Арендные ставки в торговых центрах Нижнего Новгорода

В настоящий момент в Нижнем Новгороде функционирует 43 объекта торговой недвижимости: торговые центры, торгово-развлекательные центры, торгово-офисные центры и объекты, близкие по параметрам с торговыми центрами.

Таблица. Объекты торговой недвижимости

В международной практике принято считать торговым центром - объект торговой недвижимости, который спланирован, построен и управляется как единое целое, включающий в себя арендные и общие площади с минимальной сдаваемой в аренду площадью (GLA) от 5 000 кв. м.

В настоящее время обязательными критериями для торгового центра в России являются:

• Единое управление имущественным комплексом (включающим здания, сооружения, окружающую территорию, коммуникации) специализированной компанией (управляющей компанией), которая также взаимодействует и с арендаторами торгового центра.
• Достаточное количество парковочных мест для посетителей центра. Речь идет о минимуме в 30-35 машино-мест на 1000 кв. м торговой площади.
• Наличие концепции объекта, разрабатываемой совместно с девелоперами, консультантами, архитекторами проекта. Т.е. владельцы и девелоперы торгового центра должны точно знать, какой объект торговой недвижимости должен быть в конкретном месте; на какую целевую аудиторию он рассчитан; какой площадью он должен обладать, чтобы быть востребованным в данном торговом районе.
• Что касается площади такого объекта торговой недвижимости, как торговый или торгово-развлекательный центр, то мы можем говорить о цифре в 4500-5000 кв. м арендопригодных площадей.

Консультанты IDEM, руководствуясь международными стандартами, выделяют только 28 торговых центров в Нижнем Новгороде.

Рынок торговой недвижимости 2011 года можно назвать сформировавшимся и конкурентным. За последние 3 года в городе четко обозначились предпочтения жителей. Популярны в основном новые, качественные объекты, городского и межрегионального значения, удобно расположенные, имеющие в своем составе сильных и известных якорных арендаторов и/или развлекательную составляющую. Чуть менее важны для покупателей такие факторы, как доступность транспортом и время в пути до объекта.

Жители Нижнего Новгорода предпочитают торговые центры: «Фантастика», «Мега», «Республика».

Из объектов районного значения можно выделить по популярности: «Золотую Милю», «Гагаринский».

Популярны в городе также отдельно стоящие гипермаркеты: «Лента», «О?Кей», «Спортмастер».


Рисунок. Карта торговых центров Нижнего Новгорода

Данные по ставкам аренды приведены на октябрь 2011 года, ниже отражены средние ставки аренды в ТЦ по районам города

Диаграмма. Средние ставки аренды в ТЦ по районам города

Влияние на формирование высокой арендной ставки в Ленинском районе оказывает единственный торговый центр «Муравей». Ставки аренды других районов лучше дифференцированы, поэтому представляют более корректный результат. Невысокие ставки аренды в Московском районе обусловлены соответствующим качеством находящихся в нем торговых центров.

Диаграмма 4. Средние ставки аренды первого этажа в ТЦ по районам города

Арендные ставки в ТРЦ «Муравей» достигают 9000 руб./м2 на первом этаже, в то время как в ТРЦ «Фантастика» ставки за аналогичную площадь примерно на 20% ниже. Высокие ставки в «Муравье» объясняются более мелким зонированием торговых площадей, которые по большей части сдаются индивидуальным предпринимателям. При этом ротация арендаторов там достаточно высока. Канавинский район имеет высокий показатель стоимости аренды за счет популярного ТЦ «Республика», где средняя ставка аренды первого этажа составляет около 5100 руб./м2, и ТЦ «ЦУМ» - около 7000 руб./м2 за аналогичную площадь. Самые высокие арендные ставки в Заречной части города в ТРЦ «Муравей», ТЦ «Республика» и «ЦУМ».

Диаграмма 5. Средние ставки аренды второго этажа в ТЦ по районам города

Средняя ставка аренды по второму этажу не сильно отличается в Нагорной и Заречной части города, при этом Нагорная часть города лучше дифференцирована и имеет более корректный показатель.

Следует отметить, что арендные ставки в ТЦ «Этажи» первого и второго этажа практически не отличаются и составляют около 2500 - 2700 руб./м2.

Диаграмма 6. Сравнение стоимости аренды в торговых центрах и sreet-retail по районам города.

Ставка аренды в торговых центрах значительно отличается от ставки аренды в отдельных помещениях на улице, иногда более чем в два раза. Это говорит о большем покупательском потенциале торговых центров и смещении покупательских приоритетов, что в свою очередь влечет за собой интенсивное развитие ТЦ как привлекательного инвестиционного сегмента.

Диаграмма 10. Сравнение объемов площадей по разным типам торговых центров

В Нижнем Новгороде торговые центры общего формата, консолидирующие в себе и представляющие широкий ассортимент товаров, обеспечивают 44% площадей среди всех типов торговых центров. Всего таких торговых центров в городе 20. Торгово-развлекательные центры – центры, которые несут в себе значительную долю развлечений, обеспечивают тоже 44% торговых площадей, при этом в городе их насчитывается всего 5 (в т.ч. СТЦ «МЕГА»). Это говорит о значительно больших размерах этих центров. Также стоит отметить, что их общие площади превышают площади торговых центров общего формата. Также в городе на данный момент имеется 4 специализированных торговых центра.

Лидеры по размеру арендных ставок исторически Канавинский и Нижегородский районы. Ставка аренды в торговых центрах значительно отличается от ставки аренды в отдельных помещениях на улице, в основном более чем в два раза. Это говорит о большем покупательском потенциале торговых центров и смещении покупательских приоритетов, что в свою очередь влечет за собой интенсивное развитие ТЦ как привлекательного инвестиционного сегмента.