Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Инвестиции в недвижимость: в поисках тихой гавани

Лондон и Нью-Йорк обеспечат стабильность, но не принесут прибыль

Инвестиции в недвижимость остаются важным инструментом сохранения капитала. Но, как и на других рынках, высокой доходности здесь нельзя добиться без высоких рисков, а надежные вложения обеспечивают лишь минимальную прибыль. Эта тема обсуждалась во время круглого стола, организованного аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» в рамках юбилейной XXV выставки «Недвижимость» 30 сентября в Центральном доме художника на Крымском Валу.

По мнению выступившего президента группы NAI Becar, президент-электа FIABCI-Россия, вице-президента НП «Гильдия управляющих и девелоперов» Александра Шарапова, перспективы мировой экономики сейчас далеко не радужны. Это неизбежно ударит по всем мировым рынкам, в том числе по рынкам недвижимости.

Для справки: компания «Бекар» работает на рынке 20 лет, начинала в Санкт-Петербурге, уже шесть лет штаб-квартира располагается в Москве. NAI – глобальная компания, охватывает 50 стран.

Для сравнения с сегодняшней ситуацией стоит вспомнить 1972 г. в США. После того как СССР выплатил долги по военным займам за период Второй мировой войны, США не смогли больше поддерживать золотой паритет доллара. Доллар оказался не обеспечен (как было в годы, когда Советы накачивали золотом Форт-Нокс), а страны Ближнего Востока тут же в этой связи подняли цены на нефть. Тогдашние очереди на бензоколонках до сих пор видятся американцам как страшный сон. Сначала растерянные улыбки друг другу, потом озлобление.

Такой сценарий развития событий напомнил Александр Шарапов. 1972 год – инфляция в Америке 17%. 1973 год – инфляция в Америке 18%.

Сейчас, указывает Шарапов, был большой вброс денег в экономику. «Но где эти деньги осели – мы не знаем, – сказал он. – Говорят об избыточной ликвидности в банках, но банки не вкладывают деньги в реальную экономику. Говорят о второй волне кризиса, и всем страшно. Когда начнется гиперинфляция, тогда все начнут инвестировать в реальные активы, не в фондовый рынок, но все, включая товары первой необходимости, очень сильно подорожает, к сожалению».

По мнению эксперта, существует сценарный план, по которому мировая экономика просто обвалится. Начнется гиперинфляция, когда нужно успеть полученную зарплату сегодня же отоварить. «Если это произойдет, существует вероятность, что недвижимость поднимется в цене скачкообразно и очень серьезно. Ожидания людей, которые «сидят на деньгах» (а такие есть и в России), крайне пессимистичны, и такой сценарий, увы, вполне возможен», – отмечает Шарапов.

С другой стороны, указал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, инфляция в мире будет раскручиваться, но главным образом стоит ожидать бифляции. Будут расти цены на товары первой необходимости, а дорогие товары (как недвижимость) могут дешеветь. Товары первой необходимости будут «съедать» большую часть доходов, а денег на предметы роскоши уже не будет оставаться. «В экономике не бывает полностью точных повторов. Как снаряд не падает в ту же воронку дважды», – сказал Репченко.

Кроме того, указал аналитик, рынок недвижимости очень разнообразен, и если даже реализуется худший сценарий, то вряд ли будет дорожать вся недвижимость подряд. Серьезно могут подорожать только отдельные сегменты – в основном наиболее качественные объекты, а недвижимость с сомнительными потребительскими свойствами будет «топтаться на месте».

Недвижимость не обладает большой динамикой в изменении цены, но процессы, происходящие в этой области, более понятны, чем, например, на фондовом рынке, считает Шарапов. Недвижимость всегда несколько отстает от других рынков, она более инертна, и можно успеть понять происходящие процессы, как было в 2008 г. и более далеком 1998 г. Тогда можно было увидеть логику процесса и, скажем, успеть продать квартиру или какой-то другой объект, потеряв только 3-5%, просто выставив цену чуть ниже рыночной, указал он.

«Риск падения цен на недвижимость существует, – говорит Шарапов. – Но сидеть «в деньгах» я бы не рекомендовал. Риски мощнейших инфляционных процессов во всем мире намного выше».

В последние годы недвижимость скупали все, считая ее наиболее не только надежным, но и ликвидным активом. Дорожали даже огромные массивы земли без каких-либо признаков инфраструктуры. Но земли сельхозназначения во всем мире очень дешевы – об этом свидетельствует и американский, и европейский опыт, подчеркнул Шарапов.

По его словам, если покупать объект коммерческой недвижимости в американской «глубинке», ее доходность сопоставима с российской – 9-10%. Но объект на Манхэттене будет приносить 1-2%. В других районах Нью-Йорка – 3-4%. То есть риски и доходность взаимно компенсируют друг друга.

Сейчас все ждут падения цен, и когда это произойдет, мощный сброс накопленных банками активов – земельных и других в области недвижимости – может резко усугубить ситуацию. То, что было хорошими инвестициями в период роста, может оказаться «долгосрочной стратегической инвестицией» (или, проще говоря, зависшими на руках малоликвидными активами) или даже потерянными деньгами. «Сейчас очень рискованно пытаться осуществить спекуляции на рынке недвижимости, особенно с привлечением заемных средств», – сказал Шарапов.

Из России убежало огромное количество денег, продолжал Шарапов. Все крупные международные инвесторы сейчас по-черепашьи втягивают лапки под панцирь. Как для нас московская недвижимость – наиболее надежный актив, по сравнению со среднероссийской, так для крупного международного инвестора тихие гавани – это Лондон или Нью-Йорк. Даже сейчас в Лондоне можно сделать инвестицию под 3% (реже – 4%), если говорить о центральных районах.

Поэтому международные инвесторы предпочитают сейчас вкладывать в США, Западную Европу, но не в Россию. Они опасаются нестабильности российской экономики (что усугубила отставка Алексея Кудрина с поста министра финансов, для западных инвесторов это всегда была очень знаковая фигура). Поэтому даже Латвия выглядит для многих предпочтительней, отмечает Шарапов.

Во-первых, центр Риги, как центр Москвы, вряд ли когда-то опустеет. Доходность инвестиций там сравнима с московской, те же 8-9% годовых. Во-вторых, низкий порог «входа» в рынок. Двухэтажный дом в центре Риги в 600 кв.м (внизу магазинчики, на втором этаже офисы) обойдется инвестору 300 000 евро и будет приносить 9% годовых. Кроме того, инвестируя более 140 000 евро, можно автоматически получить вид на жительство всей семье, что дает возможность беспрепятственно передвигаться по всему миру или хотя бы в пределах Шенгенской зоны, не тратя время и силы на посещение консульств и посольств.

Более того, отметил руководитель www.irn.ru Олег Репченко, сегодня уровень жизни в Москве очень сильно упал. И обычное представление о том, что «московская недвижимость всегда в цене», начинает пошатываться. Да, более надежного и дорогого места в России нет, но если смотреть на мир в целом, то мест для инвестирования и жизни предостаточно.

«Лондон в начале XX века, как мне кажется, был намного более ужасным местом для жительства, чем сегодняшняя Москва, – сказал Шарапов. – Болезни роста Москвы существуют, но мы все равно рано или поздно добьемся решения нужных задач. Транспортный коллапс будет преодолен, а это на сегодняшний день – главная проблема. Будет ли это платный и ограниченный въезд в центр города, или будут установлены электронные датчики, как в Сиднее, которые автоматически начисляют плату за проезд с каждого автомобиля, – неважно».

Главное – Москва остается финансовым и административным центром России. И это общемировой тренд: деревни продолжают пустеть, потому что технологии обработки земли улучшаются, техника совершенствуется, и рано или поздно у нас будет то же самое. А количество людей, живущих в крупных городах, увеличивается на протяжении столетий. Именно города притягивают экономику, и в первую очередь – крупные города.

Наиболее распространенные сегодня форматы, популярные как у жителей, так и у инвесторов – multifamily. Этот наиболее перспективный сегмент способен охватить инвесторов с уровнем вложений от $100 000. Поселки в США, состоящие из 200-400 домов – коттеджей или таунхаусов, можно приобрести за $6-11 млн. «Несмотря на общее состояние жилищного рынка в США, ни один фонд, который занимался проектами в сегменте multifamily, не обанкротился», – подчеркнул Шарапов. Наоборот, те, кто из-за ипотечного кризиса теряли свои дома, переезжали либо в многоквартирные кондоминиумы, либо в арендуемые поселки multifamily, что в результате стабилизировало ставки аренды в них, цены не «просели».

«Это ровно то, что всегда будет нужно людям», – отметил Репченко.

Один из таких поселков купила недавно компания NAI Becar. Это 360 домовладений, двухэтажные постройки экономкласса площадью примерно по 50 кв.м. Все дома сдаются в аренду, заполненность поселка – 93%.

Однако, отметил Шарапов, нужно очень внимательно изучать место предполагаемых инвестиций. Например, если раньше в Детройте можно было купить дом в 200 кв.м за $200 000 - 300 000, то сегодня его стоимость на порядок меньше – примерно $25 000 - 30 000, причем его можно купить с действующим арендным контрактом, приносящим 20-25% годовых. Почему? Потому что Детройт – умирающий город, и после того, как нынешний арендатор съедет, нового найти будет практически нереально. Город пустеет, там закрылось практически все производство.

Так же и в России можно найти места, где квартиры на вторичном рынке стоят по $200 - 300. Это не опечатка, не тысяч, а просто долларов. И не за метр, а целиком за квартиру. «Понятно, что построить что-либо за такие деньги нельзя. Но купить можно», – афористично выразился Шарапов.

Другое вложение NAI Becar в развитие арендного сегмента – приобретение небольшого недостроенного отеля в Санкт-Петербурге, который теперь перепрофилируется в доходный дом. «Сейчас мы создаем инструментарий для малых инвестиций, – сказал Шарапов. – Там можно будет приобрести квартиру, а управляющая компания будет выплачивать владельцу доход от аренды». По данным исследования компании, в Москве до 15% жителей уже сейчас живут в арендуемых квартирах. Но в Нью-Йорке этот показатель составляет 64%. Так что бизнесу есть куда развиваться. Есть и другие аналогичные проекты в Москве и Санкт-Петербурге.

Но в целом в России подобная тема доходных домов остается пока неразвитой. Сейчас постепенно и власти, и бизнес начинают предпринимать усилия в этом направлении. В ближайшем будущем, похоже, именно этот сегмент рынка сулит хорошие перспективы. Правда, без продуманной государственной политики, без осознанной необходимости государственно-частного партнерства дело с мертвой точки не сдвинется, считают в www.irn.ru.


Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3074 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ЖК «Юбилейный» Квартира с ремонтом – 4,5 млн. руб.! Успей приобрести! 3-х комн. кв-ра 89 кв. м – 8,19 млн руб. М. Новокосино - 10 мин пешком. квартира с ремонтом от 4,5 млн руб. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жизнь на Плющихе. Хамовники Роскошные квартиры и элитный сервис в готовом доме! Пешком до лучших школ, парков и музеев. Эко-технологии! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК MAINSTREET - старт продаж! Новый квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 6 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 6 млн руб. ЖК "Новоград Павлино" Своя квартира в ипотеку 23 000 ₽ в месяц! Школы, детские сады. Успейте купить! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры бизнес-класса с выгодой до 1 млн. Панорамные виды на набережную! 4 мин до Садового кольца. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,8 млн.руб. При покупке квартиры в доме Д1 м/м и кладовка в подарок. 5 минут до м. Саларьево. квартиры от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Гоголь Парк" - квартиры для семей! Старт продаж нового корпуса! 18 этажей уже возведено. 4 минуты пешком от м. Лухмановская. 4 км до МКАД. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СУББОТА м. Белорусская Дом премиум-класса. Квартиры с отделкой. Панорамные виды. Инфраструктура в пешей доступности. Выдаем ключи! Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» в г. Видное. Сдача в 2020 г. Закрытый двор без машин. Теплые лоджии. Отделка «под чистовую». от 2,9 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ДОЛИНА СЕТУНЬ Только в феврале скидки на готовые резиденции в небоскребе на Кутузовском. Рядом озеро и природный заказник. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Отрада" 5 минут от м. Митино. Готовая инфраструктура. Подземные паркинги. Уникальная архитектура. Сдаем раньше срока! от 3,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры от 15,3 млн! Выдаем ключи! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,3 млн р. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЗАО от 12 млн.р Выдача ключей! Ипотека от 3,7%. Рассрочка 0%. Закрытая территория без машин. Кладовые помещения. от 12 млн руб. Застройщик: ГРУППСТРОЙ-С. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Stellar City Квартиры от 109 000 ₽/м². Спортивные площадки, школа и детский сад на территории. В центр за 20 мин. от 5 млн руб. Застройщик: Ташир. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес-класса, квартиры с отделкой. 2 мин. от метро Дмитровская от 12 млн руб. за 57 кв. м Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Старт продаж! Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10 млн. руб. Специальные новогодние скидки. 5 мин до метро Технопарк. от 10 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Скидки до 9% Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO М. Белорусская. Дома готовы, ведется отделка. От 15,7 млн.р. Выгода до 800 т.р. при покупке машино-места! от 15,7 млн руб. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк. Дома построены! Квартиры бизнес-класса в окружении парков и прудов . 3 мин. до м. Речной вокзал. Дома построены! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Донской квартал. Старт продаж! Двухкомнатные апартаменты бизнес-класса от 7 млн рублей. Дизайнерская отделка, дворы без машин, паркинг, охраняемая территория Застройщик: Страна Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 10% на квартиры в ЦАО. Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. М. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 3% в ЖК "Одинбург" Квартиры в г.Одинцово, 11 км от МКАД. Ипотека от 4,5%. Дом готов, скоро выдача ключей! квартиры от 4,2 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидки на просторные 4-комнатные квартиры! Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 8,1 млн ₽. Беспроцентная рассрочка на паркинг. 2 минуты до метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 4.5% Только в феврале просторные 2- к. квартиры от 5 млн. ₽. Закрытый двор без машин. Сдача в 2021 г. Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Квартиры бизнес-класса от 10,5 млн.руб. Панорамные виды на Останкинскую башню. Ипотека. Рассрочка. квартиры от 10,5 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Старт продаж квартир с отделкой! 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Монолит готов! Успейте приобрести! от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Silver" - выгода до 850 000 руб! Дом сдан! 7 минут до м. Ботанический сад. Семейная ипотека от 4,5%. Ключи в этом году! Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Микрогород "В лесу" Отделка "под ключ"! м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. П/паркинг. Охрана. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал NOW Квартиры на набережной от 7,5 млн.руб. 5 мин. от м. Технопарк. Редкие форматы квартир от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сиреневый парк" Квартиры от 6,5 млн руб. М. Бульвар Рокоссовского в 12 минутах пешком. Семейная ипотека от 4,5% квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" 300 метров до метро Солнцево Новый объем квартир в продаже. Подземный паркинг. Детские сады и школы. Закрытая территория. Звоните! Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте