Спад на рынке аренды жилья: сезонность или сигнал о стагнации?

Относительно резкое снижение спроса на квартиры внаем в апреле по сравнению с мартом (на 15,4%, по оценке «Миэль») большинство риелторов объясняет сезонностью. Приближались майские праздники, да и лето с отпусками уже не за горами.

Однако некоторые факты на рынке аренды жилья сигнализируют тревожным звоночком о направленности общей динамики развития рынка столичного жилья, указывают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». По крайней мере, они заслуживают того, чтобы о них призадуматься.

Общие сведения
По данным «Миэль», максимальное предложение квартир в апреле, как и в предыдущие месяцы, с точки зрения бюджета, пришлось на ценовой диапазон от $1000 до $3000 (69,54%), на втором месте - предложение квартир от $750 до $1000 (20,91%) в месяц. На элитные квартиры стоимостью от $6000 пришлось всего 0,73% от общего предложения.

Больше всего предлагалось в аренду однокомнатных (43,9%) и двухкомнатных квартир (40,11%). Вообще максимальное предложение на протяжении многих месяцев приходится на двухкомнатные квартиры в диапазоне $1000–3000.

Максимальным спросом пользовались квартиры стоимостью от $1000 до $3000 (49,66%), наименьшим спросом пользовались элитные квартиры стоимостью от $6000 (0,11%). Большой спрос был на однокомнатные квартиры (59,82%), вдвое меньше – на двухкомнатные (29,35%), наименьшим спросом в апреле пользовались многокомнатные квартиры (1,43%).

Всего, по оценке компании «Азбука жилья», ежемесячно в аренду в столице предлагается около 200 000 квартир.

Варьирование цены предложения квартир в аренду по округам (по данным на начало мая 2011 г., руб.)

Источник: «Миэль»

Тревожные «звонки»
Прежде всего настораживает продолжающееся вымывание с рынка наиболее дешевых квартир. Наиболее резкий разрыв между спросом и предложением в апреле наблюдается в самом дешевом ценовом диапазоне (5,19 раза), говорится в отчете компании «Миэль». Объясняется это тем, что квартир стоимостью менее $750 (до 20 000 руб.) в месяц на рынке Москвы, да и в ближайшем Подмосковье, предлагается очень мало, и предложение продолжает падать, а спрос остается стабильно высоким из-за низкой платежеспособности нанимателей.

С другой стороны, уровень потенциального спроса на рынке аренды в Москве, измеряемый количеством обращений со стороны квартиросъемщиков, по данным компании «Азбука Жилья», в мае вроде бы вновь увеличился на 12%, количество заключенных договоров найма возросло на 7% по сравнению с предыдущим месяцем. Но почему? Аналитики www.irn.ru отмечают, что это повышение спроса как раз и носит временный, сезонный характер. Предложение на рынке пополнилось квартирами, сдаваемыми в аренду хозяевами, перебирающимися в загородные дома на период с мая по сентябрь.

«Ставки аренды на такое «сезонное жилье», как правило, на 8-10% ниже среднерыночных. Часть потенциальных нанимателей поспешили воспользоваться предлагаемыми выгодными условиями», – говорит Мария Баскова, руководитель направления аренды компании «Азбука Жилья».

В целом же по итогам мая объем предложения аренды столичного жилья по сравнению с предыдущим месяцем не изменился. А вот средняя арендная плата на московском рынке снизилась в мае на 2,5% и составила, по данным агентства недвижимости «Азбука Жилья», 69 300 руб. в месяц.

Кончено, этот показатель весьма условен, его можно рассматривать не более чем некий индекс. Но, как любой индекс, он показывает общую направленность ценовой динамики рынка.

Что же на него в данном случае повлияло? Как уже говорилось, прежде всего, прибавление дополнительного объема «летних» недорогих квартир. Но подобное влияние временно, уже к концу июня такого предложения на рынке практически не останется.

Кроме того, как может засвидетельствовать любой сталкивавшийся с необходимостью найма недорогого жилья, подходящий малобюджетный и одновременно качественный вариант найти очень трудно. А когда удается его найти – в договоре сразу появляется пункт о периодическом пересмотре цен (подразумевается обычно в сторону повышения), либо договор по фиксированной цене заключается не более чем на полгода-год.

Это лишний раз подтверждает, что низкий уровень платежеспособности потенциальных арендаторов быстро «вымывает» дешевые квартиры с рынка. А располагающие более высокими бюджетами «клиенты» стараются подыскать что-то более качественное. В результате в проигрыше оказываются владельцы двух-трехкомнатных квартир, но плохоньких: расположенных в неудобных районах, с тяжелой транспортной доступностью, без ремонта, мебели и бытовой техники и т.д. С одной стороны, хозяева психологически не готовы сдавать это жилье по цене, близкой к стоимости однокомнатных квартир, а с другой – оно далеко не сразу находит своего арендатора.

Еще один шаг
Некоторая аналогия просматривается и на рынке купли-продажи квартир. По данным аналитического центра www.irn.ru, индекс стоимости жилья в Москве вырос за май на 2,8%. Впрочем, по информации портала www.metrinfo.ru, рублевые цены на квартиры в Москве прибавили за май меньше: около 2% по причине ослабления курса доллара. А как показывают более динамичные еженедельные индексы, темпы прироста к концу мая снизились до 0,3% в неделю или чуть более 1% в месяц. То есть цены на недвижимость в Москве готовы расти не более чем на уровне инфляции или около 1% в месяц.

Правда, можно отметить, что и на рынке купли-продажи следует ожидать повышения общего индекса цен за счет быстрого «вымывания» наиболее дешевых новостроек с рынка. Но если дешевые объекты в аренду все же периодически поступают на рынок независимо от политики застройщиков или правительства Москвы, то на продажу квартиры могут появиться только в прямой зависимости от успехов строителей. 

Как отмечалось в «Обзоре рынка недвижимости по итогам мая 2011 года», с одной стороны, все факторы от макроэкономического фона, включая рекордные цены на нефть, до продолжающегося падения объемов строительства в Москве должны были бы способствовать удорожанию квадратного метра, причем удорожанию существенному. Но с другой стороны, наблюдающийся прирост цен на московскую недвижимость по своей величине совсем не соответствует масштабу упомянутых внешних факторов, более того, основная его часть скорее обусловлена нестабильностью курсов валют и инфляцией, нежели реальным удорожанием «квадратов».

Примечательно, что меньше всего подросли за май однокомнатные квартиры, а больше всего квартиры больших площадей – «трешки» и многокомнатные квартиры. Вкупе с наибольшим приростом цен по дорогим типам домов наблюдается не раз отмечавшаяся на www.irn.ru картина перехода рынка к стагнации. Так, в периоды разгона цен по темпам прироста стоимости выбиваются вперед самые недорогие квартиры, а дорогое и менее ликвидное жилье отстает. В периоды торможения и стагнации рынка все происходит наоборот. Подробнее об этом признаке можно прочитать на примере прежних лет в статье «Дорогое и дешевое жилье: индекс расслоения рынка недвижимости». Соответственно, нынешнее распределение динамики цен по типам жилья означает торможение и остановку ценового прироста, что видно и по динамике еженедельных индексов.

А вот на рынке аренды, как считают в «Азбуке жилья», картина противоположная: отрицательную динамику на 1,9% до 4,3% продемонстрировали трех- и многокомнатные квартиры. Тогда как наиболее ликвидные «единички» подорожали на полпроцента. Правда, подобные колебания вполне могут объясняться простой погрешностью статистики.

Скорее всего, считают аналитики www.irn.ru, показатели рынка аренды смогут более явно отражать вероятные тенденции рынка жилья ближе к осени, когда будет больше заключаться долгосрочных договоров найма. Подробнее об этом можно посмотреть в статьях «Картина маслом»: аренда квартир как показатель экономики» и «Картина карандашом»: аренда квартир в цифрах».

Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru