Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Правильная цена – залог успешной продажи квартиры

Ключевые тезисы онлайн-конференции «Как оценить квартиру?»

Продать квартиру, если прожил в ней много лет, – это немного схоже с эмиграцией. По эмоциональному накалу. В любой момент можно встретиться с друзьями и родственниками, но соседи, с которыми сложились за годы отношения взаимовыручки – будут потеряны, а какие соседи на новом месте – неизвестно. И сантехник Володя, который по звонку на мобильный придет, хоть и чертыхаясь, в любое время суток, в другой район уже не поедет.

Страшновато? Да. Как любой переезд. Но в сравнении с эмиграцией есть один плюс: понимание страны и общества. В обществе, как известно, есть универсальная смазка – деньги. А в понимании страны – понимание, как их использовать. Не хочется продешевить при продаже квартиры. А чтобы не продешевить, очень важно пользоваться разными источниками информации для оценки ее стоимости, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Онлайн-конференция «Как оценить квартиру?» прошла на www.irn.ru 26 апреля. На вопросы посетителей портала о способах оценки жилья и принципах работы онлайн-калькуляторов ответила директор по развитию интернет-проектов ГК Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» Екатерина Смурыгина.


Цену устанавливает рынок

Цены на столичном рынке жилья очень высокие, они не отвечают платежеспособности населения, а зачастую и качеству самих квартир. Но некоторые продавцы недвижимости все равно считают, что могут назвать любую цену, а покупатель найдется. Это далеко не так: выставляя квартиру по завышенной цене, продавец рискует тем, что никто ее не купит в течение продолжительного срока. С другой стороны, продешевить еще страшнее. «Квартира по нормальной цене уходит за две недели – месяц, имеется в виду срок показа такой квартиры, – отмечает Екатерина Смурыгина. – То есть, если квартиру забирают в первый день, ее цена оказалась заниженной. Если квартира «висит» больше месяца, значит, цена предложения слишком высока».

Определить верную цену – первостепенная задача. Это позволит избежать многих сложностей при продаже. Есть разные способы оценки: просмотр объявлений, услуги оценочной компании, совет знакомого риелтора и т.п. Каждый из них по-своему хорош, но обладает и своими недостатками: один – дорог, другой – чрезмерно трудозатратен. На www.irn.ru есть набор инструментов, который поможет узнать примерную стоимость квартиры, цену аренды, оценить инвестиционную привлекательность, построить прогноз стоимости конкретной квартиры, подобрать варианты покупки, продажи и обмена жилья (электронный риелтор) за считанные минуты и совершенно бесплатно. Конечно, он не заменит полностью других способов оценки, но послужит дополнительным источником информации. 


Расширение привычных методов

На просторах Интернета можно встретить  немало калькуляторов стоимости квартир. Все они работают на основе сравнительного анализа баз данных предложения на рынке недвижимости. Но подход к использованию этой информации может быть совершенно разным. «Некоторые калькуляторы работают весьма примитивно, просто умножая площадь квартиры на среднюю цену квадратного метра по району, – рассказывает Екатерина Смурыгина. – Чаще всего принцип работы калькуляторов заключается в том, что они выбирают из базы похожие квартиры и рассчитывают среднюю их стоимость, выдавая эти результаты за оценку конкретной квартиры. Если похожие аналоги на рынке есть, результат будет достаточно точным. Однако если такой же квартиры в базах нет, погрешность будет очень высока».

Чтобы избежать неточностей, аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» разработал систему расчета стоимости, расширив метод сравнительного анализа. Калькулятор стоимости квартир на www.irn.ru работает на основе многомерной матрицы индексов стоимости жилья в Москве для всех типов квартир во всех районах города, а также матриц оценочных корректировок. В ходе онлайн-конференции Екатерина Смурыгина объяснила принцип работы калькулятора более доступно: «Матрица – это многомерная таблица. Любая квартира имеет какой-то набор параметров: площадь, количество комнат, расположение, тип дома, площадь кухни и т.д. В результате анализа входящих баз заполняется таблица, которая учитывает, как каждый параметр квартиры влияет на цену. Поэтому, когда оценивается некая квартира, берутся все корректировки из этой матрицы и вычисляется ее цена». Калькулятор www.irn.ru способен оценить любую квартиру, даже гипотетическую, которой на самом деле нет, но интересно узнать, сколько бы она стоила, если бы существовала.

Исходную информацию для расчетов аналитический центр ИРН черпает из баз данных, которые собирает у всех основных игроков рынка. База обновляется каждую неделю, поэтому расчеты всегда актуальны. Калькулятор учитывает и тот факт, что цена предложения на столичном рынке недвижимости обычно завышена, реальная сделка чаще всего проходит по более низкой цене. «Именно поэтому в калькулятор ИРН заложена поправка на величину торга, – объясняет Екатерина Смурыгина. – Вы можете обратить внимание, что результаты, которые выдает сервис, несколько ниже цен в базах предложения. Мы стараемся, чтобы наш калькулятор выдавал не ту цену, по которой квартира будет полгода выставляться на рынке, а ту, которая будет соответствовать реальному спросу, поэтому и продать квартиру можно будет достаточно быстро». 

Благодаря такому подходу результаты оценки оказываются достаточно точными. «Для 80% квартир погрешность составляет около 5%. Такая погрешность считается допустимой даже при оценке «вживую» специалистом, – говорит Екатерина Смурыгина. – Оставшиеся 20% квартир – это нетиповое жилье: элитные квартиры или, наоборот, малогабаритки, сложные квартиры в сталинских домах, квартиры с нестандартным ремонтом. Для таких крайних вариантов погрешность может быть довольно большой и превышать 10%».

Специалисты АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» не претендуют на истину в последней инстанции, поэтому результатом оценки является некий «коридор», в рамках которого находится реальная стоимость квартиры. «Оценив квартиру, можно увидеть минимум и максимум ее рыночной стоимости, дополнительно к ценовому диапазону дается расчетное значение, чтобы результат не выглядел взятым с потолка», – отмечает эксперт.

Любые выкладки любых калькуляторов следует использовать только как пищу для размышлений, но не как официальное заключение.

Классический пример из учебника: схожесть выставленных на продажу квартир в одном районе – еще не повод, чтобы определять их среднюю стоимость. Порой в одном доме две одинаковые по площади и планировке квартиры могут отличаться по цене на 20-25%: в одном подъезде гадко, а в соседнем - в горшках растут цветы, во входной группе сидит консьерж и стоят кресла с журнальным столиком. Такое бывает до сих пор.

Необходимо учитывать, что результаты оценки онлайн-калькулятора не являются сертифицированным документом, хотя, по словам Екатерины Смурыгиной, некоторые оценочные компании ссылаются на оценку ИРН как на авторитетный источник. В любом случае расчеты калькулятора могут пригодиться в качестве дополнительного аргумента в переговорах о цене квартиры. Поэтому сервис сохраняет актуальность для пользователей, доказательством чему служит его популярность. «Мы не говорим, что профессиональный оценщик сделает это хуже нас, – подчеркивает эксперт. – Но он оценит одну квартиру, а мы создали инструмент, благодаря которому ежедневно на ИРН оценивается около 5000 квартир совершенно бесплатно и в удобном для пользователей виде. Как говорится, не мы изобрели бутерброд, но мы создали «Макдоналдс».

Читателей www.irn.ru беспокоит вопрос, когда калькулятор сможет оценивать не только московские, но и подмосковные квартиры. «Огромное множество людей, работающих в Москве, живет в Подмосковье, и вы это сами прекрасно знаете! Когда вы наконец «перешагнете» за МКАД?» – спросила дизайнер Елена. Екатерина Смурыгина сообщила жителям Московской области: уже в этом году калькулятор www.irn.ru начнет рассчитывать стоимость квартир в Подмосковье. Следите за обновлениями раздела.


Новое метро и раздельный туалет

Основные параметры, влияющие на стоимость жилья – площадь и состояние квартиры, количество комнат, расположение, тип дома, транспортная доступность. Все эти параметры учтены в калькуляторе стоимости квартир. Но читатели интересуются, как влияют на цену отдельные характеристики квартиры.

Например, Ирина Макарова спросила, изменятся ли цены на жилье в районе Зябликово (станция метро «Красногвардейская») после открытия двух новых станций метро. По словам Екатерины Смурыгиной, влияние этого фактора будет не слишком велико: «Серьезней всего влияет на цену факт отсутствия или присутствия станции метро недалеко от дома. То есть в тех районах, где метро сейчас нет, но в ближайшем будущем станции построят, цены на квартиры существенно вырастут, так как этот факт значительно улучшит транспортную доступность. Если же квартира будет находиться на равном удалении от нескольких станций метро, причем близко расположенных, это практически не повлияет на цену. Конечно, близость станций разных веток добавляет дополнительное удобство, но вряд ли повлияет на цену более чем на 5%». Правда, открытие новых станций может повысить общую привлекательность района и привести к некоторому росту цен на квартиры, но это будет происходить постепенно, отмечает эксперт.

Бизнесмен Василий решил уточнить, как именно происходит градация по такому субъективному фактору, как состояние квартиры. Личные предпочтения в этом вопросе играют большую роль, однако некоторые общие критерии, по мнению Екатерины Смурыгиной, выделить можно. Наивысшая оценка (евроремонт) означает необычный дизайн квартиры и отделку высококачественными материалами. Под пунктом «сделан косметический ремонт» обычно подразумевается, что не так давно квартира была обновлена, однако до евроремонта ее состояние не дотягивает. «Нейтральное «не требует ремонта» означает, что некоторое время назад в квартире проводился ремонт, пока еще ничего не нуждается в замене, можно сразу въехать в квартиру, но это все же ремонт «не первой свежести», – уточняет она. – Если квартира требует косметического ремонта, у покупателя возникнет желание что-то обновить, например, переклеить обои или сменить покрытие полов. Если же требуется серьезный ремонт, то это квартира, в которой надо менять и сантехнику, и окна».

Пенсионер Вячеслав Евгеньевич считает, что в калькулятор стоило бы добавить такие параметры, как наличие балкона или лоджии, совместный или раздельный туалет и т.п. Однако Екатерина Смурыгина полагает, что их влияние на стоимость незначительно: «Изначально все параметры квартиры мы разделили на те, которые влияют на цену существенно, и те, влияние которых невелико. Несущественные параметры только создают лишние сложности, загромождают форму, увеличивают время пользования калькулятором. Но их влияние на результат остается в рамках погрешности. К таким несущественным параметрам относятся наличие балкона или лоджии, покрытие полов, высота потолков, совместный или раздельный туалет. Даже в сумме эти параметры повлияют на конечный результат не более чем на 5%. Нам не сложно добавить эти параметры в калькулятор, но это снизит его удобство для большинства пользователей».

Всегда стоит помнить о том, что цена на квартиру определяется не калькулятором и даже не оценочными компаниями, а рыночными механизмами, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Онлайн-калькулятор www.irn.ru – это просто инструмент, который помогает определить «коридор», в котором с большой вероятностью находится стоимость квартиры. Для более точного результата стоит собрать несколько разных оценок и мнений, где-то посередине будет находиться истина.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1814 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 8 604 050
до 23 778 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Крылья/Лобачевского 120 Москва, Западный округ, район Раменки, м. Проспект Вернадского 1-4-комнатные квартиры Площади : 45 - 109 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Проспект Вернадского, 18 мин. транспортом Застройщик: Лобачевского 120.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 516 550
до 13 391 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Лучи Москва, Западный округ, район Солнцево, м. Юго-Западная, м. Румянцево, 4 км от МКАД 1-4-комнатные квартиры Площади : 33 - 100 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Юго-Западная, 15 мин. транспортом м. Румянцево, 15 мин. транспортом Производственная ул., вл.6, к.1 Производственная ул., вл.6, к.2 Производственная ул., вл.6, к.3 Производственная ул., вл.6, к.4 Производственная ул., вл.6, к.5 Показать все 6 корпусов Застройщик: Группа ЛСР.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Жилой квартал D1/ DMITROVSKY 1 Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Дмитровская Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 28 - 170 кв.м. м. Дмитровская, 2 мин. пешком Застройщик: ТПУ Дмитровская.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты в готовых домах пл. 47-107 метров. ГК: 3 кв. 2016 г. Монолит-кирпич. Спешите! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 17% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. Звоните! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. от 150 000 руб. кв.м Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Спешите! 1-5-комнатные квартиры площадью 48-131 метр. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Две скидки в июле! Квартиры в ЖК Купавна 2018 с выгодой до 200 000р. + Доп. скидка! Успей купить! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры площадью от 21 метра. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах Торопитесь! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах площадью от 22 метров.Монолит-кирпич, монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Спешите! Квартиры пл. от 25 метров. Монолит. квартиры в готовых домах MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте