Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этим летом?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Банки могут попасть в ипотечную ловушку

Повышение доступности ипотеки грозит раздуванием пузырей на рынке недвижимости

В то время как банки оптимистично заявляют о возрождении ипотеки, эксперты трубят тревогу: на рынке надувается новый ипотечный пузырь. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», «доступная» ипотека с минимальным первоначальным взносом на деле означает рост доли «плохих» кредитов в портфелях банков. В таких условиях любое потрясение или даже небольшой спад в экономике приведет к тому, что многие заемщики, взявшие кредит на пределе возможностей, не смогут расплатиться с банком и пузырь лопнет. Об этом говорили руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко и вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев на пресс-конференции в РИА «Новости».


Банки «наигрались» в фондовый рынок

Из-за нестабильности на биржах инвесторы выводят активы из фондового рынка в поисках более надежных инструментов (подробнее об этом см. «Руководитель IRN.RU: паника на фондовых биржах может оживить рынок недвижимости», «Золото, валюта, недвижимость: где прятаться от кризиса?»). Так поступают не только частники, но и крупные инвесторы, в том числе банки.

Банки распоряжаются не только своими деньгами, но и заимствованными у населения (банковские депозиты), Центробанка и других кредитных организаций (под процент, ориентиром для которого является ставка рефинансирования). В кризис государство вливало немало денег в банковскую систему. Подразумевалось, что банки на эти деньги будут кредитовать российские предприятия, но на деле до реального сектора экономики почти ничего не дошло. Это не удивительно: в условиях падающего спроса раздача кредитов бизнесу выглядит весьма рискованным делом.

Вместо этого банки, как и частные инвесторы, пытались заработать на растущих рынках ценных бумаг. «Сейчас они вынуждены изымать деньги с фондового рынка и думать, куда инвестировать дальше, так как они должны заработать проценты выше, чем те, под которые они эти деньги взяли», - говорит руководитель www.irn.ru Олег Репченко.

Поэтому сейчас происходит некий поворот в сторону реального сектора, к которому относится и рынок недвижимости. Однако в отличие от частных инвесторов, банки не покупают квартиры, а используют другие инструменты: в первую очередь, это ипотека и кредитование застройщиков.


Банки заработают на «Новой Москве»

В кризис банки с большой осторожностью кредитовали застройщиков, так как именно первичный рынок недвижимости оказался одним из наиболее пострадавших от экономического спада. Но по мере восстановления экономики банки все чаще финансируют стройки. «Особенно если это стройки, которые пойдут под эгидой федеральных программ, программ правительства Москвы. Я имею в виду строительство той же «Новой Москвы», - пояснил Олег Репченко.

Интерес банков к этому мегапроекту подогревается тем, что немалая часть земель оказалась в собственности банков. По мнению руководителя аналитического центра IRN.RU, выбор в пользу расширения Москвы на юго-запад был осознан – там больше всего свободных колхозных земель, которые можно комплексно развивать. В 90-х годах они были раскуплены землевладельцами, а потом заложены в крупных банках под кредиты. В результате кризиса 2008 г. многие из этих земель отошли к банкам, так как их владельцы не могли расплатиться по кредитам.

«Мегапроекты, которые анонсировались в Подмосковье до кризиса крупными финансовыми группами, повисли мертвым грузом на крупных банках. Банкам надо что-то с этой землей делать, - говорит Олег Репченко. - Они прекрасно понимают, что эти колхозные поля они никогда никому не перепродадут. Чтобы их реализовать, их надо освоить. Для этого нужна господдержка в виде строительства дорог, инфраструктуры. Тогда эти колхозные земли обретут ценность, и их можно будет продавать застройщикам под строительство жилья».

Это касается не только юго-западных территорий, но и других подмосковных земель, которые войдут в состав Москвы. В качестве примера можно привести Рублево-Архангельское. Когда-то Сулейман Керимов планировал построить здесь «город миллионеров», но уже в начале 2008 г. в рамках распродажи российских активов бизнесмен продал земли Михаилу Шишханову. Кредит на покупку был предоставлен Сбербанком, причем условием займа было предоставление 10-процентной доли в проекте. В первой половине 2011 г. Сбербанк забрал весь проект целиком в счет долга Шишханова. Теперь эта территория войдет в состав Москвы, и Сбербанк планирует построить здесь Международный финансовый центр. Ранее невыгодный актив с замороженной стройкой, оказавшийся в руках Сбербанка, вновь начнет дорожать и сулит банку прибыль.

Банки не только смогут отыграть кризисное падение стоимости ранее никому не нужных земель, но и с большей готовностью будут кредитовать застройщиков, которые берут кредит под их залог. Теперь у кредитных организаций появилась уверенность в том, что территории будут развиваться, а значит, активы подорожают. Это облегчит застройщикам задачу по привлечению финансов, поэтому, по мнению Олега Репченко, объемы строительства в Московском регионе заметно подрастут.


Банки повторяют предкризисные ошибки

Другой инструмент инвестирования банков в недвижимость – ипотечные кредиты населению. В кризис многие банки заморозили кредитные программы: по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), объем выданных кредитов снизился с 655,8 млрд руб. в 2008-м до 152,5 млрд в 2009 г. Но уже в 2010 г. рост возобновился и продолжается до сих пор. По прогнозам АИЖК, до конца 2011 г. объем ипотечного рынка может вырасти на 45,9 - 56,8%.

Помимо наращивания объемов выдачи кредитов банки значительно смягчают условия кредитования. В первом квартале 2011 г. средневзвешенная ипотечная ставка, по данным Банка России, снизилась до исторического минимума в 12,4%. «Ипотечные условия с 30% начального взноса у многих уже сползли до 10-15%, а некоторые банки предлагают кредитные продукты и вовсе с нулевым первоначальным взносом. Срок кредитования, который в кризис и в начале 2009-го редко превышал 10 лет, сейчас уже вырос до 20 - 25, а иногда и 30 лет».

Таким образом, ипотека стала более доступной для населения, но считать это поводом для радости будет ошибочным, убежден Репченко. Дело в том, что такие кредиты с минимальным первоначальным взносом на десятки лет люди берут на пределах возможностей. Это означает, что любое снижение дохода или потеря работы одним из членов семьи приведет к невозврату кредита.

Уже сейчас можно констатировать заметный рост просроченной задолженности по ипотеке. По состоянию на 1 июля 2010 г. объем такой задолженности, по данным ЦБ РФ, составлял 38,6 млрд руб., к июлю 2011 г. она выросла более чем на 25%, до 48,5 млрд руб. (см. статью «Банки наращивают задолженность по ипотеке рекордными темпами»).

Рост объемов кредитования произошел во многом за счет низкокачественных кредитов. По мнению Владимира Пономарева (АСР), это произошло потому, что ипотека в России стала практически социальной программой: «Ипотека – это один из важнейших рыночных механизмов в любой стране. Это способ вовлечения инвестиционных ресурсов в реальный сектор экономики, в частности, в строительство. А мы начали рассматривать ипотеку как социальную программу. Но если это – социальная программа, то, естественно, давайте снижать процентные ставки, давайте снижать требования для потенциальных кредитных заемщиков. Банки опять закладывают основы повторения кризиса. И не понимать этого, закрывать на это глаза просто смерти подобно».

Более того, рост доступности ипотеки приводит к обратному результату – снижению доступности самого жилья. Наращивание объема выдачи ипотеки повышает спрос на недвижимость, из-за этого растут цены на нее.

Владимир Пономарев считает, что жилищные проблемы россиян надо решать не за счет доступной ипотеки, а за счет диверсифицированного подхода к разным социальным группам. Для одних это может быть строительство социального жилья и продажа по цене намного ниже рыночной. Для других оптимальным вариантом будет аренда жилья, то есть строительство домов с последующей сдачей квартир в аренду по невысокой ставке.

Что касается самой ипотеки, повысить ее доступность без рисков для банковской системы можно при помощи страхования ответственности заемщика. «Оно может стать заменой того нецивилизованного популистского шага – нулевые взносы, которые наращивают объем низкокачественных кредитов, - считает эксперт. - Это поможет снизить риски банков в случае дефолта заемщика. Можно делать первичный взнос, скажем, 10% и на 10-20% застраховать ответственность заемщика за взятый кредит перед банком в случае своего дефолта. Эффект с точки зрения теории рисков тот же самый, а доступность кредита для заемщика резко повысится». 

Но пока банки ведут все ту же опасную игру, в которую играли до кризиса, – соревнуются, кто сильнее снизит ставку, кто назначит минимальный первоначальный взнос. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», это не только повышает риски в банковской сфере, но и ведет к разогреву рынка недвижимости. В ситуации нестабильности последствия такой политики могут быть плачевными: схлопывание пузыря как на ипотечном рынке, так и на рынке недвижимости. Кризис 2008 г. в США начался именно с этого – с непомерного роста низкокачественных (sub-prime) кредитов в ипотечных портфелях банков.
 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4930 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 117 500
до 19 624 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Счастье в Вешняках Москва, Восточный округ, район Вешняки Площади : 33 - 85 кв.м. м. Выхино, 7 мин. пешком Застройщик: Вешняковская 18.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 14 364 000
до 91 596 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Дом Серебряный Бор Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники Площади : 39 - 134 кв.м. м. Октябрьское поле, 8 мин. транспортом Застройщик: Строитель.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 206 200
до 21 107 520 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Загорье Москва, Южный округ, район Бирюлево Восточное Площади : 43 - 140 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2012 г. м. Царицыно, 15 мин. транспортом Ягодная ул., д.4 Ягодная ул., д.6 к.5 Ягодная ул., д.8, к.1 Ягодная ул., д.8, к.2 Ягодная ул., д.8, к.3 Показать все 6 корпусов Застройщик: Докон.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Специальное предложение на квартиры с отделкой. Уникальные планировки. "ул. 800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Уникальные планировки. Ландшафтный дизайн. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.8 млн от 9.8 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то солнечная. Окна в пол. Потолки до 5 метров. Бесплатный фитнес от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 5%! Только в мае! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ. Финал продаж, ключи в июле! Последние готовые квартиры, ключи в июле! Бизнес-класс с потолками от 3,2 м и широкими окнами, рядом метро. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Квартиры бизнес-класса с панорамным видом и отделкой White box! Свой детский сад и парк с фонтанами. Ключи в 2019 г.! Купите сейчас с выгодой до 1,53 млн руб! Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальное предложение на просторные квартиры и апартаменты. Ипотека от 6,3%. Охраняемый ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Свой спуск к р. Яуза. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте Серебряный фонтан Десятки уникальных планировок. Метро Алексеевская. Выгода до 2,5 млн рублей. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,4% от 11,5 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дом на Барвихинской». Старт продаж! Комплекс Бизнес-класса.10 мин. до станции "Сетунь". Собственная инфраструктура, охраняемая территория, подземный паркинг. от 6.7 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый проект СОБЫТИЕ в Раменках! Бизнес-класс. Потолки 3,1 м. Панорамные окна. Охрана 24/7 и безупречный сервис. Приватные дворы. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Сколково" Старт продаж! Монолитные корпуса полностью построены и введены в эксплуатацию. Дома сданы. Выдаем ключи. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,8% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Остафьево". Cкидка 9,9% Квартиры от 2,7 млн руб. 10 мин. до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Двор без машин, свой парк для прогулок. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК «Изумрудные холмы» Сдача корпусов в 2021 г. Квартиры с видом на лесопарк, рядом - «легкое метро». Звоните сегодня! Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,9 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,9 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до м. Лухмановская пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 2,9 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино" Квартиры с отделкой от 2,3 млн руб. 10 мин. до м. Котельники. Живописная набережная, дет.сады и школы. с отделкой от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,3 млн руб. Семейная ипотека 6% на весь срок. Удваиваем маткапитал! Ипотечные каникулы. Скидки до 449 000 руб. от 2,3 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку со скидкой до 11 %! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны". Акция! Скидка 6% в счастливые часы! Квартиры с отделкой и без. Развитая инфраструктура. Ипотека от 6,5. Курсирует бесплатный автобус от метро! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Большое Путилково Квартиры с отделкой от 2,7 млн руб. Три станции метро «Планерная», «Митино» и «Пятницкое шоссе». Выгода до 643 000 руб. Семейная ипотека 5%. Скидка до 9,9% от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у парков полезно! Отличная транспортная доступность! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Красногорский район. 8 км от МКАД. Квартиры пл. от 21 метра. Монолит-кирпич, монолит. квартиры в готовых домах Звоните! от 3,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Одинбург. Старт продаж! 7 минут до МКАД. Квартиры с отделкой и без. Подземный паркинг с лифтом. Детский сад на территории и школа. Лесопарк в шаговой доступности. квартиры от 2,7 млн руб.ООО «РАПО» Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте