Вкусные кусочки московской недвижимости
Можно получить, поучаствовав в новой волне приватизации
Правительство Москвы открыло новую главу в истории приватизации городского имущества. Негромко ее страницы прошелестели еще в конце прошлого года, когда в соответствующие городские нормы были постановлениями внесены поправки, а вчера, 26 июля, Российский аукционный дом официально объявил о первых объектах недвижимости Москвы, которые будут выставлены на торги 6 октября. Их названия прозвучали уже очень мощно, сразу заставив многих позабыть о возможностях приватизации как таковой. Но далеко не все потеряли хватку начала «лихих» девяностых, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». И новых собственников здесь могут подстерегать опасности.
Итак, на продажу будут выставлены три лота, которые неизбежно привлекут внимание москвичей, СМИ, общественности. Это 9,64% акций ОАО «Центр международной торговли» (начальная цена пакета – 1,446 млрд руб.), 49% акций ОАО «Ильинское подворье» (имеется в виду не что иное как «Гостиный двор», стартовая цена – 1,491 млрд руб.), 40% акций ОАО «Киноцентр «Октябрь» (797 млн руб.). Подробнее о будущей продаже и характеристиках этих объектов можно прочитать в заметке «Москва распродает лакомые куски имущества».
И это не последние жирные куски для приватизации. Отвечая на вопрос www.irn.ru, заместитель руководителя Департамента имущества города Москвы Константин Песоцкий сообщил, что наиболее интересными объектами считает пакеты акций гостиницы «Националь» и ОАО «Объединенные кондитеры» (только в Москве имеет доли в ОАО «МКФ «Красный Октябрь»; ОАО «Рот Фронт»; ОАО «Кондитерский концерн «Бабаевский»).
Так что есть на чем сконцентрировать внимание. Но интереснее другое. По словам Песоцкого, сейчас Москва обладает пакетами акций около 400 предприятий и до 2015 г. намерена сократить это количество до 50-60, действительно необходимых городу для выполнения его функций. Это касается предприятий жизнеобеспечения города и ряда других – в области энергии, тепла, транспорта и т.д.
Гиганты и мелочь
Однако, по словам Песоцкого, только до конца этого года Москва планирует приватизировать до 700 объектов. Нестыковка в цифрах? Оговорка? По мнению аналитиков www.irn.ru, наоборот, все точно. В первом случае речь шла о пакетах акций крупных компаний. Не будут же продаваться отдельный этаж «Националя» или конкретные кондитерские цеха.
А вот во втором случае речь идет о небольших объектах недвижимости, принадлежащих городу. В первую очередь - о так называемых встроенно-пристроенных помещениях. Обычно они располагаются на первых этажах жилых домов, там обычно расположены маленькие магазинчики, парикмахерские, салоны связи и другие предприятия малого бизнеса. Часто их занимают общественные или социальные службы, опорные пункты охраны правопорядка.
Именно для предприятий малого бизнеса на этих новых страницах приватизации могут открыться интересные возможности. Конечно, им нет смысла задумываться, не замахнуться ли на кинотеатр «Октябрь» – необходимый объем инвестиций этого не позволяет. Но вот внимательно отслеживать выставляемые на продажу «встройки», наверное, следует. Именно эти малые объекты, посильные по деньгам даже многим частным инвесторам, способны обеспечить стабильный рентный доход. Этот способ вложения средств вполне может стать альтернативой покупке жилья для сдачи в аренду, которая вряд ли принесет доход выше уровня инфляции, или рискам на фондовом рынке (подробнее см. «Недвижимость – для пенсии, фондовый рынок – для быстрой наживы»).
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Гигантские трудности с мелкими объектами
Правда, побороться за эти помещения придется. Хотя даже не факт, что это стоит делать. Сначала надо разобраться, а почему Москва решила избавиться от них, а не продолжать спокойно получать арендный доход? Прежде всего потому, что арендные отношения и договоры часто очень запутаны, все они устанавливались и заключались в разное время, под ними стоят подписи многих из тех, «кого уж нет, а те далече». И зафиксированные в этих договорах цены, прямо скажем, далеко не отвечают современной рыночной конъюнктуре, а попросту говоря, занижены.
Поэтому столичным чиновникам намного проще распродать все эти объекты «с молотка», но с обременениями, с которыми должен будет разбираться новый собственник. Интересно, что иногда в документах такое обременение может быть представлено как помещение с находящимся в нем действующим бизнесом, подразумевая, что новому владельцу нет необходимости затруднять себя поисками арендатора. А это обычно поднимает рыночную стоимость объекта.
Но можно представить себе гипотетическую картину: например, объявлено, что продается встроенно-пристроенное помещение, целевое назначение – магазин, заключен договор с арендатором, выплаты по договору производятся строго в соответствии с договором. Срок действия договора – до 2015 г. Цена – не очень высокая. Чем не чудесный вариант?
Участвуем в аукционе, побеждаем, хотя в ходе торгов цена становится уже не мизерной. Приезжаем в магазин, чтобы предъявить арендатору документы на владение помещением и перезаключить договор поначалу на прежних условиях. Увы. Магазин закрыт на замок, окрестные жители утверждают, что там не было никого уже полгода. С большими трудностями удается в органах регистрации раздобыть копию текущего арендного договора с юридическим адресом арендатора. А в договоре сказано, что арендная плата составляет 4% от оборота без минимального уровня. То есть ноль рублей и столько же копеек, раз оборота не было и нет. А заказные письма на юридический адрес арендатора долго идут по Москве…
Сказка? Конечно. Но в России и пострашнее сказки случаются, отмечают на www.irn.ru. Например, когда удается через суд расторгнуть этот договор (но жить-то на что-то надо, вот и делаем ремонт, пока суд да дело, начинаем или сами обживаться в магазине, или кому потихоньку сдаем помещение…). Вот тут-то и появляется бывший арендатор и, потрясая документами, объясняет, что его «выкинули на улицу» незаконно, что раз оборота не было, то и платить он ничего не должен был, а теперь он готов возобновить бизнес и при наличии отступных согласен не возбуждать встречный иск. Такая вот страшилка на ночь.
Поэтому без проверки полного пакета документов на подобные «встройки» специалисты www.irn.ru советуют к такой покупке относиться как к крайне рискованной. Хотя новая волна приватизации действительно предоставляет опытным бизнесменам некоторые возможности, не стоит забывать об осторожности.
Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru
