Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Картина маслом: офисы. Весна – 2011. Часть I.

Спрос растет, а предложение прибавляется медленно

В I квартале 2011 г. рынок офисной недвижимости продолжил восстановление по основным показателям, таким как доля вакантных площадей и показатели объема поглощения, свидетельствуют исследования компаний – консультантов в области коммерческой недвижимости. Такого развития событий следовало ожидать, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Предпосылки этого были заложены еще в первой половине 2010 г. на фоне общей стабилизации российской экономики. Плавный рост ставок аренды не был неожиданностью, а вот снижение цен на выставленные на продажу объекты таковой стало.

«В целом ситуация на офисном рынке в Москве стабилизировалась и наблюдается постепенный рост спроса и ставок аренды. Рост спроса заметен как на помещения с премиальным местоположением, так и на качественные объекты, более удаленные от центра города. Хотя первый квартал традиционно не показал высокой степени активности на рынке недвижимости, это является нормальной ситуацией для начала года», – считает заместитель директора департамента офисной недвижимости Knight Frank Михаил Иоаннесянц.


Общие данные о состоянии рынка офисной недвижимости Москвы, I квартал 2011 г.
Совокупный объем офисных площадей, кв. м 11 458 841
Доля вакантных площадей, класс А 15,5%
Доля вакантных площадей, класс B 11,5%
Арендные ставки
Класс А, $ за кв.м в год 500-850
Класс В, $ за кв.м в год 350-600
Источник: компания ASTERA


Кризис и связанные с ним приостановки строительства объектов привели к сокращению объема ввода нового предложения. Это отразилось на объеме предложения бизнес-центров, введенных в эксплуатацию за первые три месяца 2011 г. Однако, по мнению специалистов компании ASTERA (в альянсе с BNP PARIBAS REAL ESTATE), спрос на офисные помещения продолжал оставаться стабильным (интерес для арендаторов представляют наиболее привлекательные объекты с качественной технологической и географической составляющей).


Предложение

Согласно отчету Knight Frank, в I кв. 2011 г. наблюдалось продолжение большинства трендов, обозначившихся на рынке в посткризисном 2010 г.

Сохраняются низкие темпы прироста офисных площадей: в I кв. было введено 240 000 кв. м площадей класса A и B, что практически равно аналогичному периоду 2010 г. и на треть меньше, чем в последние три месяца прошлого года. Сокращение нового предложения в меньшей степени затронуло сегмент офисов класса B, в том числе по причине более коротких сроков реализации проектов в случае реконструкции, период которой значительно короче нового строительства.

Таким образом, новое предложение по-прежнему прирастает медленными темпами, которые установились в начале 2009 г. Причиной этой ситуации стало сокращение финансирования в 2008 - 2009 гг., а также снижение уровня спроса: в новых условиях собственники зачастую были вынуждены приостанавливать проекты или замораживать их.


Спрос и поглощение

Сокращается разрыв между вводом в эксплуатацию новых площадей и поглощением, отмечают в Knight Frank. В сегменте класса А спрос практически сравнялся с новым предложением. В классе B поглощение остается ниже ввода новых площадей, но этот разрыв постепенно сокращается и сейчас составляет 40% против 45% в прошлом квартале.

Поглощение за первые три месяца 2011 г. составило около 160 000 кв. м. Спрос снизился на 35% по сравнению с уровнем прошлого квартала, однако это является нормальным для неактивного периода начала года и его величина сопоставима со спросом в I квартале 2010 г.

По расчетам компании S.A. Ricci/King Sturge, объем арендованных и купленных площадей за первый квартал 2011 г. составил 170 000 кв. м, а объем поглощения даже превысил показатель аналогичного периода 2010 г. на 16%.

Что касается активности компаний, распределенной по секторам экономики, по сравнению с 2010 г. тенденция остается прежней: спрос на качественные офисы класса А и В+ формируют прежде всего банки и другие финансовые структуры, сырьевые и промышленные холдинги, а также российские компании, аффилированные с государством, российские монополии и крупные международные корпорации.


Коммерческие условия

По данным ASTERA, в этой ситуации уровень вакантных площадей начал плавное сокращение в объектах класса А и сделал небольшую корректировку в сторону уменьшения в объектах класса B. Этот факт подстегнул рост ставок аренды, который в среднем по Москве за I квартал 2011 г. составил 5,5%.

Согласно Knight Frank Research, 2011, за прошедший квартал арендные ставки показали рост 5% в классе А и 2% в классе B. Наибольший рост (7-10%) был заметен в сегменте помещений, расположенных внутри Садового кольца.

Уверенно растущий спрос на качественные офисные площади, особенно в районах Садового и Бульварного кольца, повысил ставки аренды в среднем на 6% для офисов класса А и В+ в этих зонах. Основным фактором, вызывающим значительные колебания цены внутри одного класса, является территориальное месторасположение объекта. Средние ставки на офисные площади класса А и В+ в зоне Садового и Бульварного кольца выше ставок в зоне ТТК от 28% до 40%, по расчетам S.A. Ricci/King Sturge.

Эксплуатационные расходы для офисных зданий класса А составляют в среднем $135 за кв. м в год. Для объектов класса В+ средняя ставка равна $125, для класса В– $100. В среднем ставка эксплуатационных расходов выросла на 5-7% по сравнению с четвертым кварталом 2010 г.

Интересы бизнеса, заставляющие компании расширяться и занимать более просторные площади, позволяют владельцам бизнеса постепенно поднимать ставки и даже понемногу «закручивать гайки» в договорах аренды. Выступая недавно перед журналистами, ведущий специалист департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов среди основных итогов I квартала выделил главную тенденцию: постепенный возврат к рынку арендодателя. Они привел в пример два фактора, указывающие на это: появление в новых договорах аренды ежегодной индексации ставок (на 5-10%) и пересмотр арендных ставок по ранее заключенным договорам в сторону повышения. Кроме того, нарастающий дефицит помещений с отделкой указывает на нежелание собственников идти на дополнительные затраты ради привлечения клиентов.


Офисы на продажу дешевеют

А вот в сегменте купли-продажи офисов ситуация, как ни парадоксально, складывается, похоже, обратная. Консалтинговая компания RRG в рамках мониторинга предложения объектов коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги марта 2011 г.

В марте объем предложения продолжил рост: количество объектов коммерческой недвижимости выросло на 11%, а их суммарная площадь – на 13%. Оптимистические ожидания по росту цен в недвижимости не оправдались, и в марте специалисты RRG наблюдали коррекцию практически во всех сегментах рынка.

Всего в марте на продажу было выставлено 1506 объектов коммерческой недвижимости различного назначения общей площадью 3,158 млн кв.м. и общей стоимостью $12 261 млрд. Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 50%. Далее идут производственно-складские (27%), торговые помещения (13%) и помещения свободного назначения (10%).

Объем предложения офисов на продажу в марте вырос на 11% по количеству и на 13% по общей площади. Всего в офисном сегменте в марте к продаже предлагалось 658 объектов общей площадью 1,592 млн кв. м и общей стоимостью $7,46 млрд (217 объектов – внутри Садового кольца и 441 – за его пределами).

Объем предложения офисов в центре вырос по сравнению с последним месяцем зимы на 10% по количеству и на 17% – по общей площади. Объем предложения офисов за пределами центра увеличился на 11% по количеству, и на 12% по общей площади.

Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре снизилась на 7%, до $8431 за кв. м, что произошло за счет снижения цен по всем группам объектов, в том числе и тем, которые экспонируются уже продолжительное время. Снижение, по данным RRG, наблюдалось по следующим объектам: на Цветном бульваре (5260 кв. м, с $12 323 до $10 779 за кв. м), на Мясницкой ул. (8000 кв. м, с $8500 до $7725), на Земляном Валу (10 500 кв. м, с $9273 до $8257) и на Арбате (23 000 кв. м, с $8500 до $6174). По всей видимости, в данном случае наблюдается «отскок» после роста последних месяцев: ценовые ожидания продавцов не оправдались и они готовы идти на уступки.

Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового кольца в марте снизилась на 5%, до $3657 за кв. м. Однако это снижение, в отличие от помещений в центре, было обусловлено исключительно выводом в марте на рынок крупных и дешевых объектов: на ул. Талалихина (12 456 кв. м, $1241 кв. м), на Рязанском пр-те (13 089 кв. м, $1933 за кв. м), на Бакунинской ул. (16 610 кв. м, $1385 за кв. м), на Варшавском ш. (22 000 кв. м, $2143 за кв. м) и на Бережковской наб. (37 000 кв. м., $2600 за кв. м).

О крупнейших сделках, перспективах развития рынка офисной недвижимости, прогнозах экспертов на будущее можно будет прочитать во второй части этой статьи на www.irn.ru.


Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
508 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от застройщика Узнать подробнее ЖК Нахимов Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Нахимовский проспект 1-2-комнатные квартиры Площади : 40 - 72 кв.м. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 7 700 000
до 38 547 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха, м. Шелепиха Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 29 - 117 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Шелепиха, 5 мин. пешком Шмитовский пр-д, вл. 39, к.1 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.2 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.3 Застройщик: Жилой квартал Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 29 614 000
до 582 191 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ММДЦ Москва-Сити Башня Федерация Башня Восток Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Деловой центр, м. Выставочная 2-5-комнатные квартиры Площади : 55 - 491 кв.м. м. Выставочная, 5 мин. пешком Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры пл. 36-86 кв.м.Монолит. Спешите! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах пл. от 39 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью от 49 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. 46-137 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры пл. от 23 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Торопитесь! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте