Жилье в Калининграде: за 2,2 млн рублей приличных «двушек» не так много

Рынок двухкомнатных квартир в сегменте «ниже среднего»

Мы продолжаем обзор рынка жилья Калининграда. На этот раз речь пойдет о двухкомнатных квартирах в ценовом диапазоне «ниже среднего». На мой взгляд, средняя цена на «двушку» в Калининграде колеблется от 2,4 до 2,5 млн рублей. Соответственно, наши сегодняшние квартиры будут стоить от 1,85 до 2,2 млн рублей.

Итак, имея на руках 1,85 миллиона можно подобрать жилье практически в любом районе города. Чаще всего во вторичном жилье. В новостройках, если не брать новые дома, возведенные достаточно авторитетными компаниями в строительном комплексе региона, такие как, например, ГК «Мегаполис», «КСК», «Балтик-Штерн», – цены на «двушки» гораздо выше.

Хотя есть и такие квартиры, которые хотя и не новостройки в полном понимании этого слова но относительно «свежие». Как, например, на ул. К. Маркса, где над однокомнатной квартирой оборудовали комнатку в мансарде, таким образом, получилась вроде бы как «двушка». Просить за такую «самодеятельность» слишком много – значит «зависнуть», рискуя не продать за такие деньги. Вот и выставили относительно небольшую цену – 1,85 млн рублей.

В эту же ценовую палитру попали и квартиры, которые требуют косметического, на взгляд продавцов, ремонта. А какой придется делать – одному богу известно. Не забуду трагикомическую ситуацию, в которую попали мои знакомые, которые купили дом, требующий косметического ремонта. Когда они оторвали обои в первой же комнате – они через щели увидели улицу. Обои были наклеены прямо на кирпич, который даже не оштукатурили.

Квартиры с «будущим ремонтом» за 1,85 млн рублей можно найти на Каштановой аллее, Ленинском проспекте, Советском проспекте. Отличительная черта этих квартир – маленькая площадь (все это хрущевки), кухня от 5,5 до 7 «квадратов».

Но есть дома и в новостройках. Например, в «свечке» на ул. Судостроительной. Правда, на выбор остались только 14,15 и 16 этажи 17-этажного дома. Жить на самой верхотуре за такие деньги решится далеко не каждый, отсюда и цена.

Ровно на 1 тысячу больше стоит квартира в новостройке в пос. Чкаловск. По плану дом должны сдавать в сентябре. Но меня терзают смутные сомнения: не накинут ли на финишной ленточке застройщики лишнюю сотню-другую?

Впрочем, и за 1,9 млн рублей можно купить только хрущевки: на Ленинском и Московском проспектах, улицах Озерова, Горького, Чекистов. Картина без изменений – общая площадь – 43-46 кв. м, жилая площадь – 29-33 кв. м, кухни – 6-7 «квадратов». Когда-то 40-50 лет назад такие квартиры были верхом мечты. Но сегодня молодое поколение вряд ли согласиться переезжать в такие «хоромы».

В ценовом диапазоне от 1,95 до 2 млн рублей мы можем рассчитывать на двухкомнатные квартиры практически во всех районах Калининграда. Например, на улицах Автомобильной и Коммунистической в Балтийском (а ныне Московском районе) Калининграда, в Центральном районе – на ул. Красной и Леонова, а также в поселке Чкаловск.

В центре за такую цену можно купить старенькую хрущевку, на окраинах что-то попросторнее, но такой вариант подходит далеко не всем. И наконец, под 2 миллиона рублей можно купить квартиру в новостройке на окраине, в доме, который еще не достроен. То есть присутствует достаточная доля риска.

За 2 - 2,05 млн рублей я нашел удивительную квартиру, осколок из прошлого. На ул. Судостроительной. Общей площадью всего 32 «квадрата», причем с относительно большой кухней – в 8 метров. Обе комнатушки можно смело назвать «чемоданными», идеально подходят для кладовок. Почему же такая высокая цена? Хозяева пытаются «отбить» евроремонт. Хотя для меня загадка: почему в квартире с евроремонтом вместо дубового паркета обыкновенный ламинат? Зато современные стеклопакеты и окна выходят во двор…

Есть и другой интересный вариант – квартира с участком на ул. Клавы Назаровой в Московском районе Калининграда. Правда под участком, скорее всего, понимается клочок земли, на который выходят окна. Тем более квартира расположена на первом этаже трехэтажного здания. Оно – довоенной постройки. Таких зданий в этом районе Калининграда хватает, в них жили рабочие мясокомбината образца 30-40-х годов прошлого столетия. Опять же – на любителя. Участок земли обрабатывается с доброго согласия соседей и вряд ли приватизирован.

Опять же «непонятка» и с квартирой на улице Велижской. Она находится на выезде из Калининграда по Советскому проспекту, недалеко от ул. Третьяковской. Дом, судя по всему, новый, во всяком случае, есть и огороженная территория, стоянка, детская площадка. Но при всем при том двухкомнатная квартира имеет площадь хрущевки, да и кухня на просторную явно не тянет – всего 7,5 кв. м.

Впрочем, чаще в Центральном районе за такие деньги продают квартиры, которые требуют ремонта. Например, на ул. Чекистов. Но и здесь такая цена выставлена из-за того, что кухня имеет всего 6 «квадратов».

В ценовом диапазоне от 2,05 до 2,1 включительно практически не встречаются новостройки – исключение составляет Балтийский и Московский районы. Но в первом случае квартира продается в доме безо всякой отделки, значит, на нее придется потратить еще с полмиллиона рублей. А вот новостройка в Кутаисском переулке тоже вряд ли найдет себе достаточно много покупателей – девятый этаж девятиэтажного дома.

Кстати – последний этаж независимо от этажности здания – отличительная черта двухэтажных квартир в ценовом диапазоне 2 - 2,1 млн рублей. Последний или в крайнем случае предпоследний этаж. Такие квартиры есть и на Ленинском проспекте, и на улицах Энгельса, Нарвской, Фрунзе, Эпроновской, на бульваре Любови Шевцовой. Правда за 2,1 млн рублей появляются квартиры с общей площадью более 50 «квадратов».

И последний, как сейчас модно говорить, «кластер» – квартиры от 2,12 до 2,2 млн рублей. Здесь действуют все те же законы калининградского рынка недвижимости. Если квартира в центре, то она, как правило, тесноватая. Типичный пример – «двушка» на ул. Космической. Типичная хрущевка – общая площадь 44 кв. м, две комнаты – 28 кв. м, кухня 6,5 «квадрата». Примерно такая же квартира и на ул. Чернышевского, разве что кухня на 2 кв. м больше. А вот на периферии – в поселке Чкаловск за 2,15 млн рублей можно купить квартиру площадью 57 «квадратов».

А за 2,2 млн рублей площадь квартир уже «устойчиво» выше отметки в 50 «квадратов». Но в центре такую квартиру не найти, там цены идут в диапазонах «средний» и «выше среднего». Первый из этих сегментов мы рассмотрим в следующий раз.

Пять самых дорогих однокомнатных квартир Калининграда в сегменте «ниже среднего»

№	Улица	Площадь	Цена	Этаж	Примечание
1	Ген. Соммера	44,5	2,15	2/5	Вторичное
2	Фрунзе	51	2,15	3/9	Вторичное
3	Чернышевского	47	2,15	3/3	Вторичное
4	Горького	52	2,2	3/5	Вторичное
5	Кошевого	54	2,2	6/9	Вторичное

Пять самых дешевых однокомнатных квартир Калининграда в сегменте «ниже среднего»

№	Улица	Площадь	Цена	Этаж	Примечание
1	К. Маркса	65	1,85	4/5	Новостройка
2	Кирова	41,5	1,85	4/5	Вторичное
3	Ленинский пр.	46	1,85	6/11	Вторичное
4	Советский пр.	44	1,85	1/3	Вторичное
5	Судостроительная	54	1,85	14/17	Новостройка