Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Банки могут попасть в ипотечную ловушку

Повышение доступности ипотеки грозит раздуванием пузырей на рынке недвижимости

В то время как банки оптимистично заявляют о возрождении ипотеки, эксперты трубят тревогу: на рынке надувается новый ипотечный пузырь. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», «доступная» ипотека с минимальным первоначальным взносом на деле означает рост доли «плохих» кредитов в портфелях банков. В таких условиях любое потрясение или даже небольшой спад в экономике приведет к тому, что многие заемщики, взявшие кредит на пределе возможностей, не смогут расплатиться с банком и пузырь лопнет. Об этом говорили руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко и вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев на пресс-конференции в РИА «Новости».


Банки «наигрались» в фондовый рынок

Из-за нестабильности на биржах инвесторы выводят активы из фондового рынка в поисках более надежных инструментов (подробнее об этом см. «Руководитель IRN.RU: паника на фондовых биржах может оживить рынок недвижимости», «Золото, валюта, недвижимость: где прятаться от кризиса?»). Так поступают не только частники, но и крупные инвесторы, в том числе банки.

Банки распоряжаются не только своими деньгами, но и заимствованными у населения (банковские депозиты), Центробанка и других кредитных организаций (под процент, ориентиром для которого является ставка рефинансирования). В кризис государство вливало немало денег в банковскую систему. Подразумевалось, что банки на эти деньги будут кредитовать российские предприятия, но на деле до реального сектора экономики почти ничего не дошло. Это не удивительно: в условиях падающего спроса раздача кредитов бизнесу выглядит весьма рискованным делом.

Вместо этого банки, как и частные инвесторы, пытались заработать на растущих рынках ценных бумаг. «Сейчас они вынуждены изымать деньги с фондового рынка и думать, куда инвестировать дальше, так как они должны заработать проценты выше, чем те, под которые они эти деньги взяли», - говорит руководитель www.irn.ru Олег Репченко.

Поэтому сейчас происходит некий поворот в сторону реального сектора, к которому относится и рынок недвижимости. Однако в отличие от частных инвесторов, банки не покупают квартиры, а используют другие инструменты: в первую очередь, это ипотека и кредитование застройщиков.


Банки заработают на «Новой Москве»

В кризис банки с большой осторожностью кредитовали застройщиков, так как именно первичный рынок недвижимости оказался одним из наиболее пострадавших от экономического спада. Но по мере восстановления экономики банки все чаще финансируют стройки. «Особенно если это стройки, которые пойдут под эгидой федеральных программ, программ правительства Москвы. Я имею в виду строительство той же «Новой Москвы», - пояснил Олег Репченко.

Интерес банков к этому мегапроекту подогревается тем, что немалая часть земель оказалась в собственности банков. По мнению руководителя аналитического центра IRN.RU, выбор в пользу расширения Москвы на юго-запад был осознан – там больше всего свободных колхозных земель, которые можно комплексно развивать. В 90-х годах они были раскуплены землевладельцами, а потом заложены в крупных банках под кредиты. В результате кризиса 2008 г. многие из этих земель отошли к банкам, так как их владельцы не могли расплатиться по кредитам.

«Мегапроекты, которые анонсировались в Подмосковье до кризиса крупными финансовыми группами, повисли мертвым грузом на крупных банках. Банкам надо что-то с этой землей делать, - говорит Олег Репченко. - Они прекрасно понимают, что эти колхозные поля они никогда никому не перепродадут. Чтобы их реализовать, их надо освоить. Для этого нужна господдержка в виде строительства дорог, инфраструктуры. Тогда эти колхозные земли обретут ценность, и их можно будет продавать застройщикам под строительство жилья».

Это касается не только юго-западных территорий, но и других подмосковных земель, которые войдут в состав Москвы. В качестве примера можно привести Рублево-Архангельское. Когда-то Сулейман Керимов планировал построить здесь «город миллионеров», но уже в начале 2008 г. в рамках распродажи российских активов бизнесмен продал земли Михаилу Шишханову. Кредит на покупку был предоставлен Сбербанком, причем условием займа было предоставление 10-процентной доли в проекте. В первой половине 2011 г. Сбербанк забрал весь проект целиком в счет долга Шишханова. Теперь эта территория войдет в состав Москвы, и Сбербанк планирует построить здесь Международный финансовый центр. Ранее невыгодный актив с замороженной стройкой, оказавшийся в руках Сбербанка, вновь начнет дорожать и сулит банку прибыль.

Банки не только смогут отыграть кризисное падение стоимости ранее никому не нужных земель, но и с большей готовностью будут кредитовать застройщиков, которые берут кредит под их залог. Теперь у кредитных организаций появилась уверенность в том, что территории будут развиваться, а значит, активы подорожают. Это облегчит застройщикам задачу по привлечению финансов, поэтому, по мнению Олега Репченко, объемы строительства в Московском регионе заметно подрастут.


Банки повторяют предкризисные ошибки

Другой инструмент инвестирования банков в недвижимость – ипотечные кредиты населению. В кризис многие банки заморозили кредитные программы: по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), объем выданных кредитов снизился с 655,8 млрд руб. в 2008-м до 152,5 млрд в 2009 г. Но уже в 2010 г. рост возобновился и продолжается до сих пор. По прогнозам АИЖК, до конца 2011 г. объем ипотечного рынка может вырасти на 45,9 - 56,8%.

Помимо наращивания объемов выдачи кредитов банки значительно смягчают условия кредитования. В первом квартале 2011 г. средневзвешенная ипотечная ставка, по данным Банка России, снизилась до исторического минимума в 12,4%. «Ипотечные условия с 30% начального взноса у многих уже сползли до 10-15%, а некоторые банки предлагают кредитные продукты и вовсе с нулевым первоначальным взносом. Срок кредитования, который в кризис и в начале 2009-го редко превышал 10 лет, сейчас уже вырос до 20 - 25, а иногда и 30 лет».

Таким образом, ипотека стала более доступной для населения, но считать это поводом для радости будет ошибочным, убежден Репченко. Дело в том, что такие кредиты с минимальным первоначальным взносом на десятки лет люди берут на пределах возможностей. Это означает, что любое снижение дохода или потеря работы одним из членов семьи приведет к невозврату кредита.

Уже сейчас можно констатировать заметный рост просроченной задолженности по ипотеке. По состоянию на 1 июля 2010 г. объем такой задолженности, по данным ЦБ РФ, составлял 38,6 млрд руб., к июлю 2011 г. она выросла более чем на 25%, до 48,5 млрд руб. (см. статью «Банки наращивают задолженность по ипотеке рекордными темпами»).

Рост объемов кредитования произошел во многом за счет низкокачественных кредитов. По мнению Владимира Пономарева (АСР), это произошло потому, что ипотека в России стала практически социальной программой: «Ипотека – это один из важнейших рыночных механизмов в любой стране. Это способ вовлечения инвестиционных ресурсов в реальный сектор экономики, в частности, в строительство. А мы начали рассматривать ипотеку как социальную программу. Но если это – социальная программа, то, естественно, давайте снижать процентные ставки, давайте снижать требования для потенциальных кредитных заемщиков. Банки опять закладывают основы повторения кризиса. И не понимать этого, закрывать на это глаза просто смерти подобно».

Более того, рост доступности ипотеки приводит к обратному результату – снижению доступности самого жилья. Наращивание объема выдачи ипотеки повышает спрос на недвижимость, из-за этого растут цены на нее.

Владимир Пономарев считает, что жилищные проблемы россиян надо решать не за счет доступной ипотеки, а за счет диверсифицированного подхода к разным социальным группам. Для одних это может быть строительство социального жилья и продажа по цене намного ниже рыночной. Для других оптимальным вариантом будет аренда жилья, то есть строительство домов с последующей сдачей квартир в аренду по невысокой ставке.

Что касается самой ипотеки, повысить ее доступность без рисков для банковской системы можно при помощи страхования ответственности заемщика. «Оно может стать заменой того нецивилизованного популистского шага – нулевые взносы, которые наращивают объем низкокачественных кредитов, - считает эксперт. - Это поможет снизить риски банков в случае дефолта заемщика. Можно делать первичный взнос, скажем, 10% и на 10-20% застраховать ответственность заемщика за взятый кредит перед банком в случае своего дефолта. Эффект с точки зрения теории рисков тот же самый, а доступность кредита для заемщика резко повысится». 

Но пока банки ведут все ту же опасную игру, в которую играли до кризиса, – соревнуются, кто сильнее снизит ставку, кто назначит минимальный первоначальный взнос. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», это не только повышает риски в банковской сфере, но и ведет к разогреву рынка недвижимости. В ситуации нестабильности последствия такой политики могут быть плачевными: схлопывание пузыря как на ипотечном рынке, так и на рынке недвижимости. Кризис 2008 г. в США начался именно с этого – с непомерного роста низкокачественных (sub-prime) кредитов в ипотечных портфелях банков.
 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4916 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 9 972 000
до 27 869 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Небо Москва, Западный округ, район Раменки, м. Раменки 1-5-комнатные квартиры Площади : 49 - 136 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Раменки, 8 мин. пешком Мичуринский пр-т, вл.56, к.2 Мичуринский пр-т, вл.56, к.3 Застройщик: Проект Мичуринский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 323 600
до 26 041 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 10 439 990
до 41 339 981 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК МФК Парк Мира Москва, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская 1-4-комнатные квартиры Площади : 44 - 183 кв.м. м. Алексеевская, 10 мин. пешком Застройщик: Смайнэкс.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах площадью от 29 метров.Монолит, другое. Звоните! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры площадью 39-107 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах пл. от 46 метров.Монолит. Звоните! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов 1-2-комнатные апартаменты в Подмосковье.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры пл. 36-86 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Спешите! Квартиры в готовых домах площадью от 18 метров.Монолит. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте