Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Картина маслом: элитная недвижимость Москвы. Осень 2011

Инвестиции надежные, хотя малоликвидные

Участники рынка элитной недвижимости оживленно говорят о возросшем уровне спроса и сделок за первые три квартала года. Об этом свидетельствует статистика продаж застройщиков, риелторских компаний… Но специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» не уверены в радужных перспективах развития ситуации в среднесрочном плане.

Рынок элитного жилья всегда развивается наособицу. Он слишком индивидуален, чтобы подчиняться общим экономическим законам, основанным на статистике: мало объектов. На нем не действуют законы больших чисел. Успешный проект даже за пределами ТТК может дорожать бесконечно; тогда как непродуманный в самом сердце столицы - останется невостребованным, пока цена не упадет до уровня экономкласса.


Посмотрим правде в глаза
Запрет на новое строительство в центре Москвы отбросил закладку новых проектов (плюс расторжение значительной части инвестиционных контрактов) и, соответственно, их реализацию на 3-8 лет. (См. «Руководитель IRN.RU: объявление центра Москвы охранной зоной не приведет к росту цен на жилье».) Через 2-3 года власти и бизнес придумают, как начинать серьезные проекты в области реконструкции и реновации (которые нельзя запретить, чтобы как исторический центр столицы, так и кварталы давно выработавших ресурс хрущевок не обрушились под давлением техногенных катастроф).

Будут придуманы устраивающие власть и инвесторов новые формы, программы, контракты. Ужесточится наблюдение за процессом строительства, и любые сбои, видимо, будут жестко караться. Как будет прописана новая система властного контроля за бизнесом, пока мало кто задумывается, но подсознательно все понимают: она возникнет. Свято место пусто не бывает.

Соответственно, через 2-3 года, думается, не раньше, возможны первые осторожные согласования документации, получения разрешений на производство работ. Можно даже рискнуть и предположить, что в документах, касающихся центра Москвы, слово «строительство» постепенно будет исчезать из официального лексикона. Останется «производство работ». Или что-то подобное. («Новояз» Джорджа Оруэлла не умер после 1984 года, и даже после распада Советского Союза. Он жив.)

Первые новые элитные проекты смогут выйти на рынок не ранее, чем через 5-8 лет.


Ближе к телу рынка
На недавней встрече с журналистами управляющий партнер агентства элитной недвижимости Contact Real Estate Денис Попов привел примечательные данные. На конец III квартала первичный рынок элитных квартир Москвы составлял 1139 объектов общей площадью 167 000 кв. м в 37 комплексах. По сравнению со вторым кварталом 2011 г. предложение уменьшилось на 16%, ведь продажи шли, а новые проекты в этот период уже не появлялись. Правда, если брать динамику за год, то на 1 октября 2010 г. на продажу было выставлено всего 799 квартир (131 300 кв. м), то есть за год реализация нескольких новых проектов все же началась. Но, как подчеркнул Попов, речь идет о комплексах, заявленных и начавших строиться 5-7 лет назад.

По данным агентства Contact Real Estate, объем продаж на элитном рынке Москвы с 1 октября 2010 г. по 1 октября 2011 г. составил 765 квартир. Всего же, включая вторичный рынок, риелторские агентства могут сейчас предложить покупателям примерно 2000 квартир (в ноябре 2010 г. агентство говорило о наличии на рынке 1648 квартир, из них на «вторичке» 509). Новое строительство в центре запрещено, и такими темпами по крайней мере первичный рынок просто завершит существование через три года.

Останется только вторичный рынок. Но так ли успешны будут на нем продажи?


Новейшая история
Опыт агентства Penny Lane Realty по проведению продаж с аукционов элитных квартир (особенно по голландской схеме – на понижение) показал, что за два последних года дисконта в 15% на дорогое жилье не хватает для успешной реализации (см. статьи «Аукцион заставил задуматься о переоцененности дорогого жилья» и «Достоверные цены на элитное жилье показывает аукцион»).

По оценке Penny Lane Realty, за последний квартал объем сделок в элитном и бизнес-классе увеличился на 10%. Но каковы причины такой активности, которая, по мнению многих участников рынка, не упала даже летом?

Они очень просты. Падение фондового рынка заставило финансистов фиксировать прибыль и либо, имея свободные средства, улучшать жилищные условия (скажем, с уровня бизнес-класса до элитного), либо вкладывать деньги в «вечные ценности», которыми многим кажется сверхдорогая недвижимость. Как показывали обзоры и статьи на www.irn.ru, такие квартиры меньше подвержены волатильности в связи с макроэкономической ситуацией. В том числе и потому, что у их владельцев обычно нет проблем с оплатой текущих счетов за продукты и одежду, бензин и т.д. Это не унаследованная «единичка» в Бутово, продажа которой может спасти молодую семью от дефолта по собственной ипотеке. А даже если возникает нужда срочно продать элитную квартиру для спасения собственного бизнеса, то (может, и в убыток, отмечают аналитики www.irn.ru) это можно сделать с минимальными потерями: недвижимость выступает своего рода аналогом стабилизационного фонда, только не страны, а семьи.

«В периоды экономической нестабильности интерес к недвижимости, как правило, растет», – отмечает Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty.


Цена вопроса
По данным компании, бюджет большинства сделок элитного сегмента составляет сегодня $1,5 - 2 млн. Самыми востребованными на первичном рынке остаются небольшие квартиры площадью до 100 кв. м. «Такие объекты являются максимально ликвидными в любых экономических условиях, – комментирует Зиминский. –Многокомнатные квартиры в знаковых домах элитных районов по цене от $15 млн всегда в цене. Однако быстро и выгодно продать подобный объект – задача непростая. Количество сделок в таком бюджете невелико и не превышает 6% от общего числа».


Распределение сделок по бюджетам в III квартале 2011 года. Элитный сегмент

Недвижимость

Источник: Penny Lane Realty


В сегменте бизнес-класса покупатели также предпочитают золотую середину. Хорошо продаются квартиры площадью 100 - 120 кв. м в новостройках бизнес-класса по цене $800 000 - 900 000. Очень быстро уходят с рынка и относительно недорогие однокомнатные квартиры площадью до 70 кв. м.


Распределение сделок по бюджетам в III квартале 2011 года. Бизнес-класс

Недвижимость

Источник: Penny Lane Realty


«В бизнес-классе все более отчетливым становится новый тренд: покупателей интересуют квартиры с отделкой, – отмечает Александр Зиминский. – Представители среднего класса либо берут ипотеку, либо продают предыдущее жилье. Вариант под ключ позволяет не тратить деньги на аренду в период, когда [прежняя] квартира уже продана».


Новые фронтиры
Итак, можно предположить, что в пределах ЦАО строительство элитного жилья в ближайшие годы будет ограничено единичными проектами, по которым инвестиционные контракты не будут расторгнуты, но они вряд ли сделают погоду на рынке. Конечно, постепенно будет расти спрос на «вторичные» объекты, но существует не так много инвесторов, которые бы замораживали деньги во вторичных квартирах не для собственного проживания, не для сдачи в аренду, а именно с целью перепродажи «когда-нибудь».

Спрос на жилье высокого класса все равно присутствует в Москве, и он вряд ли куда-то денется в дальнейшем. Остается осваивать новые места.

Конечно, это не будут «новые территории Москвы», о которых не устает писать пресса и хранить таинственное молчание чиновники (для последних просто еще не сформулировано высоких указаний, поэтому ничего нельзя заявить без опаски для карьеры, а коллегам-журналистам и аналитикам – есть полный простор для фантазий и домыслов).

Уже наметились некоторые районы, которые впоследствии станут основой для новых элитных анклавов Москвы. Некоторые дальновидные инвесторы уже начинают прикупать жилье в дорогих районах. Как отмечалось в «Обзоре рынка недвижимости по итогам октября 2011 года», итоги октября подтверждают инвестиционный характер активизации рынка недвижимости Москвы последних месяцев. Индекс стоимости жилья в целом по городу в прошедшем месяце упал на 2,1%, а в трех наиболее насыщенных высокобюджетным жильем округах - Центральном, Западном и Юго-Западном – цены снизились лишь на 1,2%. В дорогих районах – на Якиманке, Новокузнецкой, Полянке, Третьяковской, Замоскворечье, Октябрьской, Добрынинской, Павелецкой, Серпуховской, Таганской, Марксистской, Курской, Чкаловской, Проспекте Вернадского – стоимость квартир даже выросла.

Одним из новых центров притяжения дорогого жилья высокого класса могут стать Хамовники. Здесь уже развиваются проекты, которые вполне могут быть отнесены к таковому (подробнее в ст. «Элитная недвижимость осваивает новые районы»). Лужники как парк и спортивный центр, а не как рынок, храм Христа Спасителя на этой территории – совсем неплохое соседство, нет?

Также эксперты указывают на существующие до сих пор возможности в районе Мичуринского и Вернадского проспектов; потенциал приобретения почти не менее престижного жилья, чем на Патриарших прудах, но дешевле, в районах Замоскворечья и Якиманки… Конечно, никто не ждет, что территории ЗИЛа, АЗЛК или завода им. Орджоникидзе в какой-то момент смогут посоперничать с Остоженкой. Нижние Мневники потребуют затраты на рекультивацию территорий вряд ли меньше, чем в свое время Марьино, но если из Марьино получился великолепный (не считая транспортной доступности) для проживания относительно экономичный район, то и в Мневниках вполне можно спланировать анклав, не уступающий Крылатскому.

Возможности реконструкции и реновации целых территорий существуют. Когда они будут открыты для девелопмента, их потенциал еще себя проявит, считают в IRN.RU. Некоторые интересные подробности о развитии рынка «элитки» аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» планирует рассказать в ближайшее время на www.irn.ru.


Сергей Жарков, главный редактор www.irn.ru

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2726 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 10 099 100
до 23 461 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Счастье в Мневниках Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Хорошёвская, м. Полежаевская 1-4-комнатные квартиры Площади : 38 - 89 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Полежаевская, 5 мин. транспортом Застройщик: Демьяна Бедного 15.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 9 972 000
до 27 869 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Небо Москва, Западный округ, район Раменки, м. Раменки 1-5-комнатные квартиры Площади : 49 - 136 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Раменки, 8 мин. пешком Мичуринский пр-т, вл.56, к.2 Мичуринский пр-т, вл.56, к.3 Застройщик: Проект Мичуринский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 22 000 000
до 120 790 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Capital Towers Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Деловой центр, м. Выставочная, м. Выставочная, м. Деловой центр 1-5-комнатные квартиры Площади : 48 - 220 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Выставочная, 7 мин. пешком м. Деловой центр, 7 мин. пешком Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Торопитесь! Квартиры в готовых домах пл. от 39 метров.Монолит. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры пл. от 36 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Подробности по телефону! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры площадью 46-137 кв.м.Монолит. Звоните! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах площадью от 29 метров.Монолит, другое. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры пл. 23-47 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте