Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.3 млн
руб.
от
1.4 млн
руб.
от
1.8 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этим летом?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Картина маслом: аренда квартир в Москве. Осень–2011. Часть II

Снять действительно хорошую квартиру недорого – непросто

Несмотря на традиционное летнее затишье, в августе доля нового предложения увеличилась на 44% по сравнению с июлем, по данным Penny Lane Realty. А количество закрытых сделок по итогам квартала выросло на 35%. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», обычного оживления рынка ближе к осени (нужны квартиры для новоиспеченных, но обеспеченных студентов, активизируется миграция высокооплачиваемых специалистов) ждали не только аналитики, но и арендодатели. Последние решили выставить квартиры ближе к пику спроса, чтобы обеспечить себе долгосрочные договоры по максимальной цене.

Выиграли они или проиграли – судить только им самим.


Спрос
По данным экспертов Penny Lane Realty, по итогам III квартала 2011 г. наибольшая доля спроса в дорогом сегменте пришлась на апартаменты в бюджете $2000 - 3500 – 48% от общего количества сделок. Спрос на квартиры в бюджете $3500 - 7000 составил 32%, в бюджете $7000 - 10 000 – 10%, от $10 000 и выше – 10%.

По оценке IntermarkSavills, в конце октября бюджет среднего потенциального арендатора составлял $4758, что выше сентябрьских показателей на 4%. Примерно 80% клиентов – корпоративные, их бюджеты сформированы в рублях, пересматривать ставки аренды принято не чаще чем раз в один-два года, считает директор департамента аренды компании Галина Ткач. Хотя обычно такие договоры вообще не предусматривают возможность пересмотра ставок.


Предложение
По итогам III квартала доля новых арендных квартир бизнес- и элитного класса увеличилась на 14%. Основной прирост произошел в августе, что подтверждает выводы www.irn.ru. По сравнению с июлем апартаментов в аренду стало больше на 44%. Прежде всего это связано с возвращением собственников из отпусков. Те, кто летом приостановил показы квартир, вновь вернулись на рынок аренды.

Примечательно, что сейчас около 80% заключенных договоров оформляется в рублях. Многие собственники, дабы обезопасить себя от колебаний на валютных рынках, предпочитают получать доход в рублях, так как живут в РФ и по большей части несут рублевые расходы. Это обычно рекомендуемая экономистами защита от валютных колебаний. Но и старые контракты, оформленные в долларах или евро, владельцы не стремятся перезаключать в рублях.

Слишком многим памятна ситуация конца 2008 г. В 2006 - 2007 гг. доллар упорно падал – примерно с 33 руб. до 25 руб. Во многих, особенно крупных, иностранных компаниях сотрудники высказывали недовольство уровнем снижающейся рублевой зарплаты. Цены в рублях-то в магазинах одновременно росли. Под давлением не очень дальновидных работников зарплаты были зафиксированы в рублях, но прошло немного времени, и все очень пожалели.

К сожалению, за 10 лет многие успели забыть про кризис 1998 г., да и на рынок успело выйти новое поколение молодых специалистов, которые его не успели почувствовать, что называется, на собственной шкуре. А вот автору этой статьи тогдашняя ситуация хорошо памятна. Как и всем в компании, где я в то время работал, мне была снижена зарплата (кризис, что поделаешь!). Но снижена она была с $1600 до $900 – менее чем вдвое, тогда как доллар вырос в четыре раза – с 6,6 руб. до 24,5 руб. Для сравнения: мой сокурсник и коллега в другом издании продолжал получать $2500, но… по внутреннему курсу банка-хозяина журнала – по 7,5 руб. за доллар. Любой может сам посчитать, у кого насколько вырос или упал уровень жизни.

А если представить себе человека, который в июле 1998 г. взял ипотечный кредит в валюте, хотя получал зарплату в рублях? Ему не позавидовать. Зато тот, кто в том же месяце взял аналогичный кредит в рублях, а обладал валютными доходами, думается, очень быстро рассчитался с банком.

В 1998-м, в 2008-м валютные скачки очень резко отразились на рынке арендного жилья, хотя выводы из экономических катаклизмов участниками рынка были сделаны, похоже, разные. Не берясь судить о правильности того или иного варианта, специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» отмечают, что многие поставили на рубль. Справедливо: люди живут в России, расходы несут в рублях, потому и доходы лучше иметь в «деревянных». Логично, хотя не надо забывать: если наступит новый валютный кризис, то он принесет с собой огромное подорожание любого импортного товара. А в каждодневной жизни эти товары – 90% того, чем пользуются москвичи, начиная от деликатесов и заканчивая туалетной бумагой. Даже цены на водку не удержатся на месте: правительство может легко в очередной раз увеличить акцизы, защищая валюту и доходы бюджета. Что уж говорить об импортных обоях или кафельной плитке для ремонта – а без него квартиру в аренду дорого не сдать, даже с окнами на Кремль.


Иностранцы опять заявляют о присутствии на рынке
Так что традиционно сегмент дорогих квартир в аренду специалисты продолжают оценивать в долларах. Тем более что, по итогам III квартала 2011 г., среди желающих снять квартиру в Москве доля экспатов составила около 30% от общего количества клиентов, что на 10% больше, чем в предыдущем квартале, по оценке Penny Lane Realty. Так было в 1995 - 1997 гг., отмечают специалисты www.irn.ru, история возвращается новым циклом.

Специалисты Blackwood, наоборот, видят намного больше иностранцев в структуре спроса на аренду высокобюджетного жилья. По их данным, в III квартале 2011 г. доля запросов среди иностранных арендаторов составила не менее 70%. И только 30% составили российские граждане – высокооплачиваемые специалисты и руководители из других городов, представители бизнес-элиты и члены их семей.

В кризис число экспатов в структуре спроса на элитное жилье значительно снизилось, в конце 2009 – начале 2010 г. в силу стабилизации экономической ситуации иностранные клиенты начали возвращаться на рынок аренды. А весь 2011 год показал положительную динамику.

По мнению департамента аренды Blackwood, рост числа иностранных арендаторов привел к появлению нового типа услуг, например, подбор жилья на основе индивидуальных предпочтений арендатора: близость к школе, фитнес-клубу, супермаркету и т.д. Но со временем персональный брокер-консультант стал оказывать поддержку в еще более широком спектре вопросов. Помимо юридического сопровождения сделки Blackwood может провести индивидуальный тур по району для новых жильцов-иностранцев с целью показать наиболее значимые места – школы, больницы, магазины и т.д., а также может помочь подобрать персонал – няни, горничные и др.

По данным Blackwood, средний бюджет сделки аренды квартиры за девять месяцев 2011 г. составил $3850, что на 15% выше среднего бюджета сделки в этот же период в 2010 г. Наибольшее количество запросов по итогам III квартала было сосредоточено в диапазоне $2500-4000, наиболее востребованным бюджетом остался бюджет до $4000 в месяц.


Распределение сделок по бюджетам в III квартале 2011 года

 

Недвижимость

Источник: Penny Lane Realty


По данным Penny Lane Realty, по сравнению с началом года стоимость найма 1-2-комнатных квартир бизнес-класса в пределах центра выросла на 9%. Трехкомнатные квартиры в этом же сегменте подорожали на 6%. В сентябре средняя ставка аренды квартиры бизнес-класса составила $3500. Аренда одно-двухкомнатных квартир в элитном классе выросла на 12% по сравнению с началом года и сейчас составляет $4500. Ставка аренды на элитные трехкомнатные апартаменты увеличилась на 7% и находится на уровне $7500.


Желанные арендаторы
С другой стороны баррикад – арендодателей – пока наблюдается относительное затишье. На выставленные, но не сданные квартиры собственники не торопятся снижать цены, а скорее высказывают разборчивость в отношении потенциальных клиентов. Специалисты Penny Lane Realty пришли к выводу, что в настоящее время рынок скорее собственников, чем арендаторов. Эксперты компании отмечают: качественное предложение в бизнес-классе и элитном сегменте стремительно «вымывается», а новые объекты не способны удовлетворить существующий спрос. Это означает, что у владельцев недвижимости, предлагающих ее в аренду, есть возможность выбирать нанимателей жилья.

Аналитики Penny Lane Realty попытались определить, какие арендаторы являются для собственников наиболее предпочтительными.


Одинокие иностранцы, особенно европейцы и японцы. Эксперты Penny Lane Realty отмечают, что спрос на аренду квартир среди иностранцев увеличивается: сегодня доля экспатов в общем объеме клиентов, арендующих квартиры по ставке выше $3000 в месяц, составляет около 60% против 45% в октябре 2010 г. Иностранцам в силу иных культурных традиций не свойственно стремление к показной роскоши, поэтому они не любят квартиры с кричащими «дворцовыми» интерьерами, стараются не принимать на себя ответственности за дорогостоящие картины, избегают золотых унитазов. В отличие от наших соотечественников они очень ответственно подходят к заключению договора найма – «серые» схемы для них менее приемлемы. Поэтому и свои обязательства они выполняют на 100%: не шумят, вовремя платят, аккуратно относятся к хозяйскому имуществу и мебели.

Европейцы предпочитают снимать простые чистые квартиры, желательно со свежим ремонтом и новой мебелью. Это вовсе не обязательно должен быть современный ЖК, их вполне устраивают дореволюционные или сталинские дома «с историей». Японцы отличаются повышенной чистоплотностью и ответственностью. Но жить они предпочитают в новых современных домах с охраняемым подъездом и огороженной территорией.


Семейные пары, не обремененные детьми и животными. Собственники очень трепетно относятся к своим квартирам. Конечно, все понимают, что арендное жилье подвержено повышенной амортизации: периодически нужно делать косметический ремонт, менять мебель и технику. Однако наличие детей или животных ускоряет физический износ жилья.


Сотрудники посольств. Арендаторов из числа сотрудников дипломатических миссий собственники любят в первую очередь за долговременное сотрудничество. Договор аренды квартиры, заключаемый с посольством, редко бывает рассчитан менее чем на два года. А значит, в течение этого времени владелец недвижимости может не беспокоиться ни о поиске нового жильца, ни о своевременной оплате жилья.


Корпоративные клиенты. Договор найма, заключенный с крупной компанией, является гарантом стабильной своевременной оплаты и выполнения обязательств. Собственники всегда интересуются, где и кем работает потенциальный арендатор. Владельцы съемных квартир, особенно в высоком бюджете, предпочитают иметь дело с международными холдингами, которые не склонны к внезапной ротации кадров. Здесь жильцами могут выступить и россияне. «Едва ли арендодатели при этом отдают себе отчет в том, что с точки зрения судебных перспектив собственнику – физическому лицу куда легче судиться именно с фирмой», - говорит Сергей Поправка, юрист Penny Lane Realty.

«В девяностых годах арендаторам-иностранцам удавалось достичь куда более выгодных условий аренды, чем нашим соотечественникам, - отмечает Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty. - В них арендодатели видели гарантию стабильности и порядочности, зачастую попросту уступали им в умении вести переговоры. Сегодня постепенно сходит на нет предвзятое отношение к соотечественникам».


Основные критерии выбора
По данным Penny Lane Realty, среднестатистический запрос на квартиры внутри Садового кольца более чем от 50% потенциальных клиентов выглядит следующим образом.

  • Количество комнат – две, площадь – 50-60 кв. м.
  • Наличие мебели. Мебель должна быть современной.
  • Современный ремонт. Советские обои, как и старая мебель, производят угнетающее впечатление.
  • Охраняемая парковка. Машина – неотъемлемая часть жизни высокобюджетного арендатора.
  • Вид из окна. От квартиры, окна которой выходят на Кремль, никто не откажется. Но стандартное пожелание – окна на тихую улицу или во двор.


Ухоженный подъезд с консьержем или охраной. К подъезду не предъявляется сверхтребований, он просто должен быть чистым, без неприятных запахов и живности (мышей, клопов и бездомных животных). А вот консьерж или охрана – очень частое пожелание арендаторов.

По статистике компании Penny Lane Realty, стоимость аренды квартиры, удовлетворяющей всем перечисленным условиям, составляет 60 000 - 100 000 руб. в месяц. Но как раз цена за аренду такого объекта возвращает арендаторов с небес на землю. Обращаясь в агентство недвижимости и запрашивая квартиру с вышеперечисленными характеристиками, люди чаще всего готовы платить за нее не более 40 000 - 60 000 руб. в месяц. А таких предложений на рынке – единицы. Если подобная квартира освобождается, ее экспозиция длится считанные часы, поэтому если удалось снять такой объект – арендатору крупно повезло, считают в www.irn.ru.


Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3430 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы
Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
ЖК Nagatino i-Land Купи квартиру онлайн со скидкой 2%! Квартиры на старте продаж в 5 минутах пешком от м. Технопарк. от 10,2 млн. руб Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савеловский Сити. Выдаем ключи Скидка до 10%. Квартиры в готовых домах в 7 мин от м. Дмитровская. Великолепные виды на центр города. Успейте приобрести! от 8 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте СИМВОЛ Бизнес-класс в Лефортово Квартиры от 7,5 млн руб. "Город в городе". Свой парк длиной 2 км.Рядом 3 танции метро от 7,5 млн руб. Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH Ипотека от 0,1% Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Самые высокие дома в округе, панорамные окна. Парк и река. Покупайте онлайн! от 6,5 млн руб. Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород "В лесу"" Квартиры с отделкой от 22 000 руб./мес.! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 6,2 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 6,2 млн руб. ЖК "Дабл". Квартиры в березовой роще! Квартиры от 2,65 млн руб в экологическом районе в 25 мин от м. Домодедовская от 2,65 млн руб. Застройщик: Коробово-1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Старт продаж нового корпуса. Ипотека 6%. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. Бесконтактная сделка. от 9 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры 1 очереди! Квартиры бизнес-класса с отделкой white box. Ключи в этом году. м. Речной вокзал. В окружении парков и прудов! от 8,7 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest - квартиры с видом на лес Квартиры в ЗАО с видом на лес. 2 мин до м.Новопеределкино.Предчистовая отделка White Box. Скидка 7%, ипотека от 6%, рассрочка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner. Старт продаж 3 очереди, 40 кв м от 10 млн руб. Ипотека 6%. 2 мин до метро. Бесконтактная сделка. Скидка до 12% на готовые квартиры от 10 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Кленовые Аллеи» Исторически низкая ипотека - 6,1%. Cвоя квартира в ипотеку от 9 500 р./ месяц! Московская прописка! от 4,1 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Только три квартиры со скидкой до 20% в доме Д1. Ипотека с гос.поддержкой от 6,5%. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Купи квартиру онлайн в квартале бизнес-класса рядом с м.Алексеевская. Ипотека от 4,5%. Рассрочка 0% Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес класса, с отделкой от 9,8 млн. Берем % по ипотеке на себя . 2 мин от м.Дмитровская. от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Резиденция Май» от 4,7 млн руб. Комплекс бизнес-класса в окружении заповедника. Квартиры с террасами. Инф-ра. Выгода до 580.000 руб. 9 км от МКАД от 4,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖИЗНЬ НА ПЛЮЩИХЕ Ипотека от 0,1% Готовые элитные квартиры с отделкой в Хамовниках. Клубный дом. Премиальные материалы. Покупайте онлайн! Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ Ипотека от 0,1% Последние квартиры в новом корпусе. Потолки до 5,5 м. Своя набережная Москвы-реки. Рядом Сити. Покупайте онлайн! Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живите возле Тверской Последние 12 готовых квартир на Белорусской. Покупайте онлайн! Самый надежный застройщик Москвы. Ипотека от 0,1%. Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Квартиры бизнес класса с отделкой. Панорамные окна с видами на центр. 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году от 15,6 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Южное Бунино. Старт продаж! Ипотека 6,1%! Рядом с метро Коммунарка! 35 минут без пробок до Кремля! 2 школы и 3 детских сада! Экологически чистый район! от 3,5 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с выгодой до 3,5 млн! Премиальная отделка под ключ. м.Белорусская. Панорамные виды на центр Москвы. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки - от 3,6 млн руб. Выгода 50 000 руб. при онлайн покупке. Квартиры с отделкой в Новой Москве. Поликлиника, сады и школы в районе. от 3,6 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте