Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Картина маслом: аренда квартир в Москве. Осень–2011. Часть II

Снять действительно хорошую квартиру недорого – непросто

Несмотря на традиционное летнее затишье, в августе доля нового предложения увеличилась на 44% по сравнению с июлем, по данным Penny Lane Realty. А количество закрытых сделок по итогам квартала выросло на 35%. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», обычного оживления рынка ближе к осени (нужны квартиры для новоиспеченных, но обеспеченных студентов, активизируется миграция высокооплачиваемых специалистов) ждали не только аналитики, но и арендодатели. Последние решили выставить квартиры ближе к пику спроса, чтобы обеспечить себе долгосрочные договоры по максимальной цене.

Выиграли они или проиграли – судить только им самим.


Спрос
По данным экспертов Penny Lane Realty, по итогам III квартала 2011 г. наибольшая доля спроса в дорогом сегменте пришлась на апартаменты в бюджете $2000 - 3500 – 48% от общего количества сделок. Спрос на квартиры в бюджете $3500 - 7000 составил 32%, в бюджете $7000 - 10 000 – 10%, от $10 000 и выше – 10%.

По оценке IntermarkSavills, в конце октября бюджет среднего потенциального арендатора составлял $4758, что выше сентябрьских показателей на 4%. Примерно 80% клиентов – корпоративные, их бюджеты сформированы в рублях, пересматривать ставки аренды принято не чаще чем раз в один-два года, считает директор департамента аренды компании Галина Ткач. Хотя обычно такие договоры вообще не предусматривают возможность пересмотра ставок.


Предложение
По итогам III квартала доля новых арендных квартир бизнес- и элитного класса увеличилась на 14%. Основной прирост произошел в августе, что подтверждает выводы www.irn.ru. По сравнению с июлем апартаментов в аренду стало больше на 44%. Прежде всего это связано с возвращением собственников из отпусков. Те, кто летом приостановил показы квартир, вновь вернулись на рынок аренды.

Примечательно, что сейчас около 80% заключенных договоров оформляется в рублях. Многие собственники, дабы обезопасить себя от колебаний на валютных рынках, предпочитают получать доход в рублях, так как живут в РФ и по большей части несут рублевые расходы. Это обычно рекомендуемая экономистами защита от валютных колебаний. Но и старые контракты, оформленные в долларах или евро, владельцы не стремятся перезаключать в рублях.

Слишком многим памятна ситуация конца 2008 г. В 2006 - 2007 гг. доллар упорно падал – примерно с 33 руб. до 25 руб. Во многих, особенно крупных, иностранных компаниях сотрудники высказывали недовольство уровнем снижающейся рублевой зарплаты. Цены в рублях-то в магазинах одновременно росли. Под давлением не очень дальновидных работников зарплаты были зафиксированы в рублях, но прошло немного времени, и все очень пожалели.

К сожалению, за 10 лет многие успели забыть про кризис 1998 г., да и на рынок успело выйти новое поколение молодых специалистов, которые его не успели почувствовать, что называется, на собственной шкуре. А вот автору этой статьи тогдашняя ситуация хорошо памятна. Как и всем в компании, где я в то время работал, мне была снижена зарплата (кризис, что поделаешь!). Но снижена она была с $1600 до $900 – менее чем вдвое, тогда как доллар вырос в четыре раза – с 6,6 руб. до 24,5 руб. Для сравнения: мой сокурсник и коллега в другом издании продолжал получать $2500, но… по внутреннему курсу банка-хозяина журнала – по 7,5 руб. за доллар. Любой может сам посчитать, у кого насколько вырос или упал уровень жизни.

А если представить себе человека, который в июле 1998 г. взял ипотечный кредит в валюте, хотя получал зарплату в рублях? Ему не позавидовать. Зато тот, кто в том же месяце взял аналогичный кредит в рублях, а обладал валютными доходами, думается, очень быстро рассчитался с банком.

В 1998-м, в 2008-м валютные скачки очень резко отразились на рынке арендного жилья, хотя выводы из экономических катаклизмов участниками рынка были сделаны, похоже, разные. Не берясь судить о правильности того или иного варианта, специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» отмечают, что многие поставили на рубль. Справедливо: люди живут в России, расходы несут в рублях, потому и доходы лучше иметь в «деревянных». Логично, хотя не надо забывать: если наступит новый валютный кризис, то он принесет с собой огромное подорожание любого импортного товара. А в каждодневной жизни эти товары – 90% того, чем пользуются москвичи, начиная от деликатесов и заканчивая туалетной бумагой. Даже цены на водку не удержатся на месте: правительство может легко в очередной раз увеличить акцизы, защищая валюту и доходы бюджета. Что уж говорить об импортных обоях или кафельной плитке для ремонта – а без него квартиру в аренду дорого не сдать, даже с окнами на Кремль.


Иностранцы опять заявляют о присутствии на рынке
Так что традиционно сегмент дорогих квартир в аренду специалисты продолжают оценивать в долларах. Тем более что, по итогам III квартала 2011 г., среди желающих снять квартиру в Москве доля экспатов составила около 30% от общего количества клиентов, что на 10% больше, чем в предыдущем квартале, по оценке Penny Lane Realty. Так было в 1995 - 1997 гг., отмечают специалисты www.irn.ru, история возвращается новым циклом.

Специалисты Blackwood, наоборот, видят намного больше иностранцев в структуре спроса на аренду высокобюджетного жилья. По их данным, в III квартале 2011 г. доля запросов среди иностранных арендаторов составила не менее 70%. И только 30% составили российские граждане – высокооплачиваемые специалисты и руководители из других городов, представители бизнес-элиты и члены их семей.

В кризис число экспатов в структуре спроса на элитное жилье значительно снизилось, в конце 2009 – начале 2010 г. в силу стабилизации экономической ситуации иностранные клиенты начали возвращаться на рынок аренды. А весь 2011 год показал положительную динамику.

По мнению департамента аренды Blackwood, рост числа иностранных арендаторов привел к появлению нового типа услуг, например, подбор жилья на основе индивидуальных предпочтений арендатора: близость к школе, фитнес-клубу, супермаркету и т.д. Но со временем персональный брокер-консультант стал оказывать поддержку в еще более широком спектре вопросов. Помимо юридического сопровождения сделки Blackwood может провести индивидуальный тур по району для новых жильцов-иностранцев с целью показать наиболее значимые места – школы, больницы, магазины и т.д., а также может помочь подобрать персонал – няни, горничные и др.

По данным Blackwood, средний бюджет сделки аренды квартиры за девять месяцев 2011 г. составил $3850, что на 15% выше среднего бюджета сделки в этот же период в 2010 г. Наибольшее количество запросов по итогам III квартала было сосредоточено в диапазоне $2500-4000, наиболее востребованным бюджетом остался бюджет до $4000 в месяц.


Распределение сделок по бюджетам в III квартале 2011 года

 

Недвижимость

Источник: Penny Lane Realty


По данным Penny Lane Realty, по сравнению с началом года стоимость найма 1-2-комнатных квартир бизнес-класса в пределах центра выросла на 9%. Трехкомнатные квартиры в этом же сегменте подорожали на 6%. В сентябре средняя ставка аренды квартиры бизнес-класса составила $3500. Аренда одно-двухкомнатных квартир в элитном классе выросла на 12% по сравнению с началом года и сейчас составляет $4500. Ставка аренды на элитные трехкомнатные апартаменты увеличилась на 7% и находится на уровне $7500.


Желанные арендаторы
С другой стороны баррикад – арендодателей – пока наблюдается относительное затишье. На выставленные, но не сданные квартиры собственники не торопятся снижать цены, а скорее высказывают разборчивость в отношении потенциальных клиентов. Специалисты Penny Lane Realty пришли к выводу, что в настоящее время рынок скорее собственников, чем арендаторов. Эксперты компании отмечают: качественное предложение в бизнес-классе и элитном сегменте стремительно «вымывается», а новые объекты не способны удовлетворить существующий спрос. Это означает, что у владельцев недвижимости, предлагающих ее в аренду, есть возможность выбирать нанимателей жилья.

Аналитики Penny Lane Realty попытались определить, какие арендаторы являются для собственников наиболее предпочтительными.


Одинокие иностранцы, особенно европейцы и японцы. Эксперты Penny Lane Realty отмечают, что спрос на аренду квартир среди иностранцев увеличивается: сегодня доля экспатов в общем объеме клиентов, арендующих квартиры по ставке выше $3000 в месяц, составляет около 60% против 45% в октябре 2010 г. Иностранцам в силу иных культурных традиций не свойственно стремление к показной роскоши, поэтому они не любят квартиры с кричащими «дворцовыми» интерьерами, стараются не принимать на себя ответственности за дорогостоящие картины, избегают золотых унитазов. В отличие от наших соотечественников они очень ответственно подходят к заключению договора найма – «серые» схемы для них менее приемлемы. Поэтому и свои обязательства они выполняют на 100%: не шумят, вовремя платят, аккуратно относятся к хозяйскому имуществу и мебели.

Европейцы предпочитают снимать простые чистые квартиры, желательно со свежим ремонтом и новой мебелью. Это вовсе не обязательно должен быть современный ЖК, их вполне устраивают дореволюционные или сталинские дома «с историей». Японцы отличаются повышенной чистоплотностью и ответственностью. Но жить они предпочитают в новых современных домах с охраняемым подъездом и огороженной территорией.


Семейные пары, не обремененные детьми и животными. Собственники очень трепетно относятся к своим квартирам. Конечно, все понимают, что арендное жилье подвержено повышенной амортизации: периодически нужно делать косметический ремонт, менять мебель и технику. Однако наличие детей или животных ускоряет физический износ жилья.


Сотрудники посольств. Арендаторов из числа сотрудников дипломатических миссий собственники любят в первую очередь за долговременное сотрудничество. Договор аренды квартиры, заключаемый с посольством, редко бывает рассчитан менее чем на два года. А значит, в течение этого времени владелец недвижимости может не беспокоиться ни о поиске нового жильца, ни о своевременной оплате жилья.


Корпоративные клиенты. Договор найма, заключенный с крупной компанией, является гарантом стабильной своевременной оплаты и выполнения обязательств. Собственники всегда интересуются, где и кем работает потенциальный арендатор. Владельцы съемных квартир, особенно в высоком бюджете, предпочитают иметь дело с международными холдингами, которые не склонны к внезапной ротации кадров. Здесь жильцами могут выступить и россияне. «Едва ли арендодатели при этом отдают себе отчет в том, что с точки зрения судебных перспектив собственнику – физическому лицу куда легче судиться именно с фирмой», - говорит Сергей Поправка, юрист Penny Lane Realty.

«В девяностых годах арендаторам-иностранцам удавалось достичь куда более выгодных условий аренды, чем нашим соотечественникам, - отмечает Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty. - В них арендодатели видели гарантию стабильности и порядочности, зачастую попросту уступали им в умении вести переговоры. Сегодня постепенно сходит на нет предвзятое отношение к соотечественникам».


Основные критерии выбора
По данным Penny Lane Realty, среднестатистический запрос на квартиры внутри Садового кольца более чем от 50% потенциальных клиентов выглядит следующим образом.

  • Количество комнат – две, площадь – 50-60 кв. м.
  • Наличие мебели. Мебель должна быть современной.
  • Современный ремонт. Советские обои, как и старая мебель, производят угнетающее впечатление.
  • Охраняемая парковка. Машина – неотъемлемая часть жизни высокобюджетного арендатора.
  • Вид из окна. От квартиры, окна которой выходят на Кремль, никто не откажется. Но стандартное пожелание – окна на тихую улицу или во двор.


Ухоженный подъезд с консьержем или охраной. К подъезду не предъявляется сверхтребований, он просто должен быть чистым, без неприятных запахов и живности (мышей, клопов и бездомных животных). А вот консьерж или охрана – очень частое пожелание арендаторов.

По статистике компании Penny Lane Realty, стоимость аренды квартиры, удовлетворяющей всем перечисленным условиям, составляет 60 000 - 100 000 руб. в месяц. Но как раз цена за аренду такого объекта возвращает арендаторов с небес на землю. Обращаясь в агентство недвижимости и запрашивая квартиру с вышеперечисленными характеристиками, люди чаще всего готовы платить за нее не более 40 000 - 60 000 руб. в месяц. А таких предложений на рынке – единицы. Если подобная квартира освобождается, ее экспозиция длится считанные часы, поэтому если удалось снять такой объект – арендатору крупно повезло, считают в www.irn.ru.


Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3396 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 12 307 500
до 42 146 900 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Дом Серебряный Бор Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 107 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Октябрьское поле, 8 мин. транспортом Застройщик: Строитель.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 000 000
до 28 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Пикассо Москва, Западный округ, район Тропарево-Никулино, м. Юго-Западная 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 38 - 157 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. м. Юго-Западная, 7 мин. транспортом Озёрная ул., вл.35, к.1 Озёрная ул., вл.35, к.2 Застройщик: ИжВазтехобслуживание.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 516 550
до 13 391 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Лучи Москва, Западный округ, район Солнцево, м. Юго-Западная, м. Румянцево, 4 км от МКАД 1-4-комнатные квартиры Площади : 33 - 100 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Юго-Западная, 15 мин. транспортом м. Румянцево, 15 мин. транспортом Производственная ул., вл.6, к.1 Производственная ул., вл.6, к.2 Производственная ул., вл.6, к.3 Производственная ул., вл.6, к.4 Производственная ул., вл.6, к.5 Показать все 6 корпусов Застройщик: Группа ЛСР.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Геометрия Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты в готовых домах площадью от 47 метров.Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры пл. 38-101 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры пл. от 48 метров.Монолит. Спешите! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах площадью 25-89 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах пл. 18-47 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит. 2 км от МКАД. Подробности по телефону! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Отрада Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 21 до 98 кв.м. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры площадью от 22 метров. Монолит-кирпич, монолит. квартиры в готовых домах Звоните! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Акция месяца! Цены как на старте продаж в ЖК Купавна 2018! Меньше года до выдачи ключей. Торопитесь! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте