Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Рынок недвижимости Москвы живет в «виртуальном мире»

Скорее всего, он должен расти, но может и обрушиться в любой момент

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

Рынок недвижимости начинает всерьез походить на фондовый, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Выступая на конференции в Торгово-промышленной палате РФ «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз», организованной Московской ассоциацией риелторов (МАР), он отметил, что обычные законы спроса и предложения почти перестали регулировать московский рынок недвижимости. Главные факторы, оказывающие на него влияние, – внешние: мировая экономика, состояние финансовых рынков, предвыборная ситуация в России. 

«Вопрос цен, развития их динамики, уже, на мой взгляд, перешел из разряда объективных в разряд почти абстрактных», – заявил он.

Такого никогда не было, напоминает Репченко. Объемы строительства упали за последние несколько лет в три раза. Как отреагировал бы рынок в прежние годы? В 2000-м, в 2003-м? Цены подскочили бы минимум вдвое. А сейчас? Объемы строительства упали втрое, купить на «первичке» почти нечего, а рынок не реагирует.

Московский рынок недвижимости оторвался от рыночных реалий (спрос и предложение, цена – разумный баланс между ними). Он живет в какой-то виртуальной реальности. Потому что основная масса реальных покупателей, которым нужно жилье или улучшать жилищные условия, – москвичам, приезжим из регионов или Подмосковья, – не способна «осилить» цены уже начиная с 2006 г.

По нынешним ценам способны купить жилье только некоторые люди (их относительно немного) – чиновники, представители крупного бизнеса, топ-менеджеры с огромными бонусами или доходами с биржи). Большинство из них давно все купило. (Хотя есть и новое поколение, уже вкусившее сладость больших денег.)

Возникает вопрос: почему до кризиса, когда цены уже оторвались от основной массы платежеспособного спроса, рост цен все равно продолжался? Потому что инвестировали лишние деньги и верили, что все будет только дорожать. Лучший пример – последний скачок цен в первые четыре месяца 2008 г. Он на удивление совпал с первой серьезной коррекцией на фондовом рынке в середине января 2008 г. после предыдущих лет постоянного роста.

Почему в первые 4-5 месяцев 2008 г. недвижимость в Москве подскочила в цене на 20-30%? Все эти сделки носили инвестиционный характер: деньги потекли с фондового рынка – кто-то прилично заработал за предыдущие годы и был готов покупать хорошее, неважно, за какие деньги; кто-то решил перевести инвестиции в более спокойное русло, кто-то получил огромный бонус по итогам 2007 г., который решил «овеществить»… Подробнее об этом в статье «Руководитель IRN.RU: паника на фондовых биржах может оживить рынок недвижимости».

Потом случился кризис, стоимость жилья «просела». В дорогом сегменте объективность заявленных цен вообще вызывает сомнения: есть некие цены предложения, сделок немного, хоть на квартирном рынке, хоть на элитном загородном.

Кстати, об этом свидетельствовали итоги аукциона элитного жилья в конце прошлого года: несколько торгов по «голландской схеме» (на понижение) свидетельствовали, что дисконт в 15% оставил покупателей равнодушными. Желающих не нашлось (см. «Аукцион заставил задуматься о переоцененности дорогого жилья»).

Да и этим летом попытка выставить на онлайн-аукцион дорогие коттеджи в поселках оказалась почти бесплодной (там торги на повышение стартовали, начиная с 50-процентного дисконта, и все равно большинство объектов никого не заинтересовало) (см. «Особняки остались не востребованы»).

Реальный уровень цен в этом сегменте определить крайне сложно. Рынок работает только на тех объектах, которые в позапрошлом году продавались по 70 000–100 000 руб. за кв.м, где есть массовый покупатель. Все что выше – от 150 000 руб. за метр – это уже отдельные сделки. Поэтому цена квартир в Москве за последние 2-3 года стала весьма условной величиной.

Теперь начинаем думать: что будет с ценами дальше. Основная масса покупателей до текущих цен не дотягивает. Квартиры покупаются в Подмосковье, даже не совсем ближнем, а там, где цены составляют 3-5 млн руб., а стоимость таунхауса немногим больше. На рынок Москвы, особенно московского бизнес-класса, это не влияет.

А что влияет? Наличие свободных денег в мировой и российской экономике. А также поведение узкой прослойки тех, кто может себе позволить покупку. Будут они покупать или нет – вопрос остается открытым. Им нужно быть уверенным, что в обозримом будущем квартира подорожает. Но доходность в 20-25% за три года неинтересна: банковский депозит под 7-8% годовых даст столько же без дополнительных затрат и головной боли.

Практически сейчас все основные события – сокращение объемов строительства, расширение границ Москвы – на ценовую ситуацию не влияют, уверен эксперт. Влияет общеинвестиционная обстановка в мире и наличие свободных денег, а также настроения узкой прослойки богатых людей.

Главными маркет-мейкерами рынка московской недвижимости становятся США, которые активно включили печатный станок для денег, и Евросоюз, который не сильно отстает в этом плане в намерении спасать таким образом Грецию, Португалию и т.д.

Что в итоге? Деньги будут активно печататься, поднимать цены сначала на финансовых рынках; потом нефть вырастет до $200 за баррель. И не в связи с событиями на Ближнем Востоке – просто напечатанные деньги нужно куда-то девать. Появление «денег из воздуха» неизбежно приводит к «надуванию пузырей»: второй год «надувается» пузырь золота, за последние полгода серебро подскочило в цене в 2,5 раза, говорит аналитик. Если так продолжится далее, Россия свой кусок от этого пирога откусит: в виде выручки за нефть, в виде инвестиций на российские фондовые рынки. Западные инвестфонды будут сюда заходить, давать заработать опять той же прослойке белых воротничков… Рано или поздно эти деньги опять выплеснутся на рынок недвижимости.

В результате как биржевые котировки, упав в 2008 г., постепенно отыграли назад, так и рынок московской недвижимости может прибавить в ближайшее время 15-25%, говорит Репченко. Сейчас, как и тогда, последует отток средств с финансовых рынков, но он не будет сопровождаться серьезными признаками глобального финансового кризиса.

Второй фактор – предвыборный ажиотаж и освоение предвыборных бюджетов. Наложившись одно на другое, они могут вполне оживить рынок недвижимости в Москве, считает руководитель www.irn.ru Олег Репченко.

Однако, предупреждает он, возможен и другой сценарий. В системах, столь подверженных внешним влияниям, очень возможны случайные сбои, которые обычно приводят к тому, что механизмы «идут вразнос». И вот тогда цены на недвижимость могут очень сильно «посыпаться», так как не подкреплены обычными рыночными инструментами спроса и предложения.

Угрозы существенного осложнения ситуации есть. И в первую очередь они связаны с ухудшением качества жизни в Москве. Даже коренные москвичи устали, хотят уехать в лучшем случае на дачу, в худшем – в Лондон или на заморские побережья. Ухудшение макроэкономического фона или правил игры на рынке может привести к существенному пересмотру «ценников». «И даже не к постепенному сползанию вниз, а к обрушению в единый момент, – предупреждает Репченко. – С одной стороны, есть предпосылки к росту цен, но с другой – нельзя забывать и о факторах риска, который наш сумбурный рынок накопил за последние 10 лет».

Подробности о конференции «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз» можно прочитать в заметке «Москва находится в кризисе, считают аналитики рынка недвижимости» на www.irn.ru.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
6127 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 8 782 210
до 51 480 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК PRIME PARK Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Петровский парк, м. Динамо, м. Аэропорт, м. Динамо, м. Петровский парк 1-4-комнатные квартиры Площади : 40 - 171 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. м. Аэропорт, 15 мин. пешком м. Динамо, 5 мин. пешком м. Петровский парк, 7 мин. пешком Ленинградский пр-т, вл.37, R4 Ленинградский пр-т, вл.37, R6 Застройщик: Прайм Парк.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 1 909 484
до 6 107 999 руб.
Узнать подробнее
ЖК Жилой квартал Тетрис Московская область, г. Красногорск, 2 км от МКАД Студии, 1-2-комнатные квартиры Площади : 18 - 47 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 1, к.3 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.4 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.5 Застройщик: Садовое кольцо МПС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 575 300
до 14 224 300 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Кварталы 21/19 Москва, Юго-Восточный округ, район Рязанский, м. Рязанский проспект Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 30 - 90 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. м. Рязанский проспект, 20 мин. транспортом 2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10, к.11 2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10, к.12 2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10, к.13 2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10, к.14 2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10, к.2 Показать все 10 корпусов Застройщик: Предприятие МС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. 46-137 кв.м.Монолит. Звоните! от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры пл. 38-101 кв.м.Монолит. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах площадью от 22 метров.Монолит-кирпич, монолит. Торопитесь! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Акция месяца! Цены как на старте продаж в ЖК Купавна 2018! Меньше года до выдачи ключей. Торопитесь! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Спешите! Апартаменты в готовых домах площадью 47-107 метров. ГК: 3 кв. 2016 г. Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 25 до 89 кв.м. Монолит. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры площадью 48-131 метр. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Подробности по телефону! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры площадью от 21 метра. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах Спешите! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью 29-117 кв.м.Монолит, другое. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте