Картина маслом: офисы в Москве, осень-2011. Часть II
Внутренний фактор нестабильности
У Москвы есть свои, особые причины держать рынок офисной недвижимости в неуверенности, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости».
Офисный рынок столицы сейчас подвержен помимо мировых экономических неурядиц, создающих, в частности, сложности крупным транснациональным компаниям, которые ранее были всегда просто-таки гарантом стабильности, еще и политическим нервозностям. (Общие тенденции и состояние рынка описаны в статье «Картина маслом»: офисная недвижимость в Москве – осень 2011».)
Речь идет о присоединении новых территорий к Москве (см. статьи «Москва оказалась резиновой», «Чиновников – за МКАД. А финансисты не поедут», «Комфорт – начальникам, метро – рядовым чиновникам» и т.д.). А также о тотальном пересмотре инвестконтрактов в центре города.
В начале ноября 2011 г. Москомнаследия Москвы объявил центр города охранной зоной и практически полностью запретил новое строительство до 2016 г. В связи с этим еще больший интерес для инвесторов будут представлять объекты, пригодные для редевелопмента. (Подробнее в статьях «Эмбарго на строительство в центре: похоже, к лучшему», «Запрет на строительство в центре – популизм или реальность?», «Пробки»: политическая воля нужна не только в градостроительстве», «Политическая воля и высокая цена парковки освободят Москву от пробок» и «Москве необходим баланс между «недобором» и «перебором» парковок».)
Успешными для редевелопмента могут стать здания, занимаемые ведомствами и министерствами, которые президент Дмитрий Медведев посулил вывести в «Новую Москву». Еще входя в состав правительства, экс-министр финансов Алексей Кудрин заверил журналистов, что в конечном итоге переезд не будет стоить федеральному бюджету ни копейки: мол, стоимость нынешних правительственных зданий многократно окупит и новое строительство, и переезд. После переезда правительства за МКАД на рынке недвижимости Москвы может появиться 22 строения, обладающие коммерческим потенциалом, по оценке Penny Lane Realty. Если проект будет реализован в полном объеме, на продажу будут выставлены площади общей текущей стоимостью более $2 млрд.
По оценкам Penny Lane Realty, совокупная площадь помещений, занимаемых органами власти, составляет примерно 400 000 кв.м. В основном государственные структуры размещаются в зданиях менее 10 000 кв.м, и лишь девять из 22 объектов превосходят этот показатель. Самые большие площади занимают Министерство иностранных дел (92 019 кв.м), Госдума (43 305 кв.м), Минсвязи (31776,2 кв.м), Минюст (30 390 кв.м) и Совет Федерации (30 198 кв.м).
Правда, парламентарии уже высказались против переезда, замечают в www.irn.ru, – мол, это будет мешать депутатским обязанностям; МИД тоже вряд ли сможет обосноваться вдали от иностранных посольств.
Но даже рассматривая все эти объекты в комплексе, следует отметить, что большинство министерских домов было построено в советское время, поэтому у них есть несколько существенных проблем:
- объекты расположены в исторически застроенных районах, где здания примыкают друг к другу, поэтому нет возможности организовать парковочные места;
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
- за счет старых планировок на долю лестничных пролетов и широких переходов приходится до 30% от площади строения, что в конечном итоге негативно отразится на его ликвидности при любом использовании;
- системы вентиляции и кондиционирования сильно устарели, а в некоторых зданиях и вовсе отсутствуют, поэтому перепрофилирование объектов потребует дополнительных значительных инвестиций.
По мнению Максима Жуликова, директора по развитию департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty, главная проблема использования многих административных зданий под коммерческую или жилую недвижимость – отсутствие парковки. Этот фактор наиболее критичен для перепрофилирования зданий под офисы. При возможности организации необходимого количества машино-мест на стоянке все исследованные объекты стоили бы дороже на 20-25%.
Но наличие парковочных мест не так критично для гостиничной недвижимости или апартаментов, которые по стоимости 1 кв.м могут достигать $15 000 - 20 000. Например, здание Совета Федерации на Б. Дмитровке, д. 26, Министерство культуры или Минпромторг. Высокую ликвидность также будут показывать строения с площадью, достаточной для перепрофилирования под МФК, как например, МИД, Госдума или МЧС. И все же значительную часть помещений, занимаемых правительством, наиболее эффективно использовать под офисы. Это объясняется кабинетной планировкой, которая больше всего напоминает современные бизнес-центры. В результате реконструкции зданий рынок недвижимости может пополниться 291 000 кв.м офисных площадей. Проблемы с вентиляцией и системой кондиционирования, а также низкий коэффициент полезной площади не позволят переделать министерские дома в БЦ класса А, однако средняя арендная ставка будет составлять $550 - 650 за кв.м в год, что является хорошим показателем для класса В и В+. Уровень соответствия объекта современным требованиям планировки, например офисов, отражается на их потенциальной стоимости продажи: например, Минфин эксперты Penny Lane Realty оценивают дороже одного из самых значимых федеральных зданий – администрации президента: 1 кв.м здесь может стоить $6500 - 8000 против $5500 - 7000 соответственно, а учитывая почти в 2,5 раза большую площадь, стоимость Минфина может быть практически в три раза выше ($124 млн против $39 млн). Самый дорогой квадратный метр у Госдумы – $7000 - 9000, а в пересчете на площадь объекта дороже всех министерств стоит МИД – более $552 млн.
Впрочем, замечают аналитики www.irn.ru, исторический фон и значимость некоторых из этих зданий (правда, далеко не всех) способны поднять даже стартовую цену на аукционах раза в два.
«Не думаю, что даже полный объем предполагаемых офисных площадей сможет привести к транспортному коллапсу в центре Москвы, – комментирует Максим Жуликов. – Если чиновники могли себе позволить ставить машины как попало, то арендаторам офисов придется соблюдать правила».
На формирование цены будет также влиять время экспонирования и объем одновременно выставленных объектов на продажу. Если все эти строения будут продаваться постепенно начиная с 2012 г., когда количество денег на рынке будет достаточно для приобретения данных объектов, ценник может достигать верхней планки, что отражено в сравнительной таблице Penny Lane Realty (см. приложение). Однако при одновременной (в течение 1-2 лет) продаже, стоимость объектов будет соответствовать нижней границе. «Не думаю, что эти здания выставят на продажу в ближайшие три года, – рассуждает Максим Жуликов. – Сначала в мире должна установиться стабильная экономическая ситуация, а в [новой] Москве – построен новый правительственный центр с инфраструктурой».
Потенциальные объекты на продажу
| Объект | Адрес | Площадь, кв.м | Возможное назначение | Аренда офисов, $ за кв.м в год | Продажа офисов, $ за кв.м | Комментарии |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Госдума | Охотный Ряд, д. 1 | 43305,5 | гостиница, офисы, апартаменты | 750-900 | 7000-9000 | Одно из самых знаковых зданий наряду с МИДом, поэтому при любом назначении оно будет пользоваться спросом. |
| МЧС | Театральный пр., д. 3 | 8076,3 | офисы, апартаменты | 550-650 | 6000-6500 | У здания хорошее географическое месторасположение, но оно стоит на пересечении двух оживленных улиц, которые постоянно забиты машинами. У здания нет парковки, поэтому использование под офисы будет неликвидным. Парковочные места было бы проще организовать, если бы объект находится в переулке с прилегающим двором. |
| Министерство транспорта | Рождественка, д. 1, стр.1 | 16535,5 | гостиница, офисы, апартаменты | 650-850 | 6000-6500 | Объект находится на оживленных улицах, поэтому использование его под офисы может привести к транспортному коллапсу, если грамотно не организовать парковку. |
| Министерство культуры | М. Гнездниковский пер., д. 7/6, стр. 1,2 | 4517,8 | офисы, апартаменты, гостиница | 700-850 | 6000-7000 | Красивое здание с огороженной территорией – может быть использовано под разные виды недвижимости. |
| Минфин | Ильинка, д. 9 | 19154,9 | офисы, гостиница, выставочный центр | 650-850 | 6500-8000 | Учитывая находящийся рядом Гостиный Двор, первые этажи здания Минфина могут подойти под выставочный центр. Таким образом, на Ильинке может сформироваться целая выставочная зона. |
| Министерство иностранных дел | Смоленская-Сенная пл., д. 32/34 | 92049,1 | гостиница, офисы, апартаменты | 650-800 | 6000-6500 | Целесообразнее всего сделать из объекта МФК, т.к. он представляет собой комплекс зданий. Плюс объекта – наличие подземной парковки в районе МИДа. Любое назначение будет ликвидным. |
| Администрация президента | Ильинка, д. 23 | 7137,9 | офисы | 650-850 | 5500-7000 | В здании сейчас ведется ремонт столовой стоимостью 2 млрд руб. – непонятно, зачем продавать объект, когда в него вложены такие огромные деньги? |
| Минздравсоцразвития | Ильинка, д. 21 | 16874,3 | офисы | 650-850 | 5500-7000 | Ильинка исторически не является торговой улицей, а здания министерств изначально спроектированы подобно офисным центрам, поэтому возможное назначение объекта очевидно. |
| Минэкономразвития | 1-я Тверская-Ямская ул., д. 1,3 | 6423,6 | офисы | 550-750 | 4000-5000 | Очевидный минус здания – отсутствует возможность организации парковки, поэтому возможные цены на аренду и продажу площадей несколько занижены. |
| Минспорта и туризма | Казакова, д. 18 | 6519,4 | офисы, гостиница | 450-600 | 4500-5500 | Очень специфический объект: имеет большую прилегающую территорию, но здание невысокое и с одним входом. Помещения около парадного входа можно использовать под офисы, например, банк, но некоторые площади будет очень сложно сдать. |
| Минобразования | Тверская, д. 11 | 4654,9 | офисы, гостиница, апартаменты | 650-750 | 5000-6000 | Несмотря на то что объект расположен на Тверской – одной из главных торговых магистралей, здание не подходит для торговли, т.к. находится на нечетной стороне, в нем огромные потолки и непонятно, кому из ретейлеров это может быть нужно. |
| Минприроды | Большая Грузинская ул., д. 4/6 | 9500 | офисы | 650-750 | 5000-5500 | Вряд ли здание подойдет под что-то кроме офисов. |
| Совет Федерации | Б.Дмитровка, д. 26 | 2200 | офисы, гостиница | 700-850 | 5000-6000 | Отсутствует возможность организации приемлемого для офисов количества парковочных мест, поэтому больше подходит все же под гостиницу. |
| Совет Федерации | Новый Арбат, д. 19 | 30198,2 | офисы | 500-700 | 4000-5000 | Помимо отсутствия возможности организации парковки, что является минусом для офисов, в здании также нет хорошей вентиляции и низкие потолки, поэтому размещение здесь гостиницы или апартаментов нецелесообразно. |
| Минрегион | Садовая-Самотечная ул., д. 10 | 5495,8 | офисы | 650-750 | 5000-6500 | Для апартаментов или гостиницы Садовая – слишком шумная улица, поэтому оптимально использовать здание под офисы. |
| Министерство юстиции | Житная, д. 14 | 30390,3 | офисы | 650-800 | 4000-5000 | Минюстиции занимает в здании не все этажи, поэтому нецелесообразно размещать в нем гостиницу или апартаменты. |
| МВД | Садовая-Сухаревская, д. 11 | 3265,7 | гостиница, офисы | 650-750 | 5000-6000 | Здание имеет очевидные проблемы с парковкой. |
| Минобороны | Знаменка, д. 19 | 33930 | гостиница, офисы, апартаменты | 650-800 | 6000-7000 | Сейчас при здании организована правительственная парковка путем перекрытия проезда шлагбаумами. Совершенно неясно, возможно ли будет организовать парковочные места, если объект будет использоваться под коммерческие нужды. |
| Минсельхоз | Орликов пер., д. 1/11 | 23500 | офисы | 550-700 | 4500-5000 | Объект находится на оживленных улицах, поэтому использование его под офисы может привести к транспортному коллапсу, если грамотно не организовать парковку. |
| Минпромторг | Китайгородский проезд, д. 7 | 9837,3 | гостиница, офисы, апартаменты | 650-800 | 5500-7000 | Использование здания под офисы вряд ли будет наиболее эффективным, однако такой вариант возможен. |
| Минэнергетики | Щепкина., д. 42 стр. 2 | 1796,1 | офисы | 650-750 | 4500-5500 | Министерство занимает пристройку к основному зданию, и эта пристройка подходит разве что под офисы. |
| Минсвязи | Тверская, д. 7 | 31776,2 | офисы, апартаменты | 650-800 | 6000-8000 | Если не решить вопрос концепции и обеспеченности парковки, здание будет неликвидным. Например, для этого придется пожертвовать первые этажи под стоянку. |
| Общая площадь зданий | 407138,8 |
Источник: Penny Lane Realty
Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru
Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике
