Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.3 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Картина маслом: офисная недвижимость в Москве – осень 2011

Столичный рынок движется от собственника к арендатору. И обратно

Офисный рынок Москвы далек от стабильности, хотя его основные тенденции специалисты разных компаний определяют сходным образом. В целом он оправляется от кризиса, говорят они, однако представленная статистика свидетельствует, что до заоблачного уровня доходности и инвестиционной привлекательности второй половины прошлого десятилетия еще далеко.

Ведущие специалисты рынка коммерческой недвижимости Москвы оказались в растерянности, встретившись лицом к лицу. На прошлой неделе эксперты Cushman & Wakefield, Jones Lang LaSalle, Colliers International, Knight Frank, S.A. Ricci подводили итоги 2011 г. по рынку офисной недвижимости на круглом столе, организованном компанией «Галс-Девелопмент». Но ответ на ключевой вопрос аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»: кто же диктует правила игры – арендатор или собственник – участникам дискуссии пришлось согласовывать на ходу. (О дополнительных факторах нестабильности – в статье «Картина маслом»: офисы в Москве, осень-2011. Часть II».)

Совместный вердикт был таков: влияние арендаторов и собственников на рынок сейчас примерно одинаково. Поводом для разногласий послужил небольшой нюанс. По мнению Николы Обайдина, заместителя директора отдела офисной недвижимости Knight Frank Russia and CIS, Москва является рынком собственника (по сравнению с Лондоном). А Михаил Миндлин, старший директор отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield, указал, что уровень вакантных площадей в Москве сейчас составляет примерно 18% в классе А и 11% в классе В. Такой показатель никак не может быть свидетельством «рынка собственника», отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Тем не менее московский рынок недвижимости остается привлекательным для инвесторов: в I - III кв. капвложения составили примерно $6,5 млрд, а до конца года, по оценкам, должны возрасти до $9 млрд.


Предложение
В III квартале 2011 г. ввод объема качественной недвижимости Москвы увеличился на 180 000 кв. м, по данным NAI Becar, и по результатам января-сентября составил 72% от общего ввода за 2010 г. По сравнению с предыдущим кварталом объем ввода увеличился в 2,5 раза.


Динамика нового строительства и общего предложения в 2006 - 2011 гг.

Недвижимость

Источник: NAI Becar


Общий объем качественных офисных площадей в Москве по итогам III квартала 2011 г. составляет более 11,9 млн кв. м. Обеспеченность качественными офисными помещениями на 1000 человек экономически активного населения в Москве составила около 1200 кв. м. Соотношение офисных помещений класса А и В на рынке незначительно изменилось и составило 23,9 % и 76,1 % соответственно.


Структура предложения офисных площадей по классам

 

Недвижимость

Источник: NAI Becar


Спрос
В III квартале 2011 г. спрос на офисную недвижимость был сформирован компаниями информационной, транспортной, торговой и финансовой сферы деятельности. Наиболее востребованная площадь аренды варьируется в пределах от 200 до 1500 кв.м, отмечают в NAI Becar. Однако, по наблюдениям специалистов www.irn.ru, одновременно существует огромный неохваченный предложением спрос на отдельные кабинеты (или кабинеты с приемными) от 30 до 100 кв.м.

В связи с неустойчивым курсом рубля к евро/доллару наибольшая активность наблюдалась в сегменте инвестиционных сделок (73% в общем объеме транзакций). Объем сделок по аренде в III квартале 2011 г. увеличился в восемь раз, а объем сделок купли-продажи в пять раз по сравнению с аналогичным периодом 2010 г.

По словам президента «Галс-Девелопмент» Сергея Калинина, 2011 г. был интересен многоэтапностью. Он начинался со всеобщего оживления, когда компании смогли уверенно сказать, что кризис пройден и впереди стабильное развитие. Вроде бы появилось «окно», во время которого бизнес строил планы по расширению и активно рассматривал новые площади, но уже к осени вернулось ощущение, что кризис возможен опять, поэтому многие компании решили посмотреть на развитие ситуации на рынке.

В этой ситуации менеджмент «Галс-Девелопмент» отличился рекордами: он получил два из пяти крупнейших договоров аренды в году. В октябре в аренду был полностью сдан «Даниловский форт» (23 863 кв.м) Сбербанку. В начале декабря прошла крупнейшая сделка года объемом почти 30 000 кв.м: «Галс-Девелопмент» и Mail.Ru Group подписали долгосрочный договор аренды в бизнес-центре класса А SkyLight (Ленинградский проспект, д.39).

Следующий по размеру арендатор-рекордсмен также работает в области IT-технологий. «Лаборатория Касперского» арендовала площадь всего менее чем на 100 кв.м в «Олимпия Парке» (29 840 кв.м).

 


Крупнейшие сделки по аренде 2011 г.

Арендатор Отрасль Здание Арендованная площадь Квартал
Mail.ru Group Информационные технологии SkyLight 29 932 Q4
Лаборатория Касперского Информационные технологии Олимпия Парк 29 840 Q3
Россельхозбанк Банки/Финансы Альфа Арбат             центр 27 450 Q2
Сбербанк Технологии Банки/Финансы Даниловский Форт 23 863 Q3
Газэлектрокомплект Энергетика Газойл Сити 21 702 Q4
Юникредит Банки/Финансы Нагатино I-Land 11 683 Q3
GroupM Реклама/Медиа Легенда Цветного 10 794 Q2

Источник: CW Research


Тенденции
Алексей Богданов, директор департамента офисной недвижимости, партнер S.A. Ricci, подтвердил тенденцию роста спроса среди арендаторов. «Спрос на офисные площади в 2011 г. по динамике приближается к докризисным показателям: за первые три квартала 2011 г. было арендовано и куплено конечными пользователями около 650 000 кв.м офисных площадей, что сравнимо с урожайными предкризисными кварталами 2008 г.», – говорит эксперт.

Всего в течение года было совершено более 26 крупных офисных сделок арендуемой площадью более 5000 кв.м», – говорит Михаил Мидлин. Эксперт заметил, что сейчас рынок находится на пике очередного цикла офисной недвижимости, который в этот раз в России оказался довольно коротким (четыре года – с 2007 по 2011 гг.). По словам Мидлина, в ближайшие два-три года, скорее всего, активность на офисном рынке Москвы будет умеренной, а следующим ярким годом может стать 2014-й.

Ольга Побуковская, директор департамента офисной недвижимости Colliers International считает, что в 2011 году основными потребителями офисных площадей, помимо финансовых корпораций и IT компаний, стали организации из добывающего сектора, а также строительные и фармацевтические компании. А основными потребителями офисной недвижимости были российские компании (72% от всех заключенных сделок). Подавляющий объем сделок составили сделки аренды офисных помещений (81%).

«На протяжении 2011 года мы наблюдали, как воплощаются в жизнь прогнозы о грядущей децентрализации сегмента офисной недвижимости в Москве, - заявил Алексей Ефимов, директор по России и СНГ, начальник отдела по работе с корпоративными клиентами Jones Lang LaSalle, Russia & CIS. - Объем арендованных и приобретенных офисов по итогам года достигнет около 1,7 млн кв. м, что отражает достаточно высокий уровень деловой активности, сравнимый с докризисными показателями». Эксперт отметил, что в течение года выделились несколько направлений, пользовавшихся наибольшим спросом у потенциальных арендаторов и покупателей офисных площадей. Наиболее ярко в этом году был раскрыт потенциал Ленинградского шоссе. Высокой популярностью также пользуются офисы в районе «Москва-Сити» и Кутузовского проспекта/Можайского шоссе, а на южном направлении арендаторы предпочитают выбирать офисы класса B или B+. Алексей Ефимов также прогнозирует, что тенденция к децентрализации в перспективе будет усиливаться, подкрепляясь недостатком готовых качественных площадей и офисных проектов в ЦАО. В результате офисные здания, расположенные за пределами ТТК, будут пользоваться все большей популярностью, считают в www.irn.ru.

Никола Обайдин, заместитель директора отдела офисной недвижимости Knight Frank Russia and CIS, заметил, что ввод новых офисных проектов оказался на самом низком уровне с 2006 г. при высокой степени поглощения в качественных бизнес-центрах класса А и B. По словам эксперта, эти факторы повлияли на величину арендных ставок, которые значительно укрепили свои позиции за последние 1 - 1,5 года и достигли в премиальном секторе уровня около $1100 - 1200. В III - IV кварталах ставки стабилизировались на уровне около $750 - 850 за 1 кв.м в год в классе А. «В ближайшее время мы не ожидаем значительных изменений ставок на рынке ввиду неопределенности ситуации в экономике в целом, - резюмировал Обайдин. - Волатильность на мировых финансовых рынках во второй половине 2011 г. не обошла стороной московский рынок недвижимости».


Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2536 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 10 852 800
до 64 645 706 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Дом Chkalov Москва, Центральный округ, район Басманный, м. Чкаловская, м. Курская Площади : 32 - 118 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Курская, 2 мин. пешком м. Чкаловская, 3 мин. пешком Курского вокзала пл., к.А Курского вокзала пл., к.Б Застройщик: Эй Джи Эссет Менеджмент (AG Capital).
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 620 390
до 26 558 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Петровский парк Москва, Северный округ, район Савеловский, м. Динамо, м. Петровский парк 1-4-комнатные квартиры Площади : 37 - 109 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Петровский парк, 12 мин. пешком Юннатов ул., вл.4, к.Б Юннатов ул., вл.4, к.В Застройщик: РГ-Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 192 000
до 31 393 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Царская площадь Москва, Северный округ, район Беговой, м. Петровский парк, м. Динамо Студии, 1-4-комнатные апартаменты Площади : 37 - 108 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Динамо, 8 мин. пешком Ленинградский пр-т, вл. 31, Александровский, к.В Ленинградский пр-т, вл. 31, Александровский, к.В Ленинградский пр-т, вл. 31, Екатериниский, к.Б Ленинградский пр-т, вл. 31, Екатериниский, к.Б Ленинградский пр-т, вл. 31, Петровский, к.А Показать все 7 корпусов Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Флотилия Квартиры в готовых домах пл. от 52 метров.Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью от 21 метра.Монолит. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. Новая Москва от 4 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва от 3.6 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте