Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы предпочитаете останавливаться, путешествуя по городам России?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Картина маслом: офисы в Москве, осень-2011. Часть II

Внутренний фактор нестабильности

У Москвы есть свои, особые причины держать рынок офисной недвижимости в неуверенности, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости».

Офисный рынок столицы сейчас подвержен помимо мировых экономических неурядиц, создающих, в частности, сложности крупным транснациональным компаниям, которые ранее были всегда просто-таки гарантом стабильности, еще и политическим нервозностям. (Общие тенденции и состояние рынка описаны в статье «Картина маслом»: офисная недвижимость в Москве – осень 2011».)

Речь идет о присоединении новых территорий к Москве (см. статьи «Москва оказалась резиновой», «Чиновников – за МКАД. А финансисты не поедут», «Комфорт – начальникам, метро – рядовым чиновникам» и т.д.). А также о тотальном пересмотре инвестконтрактов в центре города.

В начале ноября 2011 г. Москомнаследия Москвы объявил центр города охранной зоной и практически полностью запретил новое строительство до 2016 г. В связи с этим еще больший интерес для инвесторов будут представлять объекты, пригодные для редевелопмента. (Подробнее в статьях «Эмбарго на строительство в центре: похоже, к лучшему», «Запрет на строительство в центре – популизм или реальность?», «Пробки»: политическая воля нужна не только в градостроительстве», «Политическая воля и высокая цена парковки освободят Москву от пробок» и «Москве необходим баланс между «недобором» и «перебором» парковок».)

Успешными для редевелопмента могут стать здания, занимаемые ведомствами и министерствами, которые президент Дмитрий Медведев посулил вывести в «Новую Москву». Еще входя в состав правительства, экс-министр финансов Алексей Кудрин заверил журналистов, что в конечном итоге переезд не будет стоить федеральному бюджету ни копейки: мол, стоимость нынешних правительственных зданий многократно окупит и новое строительство, и переезд. После переезда правительства за МКАД на рынке недвижимости Москвы может появиться 22 строения, обладающие коммерческим потенциалом, по оценке Penny Lane Realty. Если проект будет реализован в полном объеме, на продажу будут выставлены площади общей текущей стоимостью более $2 млрд.

По оценкам Penny Lane Realty, совокупная площадь помещений, занимаемых органами власти, составляет примерно 400 000 кв.м. В основном государственные структуры размещаются в зданиях менее 10 000 кв.м, и лишь девять из 22 объектов превосходят этот показатель. Самые большие площади занимают Министерство иностранных дел (92 019 кв.м), Госдума (43 305 кв.м), Минсвязи (31776,2 кв.м), Минюст (30 390 кв.м) и Совет Федерации (30 198 кв.м).

Правда, парламентарии уже высказались против переезда, замечают в www.irn.ru, – мол, это будет мешать депутатским обязанностям; МИД тоже вряд ли сможет обосноваться вдали от иностранных посольств.

Но даже рассматривая все эти объекты в комплексе, следует отметить, что большинство министерских домов было построено в советское время, поэтому у них есть несколько существенных проблем:

- объекты расположены в исторически застроенных районах, где здания примыкают друг к другу, поэтому нет возможности организовать парковочные места;

- за счет старых планировок на долю лестничных пролетов и широких переходов приходится до 30% от площади строения, что в конечном итоге негативно отразится на его ликвидности при любом использовании;

- системы вентиляции и кондиционирования сильно устарели, а в некоторых зданиях и вовсе отсутствуют, поэтому перепрофилирование объектов потребует дополнительных значительных инвестиций.

По мнению Максима Жуликова, директора по развитию департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty, главная проблема использования многих административных зданий под коммерческую или жилую недвижимость – отсутствие парковки. Этот фактор наиболее критичен для перепрофилирования зданий под офисы. При возможности организации необходимого количества машино-мест на стоянке все исследованные объекты стоили бы дороже на 20-25%.

Но наличие парковочных мест не так критично для гостиничной недвижимости или апартаментов, которые по стоимости 1 кв.м могут достигать $15 000 - 20 000. Например, здание Совета Федерации на Б. Дмитровке, д. 26, Министерство культуры или Минпромторг. Высокую ликвидность также будут показывать строения с площадью, достаточной для перепрофилирования под МФК, как например, МИД, Госдума или МЧС. И все же значительную часть помещений, занимаемых правительством, наиболее эффективно использовать под офисы. Это объясняется кабинетной планировкой, которая больше всего напоминает современные бизнес-центры. В результате реконструкции зданий рынок недвижимости может пополниться 291 000 кв.м офисных площадей. Проблемы с вентиляцией и системой кондиционирования, а также низкий коэффициент полезной площади не позволят переделать министерские дома в БЦ класса А, однако средняя арендная ставка будет составлять $550 - 650 за кв.м в год, что является хорошим показателем для класса В и В+. Уровень соответствия объекта современным требованиям планировки, например офисов, отражается на их потенциальной стоимости продажи: например, Минфин эксперты Penny Lane Realty оценивают дороже одного из самых значимых федеральных зданий – администрации президента: 1 кв.м здесь может стоить $6500 - 8000 против $5500 - 7000 соответственно, а учитывая почти в 2,5 раза большую площадь, стоимость Минфина может быть практически в три раза выше ($124 млн против $39 млн). Самый дорогой квадратный метр у Госдумы – $7000 - 9000, а в пересчете на площадь объекта дороже всех министерств стоит МИД – более $552 млн.

Впрочем, замечают аналитики www.irn.ru, исторический фон и значимость некоторых из этих зданий (правда, далеко не всех) способны поднять даже стартовую цену на аукционах раза в два.

«Не думаю, что даже полный объем предполагаемых офисных площадей сможет привести к транспортному коллапсу в центре Москвы, – комментирует Максим Жуликов. – Если чиновники могли себе позволить ставить машины как попало, то арендаторам офисов придется соблюдать правила».

На формирование цены будет также влиять время экспонирования и объем одновременно выставленных объектов на продажу. Если все эти строения будут продаваться постепенно начиная с 2012 г., когда количество денег на рынке будет достаточно для приобретения данных объектов, ценник может достигать верхней планки, что отражено в сравнительной таблице Penny Lane Realty (см. приложение). Однако при одновременной (в течение 1-2 лет) продаже, стоимость объектов будет соответствовать нижней границе. «Не думаю, что эти здания выставят на продажу в ближайшие три года, – рассуждает Максим Жуликов. – Сначала в мире должна установиться стабильная экономическая ситуация, а в [новой] Москве – построен новый правительственный центр с инфраструктурой».


Потенциальные объекты на продажу

Объект Адрес Площадь, кв.м Возможное назначение Аренда офисов, $ за кв.м в год Продажа офисов, $ за кв.м Комментарии
Госдума Охотный Ряд,  д. 1 43305,5 гостиница, офисы, апартаменты 750-900 7000-9000 Одно из самых знаковых зданий наряду с МИДом, поэтому при любом назначении оно будет пользоваться спросом.
МЧС Театральный пр., д. 3 8076,3 офисы, апартаменты 550-650 6000-6500 У здания хорошее географическое месторасположение, но оно стоит на пересечении двух оживленных улиц, которые постоянно забиты машинами. У здания нет парковки, поэтому использование под офисы будет неликвидным. Парковочные места было бы проще организовать, если бы объект находится в переулке с прилегающим двором.
Министерство транспорта Рождественка, д. 1, стр.1 16535,5 гостиница, офисы, апартаменты 650-850 6000-6500 Объект находится на оживленных улицах, поэтому использование его под офисы может привести к транспортному коллапсу, если грамотно не организовать парковку.
Министерство культуры М. Гнездниковский пер., д. 7/6, стр. 1,2 4517,8 офисы, апартаменты, гостиница 700-850 6000-7000 Красивое здание с огороженной территорией – может быть использовано под разные виды недвижимости.
Минфин Ильинка, д. 9 19154,9 офисы, гостиница, выставочный центр 650-850 6500-8000 Учитывая находящийся рядом Гостиный Двор, первые этажи здания Минфина могут подойти под выставочный центр. Таким образом, на Ильинке может сформироваться целая выставочная зона.
Министерство иностранных дел Смоленская-Сенная пл., д. 32/34 92049,1 гостиница, офисы, апартаменты 650-800 6000-6500 Целесообразнее всего сделать из объекта МФК, т.к. он представляет собой комплекс зданий. Плюс объекта – наличие подземной парковки в районе МИДа. Любое назначение будет ликвидным.
Администрация президента Ильинка, д. 23 7137,9 офисы 650-850 5500-7000 В здании сейчас ведется ремонт столовой стоимостью 2 млрд руб. – непонятно, зачем продавать объект, когда в него вложены такие огромные деньги?
Минздравсоцразвития Ильинка, д. 21 16874,3 офисы 650-850 5500-7000 Ильинка исторически не является торговой улицей, а здания министерств изначально спроектированы подобно офисным центрам, поэтому возможное назначение объекта очевидно.
Минэкономразвития 1-я Тверская-Ямская ул., д. 1,3 6423,6 офисы 550-750 4000-5000 Очевидный минус здания – отсутствует возможность организации парковки, поэтому возможные цены на аренду и продажу площадей несколько занижены.
Минспорта и туризма Казакова, д. 18 6519,4 офисы, гостиница 450-600 4500-5500 Очень специфический объект: имеет большую прилегающую территорию, но здание невысокое и с одним входом. Помещения около парадного входа можно использовать под офисы, например, банк, но некоторые площади будет очень сложно сдать.
Минобразования Тверская, д. 11 4654,9 офисы, гостиница, апартаменты 650-750 5000-6000 Несмотря на то что объект расположен на Тверской – одной из главных торговых магистралей, здание не подходит для торговли, т.к. находится на нечетной стороне, в нем огромные потолки и непонятно, кому из ретейлеров это может быть нужно.
Минприроды Большая Грузинская ул., д. 4/6 9500 офисы 650-750 5000-5500 Вряд ли здание подойдет под что-то кроме офисов.
Совет Федерации Б.Дмитровка, д. 26 2200 офисы, гостиница 700-850 5000-6000 Отсутствует возможность организации приемлемого для офисов количества парковочных мест, поэтому больше подходит все же под гостиницу.
Совет Федерации Новый Арбат, д. 19 30198,2 офисы 500-700 4000-5000 Помимо отсутствия возможности организации парковки, что является минусом для офисов, в здании также нет хорошей вентиляции и низкие потолки, поэтому размещение здесь гостиницы или апартаментов нецелесообразно.
Минрегион Садовая-Самотечная ул., д. 10 5495,8 офисы 650-750 5000-6500 Для апартаментов или гостиницы Садовая – слишком шумная улица, поэтому оптимально использовать здание под офисы.
Министерство юстиции Житная, д. 14 30390,3 офисы 650-800 4000-5000 Минюстиции занимает в здании не все этажи, поэтому нецелесообразно размещать в нем гостиницу или апартаменты.
МВД Садовая-Сухаревская, д. 11 3265,7 гостиница, офисы 650-750 5000-6000 Здание имеет очевидные проблемы с парковкой.
Минобороны Знаменка, д. 19 33930 гостиница, офисы, апартаменты 650-800 6000-7000 Сейчас при здании организована правительственная парковка путем перекрытия проезда шлагбаумами. Совершенно неясно, возможно ли будет организовать парковочные места, если объект будет использоваться под коммерческие нужды.
Минсельхоз Орликов пер., д. 1/11 23500 офисы 550-700 4500-5000 Объект находится на оживленных улицах, поэтому использование его под офисы может привести к транспортному коллапсу, если грамотно не организовать  парковку.
Минпромторг Китайгородский проезд, д. 7 9837,3 гостиница, офисы, апартаменты 650-800 5500-7000 Использование здания под офисы вряд ли будет наиболее эффективным, однако такой вариант возможен.
Минэнергетики Щепкина., д. 42 стр. 2 1796,1 офисы 650-750 4500-5500 Министерство занимает пристройку к основному зданию, и эта пристройка подходит разве что под офисы.
Минсвязи Тверская, д. 7 31776,2 офисы, апартаменты 650-800 6000-8000 Если не решить вопрос концепции и обеспеченности парковки, здание будет неликвидным. Например, для этого придется пожертвовать первые этажи под стоянку.
Общая площадь зданий   407138,8        

Источник: Penny Lane Realty


Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1975 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 8 782 210
до 51 480 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК PRIME PARK Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Петровский парк, м. Динамо, м. Аэропорт, м. Динамо, м. Петровский парк 1-4-комнатные квартиры Площади : 40 - 171 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. м. Аэропорт, 15 мин. пешком м. Динамо, 5 мин. пешком м. Петровский парк, 7 мин. пешком Ленинградский пр-т, вл.37, R4 Ленинградский пр-т, вл.37, R6 Застройщик: Прайм Парк.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 964 000
до 28 072 600 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Родной город Октябрьское поле Москва, Северо-Западный округ, район Щукино, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 41 - 119 кв.м. м. Октябрьское поле, 10 мин. транспортом Берзарина ул., вл. 28, к.1 Берзарина ул., вл. 28, к.2 Берзарина ул., вл. 28, к.3 Берзарина ул., вл. 28, к.4 Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 256 000
до 23 208 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Династия Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Хорошёвская, м. Полежаевская 1-3-комнатные квартиры Площади : 38 - 96 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 5 мин. пешком Хорошевское ш., вл. 25, к.1 Хорошевское ш., вл. 25, к.2 Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью 48-131 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах площадью 46-137 метров. ГК: 1 кв. 2019 г. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 150 000 руб. кв.м Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Торопитесь! Апартаменты площадью от 47 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Спешите! Квартиры в готовых домах площадью от 38 метров.Монолит. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Две скидки в июле! Квартиры в ЖК Купавна 2018 с выгодой до 200 000р. + Доп. скидка! Успей купить! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Кленовые аллеи» Квартиры с отделкой в Новой Москве! Материнский капитал. Успейте купить выгодно! Ипотека с господдержкой от 6% двушки от 4,8 млн руб.МИЦ Застройщик: МИЦ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК «Южное Бунино» ЖК «Южное Бунино» Квартиры в Новой Москве с отделкой! 2 станции метро. Материнский капитал. Ипотека от 6%. трешка от 6 млн руб.МИЦ Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах площадью от 25 метров.Монолит. Звоните! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Торопитесь! Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 21 до 98 кв.м. Монолит-кирпич. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах пл. от 22 метров.Монолит-кирпич, монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте