Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Таунхаусы и малоквартирные дома в Подмосковье набирают популярность

Таунхаусы и малоквартирные дома в Подмосковье набирают популярность. Но требования к инфраструктуре у их покупателей иные, нежели у покупателей классических коттеджей. Ведь таунхаус, по сути, городское жилье за городом. Если тенистый сад и пруд на участке еще могут примирить вас с отсутствием инфраструктуры в шаговой доступности, то квартира в таунхаусе при таких условиях становится бессмысленным приобретением.


Считаные сотки
"Сегодня таунхаусы занимают достаточно широкую нишу на рынке загородного жилья. В сегменте загородного жилья бизнес- и премиум-классов на долю таунхаусов приходится около 40% от общего количества заключаемых сделок",— говорит управляющий партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин. Средняя цена на них повысилась на 10% за полгода и составляет около $3 тыс. за 1 кв. м, добавляет он, средняя площадь подобных объектов — порядка 210 кв. м, а средняя площадь земельного участка — около 2 соток. "В течение первого полугодия в строящихся поселках было продано около 400 таунхаусов бизнес- и премиум-классов. Текущее первичное предложение данных объектов оценивается нами на уровне 2,2 тыс. таунхаусов,— подсчитывает эксперт.— Таким образом, при нынешних темпах продаж существующего запаса предложения хватит на два с половиной-три года".

В экономклассе доля сделок с таунхаусами несколько скромнее — по оценкам Дмитрия Халина, около15%. Однако по мнению управляющего партнера "Миэль-Загородной недвижимости" Владимира Яхонтова, поселки, вышедшие на рынок в 2011 году в сегменте таунхаусов, находятся как раз в экономичном сегменте. "Ценовое предложение по наиболее востребованным проектам находится в диапазоне от 4,5 млн рублей на начальном этапе строительства до 7,9 млн рублей на среднем этапе и 20 млн рублей на полностью построенные, завершенные и сданные проекты. Наибольшей ликвидностью обладают поселки, где стоимость таунхаусов ниже 12 млн рублей",— рассказывает Владимир Яхонтов. С одной стороны, большая часть сделок на рынке сейчас по-прежнему проводится в экономклассе, поясняет он. С другой — спрос на участки без подряда снизился и девелоперы начали изыскивать подходящий формат проектов, позволяющий реализовать участки в кратчайшие сроки. "Формат таунхаусов по цене однокомнатной квартиры в Москве полностью соответствует поставленным целям,— считает эксперт.— Как наиболее ликвидные проекты можно отметить "Суханово Парк" (Варшавское шоссе, 9-й км), "Бристоль" (Киевское шоссе, 5-й км). Там есть предложение небольших площадей — начиная от 80 кв. м, основной спрос колеблется в диапазоне от 80 до 150 кв. м".

Более дорогие предложения востребованы только в том случае, если обладают уникальными преимуществами по сравнению с другими проектами. "Например, коттеджный поселок "Западные резиденции" предлагает полностью готовые таунхаусы площадь домовладений от 300 кв. м и стоимость от 18 млн рублей,— приводит пример Владимир Яхонтов.— Поселок находится в 17 км от МКАД по Можайскому направлению, при таком расположении для покупателей появляется дополнительное преимущество — инфраструктура Рублево-Успенского шоссе. При сохраняющемся дефиците предложения на Можайском шоссе в таком ценовом сегменте данное предложение имеет неоспоримое преимущество".


Неведома зверушка
Формат таунхауса, а тем более малоквартирного дома на российском рынке недвижимости стал набирать популярность не так давно. Неудивительно, что в определении их характеристик даже у экспертов есть расхождения.

"Таунхаусы и их разновидности, такие как дуплексы, твинхаусы, квадрахаусы, виллеты и т. д., представляют собой сблокированные дома, состоящие из нескольких секций (квартир). По большому счету все типы сблокированных домов различаются количеством секций, а разнообразие названий является маркетинговым ходом для привлечения потенциальных покупателей",— считает директор по развитию компании Atlas Development Сергей Махмудов. По его мнению, таунхаусы позиционируются на загородном рынке Подмосковья как альтернатива городской квартире. В связи с этим наибольшее количество таунхаусов и малоквартирных домов расположено не далее чем в 20 км от МКАД.

"Таунхаус — это компромиссный вариант между полноценным загородным жильем и городской квартирой,— дает свое определение директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Дмитрий Цветков.— Многие хотят жить за городом, но не у всех есть деньги на приобретение полноценного дома с участком. Некоторым покупателям вообще не нужен участок, но они хотят жить за городом. Другие не очень стремятся к индивидуальному проживанию, но хотят иметь недвижимость рядом с горнолыжным курортом или санаторием на берегу водохранилища". По его мнению, наиболее гармонично выглядят мультиформатные поселки, включающие в себя и таунхаусы, и дуплексы, и малоквартирные дома, в пределах 30-40 км от МКАД в районах с развитой инфраструктурой.

"В отличие от коттеджей, таунхаус предполагает гораздо меньше земли (1-2 сотки), но, в отличие от многоквартирного дома, здесь существенно упрощена процедура получения разрешения на строительство",— поясняет директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга ГУД ВУД Александр Дубовенко. Поэтому, по его мнению, таунхаусы интересно строить там, где земля дороже. Это мнение подтверждается местоположением большинства поселков таунхаусов. "Порядка 40% предложения таунхаусов приходится на Новорижское шоссе,— говорит Дмитрий Халин.— Следующим по популярности является Киевское шоссе (порядка 15% совокупного предложения). Также популярен этот формат загородного жилья на Калужском, Дмитровском и Пятницком шоссе. На остальных направлениях реализуются преимущественно единичные таунхаусные проекты, большинство из которых относится к экономклассу".

Инфраструктурный комплекс — конкурентное преимущество поселка "Павлово"
"К городскому жилью ближе формат малоквартирного дома,— утверждает управляющий по продажам жилого комплекса с образовательно-спортивной инфраструктурой "Олимпийская деревня Новогорск" Дмитрий Котровский.— Хотя мы знаем немало примеров строительства в перспективных районах Москвы таунхаусов. Это и поселок "Ы" в "Золотых ключах-2" на Минской улице, и ЖК "Союз" на улице Космонавтов".

С малоквартирными домами, впрочем, ситуация еще запутанней. Сергей Махмудов отмечает, что на законодательном уровне в СНИПах понятие "малоквартирный дом" отсутствует. По его мнению, главной особенностью малоквартирных домов является их малоэтажность: в них не должно быть больше шести этажей. Количество квартир в таком доме не должно превышать полусотни, добавляет господин Котровский.

"Квартиры можно строить на территории пансионатов или загородных инфраструктурных объектов. Тогда обладание квартирой позволяет пользоваться этим объектом инфраструктуры. Но в качестве самодостаточной загородной недвижимости строительство квартиры — это иллюзия",— утверждает господин Цветков. Во-первых, загородный образ жизни и квартира — вещи несовместимые, поясняет он. Во-вторых, себестоимость квартиры гораздо выше, а стоимость ниже, чем у коттеджа. Поэтому портрет покупателей квартир в таких домах, по версии господина Цветкова, довольно специфичен. "Есть несколько человек, которые купили квартиры в Жуковке,— говорит он.— Они молодые, им нужна Жуковка, но у них нет денег на дом на Рублевке или нет желания этим домом заниматься. Но таких найдется сто человек. Все остальные — люди просто небогатые. Им гораздо больше подойдет "Рублевское предместье", чем "Шале" в Жуковке. Например, в поселке "Монолит" удачно построили два квартирных дома. Квартиры разобрали для помощников и прислуги. В "Павлово-2" первые покупатели (те, что покупали дешево) — это работники застройщика. В одном из первых квартирных домов на Ильинском шоссе квартиры, например, покупали тренеры по фитнесу из World Class. И таких примеров множество".


Отсечь лишнее
Впрочем, есть критерий, по которому таунхаусы и малоквартирные дома отличаются от коттеджной застройки: для продажи требуется гораздо большая степень готовности. "Коттедж можно продавать не совсем достроенным, и покупатель готов еще год его отделывать и достраивать. Что касается таунхауса, покупателю нужно как можно быстрее начать там жить",— говорит Александр Дубовенко. Причина в том, что покупатель таунхауса, как правило, менее обеспечен либо рассматривает свое жилье как альтернативу городской квартире.

Отсюда и следующее условие — наличие в непосредственной близости социальной инфраструктуры. Это владельцы особняка могут предпочесть уединение наличию детсада, школы, поликлиники или спорткомплекса: детей можно отправить за границу или нанять гувернантку, семейный врач давно уже пользует всех домочадцев, а при необходимости есть клиники Израиля и Швейцарии. А владельцам таунхауса или квартиры нужны и школы, и детсады, и медцентры, и магазины и многое другое.

"Чем выше уровень инфраструктурного обеспечения района в целом и загородного жилого комплекса в частности, в рамках которого реализуются квартиры и/или таунхаусы, тем выше востребованность данного продукта на рынке",— говорит Сергей Махмудов. В пример он приводит инфраструктурную составляющую загородного проекта "Павлово", расположенного на 14-м км Новорижского направления. "В рамках проекта девелопером (ОПИН) был возведен инфраструктурный комплекс "Павлово подворье", а также образовательное учреждение "Павловская школа", которые стали "якорем" для привлечения потенциальных покупателей и строительства новых загородных проектов, расположенных в непосредственной близости от построенной инфраструктуры",— говорит эксперт.

Однако здесь есть очень мощный ограничитель: затраты девелопера на создание подобной инфраструктуры и возможные затраты жителей поселка на ее содержание. "Чем больше и разнообразнее инфраструктурная составляющая, тем легче клиентам принять решение о том, где жить их семье и где будут расти их дети. Больше всего выигрывают проекты, обладающие разным спектром инфраструктур. Но иногда инфраструктура может и отпугивать покупателей: это происходит в том случае, если бремя содержания ее ложится на плечи жильцов",— предупреждает Дмитрий Котровский. Чтобы этого не происходило, девелопер должен рассматривать различные схемы управления инфраструктурой, советует он. Например, в "Олимпийской деревне Новогорск" будут располагаться Центр образования, состоящий из детского сада "Академия детства" и Британской гимназии, Международная академия спорта Ирины Винер, преподавать в которой будут чемпионы мира и Европы, фитнес-клуб класса "люкс" World Class, медицинский центр и хивинская чайхана "Урюк-кафе". При этом почти все инфраструктурные помещения сданы в аренду и не являются дотационными. Кроме того, доступ в инфраструктурный комплекс будет не только для жителей поселка, но и для всех желающих.

Такую же схему выбрал и девелопер проекта "Павлово". "Таунхаусы привлекают менее обеспеченную клиентуру, а это значит, что не у всех членов семьи могут быть машины. Поэтому мы решили создать своеобразный мини-городок, где будут и детсад, и школа, и магазины, и прочие объекты социальной инфраструктуры",— поясняет руководитель департамента продаж ОАО ОПИН Наталья Картавцева. При этом объекты ("Зеленый Перекресток", самый крупный в Европе World Class, Павловская гимназия, Гольф-академия, бизнес-центр, торговый центр, три ресторана и большой детский развлекательный центр) построены на внешней границе поселка и открыты для внешнего доступа. "Иначе жителям пришлось бы нести непомерные расходы на их содержание,— поясняет госпожа Картавцева.— А так владельцы квартир платят за коммунальные услуги до 8 тыс. рублей в месяц, а жители таунхаусов — до 12 тыс. рублей". Девелопер тоже не остался внакладе: как признается госпожа Картавцева, именно богатство инфраструктуры позволило продавать жилье в "Павлово" по практически московским расценкам — $4-5 тыс./кв. м.

Впрочем, "не стоит умножать сущностей без необходимости" — принцип "бритвы Оккама" как нельзя более применим в случае с решением о создании инфраструктуры. "Если в непосредственной близости есть все необходимое, то городить собственные точки нет смысла: в них будет безлюдно. Содержание такой инфраструктуры будет убыточным",— предупреждает Дмитрий Котровский. Александр Дубовенко имеет противоположное мнение. "Если вокруг куча проектов по той же цене, но с набором социалки, то никто покупать ваши тауны не будет",— говорит он.

Состав инфраструктуры зависит от размера проекта, добавляет Дмитрий Халин. "В локальных поселках, до 50 квартир в секции, зачастую имеет место лишь минимальная инфраструктура: детские площадки, услуги безопасности и услуги эксплуатирующей компании,— говорит он.— В масштабных проектах, включающих несколько сотен таунхаусов, как правило, предусмотрены торговые объекты, предприятия сферы услуг, развитая детская инфраструктура, рестораны и спортивные центры".

Немаловажна и категория поселка. "Чем выше класс поселка, тем более развитой инфраструктурой он обеспечен",— говорит Сергей Махмудов. "Чем ниже класс жилого комплекса, тем скуднее в нем общественная составляющая",— вторит ему Дмитрий Котровский. Впрочем, в некоторых поселках экономкласса пытаются заменить создание инфраструктурных объектов привлечением в поселок покупателей, готовых открыть в нем медицинский кабинет или детский сад. Однако Александр Дубовенко относится к таким попыткам скептически. "Хорошая бартерная схема, но, как и любая бартерная схема, нежизнеспособна и юридически уязвима,— предупреждает он.— Так что это все антикризисные меры. Реальной пользы от них нет, это скорее маркетинг".
 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2629 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 2 895 580
до 5 423 879 руб.
Узнать подробнее
ЖК Жилой квартал Тетрис Московская область, г. Красногорск, 2 км от МКАД Студии, 1-2-комнатные квартиры Площади : 23 - 47 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 1, к.3 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.4 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.5 Застройщик: Садовое кольцо МПС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Экодолье Шолохово Московская область, Мытищинский район, Дмитровское шоссе, 15 км. от МКАД Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. 0,5 км от Шолохово 0,5 км от Шолохово Шолохово, Шолохово Застройщик: Экодолье Щолохово.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,4 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 39 до 107 кв.м. Монолит. Звоните! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Торопитесь! Квартиры пл. от 49 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Современные 1-2-комнатные апартаменты. Монолит. Подробности по телефону! от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Торопитесь! Квартиры площадью от 36 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Спешите! Квартиры в готовых домах площадью 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте