Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Картина маслом: офисы в Москве, осень-2011. Часть II

Внутренний фактор нестабильности

У Москвы есть свои, особые причины держать рынок офисной недвижимости в неуверенности, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости».

Офисный рынок столицы сейчас подвержен помимо мировых экономических неурядиц, создающих, в частности, сложности крупным транснациональным компаниям, которые ранее были всегда просто-таки гарантом стабильности, еще и политическим нервозностям. (Общие тенденции и состояние рынка описаны в статье «Картина маслом»: офисная недвижимость в Москве – осень 2011».)

Речь идет о присоединении новых территорий к Москве (см. статьи «Москва оказалась резиновой», «Чиновников – за МКАД. А финансисты не поедут», «Комфорт – начальникам, метро – рядовым чиновникам» и т.д.). А также о тотальном пересмотре инвестконтрактов в центре города.

В начале ноября 2011 г. Москомнаследия Москвы объявил центр города охранной зоной и практически полностью запретил новое строительство до 2016 г. В связи с этим еще больший интерес для инвесторов будут представлять объекты, пригодные для редевелопмента. (Подробнее в статьях «Эмбарго на строительство в центре: похоже, к лучшему», «Запрет на строительство в центре – популизм или реальность?», «Пробки»: политическая воля нужна не только в градостроительстве», «Политическая воля и высокая цена парковки освободят Москву от пробок» и «Москве необходим баланс между «недобором» и «перебором» парковок».)

Успешными для редевелопмента могут стать здания, занимаемые ведомствами и министерствами, которые президент Дмитрий Медведев посулил вывести в «Новую Москву». Еще входя в состав правительства, экс-министр финансов Алексей Кудрин заверил журналистов, что в конечном итоге переезд не будет стоить федеральному бюджету ни копейки: мол, стоимость нынешних правительственных зданий многократно окупит и новое строительство, и переезд. После переезда правительства за МКАД на рынке недвижимости Москвы может появиться 22 строения, обладающие коммерческим потенциалом, по оценке Penny Lane Realty. Если проект будет реализован в полном объеме, на продажу будут выставлены площади общей текущей стоимостью более $2 млрд.

По оценкам Penny Lane Realty, совокупная площадь помещений, занимаемых органами власти, составляет примерно 400 000 кв.м. В основном государственные структуры размещаются в зданиях менее 10 000 кв.м, и лишь девять из 22 объектов превосходят этот показатель. Самые большие площади занимают Министерство иностранных дел (92 019 кв.м), Госдума (43 305 кв.м), Минсвязи (31776,2 кв.м), Минюст (30 390 кв.м) и Совет Федерации (30 198 кв.м).

Правда, парламентарии уже высказались против переезда, замечают в www.irn.ru, – мол, это будет мешать депутатским обязанностям; МИД тоже вряд ли сможет обосноваться вдали от иностранных посольств.

Но даже рассматривая все эти объекты в комплексе, следует отметить, что большинство министерских домов было построено в советское время, поэтому у них есть несколько существенных проблем:

- объекты расположены в исторически застроенных районах, где здания примыкают друг к другу, поэтому нет возможности организовать парковочные места;

- за счет старых планировок на долю лестничных пролетов и широких переходов приходится до 30% от площади строения, что в конечном итоге негативно отразится на его ликвидности при любом использовании;

- системы вентиляции и кондиционирования сильно устарели, а в некоторых зданиях и вовсе отсутствуют, поэтому перепрофилирование объектов потребует дополнительных значительных инвестиций.

По мнению Максима Жуликова, директора по развитию департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty, главная проблема использования многих административных зданий под коммерческую или жилую недвижимость – отсутствие парковки. Этот фактор наиболее критичен для перепрофилирования зданий под офисы. При возможности организации необходимого количества машино-мест на стоянке все исследованные объекты стоили бы дороже на 20-25%.

Но наличие парковочных мест не так критично для гостиничной недвижимости или апартаментов, которые по стоимости 1 кв.м могут достигать $15 000 - 20 000. Например, здание Совета Федерации на Б. Дмитровке, д. 26, Министерство культуры или Минпромторг. Высокую ликвидность также будут показывать строения с площадью, достаточной для перепрофилирования под МФК, как например, МИД, Госдума или МЧС. И все же значительную часть помещений, занимаемых правительством, наиболее эффективно использовать под офисы. Это объясняется кабинетной планировкой, которая больше всего напоминает современные бизнес-центры. В результате реконструкции зданий рынок недвижимости может пополниться 291 000 кв.м офисных площадей. Проблемы с вентиляцией и системой кондиционирования, а также низкий коэффициент полезной площади не позволят переделать министерские дома в БЦ класса А, однако средняя арендная ставка будет составлять $550 - 650 за кв.м в год, что является хорошим показателем для класса В и В+. Уровень соответствия объекта современным требованиям планировки, например офисов, отражается на их потенциальной стоимости продажи: например, Минфин эксперты Penny Lane Realty оценивают дороже одного из самых значимых федеральных зданий – администрации президента: 1 кв.м здесь может стоить $6500 - 8000 против $5500 - 7000 соответственно, а учитывая почти в 2,5 раза большую площадь, стоимость Минфина может быть практически в три раза выше ($124 млн против $39 млн). Самый дорогой квадратный метр у Госдумы – $7000 - 9000, а в пересчете на площадь объекта дороже всех министерств стоит МИД – более $552 млн.

Впрочем, замечают аналитики www.irn.ru, исторический фон и значимость некоторых из этих зданий (правда, далеко не всех) способны поднять даже стартовую цену на аукционах раза в два.

«Не думаю, что даже полный объем предполагаемых офисных площадей сможет привести к транспортному коллапсу в центре Москвы, – комментирует Максим Жуликов. – Если чиновники могли себе позволить ставить машины как попало, то арендаторам офисов придется соблюдать правила».

На формирование цены будет также влиять время экспонирования и объем одновременно выставленных объектов на продажу. Если все эти строения будут продаваться постепенно начиная с 2012 г., когда количество денег на рынке будет достаточно для приобретения данных объектов, ценник может достигать верхней планки, что отражено в сравнительной таблице Penny Lane Realty (см. приложение). Однако при одновременной (в течение 1-2 лет) продаже, стоимость объектов будет соответствовать нижней границе. «Не думаю, что эти здания выставят на продажу в ближайшие три года, – рассуждает Максим Жуликов. – Сначала в мире должна установиться стабильная экономическая ситуация, а в [новой] Москве – построен новый правительственный центр с инфраструктурой».


Потенциальные объекты на продажу

Объект Адрес Площадь, кв.м Возможное назначение Аренда офисов, $ за кв.м в год Продажа офисов, $ за кв.м Комментарии
Госдума Охотный Ряд,  д. 1 43305,5 гостиница, офисы, апартаменты 750-900 7000-9000 Одно из самых знаковых зданий наряду с МИДом, поэтому при любом назначении оно будет пользоваться спросом.
МЧС Театральный пр., д. 3 8076,3 офисы, апартаменты 550-650 6000-6500 У здания хорошее географическое месторасположение, но оно стоит на пересечении двух оживленных улиц, которые постоянно забиты машинами. У здания нет парковки, поэтому использование под офисы будет неликвидным. Парковочные места было бы проще организовать, если бы объект находится в переулке с прилегающим двором.
Министерство транспорта Рождественка, д. 1, стр.1 16535,5 гостиница, офисы, апартаменты 650-850 6000-6500 Объект находится на оживленных улицах, поэтому использование его под офисы может привести к транспортному коллапсу, если грамотно не организовать парковку.
Министерство культуры М. Гнездниковский пер., д. 7/6, стр. 1,2 4517,8 офисы, апартаменты, гостиница 700-850 6000-7000 Красивое здание с огороженной территорией – может быть использовано под разные виды недвижимости.
Минфин Ильинка, д. 9 19154,9 офисы, гостиница, выставочный центр 650-850 6500-8000 Учитывая находящийся рядом Гостиный Двор, первые этажи здания Минфина могут подойти под выставочный центр. Таким образом, на Ильинке может сформироваться целая выставочная зона.
Министерство иностранных дел Смоленская-Сенная пл., д. 32/34 92049,1 гостиница, офисы, апартаменты 650-800 6000-6500 Целесообразнее всего сделать из объекта МФК, т.к. он представляет собой комплекс зданий. Плюс объекта – наличие подземной парковки в районе МИДа. Любое назначение будет ликвидным.
Администрация президента Ильинка, д. 23 7137,9 офисы 650-850 5500-7000 В здании сейчас ведется ремонт столовой стоимостью 2 млрд руб. – непонятно, зачем продавать объект, когда в него вложены такие огромные деньги?
Минздравсоцразвития Ильинка, д. 21 16874,3 офисы 650-850 5500-7000 Ильинка исторически не является торговой улицей, а здания министерств изначально спроектированы подобно офисным центрам, поэтому возможное назначение объекта очевидно.
Минэкономразвития 1-я Тверская-Ямская ул., д. 1,3 6423,6 офисы 550-750 4000-5000 Очевидный минус здания – отсутствует возможность организации парковки, поэтому возможные цены на аренду и продажу площадей несколько занижены.
Минспорта и туризма Казакова, д. 18 6519,4 офисы, гостиница 450-600 4500-5500 Очень специфический объект: имеет большую прилегающую территорию, но здание невысокое и с одним входом. Помещения около парадного входа можно использовать под офисы, например, банк, но некоторые площади будет очень сложно сдать.
Минобразования Тверская, д. 11 4654,9 офисы, гостиница, апартаменты 650-750 5000-6000 Несмотря на то что объект расположен на Тверской – одной из главных торговых магистралей, здание не подходит для торговли, т.к. находится на нечетной стороне, в нем огромные потолки и непонятно, кому из ретейлеров это может быть нужно.
Минприроды Большая Грузинская ул., д. 4/6 9500 офисы 650-750 5000-5500 Вряд ли здание подойдет под что-то кроме офисов.
Совет Федерации Б.Дмитровка, д. 26 2200 офисы, гостиница 700-850 5000-6000 Отсутствует возможность организации приемлемого для офисов количества парковочных мест, поэтому больше подходит все же под гостиницу.
Совет Федерации Новый Арбат, д. 19 30198,2 офисы 500-700 4000-5000 Помимо отсутствия возможности организации парковки, что является минусом для офисов, в здании также нет хорошей вентиляции и низкие потолки, поэтому размещение здесь гостиницы или апартаментов нецелесообразно.
Минрегион Садовая-Самотечная ул., д. 10 5495,8 офисы 650-750 5000-6500 Для апартаментов или гостиницы Садовая – слишком шумная улица, поэтому оптимально использовать здание под офисы.
Министерство юстиции Житная, д. 14 30390,3 офисы 650-800 4000-5000 Минюстиции занимает в здании не все этажи, поэтому нецелесообразно размещать в нем гостиницу или апартаменты.
МВД Садовая-Сухаревская, д. 11 3265,7 гостиница, офисы 650-750 5000-6000 Здание имеет очевидные проблемы с парковкой.
Минобороны Знаменка, д. 19 33930 гостиница, офисы, апартаменты 650-800 6000-7000 Сейчас при здании организована правительственная парковка путем перекрытия проезда шлагбаумами. Совершенно неясно, возможно ли будет организовать парковочные места, если объект будет использоваться под коммерческие нужды.
Минсельхоз Орликов пер., д. 1/11 23500 офисы 550-700 4500-5000 Объект находится на оживленных улицах, поэтому использование его под офисы может привести к транспортному коллапсу, если грамотно не организовать  парковку.
Минпромторг Китайгородский проезд, д. 7 9837,3 гостиница, офисы, апартаменты 650-800 5500-7000 Использование здания под офисы вряд ли будет наиболее эффективным, однако такой вариант возможен.
Минэнергетики Щепкина., д. 42 стр. 2 1796,1 офисы 650-750 4500-5500 Министерство занимает пристройку к основному зданию, и эта пристройка подходит разве что под офисы.
Минсвязи Тверская, д. 7 31776,2 офисы, апартаменты 650-800 6000-8000 Если не решить вопрос концепции и обеспеченности парковки, здание будет неликвидным. Например, для этого придется пожертвовать первые этажи под стоянку.
Общая площадь зданий   407138,8        

Источник: Penny Lane Realty


Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1979 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 6 624 600
до 19 098 200 руб.
Узнать подробнее
ЖК Счастье в Лианозово Москва, Северо-Восточный округ, район Лианозово, м. Алтуфьево 1-3-комнатные квартиры Площади : 36 - 86 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Алтуфьево, 10 мин. пешком Застройщик: Абрамцевская 10.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от застройщика Узнать подробнее ЖК Нахимов Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Нахимовский проспект 1-2-комнатные квартиры Площади : 40 - 72 кв.м. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 7 700 000
до 38 547 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха, м. Шелепиха Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 29 - 117 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Шелепиха, 5 мин. пешком Шмитовский пр-д, вл. 39, к.1 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.2 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.3 Застройщик: Жилой квартал Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. от 49 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. 46-137 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры пл. 23-47 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,4 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте