Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Картина маслом: офисы. Весна – 2011. Часть I.

Спрос растет, а предложение прибавляется медленно

В I квартале 2011 г. рынок офисной недвижимости продолжил восстановление по основным показателям, таким как доля вакантных площадей и показатели объема поглощения, свидетельствуют исследования компаний – консультантов в области коммерческой недвижимости. Такого развития событий следовало ожидать, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Предпосылки этого были заложены еще в первой половине 2010 г. на фоне общей стабилизации российской экономики. Плавный рост ставок аренды не был неожиданностью, а вот снижение цен на выставленные на продажу объекты таковой стало.

«В целом ситуация на офисном рынке в Москве стабилизировалась и наблюдается постепенный рост спроса и ставок аренды. Рост спроса заметен как на помещения с премиальным местоположением, так и на качественные объекты, более удаленные от центра города. Хотя первый квартал традиционно не показал высокой степени активности на рынке недвижимости, это является нормальной ситуацией для начала года», – считает заместитель директора департамента офисной недвижимости Knight Frank Михаил Иоаннесянц.


Общие данные о состоянии рынка офисной недвижимости Москвы, I квартал 2011 г.
Совокупный объем офисных площадей, кв. м 11 458 841
Доля вакантных площадей, класс А 15,5%
Доля вакантных площадей, класс B 11,5%
Арендные ставки
Класс А, $ за кв.м в год 500-850
Класс В, $ за кв.м в год 350-600
Источник: компания ASTERA


Кризис и связанные с ним приостановки строительства объектов привели к сокращению объема ввода нового предложения. Это отразилось на объеме предложения бизнес-центров, введенных в эксплуатацию за первые три месяца 2011 г. Однако, по мнению специалистов компании ASTERA (в альянсе с BNP PARIBAS REAL ESTATE), спрос на офисные помещения продолжал оставаться стабильным (интерес для арендаторов представляют наиболее привлекательные объекты с качественной технологической и географической составляющей).


Предложение

Согласно отчету Knight Frank, в I кв. 2011 г. наблюдалось продолжение большинства трендов, обозначившихся на рынке в посткризисном 2010 г.

Сохраняются низкие темпы прироста офисных площадей: в I кв. было введено 240 000 кв. м площадей класса A и B, что практически равно аналогичному периоду 2010 г. и на треть меньше, чем в последние три месяца прошлого года. Сокращение нового предложения в меньшей степени затронуло сегмент офисов класса B, в том числе по причине более коротких сроков реализации проектов в случае реконструкции, период которой значительно короче нового строительства.

Таким образом, новое предложение по-прежнему прирастает медленными темпами, которые установились в начале 2009 г. Причиной этой ситуации стало сокращение финансирования в 2008 - 2009 гг., а также снижение уровня спроса: в новых условиях собственники зачастую были вынуждены приостанавливать проекты или замораживать их.


Спрос и поглощение

Сокращается разрыв между вводом в эксплуатацию новых площадей и поглощением, отмечают в Knight Frank. В сегменте класса А спрос практически сравнялся с новым предложением. В классе B поглощение остается ниже ввода новых площадей, но этот разрыв постепенно сокращается и сейчас составляет 40% против 45% в прошлом квартале.

Поглощение за первые три месяца 2011 г. составило около 160 000 кв. м. Спрос снизился на 35% по сравнению с уровнем прошлого квартала, однако это является нормальным для неактивного периода начала года и его величина сопоставима со спросом в I квартале 2010 г.

По расчетам компании S.A. Ricci/King Sturge, объем арендованных и купленных площадей за первый квартал 2011 г. составил 170 000 кв. м, а объем поглощения даже превысил показатель аналогичного периода 2010 г. на 16%.

Что касается активности компаний, распределенной по секторам экономики, по сравнению с 2010 г. тенденция остается прежней: спрос на качественные офисы класса А и В+ формируют прежде всего банки и другие финансовые структуры, сырьевые и промышленные холдинги, а также российские компании, аффилированные с государством, российские монополии и крупные международные корпорации.


Коммерческие условия

По данным ASTERA, в этой ситуации уровень вакантных площадей начал плавное сокращение в объектах класса А и сделал небольшую корректировку в сторону уменьшения в объектах класса B. Этот факт подстегнул рост ставок аренды, который в среднем по Москве за I квартал 2011 г. составил 5,5%.

Согласно Knight Frank Research, 2011, за прошедший квартал арендные ставки показали рост 5% в классе А и 2% в классе B. Наибольший рост (7-10%) был заметен в сегменте помещений, расположенных внутри Садового кольца.

Уверенно растущий спрос на качественные офисные площади, особенно в районах Садового и Бульварного кольца, повысил ставки аренды в среднем на 6% для офисов класса А и В+ в этих зонах. Основным фактором, вызывающим значительные колебания цены внутри одного класса, является территориальное месторасположение объекта. Средние ставки на офисные площади класса А и В+ в зоне Садового и Бульварного кольца выше ставок в зоне ТТК от 28% до 40%, по расчетам S.A. Ricci/King Sturge.

Эксплуатационные расходы для офисных зданий класса А составляют в среднем $135 за кв. м в год. Для объектов класса В+ средняя ставка равна $125, для класса В– $100. В среднем ставка эксплуатационных расходов выросла на 5-7% по сравнению с четвертым кварталом 2010 г.

Интересы бизнеса, заставляющие компании расширяться и занимать более просторные площади, позволяют владельцам бизнеса постепенно поднимать ставки и даже понемногу «закручивать гайки» в договорах аренды. Выступая недавно перед журналистами, ведущий специалист департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов среди основных итогов I квартала выделил главную тенденцию: постепенный возврат к рынку арендодателя. Они привел в пример два фактора, указывающие на это: появление в новых договорах аренды ежегодной индексации ставок (на 5-10%) и пересмотр арендных ставок по ранее заключенным договорам в сторону повышения. Кроме того, нарастающий дефицит помещений с отделкой указывает на нежелание собственников идти на дополнительные затраты ради привлечения клиентов.


Офисы на продажу дешевеют

А вот в сегменте купли-продажи офисов ситуация, как ни парадоксально, складывается, похоже, обратная. Консалтинговая компания RRG в рамках мониторинга предложения объектов коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги марта 2011 г.

В марте объем предложения продолжил рост: количество объектов коммерческой недвижимости выросло на 11%, а их суммарная площадь – на 13%. Оптимистические ожидания по росту цен в недвижимости не оправдались, и в марте специалисты RRG наблюдали коррекцию практически во всех сегментах рынка.

Всего в марте на продажу было выставлено 1506 объектов коммерческой недвижимости различного назначения общей площадью 3,158 млн кв.м. и общей стоимостью $12 261 млрд. Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 50%. Далее идут производственно-складские (27%), торговые помещения (13%) и помещения свободного назначения (10%).

Объем предложения офисов на продажу в марте вырос на 11% по количеству и на 13% по общей площади. Всего в офисном сегменте в марте к продаже предлагалось 658 объектов общей площадью 1,592 млн кв. м и общей стоимостью $7,46 млрд (217 объектов – внутри Садового кольца и 441 – за его пределами).

Объем предложения офисов в центре вырос по сравнению с последним месяцем зимы на 10% по количеству и на 17% – по общей площади. Объем предложения офисов за пределами центра увеличился на 11% по количеству, и на 12% по общей площади.

Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре снизилась на 7%, до $8431 за кв. м, что произошло за счет снижения цен по всем группам объектов, в том числе и тем, которые экспонируются уже продолжительное время. Снижение, по данным RRG, наблюдалось по следующим объектам: на Цветном бульваре (5260 кв. м, с $12 323 до $10 779 за кв. м), на Мясницкой ул. (8000 кв. м, с $8500 до $7725), на Земляном Валу (10 500 кв. м, с $9273 до $8257) и на Арбате (23 000 кв. м, с $8500 до $6174). По всей видимости, в данном случае наблюдается «отскок» после роста последних месяцев: ценовые ожидания продавцов не оправдались и они готовы идти на уступки.

Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового кольца в марте снизилась на 5%, до $3657 за кв. м. Однако это снижение, в отличие от помещений в центре, было обусловлено исключительно выводом в марте на рынок крупных и дешевых объектов: на ул. Талалихина (12 456 кв. м, $1241 кв. м), на Рязанском пр-те (13 089 кв. м, $1933 за кв. м), на Бакунинской ул. (16 610 кв. м, $1385 за кв. м), на Варшавском ш. (22 000 кв. м, $2143 за кв. м) и на Бережковской наб. (37 000 кв. м., $2600 за кв. м).

О крупнейших сделках, перспективах развития рынка офисной недвижимости, прогнозах экспертов на будущее можно будет прочитать во второй части этой статьи на www.irn.ru.


Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
518 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры площадью 21-118 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. от 3,6 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте