Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Краткий обзор рынка многоэтажной жилой недвижимости бизнес и элитного классов Сочи

Консалтинговая компания MACON Realty Group в августе 2011 года провела исследование первичного рынка многоэтажной жилой недвижимости бизнес и элитного классов в Сочи. Сейчас на этапе строительства в городе-курорте находится 12 объектов. По оценкам консультантов MACON Realty Group, общий объем сочинского первичного рынка жилой недвижимости бизнес и элитного классов составляет 626,7 тыс. кв. м с учетом строящихся, замороженных и готовых проектов, в которых еще ведется реализация квартир.


Анализ предложения
На сегодняшний день первичный рынок МЖС г. Сочи бизнес- и элитного классов представлен 24 проектами. Из них двенадцать объектов строятся, два заморожены, десять построены, но реализация квартир в них все еще ведется (в остатке находится свыше пяти квартир). Отметим, что площадь замороженных проектов, равно как и остальные характеристики, определяющие их класс, может измениться в связи с пересмотром концепций. Так произошло, например, с «Островом Мечты». В 2009 г. его девелопером (СИК «Кловер Групп») было принято решение о заморозке проекта на начальной стадии строительства. Начался пересмотр концепции «Острова Мечты», который завершился в 4 квартале 2010 г. В результате была изменена классность проекта (с бизнес на эконом), снижены площади квартир, сокращен и пересмотрен состав инфраструктуры и т.д. Продажи квартир в проекте «Остров Мечты» наряду с его строительством возобновились с декабря 2010 г. по цене от 55 000 руб. за 1 кв. м. Ранее (в 1 квартале 2009 г.) минимальная цена реализации 1 кв. м квартир в данном проекте составляла 71 000 руб.


Основные показатели первичного рынка МЖС г. Сочи бизнес- и элитного классов, 08.2011

Недвижимость

Источник: собственные данные компании MACON Realty Group


Отметим, что вышеприведенный объем первичного рынка МЖС г. Сочи в бизнес- и элитном сегментах не включает качественные проекты, расположенные в Красной Поляне. Например, «Роза Хутор» (около 1 500 квартир), «Горки Город» (около 2 500 квартир) и «Зимний Дворец» (120 квартир). Данный факт связан с различными аттрактивами данных зон (например, с видами отдыха: горнолыжный и пляжный), климатическими условиями, местоположением, в связи с которыми прибрежная и горная часть г. Сочи абсолютно не конкурируют друг с другом и, как следствие, группы потенциальных покупателей жилья в них не пересекаются.

При рассмотрении динамики объема первичного рынка МЖС г. Сочи в бизнес- и элитном сегментах видно, что в течение 4Q2008 - 1Н2011 он значительных изменений не претерпевал — следствие невысокой девелоперской активности в отношении «неолимпийских» проектов в рассматриваемый период. Практически за 3 года рынок пополнился только 2 очередью в рамках проекта «Парк Горького», «Московией» и «Морским Дворцом». Остальные девелоперы, которые планировали начало реализации «неолимпийских» проектов в бизнес- и элитном классах в рассматриваемый период, отложили экспансию на неопределенный период времени. Например, компания Konsta Real Estate Properties (KREP), которая декларировала начало строительства проекта «Курортный» в июле 2009 г., так до сих пор и не вышла на строительную площадку. Некоторые из игроков вообще отказались от реализации своих объектов (например, Del Mar, «Сияние Сочи») и продают их сейчас в качестве инвестиционных проектов. Как отмечалось ранее, невысокая девелоперская активность в рассматриваемый период имела место для «неолимпийских» проектов. При рассмотрении динамики объема первичного рынка МЖС г. Сочи в бизнес- и элитном сегментах с учетом олимпийских проектов видно, что в 1 квартале 2011 г. предложение возросло свыше чем на 30% за счет проекта «Имеретинская Ривьера». В нем осенью 2011 г. предполагается начать реализацию апартаментов на «открытом рынке». Отличительной чертой приобретения жилья в данном проекте станет наличие обременения, согласно которому апартаменты собственников с января по март 2014 г. передаются в распоряжение Оргкомитета Сочи-2014. Иными словами, пользование апартаментами в рамках проекта «Имеретинская Ривьера» возможно только после Олимпиады 2014 г.

Наряду с закладкой вышеприведенных проектов важным событием первой половины 2011 г. стала смена девелопера в апарт-отеле «Версаль» бизнес-класса. Ранее им являлся СК «ВАНТ», сейчас — ФСГ «Корпорация».


Ценовая ситуация
При рассмотрении динамики цен в течение 1 полугодия 2011 г. в элитном классе видно, что средневзвешенная стоимость 1 кв. м оставалась неизменной. В бизнес-классе в целом произошла незначительная коррекция (снижение цен на 1,6%). Однако при рассмотрении пообъектной динамики цен в бизнес-классе в течение первого полугодия 2011 г. видно, что она носила разнонаправленный характер.

 


Динамика средней стоимости 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Сочи в элитном классе, 2005 - 1Н2011 гг., руб.

Недвижимость

Источник: собственные данные компании MACON Realty Group


Динамика средней стоимости 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Сочи в бизнес-классе, 2005 - 1Н2011 гг., руб.

 

Недвижимость

Источник: собственные данные компании MACON Realty Group


На сегодняшний день минимальный бюджет покупки квартиры на первичном рынке МЖС г. Сочи в бизнес– и элитном классах в среднем составляет 6,6 млн руб. За эти деньги возможно приобретение 1-комн. квартиры площадью 63,5 кв. м.

Средняя стоимость 1 стандартного машино-места (м/м) составляет 1,85 млн руб. При рассмотрении ценообразования на данный объект инфраструктуры видно, что оно различно. В большинстве проектов потенциальным покупателям озвучивается общий бюджет покупки, в некоторых — цена 1 кв. м. Цены на м/м, как правило, варьируются, исходя от ряда факторов: зависимое ли это м/м или независимое, прямое или угловое, стандартное или большей площади.

Необходимо отметить, что все названные выше цены являются ценами предложения. В нормальной ситуации данные цены хорошо аппроксимируют цены сделок. Однако в случае с рассматриваемым рынком, особенно в части элитного сегмента, это правило не может быть применено, т.к. даже если не брать в расчет возможные скидки, как площади, так и цены квартир, по которым заключались сделки, находятся ближе к нижнему диапазону предлагаемых в комплексе площадей/цен. В итоге средние показатели сделок сильно отличаются от средних по ЖК предложений как по ценам, так и по бюджетам.


Анализ спроса
Начиная с середины 2007 г. и по сегодняшний день спрос на МЖС г. Сочи носит отложенный характер в связи с несоответствием ценовых характеристик предложения и ценовых ожиданий потенциальных покупателей. С осени 2008 г. эта ситуация была усугублена мировым финансовым кризисом, в связи с которым фактически прекратилась выдача ипотечных кредитов. Данный факт в свою очередь еще более снизил платежеспособность потенциальных покупателей, которая на сегодняшний день оценивается как крайне низкая. В связи с этим на сегодняшний день сделки заключаются лишь с самыми доступными квартирами, бюджеты сделок в качественном сегменте в среднем находятся в диапазоне 150-300 тыс. дол. Рынок качественной недвижимости г. Сочи развивается с 2003 г. Именно в этот период началось строительство объектов в бизнес- и элитном сегментах, и, как следствие, были открыты в них продажи. Вплоть до 2007 г. количество сделок в рассматриваемых классах ежегодно возрастало. В 2007 г. оно главным образом стало зависеть от нерыночных механизмов формирования спроса и предложения: в преддверии оглашения результатов конкурса на право проведения зимних Олимпийских игр 2014 г. количество сделок в разы возросло. В связи с этим подскочила и цена квартир в МЖС (в диапазоне от 40% до 100% в зависимости от проекта). Данный факт негативно отразился на уровне платежеспособного спроса и, несмотря на положительное решение проведения Олимпиады 2014 г. в г. Сочи, практически остановил продажи. Кризисный период отразился на снижении спроса, которое с 2009 г. и определило переход от «рынка продавца» к «рынку покупателя» и, как следствие, сократило количество сделок по сравнению с предыдущими годами. С начала 2010 г. и по сегодняшний день прослеживается рост активности потенциальных покупателей.

При анализе потребительских предпочтений на первичном рынке МЖС г. Сочи в бизнес- и элитном сегментах видно, что востребованными являются, во-первых, 1-комн. и 2-комн. квартиры. Во-вторых, компактных планировок. Такое предложение на рассматриваемом рынке — в дефиците. Отметим, что высокие значения площадей квартир в качественных новостройках на первичном рынке МЖС г. Сочи сопряжены с рядом факторов. Во-первых, с возможностью свободной планировки, которая позволяет за счет возведения дополнительных перегородок увеличить комнатность этих квартир без ущерба комфортности проживания в них. Например, в проекте «Красная Площадь» площади 1-комн. квартир варьируются от 69 кв. м до 112 кв. м, что позволяет при желании преобразовать их не только в 2-комн. квартиры, но и в 3-комн. квартиры. Иные типы квартир в этом проекте также характеризуются просторными планировками. Так, площадь 2-комн. квартир находится в диапазоне от 108 кв. м до 215 кв. м, 3-комн. квартир — от 170 кв. м до 253 кв. м. Во-вторых, за счет значительной площади террас/балконов (холодных помещений), которые «искусственно» увеличивают общую площадь квартир. При этом размер жилой площади квартир приближен к нормативным значениям в данных сегментах в других городах.


Тенденции и перспективы
Как уже упоминалось выше, текущее состояние рынка качественной многоэтажной жилой недвижимости г. Сочи — это результат стечения целого ряда неблагоприятных обстоятельств. Базовые же предпосылки развития рынка, на которых базировался рост цен, объемов заявленных проектов и, безусловно, спрос со стороны потребителей, сохранились и даже усилились в связи с предстоящим проведением Олимпиады 2014 г. Основной вклад этого события заключается в развитии инфраструктуры города, как коммунальной - дорог, коммуникаций, так и туристической – появление гостиничного предложения международного уровня неизбежно приведет к увеличению числа качественных ресторанов, магазинов и т.п.

В то же время необходимо учитывать, что всего этого явно недостаточно для того, чтобы цены в Сочи в разы превышали цены аналогичных зарубежных курортов. Именно об этом забыли девелоперы, повышая цены в 2007 г. Кроме этого, девелоперы, особенно элитных проектов, явно переоценили потребности потенциальных потребителей в площади курортного жилья, как абсолютной, так и относительной – предложение однокомнатных квартир площадью, близкой к 100 кв. м, оказалось невостребованным.

Потенциал роста цен на 2011 - 2013 гг. отсутствует – даже финансовый кризис не заставил большинство девелоперов пересмотреть стоимость реализуемого ими жилья. В 2011 г. прогнозируется неизменность цен, в 2012 г. — снижение на 5,0%, в 2013 г. — снижение на 2,5%. Таким образом, цены на уровне 3,0 - 3,5 тыс. дол. за 1 кв. м для начальной стадии, и на уровне 4,0 - 4,5 тыс. дол. - на завершающей являются на ближайшие годы ориентиром для покупателей. И лишь в 2014 - 2015 гг. начнет прослеживаться рост цен (на 2,5% и на 7,5% соответственно). При этом в рассматриваемый период важен будет и общий бюджет покупки, что можно обеспечить правильным предложением площадей квартир, которые не должны быть завышены. Наиболее адекватное предложение сегодня показывают в этом плане объекты бизнес-класса, в элитном же сегменте отмечается явный дефицит небольших по площади квартир всех типов.

При условии соблюдения названных условий новые проекты будут востребованы потенциальными покупателями, для которых Сочи был и остается главным кусочком небольшого в масштабах страны морского побережья России.

 

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1178 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Спешите! 2 км от МКАД. Квартиры площадью от 23 метров. Монолит. квартиры в готовых домах от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры площадью 39-107 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Апартаменты в Подмосковье. Монолит. 1-2-комнатные апартаменты Подробности по телефону! от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. Звоните! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры пл. от 36 метров.Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Торопитесь! Квартиры площадью 46-137 кв.м.Монолит. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. 49-136 кв.м.Монолит. Звоните! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте