Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.3 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Рынок недвижимости Москвы живет в «виртуальном мире»

Скорее всего, он должен расти, но может и обрушиться в любой момент

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

Рынок недвижимости начинает всерьез походить на фондовый, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Выступая на конференции в Торгово-промышленной палате РФ «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз», организованной Московской ассоциацией риелторов (МАР), он отметил, что обычные законы спроса и предложения почти перестали регулировать московский рынок недвижимости. Главные факторы, оказывающие на него влияние, – внешние: мировая экономика, состояние финансовых рынков, предвыборная ситуация в России. 

«Вопрос цен, развития их динамики, уже, на мой взгляд, перешел из разряда объективных в разряд почти абстрактных», – заявил он.

Такого никогда не было, напоминает Репченко. Объемы строительства упали за последние несколько лет в три раза. Как отреагировал бы рынок в прежние годы? В 2000-м, в 2003-м? Цены подскочили бы минимум вдвое. А сейчас? Объемы строительства упали втрое, купить на «первичке» почти нечего, а рынок не реагирует.

Московский рынок недвижимости оторвался от рыночных реалий (спрос и предложение, цена – разумный баланс между ними). Он живет в какой-то виртуальной реальности. Потому что основная масса реальных покупателей, которым нужно жилье или улучшать жилищные условия, – москвичам, приезжим из регионов или Подмосковья, – не способна «осилить» цены уже начиная с 2006 г.

По нынешним ценам способны купить жилье только некоторые люди (их относительно немного) – чиновники, представители крупного бизнеса, топ-менеджеры с огромными бонусами или доходами с биржи). Большинство из них давно все купило. (Хотя есть и новое поколение, уже вкусившее сладость больших денег.)

Возникает вопрос: почему до кризиса, когда цены уже оторвались от основной массы платежеспособного спроса, рост цен все равно продолжался? Потому что инвестировали лишние деньги и верили, что все будет только дорожать. Лучший пример – последний скачок цен в первые четыре месяца 2008 г. Он на удивление совпал с первой серьезной коррекцией на фондовом рынке в середине января 2008 г. после предыдущих лет постоянного роста.

Почему в первые 4-5 месяцев 2008 г. недвижимость в Москве подскочила в цене на 20-30%? Все эти сделки носили инвестиционный характер: деньги потекли с фондового рынка – кто-то прилично заработал за предыдущие годы и был готов покупать хорошее, неважно, за какие деньги; кто-то решил перевести инвестиции в более спокойное русло, кто-то получил огромный бонус по итогам 2007 г., который решил «овеществить»… Подробнее об этом в статье «Руководитель IRN.RU: паника на фондовых биржах может оживить рынок недвижимости».

Потом случился кризис, стоимость жилья «просела». В дорогом сегменте объективность заявленных цен вообще вызывает сомнения: есть некие цены предложения, сделок немного, хоть на квартирном рынке, хоть на элитном загородном.

Кстати, об этом свидетельствовали итоги аукциона элитного жилья в конце прошлого года: несколько торгов по «голландской схеме» (на понижение) свидетельствовали, что дисконт в 15% оставил покупателей равнодушными. Желающих не нашлось (см. «Аукцион заставил задуматься о переоцененности дорогого жилья»).

Да и этим летом попытка выставить на онлайн-аукцион дорогие коттеджи в поселках оказалась почти бесплодной (там торги на повышение стартовали, начиная с 50-процентного дисконта, и все равно большинство объектов никого не заинтересовало) (см. «Особняки остались не востребованы»).

Реальный уровень цен в этом сегменте определить крайне сложно. Рынок работает только на тех объектах, которые в позапрошлом году продавались по 70 000–100 000 руб. за кв.м, где есть массовый покупатель. Все что выше – от 150 000 руб. за метр – это уже отдельные сделки. Поэтому цена квартир в Москве за последние 2-3 года стала весьма условной величиной.

Теперь начинаем думать: что будет с ценами дальше. Основная масса покупателей до текущих цен не дотягивает. Квартиры покупаются в Подмосковье, даже не совсем ближнем, а там, где цены составляют 3-5 млн руб., а стоимость таунхауса немногим больше. На рынок Москвы, особенно московского бизнес-класса, это не влияет.

А что влияет? Наличие свободных денег в мировой и российской экономике. А также поведение узкой прослойки тех, кто может себе позволить покупку. Будут они покупать или нет – вопрос остается открытым. Им нужно быть уверенным, что в обозримом будущем квартира подорожает. Но доходность в 20-25% за три года неинтересна: банковский депозит под 7-8% годовых даст столько же без дополнительных затрат и головной боли.

Практически сейчас все основные события – сокращение объемов строительства, расширение границ Москвы – на ценовую ситуацию не влияют, уверен эксперт. Влияет общеинвестиционная обстановка в мире и наличие свободных денег, а также настроения узкой прослойки богатых людей.

Главными маркет-мейкерами рынка московской недвижимости становятся США, которые активно включили печатный станок для денег, и Евросоюз, который не сильно отстает в этом плане в намерении спасать таким образом Грецию, Португалию и т.д.

Что в итоге? Деньги будут активно печататься, поднимать цены сначала на финансовых рынках; потом нефть вырастет до $200 за баррель. И не в связи с событиями на Ближнем Востоке – просто напечатанные деньги нужно куда-то девать. Появление «денег из воздуха» неизбежно приводит к «надуванию пузырей»: второй год «надувается» пузырь золота, за последние полгода серебро подскочило в цене в 2,5 раза, говорит аналитик. Если так продолжится далее, Россия свой кусок от этого пирога откусит: в виде выручки за нефть, в виде инвестиций на российские фондовые рынки. Западные инвестфонды будут сюда заходить, давать заработать опять той же прослойке белых воротничков… Рано или поздно эти деньги опять выплеснутся на рынок недвижимости.

В результате как биржевые котировки, упав в 2008 г., постепенно отыграли назад, так и рынок московской недвижимости может прибавить в ближайшее время 15-25%, говорит Репченко. Сейчас, как и тогда, последует отток средств с финансовых рынков, но он не будет сопровождаться серьезными признаками глобального финансового кризиса.

Второй фактор – предвыборный ажиотаж и освоение предвыборных бюджетов. Наложившись одно на другое, они могут вполне оживить рынок недвижимости в Москве, считает руководитель www.irn.ru Олег Репченко.

Однако, предупреждает он, возможен и другой сценарий. В системах, столь подверженных внешним влияниям, очень возможны случайные сбои, которые обычно приводят к тому, что механизмы «идут вразнос». И вот тогда цены на недвижимость могут очень сильно «посыпаться», так как не подкреплены обычными рыночными инструментами спроса и предложения.

Угрозы существенного осложнения ситуации есть. И в первую очередь они связаны с ухудшением качества жизни в Москве. Даже коренные москвичи устали, хотят уехать в лучшем случае на дачу, в худшем – в Лондон или на заморские побережья. Ухудшение макроэкономического фона или правил игры на рынке может привести к существенному пересмотру «ценников». «И даже не к постепенному сползанию вниз, а к обрушению в единый момент, – предупреждает Репченко. – С одной стороны, есть предпосылки к росту цен, но с другой – нельзя забывать и о факторах риска, который наш сумбурный рынок накопил за последние 10 лет».

Подробности о конференции «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз» можно прочитать в заметке «Москва находится в кризисе, считают аналитики рынка недвижимости» на www.irn.ru.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
6141 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 5 280 177
до 11 170 301 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город-парк «Переделкино Ближнее» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Юго-Западная, м. Саларьево, м. Рассказовка, 8 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 37 - 85 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Юго-Западная, 20 мин. транспортом м. Саларьево, 25 мин. транспортом м. Рассказовка, 7 мин. пешком Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 4, к.8 (4 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.1Б (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.2 (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.3 (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.4 (8 фаза) Застройщик: Олета.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 177 592
до 9 669 192 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город - парк «Первый Московский» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, м. Рассказовка, 8 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 38 - 108 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2025 г. м. Саларьево, 15 мин. транспортом м. Рассказовка, 15 мин. транспортом мкр.2, к.26 (5 фаза) мкр.2, к.28 (5 фаза) мкр.2, к.29 (5 фаза) мкр.2, к.30 (5 фаза) мкр.3, кв-л 1, к.1 (10 фаза) Показать все 6 корпусов Застройщик: Первый Московский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 895 000
до 9 580 385 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские истории Новая Москва, Новомосковский округ, м. Рассказовка Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 27 - 88 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. Застройщик: ТПУ Рассказовка.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,5 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. Новая Москва от 4 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры пл. от 21 метра. Монолит. студии, 1-4-комнатные квартиры Подробности по телефону! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Мелодия леса" Евродвушка в окружении леса всего 2.6 млн руб! Собственный детский сад. Экологически чистый Солнечногорский район. Звоните! Застройщик: Жилой квартал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте Первый жилой Небоскреб на Садовом! Апартаменты с премиальной финишной отделкой. Панорамные виды на Кремль! Собственная инфраструктура. м Чкаловская от 12 млн. рублей Застройщик: Эй Джи Эссет Менеджмент (AG Capital). Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Жилой комплекс в исторической части столицы. Квартиры на последних этажах с высокими потолками. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва от 3.6 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Квартиры пл. 52-172 кв.м.Монолит-кирпич. Звоните! от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте