов в столице. Но ДИПС расформировали, программа заглохла.

А дом построен (инвестиции составили $12,3 млн), функционирует, приносит доход в бюджет города. В основном квартирами в нем пользуются дипломатические, коммерческие иностранные представительства, для которых это одна из немногих альтернатив домам УПДК (Управления делами дипломатического корпуса МИД РФ).

Впоследствии частные застройщики дорогого сегмента подхватили идею. Зачастую апартаменты входят в состав многофункциональных комплексов (МФК), включающих, кроме того, офисные, гостиничные или торговые площади. Правда, имеют место и исключительно апартаментные комплексы – практически полные аналоги обычных квартирных жилых домов. Среди примеров: в ближайшие годы корпуса фабрики «Красный Октябрь» будут реконструированы в уникальные лофт-апартаменты с видами на Москва-реку и храм Христа Спасителя; в резиденции «Знаменка» ведутся продажи – это наиболее близкий к Кремлю апартаментный проект. По данным IntermarkSavills, в декабре 2011 года в первичной продаже в комплексах премиум- и бизнес-класса находилось около 300 апартаментов общей площадью 40 000 кв.м. Только в «Москва-Сити» в первичной и вторичной продаже – примерно 120 апартаментов.

Доходность апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити»

В ММДЦ «Москва-Сити» апартаменты премиум-класса предлагаются в трех комплексах: «Город Столиц», «Федерация», Imperia Tower

Площадь, кв.м Стоимость, $ Ставка аренды, $/мес. Доходность, % годовых Окупаемость, лет
106,8 1 660 000 11 000 8,0 13
181,3 2 200 000 16 000 8,7 11
205,5 3 490 000 21 000 7,2 14

 

Источник: компания IntermarkSavills

Доступные доходные дома
Затем наступила пора «доступных» проектов: возведенный усилиями правительства Москвы дом на 640 квартир на улице Верхние Поля был предназначен для молодых семей очередников и заселен с 2003 г. Другой – на ул. Мусы Джалиля (менее 200 квартир). В настоящее время на территории Москвы работает шесть бездотационных домов.

Осенью прошлого года с проектом квартир и домов в первой сети доступного жилья «ОКвиль» вышла на рынок компания «ГородОК». Объекты можно использовать не только для жилья, но и в качестве доходных. Все обязанности по сдаче недвижимости в аренду берет на себя управляющая компания «ГородОК». По предварительным расчетам, прибыль от доходной квартиры сети жилых комплексов «ОКвиль» будет составлять не менее 14,5% годовых. От всего дома – 16,5% годовых. Правда, пока покупатели с инвестиционными целями (для последующей сдачи в аренду) не торопятся. Таковых оказалось только 5%.

Первая сеть доступного жилья «ОКвиль» представляет собой небольшие малоэтажные комплексы, расположенные  в ближнем Подмосковье, на расстоянии 10-15 километров от МКАД. Сеть «ОКвиль» включает пять строящихся жилых комплексов, расположенных вблизи городов Королев, Мытищи, Пушкино, Щелково и Родники. В каждом жилом комплексе сети «ОКвиль» расположено от трех до 11 домов высотой в три этажа.

В качестве доходной квартиры покупатель может выбрать любую из квартир, продаваемую в жилых комплексах сети «ОКвиль». Со своей стороны застройщик берет на себя функции управляющей компании, которые включают в себя обязанности по обслуживанию, сдаче в аренду и перечислению дохода на расчетный счет собственника. Кроме того, в качестве доходной недвижимости можно приобрести весь дом. Порог вхождения в инвестиционный проект «доходные квартиры» начинается от 1,3 млн руб., «доходные дома» – от 58 млн руб.

Собственник может купить доходную квартиру не только с ремонтом, но и с мебелью. Стоимость отделки под ключ составляет 8000-12 000 руб. за кв.м, в зависимости от запросов собственника. Набор мебели, необходимой для комфортного проживания, обойдется собственнику примерно в 50 000 руб. Таким образом, владелец получит полностью пригодную для сдачи внаем квартиру.


Структура инвестиций и доходности по типовой квартире сети «ОКвиль» в цокольном этаже площадью 21 кв. м (руб.)

 

Базовая стоимость недвижимости 1 400 000
Стоимость ремонта 252 000
Стоимость мебели 49 000
Итого: 1 701 000
Рентный месячный доход 12 000
Риелторские услуги УК и услуги по обслуживанию квартиры, 10% 1200
Услуги УК по содержанию квартиры  1800
Коммунальные платежи (оплачиваются арендатором) 1200
Доход в месяц 9000
Годовой доход, % 6,3%
Средняя инфляция за последние два года (по официальным данным) 8,2%
Общая годовая доходность, % 14,5%

Источник: компания «ГородОК»

 

Идеологию проекта выразил председатель совета директоров ГК «ГородОК», владелец бренда «ОКвиль» Владислав Конюхов: «У нас уже есть покупатели, которые приобрели квартиру как доходную. Их около 5%. Мы предлагаем такую формулу: «Купи недвижимость и получай ежемесячный рентный доход. Все остальное сделаем мы».

По другому пути пошла компания NAI Becar, которая для изучения и обкатки опыта функционирования арендного жилья приобрела действующий и заполненный на 95% коттеджный поселок в США. У нее также есть проекты возведения доходных домов в России, первый компания развивает в Санкт-Петербурге.

Немного международного опыта
Однокомнатная квартира в Москве в частном секторе в среднем обходится арендатору в 30 000 руб. в месяц. Это примерно 25 евро в сутки. Не так уж мало. Комфорт? Как повезет.

А какие есть варианты в мире? Портал www.irn.ru уже неоднократно писал на тему проживания в разных странах (см. цикл статей «На пенсии за рубежом»). Двухкомнатные апартаменты на берегу моря на Кипре (офшорная, фактически безналоговая зона, удобно для бизнеса) в Пафосе можно найти за 60 евро в сутки (72 000 руб. в месяц, см. статью «Аренда жилья в Москве: смогут ли повлиять на рынок «малодоходные гостиницы?»). В цену входят кондиционер в каждой комнате, два телевизора, кухня с электроплитой, микроволновой печью, чайником, посудой, холодильником (не мини-баром, а нормальным), бесплатный Wi-Fi интернет, собственная веранда на воздухе и т.д. На территории комплекса бассейн, ресторан, бар. Кстати, этот комплекс по уровню обслуживания ближе к гостинице, так как постельное белье меняют ежедневно, уборку делают в удобное для постояльца время. Питаться можно в номере, но если финансы позволяют, можно взять завтрак, завтрак/ужин, завтрак/обед/ужин в ресторане (шведский стол без ограничений подходов). Наиболее популярный вариант завтрак/ужин обойдется в 22 евро в день (можно добиться скидки, если проживают двое, иногда до той же суммы на двоих).

Убрать из удобств море и бассейн, веранду и шезлонги; из текущих расходов – уход за кустами роз, живыми изгородями… В общем, похоже, в Москве можно уложиться в 60 000 руб. в месяц.


Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
10297 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 5 208 800
до 9 859 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Жилой квартал D1 Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Дмитровская Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 28 - 49 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Дмитровская, 2 мин. пешком Застройщик: ТПУ Дмитровская.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 10 099 100
до 23 461 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Счастье в Мневниках Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Хорошёвская, м. Полежаевская 1-4-комнатные квартиры Площади : 38 - 89 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Полежаевская, 5 мин. транспортом Застройщик: Демьяна Бедного 15.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от застройщика Узнать подробнее ЖК Нахимов Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Нахимовский проспект 1-2-комнатные квартиры Площади : 40 - 72 кв.м. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. Подробности по телефону! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Торопитесь! Современные 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 49 до 136 кв.м. Монолит. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах площадью 39-107 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. Монолит. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах пл. 46-137 метров. ГК: 1 кв. 2019 г. Монолит. Спешите! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Торопитесь! Современные 1-3-комнатные квартиры. Площадь от 36 до 86 кв.м. Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах пл. 23-47 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г. Монолит. 2 км от МКАД. Звоните! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте