Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Краткий обзор рынка многоэтажной жилой недвижимости бизнес и элитного классов Сочи

Консалтинговая компания MACON Realty Group в августе 2011 года провела исследование первичного рынка многоэтажной жилой недвижимости бизнес и элитного классов в Сочи. Сейчас на этапе строительства в городе-курорте находится 12 объектов. По оценкам консультантов MACON Realty Group, общий объем сочинского первичного рынка жилой недвижимости бизнес и элитного классов составляет 626,7 тыс. кв. м с учетом строящихся, замороженных и готовых проектов, в которых еще ведется реализация квартир.


Анализ предложения
На сегодняшний день первичный рынок МЖС г. Сочи бизнес- и элитного классов представлен 24 проектами. Из них двенадцать объектов строятся, два заморожены, десять построены, но реализация квартир в них все еще ведется (в остатке находится свыше пяти квартир). Отметим, что площадь замороженных проектов, равно как и остальные характеристики, определяющие их класс, может измениться в связи с пересмотром концепций. Так произошло, например, с «Островом Мечты». В 2009 г. его девелопером (СИК «Кловер Групп») было принято решение о заморозке проекта на начальной стадии строительства. Начался пересмотр концепции «Острова Мечты», который завершился в 4 квартале 2010 г. В результате была изменена классность проекта (с бизнес на эконом), снижены площади квартир, сокращен и пересмотрен состав инфраструктуры и т.д. Продажи квартир в проекте «Остров Мечты» наряду с его строительством возобновились с декабря 2010 г. по цене от 55 000 руб. за 1 кв. м. Ранее (в 1 квартале 2009 г.) минимальная цена реализации 1 кв. м квартир в данном проекте составляла 71 000 руб.


Основные показатели первичного рынка МЖС г. Сочи бизнес- и элитного классов, 08.2011

Недвижимость

Источник: собственные данные компании MACON Realty Group


Отметим, что вышеприведенный объем первичного рынка МЖС г. Сочи в бизнес- и элитном сегментах не включает качественные проекты, расположенные в Красной Поляне. Например, «Роза Хутор» (около 1 500 квартир), «Горки Город» (около 2 500 квартир) и «Зимний Дворец» (120 квартир). Данный факт связан с различными аттрактивами данных зон (например, с видами отдыха: горнолыжный и пляжный), климатическими условиями, местоположением, в связи с которыми прибрежная и горная часть г. Сочи абсолютно не конкурируют друг с другом и, как следствие, группы потенциальных покупателей жилья в них не пересекаются.

При рассмотрении динамики объема первичного рынка МЖС г. Сочи в бизнес- и элитном сегментах видно, что в течение 4Q2008 - 1Н2011 он значительных изменений не претерпевал — следствие невысокой девелоперской активности в отношении «неолимпийских» проектов в рассматриваемый период. Практически за 3 года рынок пополнился только 2 очередью в рамках проекта «Парк Горького», «Московией» и «Морским Дворцом». Остальные девелоперы, которые планировали начало реализации «неолимпийских» проектов в бизнес- и элитном классах в рассматриваемый период, отложили экспансию на неопределенный период времени. Например, компания Konsta Real Estate Properties (KREP), которая декларировала начало строительства проекта «Курортный» в июле 2009 г., так до сих пор и не вышла на строительную площадку. Некоторые из игроков вообще отказались от реализации своих объектов (например, Del Mar, «Сияние Сочи») и продают их сейчас в качестве инвестиционных проектов. Как отмечалось ранее, невысокая девелоперская активность в рассматриваемый период имела место для «неолимпийских» проектов. При рассмотрении динамики объема первичного рынка МЖС г. Сочи в бизнес- и элитном сегментах с учетом олимпийских проектов видно, что в 1 квартале 2011 г. предложение возросло свыше чем на 30% за счет проекта «Имеретинская Ривьера». В нем осенью 2011 г. предполагается начать реализацию апартаментов на «открытом рынке». Отличительной чертой приобретения жилья в данном проекте станет наличие обременения, согласно которому апартаменты собственников с января по март 2014 г. передаются в распоряжение Оргкомитета Сочи-2014. Иными словами, пользование апартаментами в рамках проекта «Имеретинская Ривьера» возможно только после Олимпиады 2014 г.

Наряду с закладкой вышеприведенных проектов важным событием первой половины 2011 г. стала смена девелопера в апарт-отеле «Версаль» бизнес-класса. Ранее им являлся СК «ВАНТ», сейчас — ФСГ «Корпорация».


Ценовая ситуация
При рассмотрении динамики цен в течение 1 полугодия 2011 г. в элитном классе видно, что средневзвешенная стоимость 1 кв. м оставалась неизменной. В бизнес-классе в целом произошла незначительная коррекция (снижение цен на 1,6%). Однако при рассмотрении пообъектной динамики цен в бизнес-классе в течение первого полугодия 2011 г. видно, что она носила разнонаправленный характер.

 


Динамика средней стоимости 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Сочи в элитном классе, 2005 - 1Н2011 гг., руб.

Недвижимость

Источник: собственные данные компании MACON Realty Group


Динамика средней стоимости 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Сочи в бизнес-классе, 2005 - 1Н2011 гг., руб.

 

Недвижимость

Источник: собственные данные компании MACON Realty Group


На сегодняшний день минимальный бюджет покупки квартиры на первичном рынке МЖС г. Сочи в бизнес– и элитном классах в среднем составляет 6,6 млн руб. За эти деньги возможно приобретение 1-комн. квартиры площадью 63,5 кв. м.

Средняя стоимость 1 стандартного машино-места (м/м) составляет 1,85 млн руб. При рассмотрении ценообразования на данный объект инфраструктуры видно, что оно различно. В большинстве проектов потенциальным покупателям озвучивается общий бюджет покупки, в некоторых — цена 1 кв. м. Цены на м/м, как правило, варьируются, исходя от ряда факторов: зависимое ли это м/м или независимое, прямое или угловое, стандартное или большей площади.

Необходимо отметить, что все названные выше цены являются ценами предложения. В нормальной ситуации данные цены хорошо аппроксимируют цены сделок. Однако в случае с рассматриваемым рынком, особенно в части элитного сегмента, это правило не может быть применено, т.к. даже если не брать в расчет возможные скидки, как площади, так и цены квартир, по которым заключались сделки, находятся ближе к нижнему диапазону предлагаемых в комплексе площадей/цен. В итоге средние показатели сделок сильно отличаются от средних по ЖК предложений как по ценам, так и по бюджетам.


Анализ спроса
Начиная с середины 2007 г. и по сегодняшний день спрос на МЖС г. Сочи носит отложенный характер в связи с несоответствием ценовых характеристик предложения и ценовых ожиданий потенциальных покупателей. С осени 2008 г. эта ситуация была усугублена мировым финансовым кризисом, в связи с которым фактически прекратилась выдача ипотечных кредитов. Данный факт в свою очередь еще более снизил платежеспособность потенциальных покупателей, которая на сегодняшний день оценивается как крайне низкая. В связи с этим на сегодняшний день сделки заключаются лишь с самыми доступными квартирами, бюджеты сделок в качественном сегменте в среднем находятся в диапазоне 150-300 тыс. дол. Рынок качественной недвижимости г. Сочи развивается с 2003 г. Именно в этот период началось строительство объектов в бизнес- и элитном сегментах, и, как следствие, были открыты в них продажи. Вплоть до 2007 г. количество сделок в рассматриваемых классах ежегодно возрастало. В 2007 г. оно главным образом стало зависеть от нерыночных механизмов формирования спроса и предложения: в преддверии оглашения результатов конкурса на право проведения зимних Олимпийских игр 2014 г. количество сделок в разы возросло. В связи с этим подскочила и цена квартир в МЖС (в диапазоне от 40% до 100% в зависимости от проекта). Данный факт негативно отразился на уровне платежеспособного спроса и, несмотря на положительное решение проведения Олимпиады 2014 г. в г. Сочи, практически остановил продажи. Кризисный период отразился на снижении спроса, которое с 2009 г. и определило переход от «рынка продавца» к «рынку покупателя» и, как следствие, сократило количество сделок по сравнению с предыдущими годами. С начала 2010 г. и по сегодняшний день прослеживается рост активности потенциальных покупателей.

При анализе потребительских предпочтений на первичном рынке МЖС г. Сочи в бизнес- и элитном сегментах видно, что востребованными являются, во-первых, 1-комн. и 2-комн. квартиры. Во-вторых, компактных планировок. Такое предложение на рассматриваемом рынке — в дефиците. Отметим, что высокие значения площадей квартир в качественных новостройках на первичном рынке МЖС г. Сочи сопряжены с рядом факторов. Во-первых, с возможностью свободной планировки, которая позволяет за счет возведения дополнительных перегородок увеличить комнатность этих квартир без ущерба комфортности проживания в них. Например, в проекте «Красная Площадь» площади 1-комн. квартир варьируются от 69 кв. м до 112 кв. м, что позволяет при желании преобразовать их не только в 2-комн. квартиры, но и в 3-комн. квартиры. Иные типы квартир в этом проекте также характеризуются просторными планировками. Так, площадь 2-комн. квартир находится в диапазоне от 108 кв. м до 215 кв. м, 3-комн. квартир — от 170 кв. м до 253 кв. м. Во-вторых, за счет значительной площади террас/балконов (холодных помещений), которые «искусственно» увеличивают общую площадь квартир. При этом размер жилой площади квартир приближен к нормативным значениям в данных сегментах в других городах.


Тенденции и перспективы
Как уже упоминалось выше, текущее состояние рынка качественной многоэтажной жилой недвижимости г. Сочи — это результат стечения целого ряда неблагоприятных обстоятельств. Базовые же предпосылки развития рынка, на которых базировался рост цен, объемов заявленных проектов и, безусловно, спрос со стороны потребителей, сохранились и даже усилились в связи с предстоящим проведением Олимпиады 2014 г. Основной вклад этого события заключается в развитии инфраструктуры города, как коммунальной - дорог, коммуникаций, так и туристической – появление гостиничного предложения международного уровня неизбежно приведет к увеличению числа качественных ресторанов, магазинов и т.п.

В то же время необходимо учитывать, что всего этого явно недостаточно для того, чтобы цены в Сочи в разы превышали цены аналогичных зарубежных курортов. Именно об этом забыли девелоперы, повышая цены в 2007 г. Кроме этого, девелоперы, особенно элитных проектов, явно переоценили потребности потенциальных потребителей в площади курортного жилья, как абсолютной, так и относительной – предложение однокомнатных квартир площадью, близкой к 100 кв. м, оказалось невостребованным.

Потенциал роста цен на 2011 - 2013 гг. отсутствует – даже финансовый кризис не заставил большинство девелоперов пересмотреть стоимость реализуемого ими жилья. В 2011 г. прогнозируется неизменность цен, в 2012 г. — снижение на 5,0%, в 2013 г. — снижение на 2,5%. Таким образом, цены на уровне 3,0 - 3,5 тыс. дол. за 1 кв. м для начальной стадии, и на уровне 4,0 - 4,5 тыс. дол. - на завершающей являются на ближайшие годы ориентиром для покупателей. И лишь в 2014 - 2015 гг. начнет прослеживаться рост цен (на 2,5% и на 7,5% соответственно). При этом в рассматриваемый период важен будет и общий бюджет покупки, что можно обеспечить правильным предложением площадей квартир, которые не должны быть завышены. Наиболее адекватное предложение сегодня показывают в этом плане объекты бизнес-класса, в элитном же сегменте отмечается явный дефицит небольших по площади квартир всех типов.

При условии соблюдения названных условий новые проекты будут востребованы потенциальными покупателями, для которых Сочи был и остается главным кусочком небольшого в масштабах страны морского побережья России.

 

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1249 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
ЖК "Томилино" Квартиры с отделкой от 2,3 млн руб. 10 мин. до м. Котельники. Живописная набережная, дет.сады и школы. с отделкой от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Специальные цены на 3к.кв. в 17 корп. выгода до 1,2 млн.руб. Успейте купить по выгодной цене! Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку со скидкой до 11 %! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Сколково" Старт продаж! Монолитные корпуса полностью построены и введены в эксплуатацию. Дома сданы. Выдаем ключи. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. Квартиры у метро от 2,9 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,9 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до м. Лухмановская пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Остафьево". Cкидка 9,9% Квартиры от 2,7 млн руб. 10 мин. до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Двор без машин, свой парк для прогулок. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у парков полезно! Отличная транспортная доступность! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Квартиры бизнес-класса с панорамным видом и отделкой White box! Свой детский сад и парк с фонтанами. Ключи в 2019 г.! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,8% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры в готовых домах! ЖК Символ. Финал продаж. Ключи в 2019 году! Своя большая инфраструктура. На границе ЦАО, рядом 3 станции метро Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн. руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то солнечная. Окна в пол. Потолки до 5 метров. Бесплатный фитнес от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аалто. Бизнес-лайт у м. Динамо. Квартиры от 8,6 млн рублей. Сдача уже в этом году! Финское качество строительства. Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.15 млн от 9.15 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,3 млн руб. Семейная ипотека 6% на весь срок. Удваиваем маткапитал! Ипотечные каникулы. Скидки до 449 000 руб. от 2,3 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Алексеевская Торопитесь! В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 30-132 кв.м. 10 мин. пешком от м.Алексеевская. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 5%! Только в мае! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Специальное предложение на квартиры с отделкой. Уникальные планировки. "ул. 800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Уникальные планировки. Ландшафтный дизайн. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Серебряный фонтан Десятки уникальных планировок. Метро Алексеевская. Выгода до 2,5 млн рублей. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,4% от 11,5 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн. руб Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Вешняках Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Удобные планировочные решения. Дом сдан. Рядом усадьба Кусково. Скидка 5% Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальное предложение на просторные квартиры и апартаменты. Ипотека от 6,3%. Охраняемый ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Свой спуск к р. Яуза. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 2,9 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте