Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.3 млн
руб.
от
3.5 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
1.7 млн
руб.
Опрос
Если бы у вас была возможность купить для себя второе жилье, какое бы вы приобрели?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Краткий обзор рынка многоэтажной жилой недвижимости бизнес и элитного классов Сочи

Консалтинговая компания MACON Realty Group в августе 2011 года провела исследование первичного рынка многоэтажной жилой недвижимости бизнес и элитного классов в Сочи. Сейчас на этапе строительства в городе-курорте находится 12 объектов. По оценкам консультантов MACON Realty Group, общий объем сочинского первичного рынка жилой недвижимости бизнес и элитного классов составляет 626,7 тыс. кв. м с учетом строящихся, замороженных и готовых проектов, в которых еще ведется реализация квартир.


Анализ предложения
На сегодняшний день первичный рынок МЖС г. Сочи бизнес- и элитного классов представлен 24 проектами. Из них двенадцать объектов строятся, два заморожены, десять построены, но реализация квартир в них все еще ведется (в остатке находится свыше пяти квартир). Отметим, что площадь замороженных проектов, равно как и остальные характеристики, определяющие их класс, может измениться в связи с пересмотром концепций. Так произошло, например, с «Островом Мечты». В 2009 г. его девелопером (СИК «Кловер Групп») было принято решение о заморозке проекта на начальной стадии строительства. Начался пересмотр концепции «Острова Мечты», который завершился в 4 квартале 2010 г. В результате была изменена классность проекта (с бизнес на эконом), снижены площади квартир, сокращен и пересмотрен состав инфраструктуры и т.д. Продажи квартир в проекте «Остров Мечты» наряду с его строительством возобновились с декабря 2010 г. по цене от 55 000 руб. за 1 кв. м. Ранее (в 1 квартале 2009 г.) минимальная цена реализации 1 кв. м квартир в данном проекте составляла 71 000 руб.


Основные показатели первичного рынка МЖС г. Сочи бизнес- и элитного классов, 08.2011

Недвижимость

Источник: собственные данные компании MACON Realty Group


Отметим, что вышеприведенный объем первичного рынка МЖС г. Сочи в бизнес- и элитном сегментах не включает качественные проекты, расположенные в Красной Поляне. Например, «Роза Хутор» (около 1 500 квартир), «Горки Город» (около 2 500 квартир) и «Зимний Дворец» (120 квартир). Данный факт связан с различными аттрактивами данных зон (например, с видами отдыха: горнолыжный и пляжный), климатическими условиями, местоположением, в связи с которыми прибрежная и горная часть г. Сочи абсолютно не конкурируют друг с другом и, как следствие, группы потенциальных покупателей жилья в них не пересекаются.

При рассмотрении динамики объема первичного рынка МЖС г. Сочи в бизнес- и элитном сегментах видно, что в течение 4Q2008 - 1Н2011 он значительных изменений не претерпевал — следствие невысокой девелоперской активности в отношении «неолимпийских» проектов в рассматриваемый период. Практически за 3 года рынок пополнился только 2 очередью в рамках проекта «Парк Горького», «Московией» и «Морским Дворцом». Остальные девелоперы, которые планировали начало реализации «неолимпийских» проектов в бизнес- и элитном классах в рассматриваемый период, отложили экспансию на неопределенный период времени. Например, компания Konsta Real Estate Properties (KREP), которая декларировала начало строительства проекта «Курортный» в июле 2009 г., так до сих пор и не вышла на строительную площадку. Некоторые из игроков вообще отказались от реализации своих объектов (например, Del Mar, «Сияние Сочи») и продают их сейчас в качестве инвестиционных проектов. Как отмечалось ранее, невысокая девелоперская активность в рассматриваемый период имела место для «неолимпийских» проектов. При рассмотрении динамики объема первичного рынка МЖС г. Сочи в бизнес- и элитном сегментах с учетом олимпийских проектов видно, что в 1 квартале 2011 г. предложение возросло свыше чем на 30% за счет проекта «Имеретинская Ривьера». В нем осенью 2011 г. предполагается начать реализацию апартаментов на «открытом рынке». Отличительной чертой приобретения жилья в данном проекте станет наличие обременения, согласно которому апартаменты собственников с января по март 2014 г. передаются в распоряжение Оргкомитета Сочи-2014. Иными словами, пользование апартаментами в рамках проекта «Имеретинская Ривьера» возможно только после Олимпиады 2014 г.

Наряду с закладкой вышеприведенных проектов важным событием первой половины 2011 г. стала смена девелопера в апарт-отеле «Версаль» бизнес-класса. Ранее им являлся СК «ВАНТ», сейчас — ФСГ «Корпорация».


Ценовая ситуация
При рассмотрении динамики цен в течение 1 полугодия 2011 г. в элитном классе видно, что средневзвешенная стоимость 1 кв. м оставалась неизменной. В бизнес-классе в целом произошла незначительная коррекция (снижение цен на 1,6%). Однако при рассмотрении пообъектной динамики цен в бизнес-классе в течение первого полугодия 2011 г. видно, что она носила разнонаправленный характер.

 


Динамика средней стоимости 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Сочи в элитном классе, 2005 - 1Н2011 гг., руб.

Недвижимость

Источник: собственные данные компании MACON Realty Group


Динамика средней стоимости 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Сочи в бизнес-классе, 2005 - 1Н2011 гг., руб.

 

Недвижимость

Источник: собственные данные компании MACON Realty Group


На сегодняшний день минимальный бюджет покупки квартиры на первичном рынке МЖС г. Сочи в бизнес– и элитном классах в среднем составляет 6,6 млн руб. За эти деньги возможно приобретение 1-комн. квартиры площадью 63,5 кв. м.

Средняя стоимость 1 стандартного машино-места (м/м) составляет 1,85 млн руб. При рассмотрении ценообразования на данный объект инфраструктуры видно, что оно различно. В большинстве проектов потенциальным покупателям озвучивается общий бюджет покупки, в некоторых — цена 1 кв. м. Цены на м/м, как правило, варьируются, исходя от ряда факторов: зависимое ли это м/м или независимое, прямое или угловое, стандартное или большей площади.

Необходимо отметить, что все названные выше цены являются ценами предложения. В нормальной ситуации данные цены хорошо аппроксимируют цены сделок. Однако в случае с рассматриваемым рынком, особенно в части элитного сегмента, это правило не может быть применено, т.к. даже если не брать в расчет возможные скидки, как площади, так и цены квартир, по которым заключались сделки, находятся ближе к нижнему диапазону предлагаемых в комплексе площадей/цен. В итоге средние показатели сделок сильно отличаются от средних по ЖК предложений как по ценам, так и по бюджетам.


Анализ спроса
Начиная с середины 2007 г. и по сегодняшний день спрос на МЖС г. Сочи носит отложенный характер в связи с несоответствием ценовых характеристик предложения и ценовых ожиданий потенциальных покупателей. С осени 2008 г. эта ситуация была усугублена мировым финансовым кризисом, в связи с которым фактически прекратилась выдача ипотечных кредитов. Данный факт в свою очередь еще более снизил платежеспособность потенциальных покупателей, которая на сегодняшний день оценивается как крайне низкая. В связи с этим на сегодняшний день сделки заключаются лишь с самыми доступными квартирами, бюджеты сделок в качественном сегменте в среднем находятся в диапазоне 150-300 тыс. дол. Рынок качественной недвижимости г. Сочи развивается с 2003 г. Именно в этот период началось строительство объектов в бизнес- и элитном сегментах, и, как следствие, были открыты в них продажи. Вплоть до 2007 г. количество сделок в рассматриваемых классах ежегодно возрастало. В 2007 г. оно главным образом стало зависеть от нерыночных механизмов формирования спроса и предложения: в преддверии оглашения результатов конкурса на право проведения зимних Олимпийских игр 2014 г. количество сделок в разы возросло. В связи с этим подскочила и цена квартир в МЖС (в диапазоне от 40% до 100% в зависимости от проекта). Данный факт негативно отразился на уровне платежеспособного спроса и, несмотря на положительное решение проведения Олимпиады 2014 г. в г. Сочи, практически остановил продажи. Кризисный период отразился на снижении спроса, которое с 2009 г. и определило переход от «рынка продавца» к «рынку покупателя» и, как следствие, сократило количество сделок по сравнению с предыдущими годами. С начала 2010 г. и по сегодняшний день прослеживается рост активности потенциальных покупателей.

При анализе потребительских предпочтений на первичном рынке МЖС г. Сочи в бизнес- и элитном сегментах видно, что востребованными являются, во-первых, 1-комн. и 2-комн. квартиры. Во-вторых, компактных планировок. Такое предложение на рассматриваемом рынке — в дефиците. Отметим, что высокие значения площадей квартир в качественных новостройках на первичном рынке МЖС г. Сочи сопряжены с рядом факторов. Во-первых, с возможностью свободной планировки, которая позволяет за счет возведения дополнительных перегородок увеличить комнатность этих квартир без ущерба комфортности проживания в них. Например, в проекте «Красная Площадь» площади 1-комн. квартир варьируются от 69 кв. м до 112 кв. м, что позволяет при желании преобразовать их не только в 2-комн. квартиры, но и в 3-комн. квартиры. Иные типы квартир в этом проекте также характеризуются просторными планировками. Так, площадь 2-комн. квартир находится в диапазоне от 108 кв. м до 215 кв. м, 3-комн. квартир — от 170 кв. м до 253 кв. м. Во-вторых, за счет значительной площади террас/балконов (холодных помещений), которые «искусственно» увеличивают общую площадь квартир. При этом размер жилой площади квартир приближен к нормативным значениям в данных сегментах в других городах.


Тенденции и перспективы
Как уже упоминалось выше, текущее состояние рынка качественной многоэтажной жилой недвижимости г. Сочи — это результат стечения целого ряда неблагоприятных обстоятельств. Базовые же предпосылки развития рынка, на которых базировался рост цен, объемов заявленных проектов и, безусловно, спрос со стороны потребителей, сохранились и даже усилились в связи с предстоящим проведением Олимпиады 2014 г. Основной вклад этого события заключается в развитии инфраструктуры города, как коммунальной - дорог, коммуникаций, так и туристической – появление гостиничного предложения международного уровня неизбежно приведет к увеличению числа качественных ресторанов, магазинов и т.п.

В то же время необходимо учитывать, что всего этого явно недостаточно для того, чтобы цены в Сочи в разы превышали цены аналогичных зарубежных курортов. Именно об этом забыли девелоперы, повышая цены в 2007 г. Кроме этого, девелоперы, особенно элитных проектов, явно переоценили потребности потенциальных потребителей в площади курортного жилья, как абсолютной, так и относительной – предложение однокомнатных квартир площадью, близкой к 100 кв. м, оказалось невостребованным.

Потенциал роста цен на 2011 - 2013 гг. отсутствует – даже финансовый кризис не заставил большинство девелоперов пересмотреть стоимость реализуемого ими жилья. В 2011 г. прогнозируется неизменность цен, в 2012 г. — снижение на 5,0%, в 2013 г. — снижение на 2,5%. Таким образом, цены на уровне 3,0 - 3,5 тыс. дол. за 1 кв. м для начальной стадии, и на уровне 4,0 - 4,5 тыс. дол. - на завершающей являются на ближайшие годы ориентиром для покупателей. И лишь в 2014 - 2015 гг. начнет прослеживаться рост цен (на 2,5% и на 7,5% соответственно). При этом в рассматриваемый период важен будет и общий бюджет покупки, что можно обеспечить правильным предложением площадей квартир, которые не должны быть завышены. Наиболее адекватное предложение сегодня показывают в этом плане объекты бизнес-класса, в элитном же сегменте отмечается явный дефицит небольших по площади квартир всех типов.

При условии соблюдения названных условий новые проекты будут востребованы потенциальными покупателями, для которых Сочи был и остается главным кусочком небольшого в масштабах страны морского побережья России.

 

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1271 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека 8,4%. Квартиры с кухней-гостиной и гардеробными. Теплые лоджии. Отделка «под чистовую». Сдача в 2019 г. Город Видное. квартиры от 2,8 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке PARK AVENUE Квартиры от 50 кв.м. Свободная планировка. Малоэтажный квартал премиум-класса. Новая Рига, 23 км. ЖК Headliner Скидка до 3,2 млн руб. Сдача 2019г. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 10,2 млн руб. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 10,2 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Настроение". Скидки до 7%. Подземный паркинг. Детские и спортиные площадки. 10 мин до м. ВДНХ. 10 мин пешком до ж/д ст. Северянин. Ипотека от 5%. Рассрочка. от 135 000 руб/кв.м. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,5 млн. Скидка 4% при 100% оплате или ипотеке. Строительство детского сада. Закрытая территория. от 3,5 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,4 млн руб! Звоните! от 5,8 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры у леса с отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Монолитные дома. Двор без машин. Ипотека от 4,8%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 7.3 млн.руб. Уникальные планировки. Экологичный район Москвы. Идет заселение! Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203000 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. квартиры от 4,49 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CityPark» Дышать природой и творить! Последние квартиры в ЖК Премиум-класса. м. Выставочная. Звони сейчас! Застройщик ООО «МонАрх-УКС» Застройщик: Монарх. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Скидки до 7%! Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами! Ипотека от 4,9%. Метро "Крылатское" от 8,4 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Движение. Тушино" Большой выбор планировочных решений. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Ипотека. 3-5 минут до метро Спартак и Тушинская. двушки от 6,9 млн руб. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,8 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,8 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк Победитель в номинации Новостройка Москвы №1. м.Речной вокзал. Отделка White Box. Повышение цен с 22 октября! Звоните! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте СИМВОЛ. Квартиры в новых домах! Потолки до 3,6 м, окна высотой 2 м, приватный двор, подземный паркинг. Рядом 3 ст. метро. Свой открытый парк. от 6,9 млн руб. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14.7 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14,7 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Аквилон PARK» 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,8 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры бизнес-класса от 7,6 млн руб. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый зеленый двор. 700 м до МЦК Хорошево. Ипотека 8,7%. от 7,6 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК «Рихард» Система "умный дом" в каждой квартире! Собственный сквер. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро Полежаевская. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитные особняки Титул Квартиры с видами на Кремль от 410 тыс. руб./м2. Фасады из юрского мрамора и меди. Старт продаж! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 5.3% Просторные семейные квартиры от 5 млн.руб. «Новые изумрудные» - корпуса повышенной комфортности. Успейте в октябре! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры с видом на реку! СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ. Потолки до 5,6 м, окна шириной до 6,3 м. Своя инфраструктура. 1 минута от ЦАО, рядом с Сити. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Датский квартал" Квартиры с отделкой и без в 10 минутах от Москвы. Панорамные окна. Рядом лесной массив. Всего 1 км от МКАД. Метро Бибирево. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Панорамные виды на Москву и Останкинскую башню. Рядом парк ВДНХ, Ботанический сад. Двор без машин, система «умный квартал». квартиры от 8,7 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Цветочные Поляны Квартиры с отделкой и без. Ипотека от 9,2%. Развитая и безопасная инфраструктура. 15 мин. до метро Филатов Луг Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Мой адрес В Сколково Спешите! Одинцовский район. Квартиры в готовых домах пл. 112-180 метров. Дом сдан. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки в ЖК "Silver" Дом сдан! Квартиры бизнес-класса. 7 минут до м.Ботанический сад. Ипотека от 4,65%. Ключи в этом году! Застройщик: Нордсервис. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал на набережной NOW! Старт продаж! Квартиры бизнес-класса. 5 минут до м. Технопарк. Будущее создается сейчас! Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки в ЖК "Сиреневый парк" Квартиры комфорт-класса рядом с м.Бульвар Рокоссовского. Трейд-ин. Ипотека от 4,65% Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Скидка на готовые квартиры до 380 000 руб. 10 мин. на авто до метро Некрасовка. Развитая инфраструктура. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - Небоскрёбы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн рублей. Престижный район Москвы. В окружении парков. Метро Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» Квартиры с отделкой от 3,2 млн. руб. Монолитные дома! Школы и детские сады в районе. 15 мин. от м. Ольховая от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте