Скандал с торговым центром «Европейский», разразившийся в Москве в конце прошлой недели, подтверждает выводы специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» о возрождении отрасли розничной торговли после кризиса.

Москва озаботилась вернуть себе причитающуюся ей недвижимость, которая явно приносит доход, но оказалась потерянной в запутанном процессе перехода прав собственности. Департамент имущества подал в Арбитражный суд Москвы два иска к владельцам торгового комплекса «Европейский», расположенного около Киевского вокзала.

Для справки: в 2003 г. город и ЗАО «Киевская площадь» заключили инвестконтракт о реконструкции площади Киевского вокзала, предусматривающий возведение на ней делового центра на 72 000 кв. м. Город должен был получить 30% площадей, инвестор – 70%. Но в итоге площадь «Европейского» оказалась волшебным образом, мягко говоря, побольше: 179 945 кв. м. Вроде Москва имеет право на 30% этой площади (53 984 кв. м). Реально же она не имеет и 30% от запланированной. Разница между тем, что Москва имеет, и тем, на что претендует, составляет 37 789 кв.м, по данным «Ведомостей».

Не стоит вдаваться сейчас в суть проблемы, как и почему это произошло, насколько весомы аргументы обеих сторон. Интереснее цена вопроса. Арендные ставки в «Европейском» достигают $5000 за 1 кв.м в год, но даже такая цена не отпугивает арендаторов, наоборот, можно сказать, что сформирован лист ожидания из желающих. Так что Москва желает оспорить у инвесторов годовой доход в $170-190 млн.


Инвестиционные сделки

На этом фоне кажется неудивительным, что первая половина 2011 г. ознаменовалась ростом активности инвесторов на рынке торговых центров. За этот период было закрыто больше сделок купли-продажи действующих ТЦ, чем за весь 2010 г., сообщает компания «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ» в ассоциации с CBRE.

В мае один из крупнейших владельцев недвижимости в Европе – австрийский фонд IMMOFINANZ Group стал единственным собственником ТРЦ «Гудзон», докупив 25%-ную долю в проекте (75% проекта были приобретены инвестором еще в 2007 г.). Группа БИН приобрела ТРЦ «Калужский», действующий с 2003 г. у одноименной станции метро, арендопригодной площадью около 17 000 кв.м.

В июне стало известно о завершении сделки по продаже двух объектов – ТРЦ «Филион» и ТК «Горбушкин двор», принадлежавших ранее МТЗ «Рубин». А в начале июля стало известно о том, что компания Capital Group продала три торговых центра «Метромаркет», расположенных у станций метро «Тимирязевская», «Сокол» и «Пролетарская», фонду «РМБ Инвест».


Инвестиционные сделки на рынке торговой недвижимости Москвы в 1 полугодии 2011 г.


Название Покупатель GBA, кв.м  GLA, кв.м
Гудзон IMMOFINANZ Group 120 000 70 000
Калужский Группа БИН 29 000 17 100
Филион Комплексные инвестиции * 129 000 55 000
Горбушкин двор Комплексные инвестиции * 60 000 35 000
Метромаркет на Тимирязевской РМБ Инвест 8000 5600
Метромаркет на Соколе РМБ Инвест 6700 4925
Метромаркет на Пролетарской РМБ Инвест 3473 2518

Источник: «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ» в ассоциации с CB RICHARD ELLIS
* По непроверенным данным


Торговля нуждается в площадках

По данным Мосгорстата, общий объем оборота розничной торговли в Москве за январь-май 2011 г. составил 1287,2 млрд руб., что в сопоставимых ценах больше, чем за аналогичный период 2010 г., на 4,7%.

Улучшение ситуации в сфере розничной торговли благоприятным образом отражается на результатах деятельности и планах по развитию торговых сетей. Поэтому в первой половине текущего года на столичном рынке торговой недвижимости наблюдался активный спрос на помещения со стороны потенциальных арендаторов. Доля вакантных площадей в московских торговых центрах по итогам первого полугодия 2011 г. сохранилась на уровне, зафиксированном в конце прошлого года, и составила 3%, несмотря на ввод в эксплуатацию новых объектов.

Фактически этот показатель не изменился за второй квартал, хотя в течение прошлого года он неуклонно снижался, отмечают специалисты www.irn.ru (подробнее см. статью «Картина маслом»: торговая недвижимость. Весна-2011, часть I – торговые центры»).

По данным Penny Lane Realty, в I полугодии спрос на торговые помещения демонстрировал быстрые темпы роста. «Это связано с активизацией российских и западных ретейлеров, а также с выходом на рынок новых торговых операторов. Очень высокую активность проявляют операторы банковского сектора и общепита в поиске помещений в основных торговых коридорах», – говорит директор департамента торговой недвижимости Алексей Могила.

Лидерами по аренде торговых площадей стали продуктовые ретейлеры, а также сетевые операторы детских товаров, одежды, обуви. За последние полгода в Москве появились такие новые бренды, как Wendy’s (американская сеть ресторанов быстрого обслуживания), Kitchenette  (ресторан турецкой сети Istambul Doors Restoran Group), American Eagle Outfitters и Tally Weijl (одежда), Petit Patapon (детская одежда), EMU Australia & BLOCH и DC Shoes (обувь), Pandora (ювелирные изделия).


Новые объекты

В течение первого полугодия московский рынок торговой недвижимости пополнился тремя новыми объектами современного уровня – ТРЦ «АФИМОЛЛ Сити», ТЦ «Планерная» и ТРЦ «Северное сияние». Совокупное предложение торговых площадей в этом сегменте увеличилось на 140 700 кв.м и к началу июля составило 3,783 млн кв.м GLA1 (114 объектов). Показатель обеспеченности постоянного населения города арендопригодными площадями в торговых центрах современного уровня составил 329 кв.м на 1000 жителей. Снижение показателя обеспеченности площадями по сравнению с предыдущим периодом произошло вследствие уточнения численности постоянного населения Москвы по итогами Всероссийской переписи населения в 2010 г., ранее этот показатель был более высоким, отмечают аналитики www.irn.ru.

ТЦ «Планерная» открылся в феврале. Он расположен около одноименной станции метро, в составе транспортно-пересадочного узла (ТПУ),  общая площадь которого – 55 400 кв.м (арендопригодная площадь самого торгового центра – 17 000 кв.м). ТЦ «Планерная» занимает три уровня ТПУ. Крупнейшим арендатором торгового центра является супермаркет «Перекресток».

ТРЦ «Северное сияние» открылся в мае в районе Северное Бутово. Его общая площадь составляет 20 000 кв.м, арендопригодная площадь – 9500 кв.м. Торгово-развлекательный центр включает в себя четыре торговых уровня. Якорными арендаторами ТРЦ «Северное сияние» выступили супермаркет «Виктория» и многозальный кинотеатр.

В первой половине 2011 г. состоялось открытие (в марте – техническое, в мае – официальное) одного из крупнейших и «знаковых» торгово-развлекательных центров в Москве – «АФИМОЛЛ Сити» – проекта компании «AFI Development». Объект расположен в центральном ядре ММДЦ «Москва-Сити». Торгово-развлекательный центр включает в себя пять торговых уровней. В ТРЦ «АФИМОЛЛ Сити» представлены крупнейшие федеральные и международные розничные операторы, функционирующие на российском рынке, такие как Uniqlo, H&M, New Yorker, Inditex Group, Marks & Spenser, X5 Retail Group («Зеленый перекресток»), «Эльдорадо», «Спортмастер», а также восьмизальный кинотеатр «Формула Кино»,  развлекательный центр «Космик» и другие.


Совокупный объем предложения торговых площадей Москвы в конце 2 кв. 2011 г.


Общая площадь, кв.м 5 809 000
Арендопригодная площадь, кв.м 3 181 000
Введено в эксплуатацию во 2 кв. 2011 г.
Общая площадь, кв.м 55 000
Арендопригодная площадь, кв.м 32 000

Источник: ASTERA


Средние значения арендных ставок для арендаторов торговой галереи в торговом центре


Площадь магазинов Ставки аренды $ / кв.м / год
менее 50 кв.м 2400–3300
50-100 кв.м 1800–2500
100-300 кв.м 1300–1800
300-600 кв.м 900–1300
более 600 кв.м 750–900

Источник: «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ»


Срок действия договоров для арендаторов торговой галереи в большинстве случаев составляет от трех до пяти лет. Средний уровень эксплуатационных расходов для таких арендаторов составляет $150-170/кв.м/год без учета НДС.


Проекты торговых центров Москвы, открытие которых запланировано в 2011 - 2012 гг.


Название Адрес GBA,  кв.м  GLA,  кв.м
River Mall Автозаводская ул., д. 16-18 258 000 88 000
Гудзон Каширское ш., вл. 12 120 000 70 000
Отрада Пятницкое ш. 85 000 70 000
Торговый центр Алтуфьевское ш. 80 000 56 000
Outlet village Belaya Dacha Новорязанское ш. 40 800 38 000
Калейдоскоп Химкинский б-р, д. 7-23 70 000 35 000
РИО Ленинский просп., вл. 109 76 000 30 000
Fashion House Moscow Outlet Centre Ленинградское ш., в районе дер. Черная Грязь 40 000 28 765
Фаворит Южнобутовская ул., д. 2 37 000 24 000
Галерея Москва Охотный Ряд ул., д. 2 28 000 21 000
Северное Чертаново мкр. Северное Чертаново, вл. 1А 35 000 20 000
Москворечье Москворечье ул. 30 000 19 500
Парус Новокуркинское ш., д. 1 35 500 17 000
Street Веневская ул., д. 7 32 700 16 700

Источник: «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ» в ассоциации с CB RICHARD ELLIS


В целом уровень средних ставок по аренде помещений в торговых центрах Москвы в первой половине 2011 г. повысился по сравнению с последним кварталом 2010 г. приблизительно на 5-7% вследствие увеличения спроса на торговые помещения со стороны потенциальных арендаторов и наличия дефицита помещений, обладающих хорошим местоположением, считают в «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ».

Компания Penny Lane Realty оценивает рост средних арендных ставок в торговых центрах Москвы за первое полугодие в 7-10%. Cтавка аренды для якорных арендаторов составляет $110-320 за кв.м в год, для торговой галереи – $500-1000, для развлекательной зоны – $120-200 за кв.м в год. В торговых центрах, пользующихся повышенным спросом и имеющих лист ожидания, ставки аренды могут достигать $5000 за кв.м в год, говорится в исследовании компании.

Однако, как следует из приведенной таблицы предстоящего ввода новых крупных торговых центров, постепенно в будущем растущий спрос будет удовлетворяться, считают в www.irn.ru.

Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru

Актуальные проекты компании AFI Development (февраль 2024)
ПроектРасположениеГКПлощади
AFI Park ВоронцовскийМосква, Юго-Западный округ, район Обручевский, м. Калужская3 кв. 2023 г.Студии, 1-5-комнатные квартиры
Резиденции КомпозиторовМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ПавелецкаяСдан1-комнатные квартиры площадью 34 м2
AFI TowerМосква, Северо-Восточный округ, район Свиблово, м. Ботанический сад2 кв. 2024 г.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU