Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Рынок недвижимости Москвы живет в «виртуальном мире»

Скорее всего, он должен расти, но может и обрушиться в любой момент

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

Рынок недвижимости начинает всерьез походить на фондовый, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Выступая на конференции в Торгово-промышленной палате РФ «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз», организованной Московской ассоциацией риелторов (МАР), он отметил, что обычные законы спроса и предложения почти перестали регулировать московский рынок недвижимости. Главные факторы, оказывающие на него влияние, – внешние: мировая экономика, состояние финансовых рынков, предвыборная ситуация в России. 

«Вопрос цен, развития их динамики, уже, на мой взгляд, перешел из разряда объективных в разряд почти абстрактных», – заявил он.

Такого никогда не было, напоминает Репченко. Объемы строительства упали за последние несколько лет в три раза. Как отреагировал бы рынок в прежние годы? В 2000-м, в 2003-м? Цены подскочили бы минимум вдвое. А сейчас? Объемы строительства упали втрое, купить на «первичке» почти нечего, а рынок не реагирует.

Московский рынок недвижимости оторвался от рыночных реалий (спрос и предложение, цена – разумный баланс между ними). Он живет в какой-то виртуальной реальности. Потому что основная масса реальных покупателей, которым нужно жилье или улучшать жилищные условия, – москвичам, приезжим из регионов или Подмосковья, – не способна «осилить» цены уже начиная с 2006 г.

По нынешним ценам способны купить жилье только некоторые люди (их относительно немного) – чиновники, представители крупного бизнеса, топ-менеджеры с огромными бонусами или доходами с биржи). Большинство из них давно все купило. (Хотя есть и новое поколение, уже вкусившее сладость больших денег.)

Возникает вопрос: почему до кризиса, когда цены уже оторвались от основной массы платежеспособного спроса, рост цен все равно продолжался? Потому что инвестировали лишние деньги и верили, что все будет только дорожать. Лучший пример – последний скачок цен в первые четыре месяца 2008 г. Он на удивление совпал с первой серьезной коррекцией на фондовом рынке в середине января 2008 г. после предыдущих лет постоянного роста.

Почему в первые 4-5 месяцев 2008 г. недвижимость в Москве подскочила в цене на 20-30%? Все эти сделки носили инвестиционный характер: деньги потекли с фондового рынка – кто-то прилично заработал за предыдущие годы и был готов покупать хорошее, неважно, за какие деньги; кто-то решил перевести инвестиции в более спокойное русло, кто-то получил огромный бонус по итогам 2007 г., который решил «овеществить»… Подробнее об этом в статье «Руководитель IRN.RU: паника на фондовых биржах может оживить рынок недвижимости».

Потом случился кризис, стоимость жилья «просела». В дорогом сегменте объективность заявленных цен вообще вызывает сомнения: есть некие цены предложения, сделок немного, хоть на квартирном рынке, хоть на элитном загородном.

Кстати, об этом свидетельствовали итоги аукциона элитного жилья в конце прошлого года: несколько торгов по «голландской схеме» (на понижение) свидетельствовали, что дисконт в 15% оставил покупателей равнодушными. Желающих не нашлось (см. «Аукцион заставил задуматься о переоцененности дорогого жилья»).

Да и этим летом попытка выставить на онлайн-аукцион дорогие коттеджи в поселках оказалась почти бесплодной (там торги на повышение стартовали, начиная с 50-процентного дисконта, и все равно большинство объектов никого не заинтересовало) (см. «Особняки остались не востребованы»).

Реальный уровень цен в этом сегменте определить крайне сложно. Рынок работает только на тех объектах, которые в позапрошлом году продавались по 70 000–100 000 руб. за кв.м, где есть массовый покупатель. Все что выше – от 150 000 руб. за метр – это уже отдельные сделки. Поэтому цена квартир в Москве за последние 2-3 года стала весьма условной величиной.

Теперь начинаем думать: что будет с ценами дальше. Основная масса покупателей до текущих цен не дотягивает. Квартиры покупаются в Подмосковье, даже не совсем ближнем, а там, где цены составляют 3-5 млн руб., а стоимость таунхауса немногим больше. На рынок Москвы, особенно московского бизнес-класса, это не влияет.

А что влияет? Наличие свободных денег в мировой и российской экономике. А также поведение узкой прослойки тех, кто может себе позволить покупку. Будут они покупать или нет – вопрос остается открытым. Им нужно быть уверенным, что в обозримом будущем квартира подорожает. Но доходность в 20-25% за три года неинтересна: банковский депозит под 7-8% годовых даст столько же без дополнительных затрат и головной боли.

Практически сейчас все основные события – сокращение объемов строительства, расширение границ Москвы – на ценовую ситуацию не влияют, уверен эксперт. Влияет общеинвестиционная обстановка в мире и наличие свободных денег, а также настроения узкой прослойки богатых людей.

Главными маркет-мейкерами рынка московской недвижимости становятся США, которые активно включили печатный станок для денег, и Евросоюз, который не сильно отстает в этом плане в намерении спасать таким образом Грецию, Португалию и т.д.

Что в итоге? Деньги будут активно печататься, поднимать цены сначала на финансовых рынках; потом нефть вырастет до $200 за баррель. И не в связи с событиями на Ближнем Востоке – просто напечатанные деньги нужно куда-то девать. Появление «денег из воздуха» неизбежно приводит к «надуванию пузырей»: второй год «надувается» пузырь золота, за последние полгода серебро подскочило в цене в 2,5 раза, говорит аналитик. Если так продолжится далее, Россия свой кусок от этого пирога откусит: в виде выручки за нефть, в виде инвестиций на российские фондовые рынки. Западные инвестфонды будут сюда заходить, давать заработать опять той же прослойке белых воротничков… Рано или поздно эти деньги опять выплеснутся на рынок недвижимости.

В результате как биржевые котировки, упав в 2008 г., постепенно отыграли назад, так и рынок московской недвижимости может прибавить в ближайшее время 15-25%, говорит Репченко. Сейчас, как и тогда, последует отток средств с финансовых рынков, но он не будет сопровождаться серьезными признаками глобального финансового кризиса.

Второй фактор – предвыборный ажиотаж и освоение предвыборных бюджетов. Наложившись одно на другое, они могут вполне оживить рынок недвижимости в Москве, считает руководитель www.irn.ru Олег Репченко.

Однако, предупреждает он, возможен и другой сценарий. В системах, столь подверженных внешним влияниям, очень возможны случайные сбои, которые обычно приводят к тому, что механизмы «идут вразнос». И вот тогда цены на недвижимость могут очень сильно «посыпаться», так как не подкреплены обычными рыночными инструментами спроса и предложения.

Угрозы существенного осложнения ситуации есть. И в первую очередь они связаны с ухудшением качества жизни в Москве. Даже коренные москвичи устали, хотят уехать в лучшем случае на дачу, в худшем – в Лондон или на заморские побережья. Ухудшение макроэкономического фона или правил игры на рынке может привести к существенному пересмотру «ценников». «И даже не к постепенному сползанию вниз, а к обрушению в единый момент, – предупреждает Репченко. – С одной стороны, есть предпосылки к росту цен, но с другой – нельзя забывать и о факторах риска, который наш сумбурный рынок накопил за последние 10 лет».

Подробности о конференции «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз» можно прочитать в заметке «Москва находится в кризисе, считают аналитики рынка недвижимости» на www.irn.ru.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
6130 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 10 099 100
до 23 461 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Счастье в Мневниках Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Хорошёвская, м. Полежаевская 1-4-комнатные квартиры Площади : 38 - 89 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Полежаевская, 5 мин. транспортом Застройщик: Демьяна Бедного 15.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 228 000
до 17 491 500 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Счастье в Вешняках Москва, Восточный округ, район Вешняки, м. Выхино 1-3-комнатные квартиры Площади : 34 - 89 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Выхино, 7 мин. пешком Застройщик: Вешняковская 18.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 339 860
до 11 664 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Район «Скандинавия» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 4 км от МКАД Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 28 - 110 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Коммунарка пос., уч.17, к.1 Коммунарка пос., уч.17, к.10.1 Коммунарка пос., уч.17, к.11 Коммунарка пос., уч.17, к.12.1 Коммунарка пос., уч.17, к.12.2 Показать все 26 корпусов Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Нахимов Торопитесь! 1-2-комнатные апартаменты. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Торопитесь! 1-5-комнатные квартиры площадью 49-136 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Торопитесь! Квартиры в готовых домах площадью 23-47 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г. Монолит. 2 км от МКАД. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Спешите! Квартиры в готовых домах площадью 46-137 метров. ГК: 1 кв. 2019 г. Монолит. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 39 до 107 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Торопитесь! Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте