Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.5 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Картина маслом: элитная недвижимость Москвы. Осень 2011

Инвестиции надежные, хотя малоликвидные

Участники рынка элитной недвижимости оживленно говорят о возросшем уровне спроса и сделок за первые три квартала года. Об этом свидетельствует статистика продаж застройщиков, риелторских компаний… Но специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» не уверены в радужных перспективах развития ситуации в среднесрочном плане.

Рынок элитного жилья всегда развивается наособицу. Он слишком индивидуален, чтобы подчиняться общим экономическим законам, основанным на статистике: мало объектов. На нем не действуют законы больших чисел. Успешный проект даже за пределами ТТК может дорожать бесконечно; тогда как непродуманный в самом сердце столицы - останется невостребованным, пока цена не упадет до уровня экономкласса.


Посмотрим правде в глаза
Запрет на новое строительство в центре Москвы отбросил закладку новых проектов (плюс расторжение значительной части инвестиционных контрактов) и, соответственно, их реализацию на 3-8 лет. (См. «Руководитель IRN.RU: объявление центра Москвы охранной зоной не приведет к росту цен на жилье».) Через 2-3 года власти и бизнес придумают, как начинать серьезные проекты в области реконструкции и реновации (которые нельзя запретить, чтобы как исторический центр столицы, так и кварталы давно выработавших ресурс хрущевок не обрушились под давлением техногенных катастроф).

Будут придуманы устраивающие власть и инвесторов новые формы, программы, контракты. Ужесточится наблюдение за процессом строительства, и любые сбои, видимо, будут жестко караться. Как будет прописана новая система властного контроля за бизнесом, пока мало кто задумывается, но подсознательно все понимают: она возникнет. Свято место пусто не бывает.

Соответственно, через 2-3 года, думается, не раньше, возможны первые осторожные согласования документации, получения разрешений на производство работ. Можно даже рискнуть и предположить, что в документах, касающихся центра Москвы, слово «строительство» постепенно будет исчезать из официального лексикона. Останется «производство работ». Или что-то подобное. («Новояз» Джорджа Оруэлла не умер после 1984 года, и даже после распада Советского Союза. Он жив.)

Первые новые элитные проекты смогут выйти на рынок не ранее, чем через 5-8 лет.


Ближе к телу рынка
На недавней встрече с журналистами управляющий партнер агентства элитной недвижимости Contact Real Estate Денис Попов привел примечательные данные. На конец III квартала первичный рынок элитных квартир Москвы составлял 1139 объектов общей площадью 167 000 кв. м в 37 комплексах. По сравнению со вторым кварталом 2011 г. предложение уменьшилось на 16%, ведь продажи шли, а новые проекты в этот период уже не появлялись. Правда, если брать динамику за год, то на 1 октября 2010 г. на продажу было выставлено всего 799 квартир (131 300 кв. м), то есть за год реализация нескольких новых проектов все же началась. Но, как подчеркнул Попов, речь идет о комплексах, заявленных и начавших строиться 5-7 лет назад.

По данным агентства Contact Real Estate, объем продаж на элитном рынке Москвы с 1 октября 2010 г. по 1 октября 2011 г. составил 765 квартир. Всего же, включая вторичный рынок, риелторские агентства могут сейчас предложить покупателям примерно 2000 квартир (в ноябре 2010 г. агентство говорило о наличии на рынке 1648 квартир, из них на «вторичке» 509). Новое строительство в центре запрещено, и такими темпами по крайней мере первичный рынок просто завершит существование через три года.

Останется только вторичный рынок. Но так ли успешны будут на нем продажи?


Новейшая история
Опыт агентства Penny Lane Realty по проведению продаж с аукционов элитных квартир (особенно по голландской схеме – на понижение) показал, что за два последних года дисконта в 15% на дорогое жилье не хватает для успешной реализации (см. статьи «Аукцион заставил задуматься о переоцененности дорогого жилья» и «Достоверные цены на элитное жилье показывает аукцион»).

По оценке Penny Lane Realty, за последний квартал объем сделок в элитном и бизнес-классе увеличился на 10%. Но каковы причины такой активности, которая, по мнению многих участников рынка, не упала даже летом?

Они очень просты. Падение фондового рынка заставило финансистов фиксировать прибыль и либо, имея свободные средства, улучшать жилищные условия (скажем, с уровня бизнес-класса до элитного), либо вкладывать деньги в «вечные ценности», которыми многим кажется сверхдорогая недвижимость. Как показывали обзоры и статьи на www.irn.ru, такие квартиры меньше подвержены волатильности в связи с макроэкономической ситуацией. В том числе и потому, что у их владельцев обычно нет проблем с оплатой текущих счетов за продукты и одежду, бензин и т.д. Это не унаследованная «единичка» в Бутово, продажа которой может спасти молодую семью от дефолта по собственной ипотеке. А даже если возникает нужда срочно продать элитную квартиру для спасения собственного бизнеса, то (может, и в убыток, отмечают аналитики www.irn.ru) это можно сделать с минимальными потерями: недвижимость выступает своего рода аналогом стабилизационного фонда, только не страны, а семьи.

«В периоды экономической нестабильности интерес к недвижимости, как правило, растет», – отмечает Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty.


Цена вопроса
По данным компании, бюджет большинства сделок элитного сегмента составляет сегодня $1,5 - 2 млн. Самыми востребованными на первичном рынке остаются небольшие квартиры площадью до 100 кв. м. «Такие объекты являются максимально ликвидными в любых экономических условиях, – комментирует Зиминский. –Многокомнатные квартиры в знаковых домах элитных районов по цене от $15 млн всегда в цене. Однако быстро и выгодно продать подобный объект – задача непростая. Количество сделок в таком бюджете невелико и не превышает 6% от общего числа».


Распределение сделок по бюджетам в III квартале 2011 года. Элитный сегмент

Недвижимость

Источник: Penny Lane Realty


В сегменте бизнес-класса покупатели также предпочитают золотую середину. Хорошо продаются квартиры площадью 100 - 120 кв. м в новостройках бизнес-класса по цене $800 000 - 900 000. Очень быстро уходят с рынка и относительно недорогие однокомнатные квартиры площадью до 70 кв. м.


Распределение сделок по бюджетам в III квартале 2011 года. Бизнес-класс

Недвижимость

Источник: Penny Lane Realty


«В бизнес-классе все более отчетливым становится новый тренд: покупателей интересуют квартиры с отделкой, – отмечает Александр Зиминский. – Представители среднего класса либо берут ипотеку, либо продают предыдущее жилье. Вариант под ключ позволяет не тратить деньги на аренду в период, когда [прежняя] квартира уже продана».


Новые фронтиры
Итак, можно предположить, что в пределах ЦАО строительство элитного жилья в ближайшие годы будет ограничено единичными проектами, по которым инвестиционные контракты не будут расторгнуты, но они вряд ли сделают погоду на рынке. Конечно, постепенно будет расти спрос на «вторичные» объекты, но существует не так много инвесторов, которые бы замораживали деньги во вторичных квартирах не для собственного проживания, не для сдачи в аренду, а именно с целью перепродажи «когда-нибудь».

Спрос на жилье высокого класса все равно присутствует в Москве, и он вряд ли куда-то денется в дальнейшем. Остается осваивать новые места.

Конечно, это не будут «новые территории Москвы», о которых не устает писать пресса и хранить таинственное молчание чиновники (для последних просто еще не сформулировано высоких указаний, поэтому ничего нельзя заявить без опаски для карьеры, а коллегам-журналистам и аналитикам – есть полный простор для фантазий и домыслов).

Уже наметились некоторые районы, которые впоследствии станут основой для новых элитных анклавов Москвы. Некоторые дальновидные инвесторы уже начинают прикупать жилье в дорогих районах. Как отмечалось в «Обзоре рынка недвижимости по итогам октября 2011 года», итоги октября подтверждают инвестиционный характер активизации рынка недвижимости Москвы последних месяцев. Индекс стоимости жилья в целом по городу в прошедшем месяце упал на 2,1%, а в трех наиболее насыщенных высокобюджетным жильем округах - Центральном, Западном и Юго-Западном – цены снизились лишь на 1,2%. В дорогих районах – на Якиманке, Новокузнецкой, Полянке, Третьяковской, Замоскворечье, Октябрьской, Добрынинской, Павелецкой, Серпуховской, Таганской, Марксистской, Курской, Чкаловской, Проспекте Вернадского – стоимость квартир даже выросла.

Одним из новых центров притяжения дорогого жилья высокого класса могут стать Хамовники. Здесь уже развиваются проекты, которые вполне могут быть отнесены к таковому (подробнее в ст. «Элитная недвижимость осваивает новые районы»). Лужники как парк и спортивный центр, а не как рынок, храм Христа Спасителя на этой территории – совсем неплохое соседство, нет?

Также эксперты указывают на существующие до сих пор возможности в районе Мичуринского и Вернадского проспектов; потенциал приобретения почти не менее престижного жилья, чем на Патриарших прудах, но дешевле, в районах Замоскворечья и Якиманки… Конечно, никто не ждет, что территории ЗИЛа, АЗЛК или завода им. Орджоникидзе в какой-то момент смогут посоперничать с Остоженкой. Нижние Мневники потребуют затраты на рекультивацию территорий вряд ли меньше, чем в свое время Марьино, но если из Марьино получился великолепный (не считая транспортной доступности) для проживания относительно экономичный район, то и в Мневниках вполне можно спланировать анклав, не уступающий Крылатскому.

Возможности реконструкции и реновации целых территорий существуют. Когда они будут открыты для девелопмента, их потенциал еще себя проявит, считают в IRN.RU. Некоторые интересные подробности о развитии рынка «элитки» аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» планирует рассказать в ближайшее время на www.irn.ru.


Сергей Жарков, главный редактор www.irn.ru

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2735 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 939 680
до 27 989 100 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 29 614 000
до 582 191 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ММДЦ Москва-Сити Башня Федерация Башня Восток Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Деловой центр, м. Выставочная 2-5-комнатные апартаменты Площади : 55 - 491 кв.м. м. Выставочная, 5 мин. пешком Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 742 800
до 54 150 210 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Серебряный фонтан Москва, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская 1-5-комнатные апартаменты Площади : 34 - 181 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Алексеевская, 5 мин. пешком Новоалексеевская, вл.16, к.1 Новоалексеевская, вл.16, к.2 Новоалексеевская, вл.16, к.2 (сек. 1,2) Новоалексеевская, вл.16, к.4 Застройщик: Серебряный Фонтан.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Жилой комплекс в исторической части столицы. Квартиры на последних этажах с высокими потолками. от 7,7 млн руб. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах площадью 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. - 3 кв. 2022 г. Монолит. Торопитесь! от 8,3 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 48 до 202 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 31 до 118 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. Подробности по телефону! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Зеленограде" Готовый монолитный дом. 2-х комн. квартиры от 6,6 млн руб. Транспортная доступность. Московская прописка. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Купавна Квартиры в зеленом районе с развитой инфраструктурой от 2 млн руб. Выдача ключей. Успейте купить! от 2 млн руб Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный ЖК "Цветочные поляны" Современные квартиры в зеленом микрорайоне с развитой инфраструктурой от 2.5 млн руб. Детсады, школы, магазины, парки и детские площадки. Спешите! от 2 500 000 руб. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте