Покупатели участков ради «большой воды» готовы «простить» пробки на Дмитровке

Дмитровское шоссе нередко позиционируется как «вторая президентская трасса». Такой престижности этого направления способствует живописный холмистый ландшафт (уникальная гористая местность в Подмосковье, единственная пригодная для организации горнолыжных трасс) и «большая вода» уже в нескольких километрах от МКАД.

Однако, как отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», эти преимущества касаются только загородного рынка. Квартиры здесь пользуются меньшим спросом, а потому и стоят дешевле, чем на многих других подмосковных направлениях. В немалой степени это объясняется непростой транспортной ситуацией, сложившейся на Дмитровском шоссе.


Летом на трассе тесно
Дмитровское шоссе начинается после метро «Дмитровская», ему предшествуют Бутырская улица, Савеловская эстакада, Новослободская и Долгоруковская улицы. По данным сервиса «Яндекс.Пробки», загруженность трассы на 5% ниже среднего показателя по столичным вылетным магистралям. При этом если утренний час пик проходит на 3% сложнее, чем в среднем по Москве, вечером Дмитровка внутри МКАД превращается в одну из самых свободных столичных трасс – ее загруженность на 17% меньше средних показателей.



«Самым проблемным местом на Дмитровском шоссе является железнодорожный мост у метро «Дмитровская». Из-за этого узкого места пробка в утренние часы порой разрастается до 10 км», - отмечает аналитик сервиса «Яндекс.Пробки» Леонид Медников. Кроме того, в сторону центра часто затруднено движение перед поворотом на Большую Академическую улицу.

После пересечения с МКАД транспортная ситуация не становится легче: обычно движение затруднено в обе стороны между кольцевой и Клязьменским водохранилищем – это участок шоссе длиной примерно 7 км. «Здесь много светофоров, так как трасса проходит вдоль населенных пунктов, кроме того, именно этот участок является объездным для желающих попасть в Шереметьево или на Ленинградское шоссе», - говорит аналитик.

Генеральный директор компании «ЗемАктив» Юлия Севериненко отмечает важную роль сезонного фактора в транспортной ситуации на трассе: «Летом к местам отдыха на Дмитровском шоссе, а также к «большой воде» приезжает большое количество людей. В результате на дорогах становится очень «тесно», особенно в выходные дни. К плотному транспортному потоку присоединяются и дачники. В результате движение из города в область в пятницу и из области в город по воскресеньям буквально парализовано».


Реконструкция на финишной прямой
Большинство работ по реконструкции Дмитровского шоссе должно завершиться уже в 2012 г. Одной из важнейших задач при реконструкции является избавление трассы от избытка светофоров, для чего активно строятся пешеходные переходы.

3 октября были открыты два перехода (надземный и подземный), оборудованные системой видеонаблюдения. Они обошлись городу в 250,5 млн руб. Всего в бюджете на работы по реконструкции в 2011 г. заложено 385,3 млн руб., а в целом Дмитровка будет стоить городу более 3,5 млрд руб. без учета последних изменений, внесенных столичным градоначальником.

В конце августа мэр Москвы Сергей Собянин утвердил программу транспортного развития Москвы до 2016 г. Для Дмитровского шоссе в программе предусмотрено строительство многоуровневой развязки с МКАД, на которую планируется потратить 9,6 млрд руб.


Дурное соседство со складами на Ленинградке
На выезде из Москвы вдоль Дмитровского шоссе находится немало крупных торговых комплексов, среди них XL, «Мосмарт», METRO, «Рио Дмитровка». Они заметно осложняют и без того непростую транспортную ситуацию на трассе.

Рынок складской недвижимости, особенно высокого класса, здесь только формируется. «Здесь и реализованный проект «ПНК-Шолохово», и «Капустино» (частично продано, частично предлагается на продажу), и «Дмитров» (объект строится, сроки сдачи неоднократно переносились), и собственный склад запчастей Hyundai-Mobis, и ряд объектов класса В в непосредственной близости от Москвы», - рассказывает Дмитрий Онофрей, консультант отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International.

С точки зрения развития данного сегмента Дмитровка серьезно отстает от Ленинградского шоссе (см. «Большая Ленинградка» перестанет стоять»). Однако соседство с такой богатой на склады территорией, а также относительная близость к аэропорту Шереметьево (возможность подъезда через Рогачевское шоссе), существенно повышают транспортную нагрузку на трассу. Часть складских объектов расположена между Ленинградским и Дмитровским шоссе (логистический парк «Лобня», склад ответственного хранения FM Logistic Химки). Нередко фуры создают заторы, желая объехать пробки на Ленинградке.


Дальше не значит дешевле
Большая часть новостроек в 50-километровой зоне от МКАД по Дмитровскому шоссе находится уже за 15-м километром. По данным исследования аналитического центра IRN.RU «Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2011 года. Сравнительный анализ», 61% объектов (26 домов) находится в городе Лобня, тогда как в более близком Долгопрудном строятся всего 6 домов.

Такое распределение повлияло на стоимость квартир на Дмитровском шоссе. В середине 2011 г. жилье в новостройке на этом направлении можно было купить в среднем по 52 900 руб. за метр или 3,48 млн руб. за квартиру. Это почти на 20% дешевле, чем в среднем по Подмосковью в радиусе 50 км от МКАД. Самые дорогие квадратные метры в Долгопрудном (62 200 рублей). В Лобне метр жилья в новостройке стоит 52 900 руб., а в Дмитрове – 49 400 руб.

Интересно, что средняя стоимость квартиры в Дмитрове, который находится в 50 км от МКАД, выше, чем в Лобне (17 км), – 3,5 млн против 3,4 млн руб. Дело в том, то в Лобне большая часть новостроек – панельные дома с относительно небольшими по площади квартирами. В то же время в Дмитрове все новостройки возводятся из монолита-кирпича.


Места сноубордистов и любителей водных видов спорта
Рынок загородного жилья на дмитровском направлении развивается очень активно, являясь одним из лидеров на рынке первичного загородного жилья Подмосковья. Здесь сосредоточено 11% коттеджных поселков и 13% поселков с участками без подряда.

Такая популярность данного направления обусловлена в первую очередь близостью к «большой воде». «Особым спросом, как у покупателей, так и у инвесторов, пользуются земли с выходом к живописным окрестностям Клязьминского, Пестовского и Икшинского водохранилищ», - поясняет Юлия Севериненко («ЗемАктив»).

«Большая вода» и холмистый рельеф сформировали необычную для Подмосковья развлекательно-спортивную инфраструктуру. Два основных спортивных направления на этой трассе – это горнолыжный спорт и яхтинг. Среди горнолыжных курортов можно отметить «Яхрому», «Волен», парк «Экстрим», «Сорочаны» и многие другие. Среди основных яхт-клубов – «Буревестник», «Аврора», «Адмирал».

Особенно быстро на Дмитровском шоссе развивается сегмент земли без подряда. В конце 2009 г. в радиусе 50 км от МКАД предлагалась земля всего в 13 поселках с электричеством и газом, а уже к середине 2011 г. их стало 33, говорится в исследовании IRN.RU. За 50-м километром последние два года наблюдались те же тенденции. Благодаря столь активному развитию к середине 2011 г. Дмитровское шоссе оказалось в тройке лидирующих направлений по числу поселков с участками без подряда. За два года эти территории обогнали Ярославское шоссе, а также киевское и калужское направления.

Что касается коттеджного рынка, то здесь, напротив, Дмитровское шоссе теряет позиции. В 2008 - 2009 гг. оно находилось на втором месте после Новорижского шоссе, а к середине 2011 г. опустилось на четвертое место после Новой Риги и более активно развивающихся киевского и симферопольского направлений, отмечается в исследовании рынка коттеджных поселков.

На дмитровском направлении представлены коттеджные поселки всех ценовых категорий: бизнес-класса, расположенные в 10-20 километровой зоне от Москвы, элитные дома на берегах водохранилищ, поселки экономкласса, расположенные за Вторым бетонным кольцом.

Стоимость объектов на Дмитровском шоссе сильно варьируется в зависимости от степени его удаленности от столицы, а также от местности (около водоема, хвойного леса, вблизи инфраструктурных объектов и т.д.). «В 50 км от МКАД цена сотки «земли без подряда» колеблется от 80 000 до 250 000 руб., - рассказывает Юлия Севериненко. - Средняя цена дома площадью 200 - 300 кв.м на участке 15 соток, расположенном в 30 км от МКАД, на вторичном рынке недвижимости на данном направлении составляет около 12,5 млн рублей».

По оценкам специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в ближайшие годы вряд ли возможно появление большого количества новых загородных поселков на Дмитровском шоссе, так как оно уже почти достигло пределов роста и входит в число лидирующих направлений Подмосковья. Однако, учитывая активное развитие рынка участков без подряда и существенное увеличение числа таких поселков на Дмитровском шоссе в последние два года, можно ожидать рост транспортного потока, когда большая часть этих поселков будет полностью освоена и застроена.

О других вылетных трассах Москвы в статьях на www.irn.ru: