Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Для защиты прав дольщиков необходим системный подход

Контроль над застройщиками могли бы осуществлять банки

Осень перед парламентскими и президентскими выборами прогремела протестами обманутых дольщиков. Даже 214-ФЗ не гарантирует абсолютную защиту прав покупателей жилья в новостройках, поэтому в большинстве случаев проблемы решаются точечно, а не системно.

О том, какие изменения необходимы для полноценной защиты прав дольщиков, рассказали представители органов власти и застройщиков в ходе онлайн-конференции «Как решить проблему обманутых дольщиков?», которая прошла 5 октября на www.irn.ru. На вопросы читателей ответили председатель Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) Константин Тимофеев и управляющий проектом «Дубровская слобода» (ранее ЖК «Wellhouse на Дубровке», компания Nazvanie.net) Армен Арутюнян.


Протесты продолжаются
Многочисленные акции протеста обманутых дольщиков в сентябре продемонстрировали, что эта проблема даже в Москве далека от решения. Доведенные до отчаяния дольщики прибегали не только к традиционным форматам (митинги, шествия, коллективные письма), но и к столь радикальному методу, как голодовка.

Некоторые такие акции увенчались успехом. Так, дольщики ЖК «Северный парк» на Ленинградском шоссе, которые ранее объявили голодовку и грозили перекрыть трассу, добились того, что их дом будет достроен. Как сообщает РИА «Новости» со ссылкой на источник в стройкомплексе, строительство будет завершено в декабре 2011 года.

Обманутые дольщики компании «Энергостройкомплект-М», вложившие средства в жилье в Южном Тушине, голодали вахтовым методом с 19 по 30 сентября. В итоге заместитель мэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин пообещал, что для них будут возведены дома на Можайском шоссе, в квартале 45 на западе столицы.

Однако, если столичные власти пошли на диалог, в соседнем Подмосковье ситуация не столь радостная. 11 октября в Ногинске около 50 человек дольщиков перекрыли дорогу прямо около здания городского суда. Уже 10-й год 500 семей не могут получить жилье в домах, которые строила компания МООФ «Содружество», ликвидированная в 2011 г.

По данным Министерства регионального развития на август 2011 г., в России насчитывается 79 500 обманутых дольщиков. Однако создатель социальной сети «Однодольщики.Ру» Игорь Гульев в ходе предыдущей онлайн-конференции «Обманутые дольщики: каковы масштабы бедствия и шансы на победу?» привел более пугающие цифры: около 100 000 обманутых дольщиков и примерно 1000 недостроенных домов.

В столице, по словам председателя Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) Константина Тимофеева, к 1 октября 2011 г. насчитывалось 11 проблемных объектов. «Застройщики семи из 11 объектов проходят процедуру банкротства, два застройщика признаны банкротами и ликвидированы, и два застройщика отказываются предоставить квартиры гражданам по причине отсутствия свободных квартир в построенных домах. Речь идет о так называемых двойных продажах», – поясняет чиновник. В целом от недобросовестных действий застройщиков пострадали 1844 человека.

В официальные списки обманутых дольщиков попадают не все жертвы долгостроя, а лишь некоторые из них. «Критерии, по которым дольщика определяют как пострадавшего, – это когда гражданин-соинвестор выкупил с помощью долевого участия жилую площадь на объекте, который уже строится или находится в планах строительства по инвестконтракту, в котором одной из сторон выступает правительство Москвы. И при этом инвестор впоследствии отказывается от исполнения своих обязательств, а не переносит сроки их исполнения», - объяснил Константин Тимофеев. Кроме того, в отношении этих застройщиков должны быть исчерпаны все меры воздействия согласно условиям контракта: штрафы и другие санкции.


Для московских дольщиков построят более 100 000 кв. м жилья
В Москве решением проблем дольщиков занимается Москомстройинвест. Комитет работает меньше года, за это время, по словам Константина Тимофеева, удалось организовать проверки всех объектов и информировать граждан о недобросовестных застройщиках. Кроме того, столичные власти пытаются решить проблемы долгостроя путем продления инвестконтрактов, ускорения выдачи разрешительной документации, а также оказывая адресную поддержку обманутым гражданам – им предоставляется жилплощадь. При возникновении проблем дольщики могут обратиться в Москомстройинвест письменно, через сайт mnds.mos.ru или по телефону горячей линии.

В этом году по распоряжению мэра Москвы была выделена субсидия в размере 6,1 млрд руб. для достройки двух домов общей площадью квартир 56 400 кв. м и для строительства новых жилых домов. Согласно графику, к 29 ноября 2011 г. эти работы должны быть завершены. На 2012 г. определены земельные участки в Москве для домов, предназначенных для дольщиков, общей площадью квартир более 50 000 кв.м.

Когда мэром был Юрий Лужков, проблему дольщиков пытались решить главным образом путем передачи недостроенных объектов другим застройщикам, которые могли увеличить этажность зданий и получали некоторые преференции для других своих объектов. При Сергее Собянине эта схема несколько изменилась: теперь недострой передают не частному бизнесу, а государственным унитарным предприятиям. «Наученные горьким опытом, мы знаем, что частные инвесторы, получив от государства деньги или иные преференции, достраивают дом, продают его в обход интересов граждан-соинвесторов и города, - говорит Константин Тимофеев. - Смысл в этих преференциях становится ничтожным. А ГУП по закону не имеет права отчуждать то, что ему не принадлежит, – это строящиеся им же дома. Это все принадлежит его учредителю, то есть государству».

Но пока многие застройщики пытаются решить проблему долгостроя собственными силами. Управляющий проектом «Дубровская слобода» (ранее ЖК «Wellhouse на Дубровке», компания Nazvanie.net) Армен Арутюнян поделился своим опытом: «После вступления в проект управляющих партнеров физическим лицам (дольщикам, привлеченным к финансированию строительства жилого комплекса) была предложена схема перевода ранее заключенных предварительных договоров в ЖСК в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214. Юристы некоммерческого партнерства защиты прав дольщиков ЖК «ВеллХаус на Дубровке» считают представленную схему допустимой и приемлемой». По словам Армена Арутюняна, ввод в эксплуатацию первого этапа (1-го корпуса жилого комплекса) планируется в декабре текущего года, а к декабрю 2012 г. ожидается завершение строительства всего объекта.


70% сделок - в обход 214-ФЗ
Председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев подчеркнул, что наиболее надежен с точки зрения соблюдения прав дольщиков договор долевого участия, заключение которого предусмотрено Федеральным законом №214. Этот договор подлежит государственной регистрации. «Застройщик получает право на привлечение средств граждан после того, как он получит разрешение на строительство, а также после опубликования проектной декларации и госрегистрации права собственности или договора аренды (субаренды) на земельный участок. В этом законе есть перечень требований к условиям договора, в который входят определение объекта недвижимости, сроки готовности и передачи, цена, порядок оплаты. Предусматривает гарантийный срок на квартиру не менее пяти лет со дня передачи и т.д.», - поясняет чиновник

«К сожалению, 70% граждан не покупают квартиру по договорам ДУ, а заключают различные «серые» договоры», - сетует председатель Москомстройинвеста. Застройщики использовали и продолжают использовать разнообразные схемы покупки квартир в новостройке. Это может быть заключение предварительного договора купли-продажи, заключение договора займа (когда квартира передается покупателю, долг продавца считается погашенным), внесение денежных средств в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества), заключение договора простого товарищества, выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме, внесение денежных средств в ЖСК.

Тем, кто покупал квартиру по «серым» схемам, приходится отстаивать свои права только в судебном порядке. Правда, как отмечает Константин Тимофеев, суды обычно становятся на сторону граждан.


Бороться с жадностью застройщиков
Однако даже 214-ФЗ не является панацеей и сам по себе не гарантирует получение дольщиком жилья. Поэтому законодательство необходимо реформировать. В настоящее время власти готовят некоторые изменения, направленные на защиту прав дольщиков. В частности, рассматриваются изменения в 214-ФЗ, касающиеся обязательного страхования новостроек от недостроя.

По мнению Армена Арутюняна, в подавляющем большинстве случаев дольщики становятся «обманутыми» из-за того, что застройщики тратят привлеченные от третьих лиц деньги не по целевому назначению. «В итоге они оказываются в ситуации, когда все или почти все квартиры уже проданы, а дом еще не достроен, т.е. рыночная стоимость нереализованных активов не позволяет завершить строительство», - говорит он.

Поэтому нужно на законодательном уровне бороться с жадностью застройщиков и их ошибками при расчете собственных сил. «Рыночная стоимость построенной части строящегося дома должна быть всегда выше общей суммы привлеченных застройщиком средств от третьих лиц. Такая норма позволит исключить возникновение самой распространенной ситуации, когда деньги у застройщиков заканчиваются, а рыночная стоимость нереализованных активов не позволяет завершить строительство дома», - считает он.

Эксперт предлагает открывать в банке (уполномоченном территориальным органом по контролю долевого строительства) специальный накопительный счет застройщика для зачисления средств, привлеченных от третьих лиц. «Суммарный объем списываемых денежных средств со специального накопительного счета застройщика будет зависеть от этапа строительства дома, - поясняет Армен Арутюнян. - Ограничения по списанию застройщиком средств со специального накопительного счета будут сняты органом по контролю долевого строительства многоквартирных домов только после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию».

Обманутые дольщики зачастую считают бесполезными уповать на закон, так как каждый раз наталкиваются на непробиваемую бюрократическую стену. Поэтому они выходят на улицы, что иногда помогает им добиться своего. Но здесь все зависит от конкретной ситуации и от региональных властей: некоторые чиновники идут навстречу пострадавшим, другие не обращают на них внимания. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», без системного решения проблемы первичный рынок жилья останется очень рискованным, поэтому пока покупка квартиры в новостройке (особенно на ранних стадиях) является очень ненадежным способом решить жилищные проблемы.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2623 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 29 614 000
до 582 191 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ММДЦ Москва-Сити Башня Федерация Башня Восток Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Деловой центр, м. Выставочная 2-5-комнатные апартаменты Площади : 55 - 491 кв.м. м. Выставочная, 5 мин. пешком Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 338 000
до 18 094 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Фонвизинский Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский 1-4-комнатные квартиры Площади : 24 - 105 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. Огородный пр-д, вл. 20, к.1 Огородный пр-д, вл. 20, к.2 Огородный пр-д, вл. 20, к.3 Огородный пр-д, вл. 20, к.4 Застройщик: ТПУ Фонвизинская.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 939 680
до 27 989 100 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,8%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Некрасовка Квартиры в готовых домах площадью от 32 метров.П-44Т, П-44К-П-44Т, П-44Т-25. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Квартиры пл. 48-202 кв.м.Монолит. Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью от 29 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! от 8,3 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Зеленограде" Готовый монолитный дом. 2-х комн. квартиры от 6,6 млн руб. Транспортная доступность. Московская прописка. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры пл. от 40 метров. Монолит-кирпич, монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Студии, 1-4-комнатные квартиры пл. от 21 метра.Монолит. Спешите! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58 - от ЛСР Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн руб. 5 минут до м. "Водный стадион". Рассрочка на 2 года. Звоните! Застройщик: Ленинградка 58. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DISCOVERY PARK. Старт продаж! Квартиры с отделкой от надежного застройщика. 2 мин от м.Ховрино. Ипотека от 6%. Вся инфраструктура. Звоните! От 5,7 млн руб. Застройщик: Орион. Проектная декларация на рекламируемом сайте