Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Спад на рынке аренды жилья: сезонность или сигнал о стагнации?

Противонаправленность векторов динамики цен дает о себе знать

Относительно резкое снижение спроса на квартиры внаем в апреле по сравнению с мартом (на 15,4%, по оценке «Миэль») большинство риелторов объясняет сезонностью. Приближались майские праздники, да и лето с отпусками уже не за горами.

Однако некоторые факты на рынке аренды жилья сигнализируют тревожным звоночком о направленности общей динамики развития рынка столичного жилья, указывают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». По крайней мере, они заслуживают того, чтобы о них призадуматься.


Общие сведения

По данным «Миэль», максимальное предложение квартир в апреле, как и в предыдущие месяцы, с точки зрения бюджета, пришлось на ценовой диапазон от $1000 до $3000 (69,54%), на втором месте - предложение квартир от $750 до $1000 (20,91%) в месяц. На элитные квартиры стоимостью от $6000 пришлось всего 0,73% от общего предложения.

Больше всего предлагалось в аренду однокомнатных (43,9%) и двухкомнатных квартир (40,11%). Вообще максимальное предложение на протяжении многих месяцев приходится на двухкомнатные квартиры в диапазоне $1000–3000.

Максимальным спросом пользовались квартиры стоимостью от $1000 до $3000 (49,66%), наименьшим спросом пользовались элитные квартиры стоимостью от $6000 (0,11%). Большой спрос был на однокомнатные квартиры (59,82%), вдвое меньше – на двухкомнатные (29,35%), наименьшим спросом в апреле пользовались многокомнатные квартиры (1,43%).

Всего, по оценке компании «Азбука жилья», ежемесячно в аренду в столице предлагается около 200 000 квартир.


Варьирование цены предложения квартир в аренду по округам (по данным на начало мая 2011 г., руб.)

Округа   1-комн. 2-комн. 3-комн. от 4 комн.
СЗАО min 23 000 29 000 45 000 65 000
max 49 000 120 000 190 000 356 306
САО min 21 000 25 000 32 000 45 000
max 85 000 100 000 310 000 300 000
СВАО min 25 000 27 000 38 000 70 000
max 55 000 120 000 100 000 100 000
ЗАО min 24 000 30 000 43 000 50 000
max 70 000 190 000 462 948 815 000
ЦАО min 25 000 32 000 50 000 70 000
max 100 000 170 000 462 948 900 000
ВАО min 20 000 25 000 35 000 43 000
max 60 000 165 000 100 000 80 000
ЮЗАО min 24 000 30 000 35 000 90 000
max 60 000 275 000 130 000 160 000
ЮАО min 20 000 25 000 40 000 37 000
max 70 000 60 000 150 000 130 000
ЮВАО min 22 000 28 000 40 000 50 000
max 45 000 65 000 120 000 90 000

Источник: «Миэль»


Тревожные «звонки»

Прежде всего настораживает продолжающееся вымывание с рынка наиболее дешевых квартир. Наиболее резкий разрыв между спросом и предложением в апреле наблюдается в самом дешевом ценовом диапазоне (5,19 раза), говорится в отчете компании «Миэль». Объясняется это тем, что квартир стоимостью менее $750 (до 20 000 руб.) в месяц на рынке Москвы, да и в ближайшем Подмосковье, предлагается очень мало, и предложение продолжает падать, а спрос остается стабильно высоким из-за низкой платежеспособности нанимателей.

С другой стороны, уровень потенциального спроса на рынке аренды в Москве, измеряемый количеством обращений со стороны квартиросъемщиков, по данным компании «Азбука Жилья», в мае вроде бы вновь увеличился на 12%, количество заключенных договоров найма возросло на 7% по сравнению с предыдущим месяцем. Но почему? Аналитики www.irn.ru отмечают, что это повышение спроса как раз и носит временный, сезонный характер. Предложение на рынке пополнилось квартирами, сдаваемыми в аренду хозяевами, перебирающимися в загородные дома на период с мая по сентябрь.

«Ставки аренды на такое «сезонное жилье», как правило, на 8-10% ниже среднерыночных. Часть потенциальных нанимателей поспешили воспользоваться предлагаемыми выгодными условиями», – говорит Мария Баскова, руководитель направления аренды компании «Азбука Жилья».

В целом же по итогам мая объем предложения аренды столичного жилья по сравнению с предыдущим месяцем не изменился. А вот средняя арендная плата на московском рынке снизилась в мае на 2,5% и составила, по данным агентства недвижимости «Азбука Жилья», 69 300 руб. в месяц.

Кончено, этот показатель весьма условен, его можно рассматривать не более чем некий индекс. Но, как любой индекс, он показывает общую направленность ценовой динамики рынка.

Что же на него в данном случае повлияло? Как уже говорилось, прежде всего, прибавление дополнительного объема «летних» недорогих квартир. Но подобное влияние временно, уже к концу июня такого предложения на рынке практически не останется.

Кроме того, как может засвидетельствовать любой сталкивавшийся с необходимостью найма недорогого жилья, подходящий малобюджетный и одновременно качественный вариант найти очень трудно. А когда удается его найти – в договоре сразу появляется пункт о периодическом пересмотре цен (подразумевается обычно в сторону повышения), либо договор по фиксированной цене заключается не более чем на полгода-год.

Это лишний раз подтверждает, что низкий уровень платежеспособности потенциальных арендаторов быстро «вымывает» дешевые квартиры с рынка. А располагающие более высокими бюджетами «клиенты» стараются подыскать что-то более качественное. В результате в проигрыше оказываются владельцы двух-трехкомнатных квартир, но плохоньких: расположенных в неудобных районах, с тяжелой транспортной доступностью, без ремонта, мебели и бытовой техники и т.д. С одной стороны, хозяева психологически не готовы сдавать это жилье по цене, близкой к стоимости однокомнатных квартир, а с другой – оно далеко не сразу находит своего арендатора.


Еще один шаг

Некоторая аналогия просматривается и на рынке купли-продажи квартир. По данным аналитического центра www.irn.ru, индекс стоимости жилья в Москве вырос за май на 2,8%. Впрочем, по информации портала www.metrinfo.ru, рублевые цены на квартиры в Москве прибавили за май меньше: около 2% по причине ослабления курса доллара. А как показывают более динамичные еженедельные индексы, темпы прироста к концу мая снизились до 0,3% в неделю или чуть более 1% в месяц. То есть цены на недвижимость в Москве готовы расти не более чем на уровне инфляции или около 1% в месяц.

Правда, можно отметить, что и на рынке купли-продажи следует ожидать повышения общего индекса цен за счет быстрого «вымывания» наиболее дешевых новостроек с рынка. Но если дешевые объекты в аренду все же периодически поступают на рынок независимо от политики застройщиков или правительства Москвы, то на продажу квартиры могут появиться только в прямой зависимости от успехов строителей. 

Как отмечалось в «Обзоре рынка недвижимости по итогам мая 2011 года», с одной стороны, все факторы от макроэкономического фона, включая рекордные цены на нефть, до продолжающегося падения объемов строительства в Москве должны были бы способствовать удорожанию квадратного метра, причем удорожанию существенному. Но с другой стороны, наблюдающийся прирост цен на московскую недвижимость по своей величине совсем не соответствует масштабу упомянутых внешних факторов, более того, основная его часть скорее обусловлена нестабильностью курсов валют и инфляцией, нежели реальным удорожанием «квадратов».

Примечательно, что меньше всего подросли за май однокомнатные квартиры, а больше всего квартиры больших площадей – «трешки» и многокомнатные квартиры. Вкупе с наибольшим приростом цен по дорогим типам домов наблюдается не раз отмечавшаяся на www.irn.ru картина перехода рынка к стагнации. Так, в периоды разгона цен по темпам прироста стоимости выбиваются вперед самые недорогие квартиры, а дорогое и менее ликвидное жилье отстает. В периоды торможения и стагнации рынка все происходит наоборот. Подробнее об этом признаке можно прочитать на примере прежних лет в статье «Дорогое и дешевое жилье: индекс расслоения рынка недвижимости». Соответственно, нынешнее распределение динамики цен по типам жилья означает торможение и остановку ценового прироста, что видно и по динамике еженедельных индексов.

А вот на рынке аренды, как считают в «Азбуке жилья», картина противоположная: отрицательную динамику на 1,9% до 4,3% продемонстрировали трех- и многокомнатные квартиры. Тогда как наиболее ликвидные «единички» подорожали на полпроцента. Правда, подобные колебания вполне могут объясняться простой погрешностью статистики.

Скорее всего, считают аналитики www.irn.ru, показатели рынка аренды смогут более явно отражать вероятные тенденции рынка жилья ближе к осени, когда будет больше заключаться долгосрочных договоров найма. Подробнее об этом можно посмотреть в статьях «Картина маслом»: аренда квартир как показатель экономики» и «Картина карандашом»: аренда квартир в цифрах».


Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1787 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 939 680
до 27 444 300 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 192 000
до 31 393 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Царская площадь Москва, Северный округ, район Беговой, м. Петровский парк, м. Динамо Студии, 1-4-комнатные апартаменты Площади : 37 - 108 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Динамо, 8 мин. пешком Ленинградский пр-т, вл. 31, Александровский, к.В Ленинградский пр-т, вл. 31, Александровский, к.В Ленинградский пр-т, вл. 31, Екатериниский, к.Б Ленинградский пр-т, вл. 31, Екатериниский, к.Б Ленинградский пр-т, вл. 31, Петровский, к.А Показать все 7 корпусов Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК МФК «Нахимов» Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Нахимовский проспект 1-3-комнатные апартаменты Площади : 34 - 104 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Нахимовский пр-т, вл. 31, к.1 Нахимовский пр-т, вл. 31, к.2 Нахимовский пр-т, вл. 31, к.3 Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Спешите! Студии, 1-4-комнатные квартиры пл. от 21 метра.Монолит. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. от 3,6 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте