Бытует мнение, что сегодня доступное жилье (по московским меркам) строится в основном в Подмосковье. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», даже в ближнем Подмосковье стоимость квадратного метра в новостройках вдвое ниже цен на квартиры в столичных районах от ТТК до МКАД (79 100 руб. против 157 100 руб. за 1 кв. м). К тому же такого «дешевого» жилья в столице строится очень мало – девелоперы предпочитают развивать в Москве более дорогие сегменты. Таким образом, жилье в Подмосковье – это своего рода альтернатива почти отсутствующему московскому экономклассу. О наиболее дешевых новостройках рассказала директор департамента новостроек компании Est-a-Tet Юлия Гераськина в ходе онлайн-конференции «Доступное жилье в МО: где искать, как не ошибиться в выборе?».

Какие параметры должны быть у квартиры, чтобы она попадала в категорию «доступной»?

Вообще понятие доступности для каждого свое. Но мы под этим термином понимаем возможность приобретения данного жилья широкими слоями населения с минимальным совокупным подтверждаемым доходом 35 000 – 50 000 руб. в месяц.

Назовите, пожалуйста, нижнюю планку цен на квартиры экономкласса на рынке новостроек в Москве и области.

Самое доступное жилье данного класса в Москве, как правило, представлено высотными панельными либо простыми монолитными многоквартирными домами. Чаще всего данные объекты расположены далеко от центра города. Цены предложения на однокомнатные квартиры варьируются в диапазоне 4,3 – 6 млн руб. (например, Загорье - от 4,5 млн руб.).

В Московской области (ближнем Подмосковье) сегмент доступного жилья представляют как высотные панельные и простые монолитные многоквартирные дома, так и малоэтажные. Цены предложения на однокомнатные квартиры (или студии) варьируются в диапазоне 1,2 – 2,2 млн руб., а в некоторых новостройках уровень цен еще ниже – от 1,1-1,7 млн руб. (например, ЖК «Зеленоградский», ЖК «Богородский», Ивантеевка (Рощинская, 9) и др.).

А каким доходом надо обладать, чтобы позволить себе квартиру экономкласса в Москве?

Исходя из стоимости квартиры порядка 6 млн руб., для возможности приобретения такого предложения средний доход на семью должен составлять 105 – 110 тыс. руб. (при минимальном первоначальном взносе 15%, сроке кредита 25 лет с процентной ставкой 12,5%).

Кто чаще покупает жилье в подмосковных новостройках: жители регионов, Подмосковья или сами москвичи?

На сегодняшний день, по нашим оценкам, порядка 50% покупателей - москвичи, 40% – жители Подмосковья и 10% - жители других регионов.

Действуют ли сегодня какие-нибудь социальные программы, направленные на решение жилищного вопроса рядовых жителей Москвы и области?

В настоящее время по-прежнему функционирует программа «Молодой семье – доступное жилье». Суть программы заключается в том, что молодая семья может за счет субсидий государства улучшить свои жилищные условия. Однако для участия в программе необходимо выполнить ряд мероприятий, а также соблюсти основные требования, такие как:

  • возраст супругов до 35 лет;
  • подтвердить доход, достаточный для получения ипотечного жилищного кредита или займа на рыночных условиях;
  • подтвердить необходимость улучшения жилищных условий, исходя из норм метража (для семьи из двух человек составляет 42 кв. м, для семьи численностью три и более человек - по 18 кв. м), после чего встать в очередь на рассмотрение заявления об улучшении жилищных условий.

Также существует возможность использования материнского капитала (после рождения второго ребенка) на улучшение жилищных условий. При этом данный капитал можно использовать после того, как ребенку исполнится три года.

Надо сказать, что наиболее доступным способом приобретения собственной крыши над головой для молодых семей остается возможность приобретения квартиры в малоэтажных комплексах в Подмосковье – это самые доступные предложения на сегодняшний день.

Можете ли вы рекомендовать рассматривать жилье в качестве объекта для инвестирования или это осталось в прошлом?

Инвестирование в строительство, как и раньше, является неплохим способом заработка. Как правило, рост цены предложения с начального этапа до финальной стадии составляет 20-30%. Однако встречаются объекты, которые имеют гораздо больший темп роста цены. Примером могут служить новостройки «Новой Москвы». Например, с начала года рост стоимости квартир в ЖК «Эдальго» составил 50%. Также стоимость квартир некоторых очередей строительства в проекте «Дом в Коммунарке» увеличилась на 54%. По нашему мнению, новостройки «Новой Москвы» являются привлекательными для инвестирования.

Нас все время пугают, что объемы строительства сокращаются, а доступное жилье в Москве скоро вообще перестанут строить. Как вы считаете, возможно ли это?

По данным компании Est-a-Tet, в настоящее время практически 50% объема предложения первичного жилья города Москвы находится на завершающей стадии строительства. Следовательно, в ближайшие полгода данный объем практически полностью уйдет с рынка. В связи с небольшим объемом предложения на начальной стадии готовности (около 35%), а также запретом нового строительства в центре Москвы следует предположить, что в ближайшей перспективе рынок первичного жилья Москвы действительно ожидает дефицит предложения.

Однако это касается только Москвы в пределах МКАД. С учетом расширения столицы можно прогнозировать ее дальнейшее активное развитие и освоение в этом направлении, следовательно, присоединенные территории решат вопрос нехватки доступного жилья.

Насколько доступным будет жилье на новых территориях Москвы - цены будут ближе к столичным или подмосковным?

По мнению компании Est-a-Tet, цена предложения в новых проектах будет выше, чем в других городах Московской области, но при этом ниже, чем в Москве в пределах МКАД. В первую очередь рост цен коснется объектов, находящихся непосредственно на присоединяемой территории. Уже сейчас по некоторым объектам отмечается увеличение цен на 15-20% (в качестве примера можно привести «Дом в Коммунарке» от застройщика «МИЦ»).

Также прогнозируется рост цен на новостройки Щербинки, в частности комплекс по адресу ул. Садовая, корп. 9. Стоит предположить, что новые проекты будут реализовываться по более высоким ценам по сравнению с сегодняшними ценами в городах ближнего Подмосковья.

Во вторую очередь ожидается рост цен в городах, расположенных по соседству с присоединяемой территорией. В частности, это коснется города Подольска. Несмотря на то что он не вошел в состав «Новой Москвы», стоимость предложений подольских новостроек увеличится за счет освоения смежной территории «Новой Москвы», развития инфраструктуры, транспортного сообщения и т.д. Среди прочих подорожает ЖК «Южный Парк».

Ответы на другие вопросы читайте на странице онлайн-конференции «Доступное жилье в МО: где искать, как не ошибиться в выборе?»