Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Картина маслом: торговая недвижимость. Весна-2011, часть II – стрит-ретейл

Фавориты сезона

Судя по экспертным отчетам о развитии рынка торговой недвижимости в 2010 г. – первом квартале 2011 г., операторы испытывают нарастающий оптимизм, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Насколько он оправдан – покажет время, но определенные положительные сигналы есть.

В первой части статьи «Картина маслом»: торговая недвижимость. Весна-2011» портал www.irn.ru уже писал, что на рынке постепенно снижается доля вакантных площадей в торговых центрах, возобновляется строительство замороженных объектов. Но наиболее внушительные результаты показал стрит-ретейл.

По данным участников рынка, объем сделок купли-продажи вырос, инвесторы рассматривают приобретение целого пула объектов. Активировались игроки и в сегменте аренды. Февраль ознаменовался войной сотовых операторов «Евросети» и «Связного» за помещения, отмечают в Penny Lane Realty. Очень высокую активность проявляют операторы банковского сектора и общепита в поиске помещений в основных торговых коридорах. В результате в ЦАО растет дефицит предложения качественных объектов. В спальных районах ситуация обстоит не так остро, так как предложение практически не ограничено.

Рост арендных ставок в этом сегменте составил 30% по сравнению с концом 2010 г. Таким образом, ставки варьируются в пределах $3000 - 7000 за кв. м в год в ЦАО, в спальных районах $1500 - 3000 за кв.м в год. Стоимость квадратного метра в сделках купли-продажи в центральной части города составляет $15 000 - 23 000 за кв.м, в спальных районах $4500 - 9000 за кв.м. Необходимо отметить, что цена квадратного метра в спальных районах у метро может достигать $15 000 - 20 000 за кв.м за счет активного пешеходного трафика.

Для справки: по данным Мосгорстата, общий объем оборота розничной торговли в Москве за январь-сентябрь 2010 года составил 2042,8 млрд руб., что в сопоставимых ценах больше, чем за январь-сентябрь 2009 года на 5,7%. Оборот торгующих организаций за первые девять месяцев 2010 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличился на 6,3%; продажа товаров на вещевых,  смешанных и продовольственных рынках возросла на 3,3%. Объем продажи продовольственных товаров увеличился на 7,2%, непродовольственных товаров – на 4,1%, отмечают в компании «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ» (в ассоциации с CB Richard Ellis).

«Активность инвесторов на рынке также возросла: становятся ощутимы последствия запрета строительства торговых центров в пределах ТТК», – отмечает Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty. По его мнению, инвесторы проявляют заинтересованность в приобретении целых групп объектов стрит-ретейла. Среди наиболее активных желающих – предприятия общепита и банки.


Торговые коридоры

Данные аналитиков разных компаний по средним ставкам аренды сильно отличаются друг от друга, однако большинство экспертов сходится во мнении, что оживление рынка продолжается. Постепенно цены найма площадей и другие условия работы арендаторов приближаются если не докризисному, то к близкому к нему уровню, а некоторые аналитики предсказывают восстановление его еще до конца года.


Арендные ставки по основным торговым коридорам
Улица Арендная ставка, $/кв.м/год
Столешников переулок 7000
Тверская ул. 4400
Кузнецкий Мост 3000
Петровка 2700
М. Дмитровка 2700
Б. Дмитровка 2600
М. Бронная 2500
Новинский бульвар 2300
Б. Полянка 2200
Смоленский бульвар 2100
Источник: MAGAZAN.RU


Ставки аренды на помещения в сегменте стрит-ретейл, пользующиеся наибольшим спросом (расположенные в местах с высокой пешеходной проходимостью), практически достигли уровня 2008 г., пишут специалисты Praedium Oncor International. Чего нельзя сказать, по их мнению, об объектах, расположенных далеко за пределами основных торговых коридоров: ставки на такие объекты не претерпели существенных изменений и в большинстве своем остались на уровне 2009 г.

Интересную тенденцию заметили специалисты компании Astera (в ассоциации с BNP Paribas Real Estate). По статистике реально проведенных сделок этой фирмы, ставки аренды по четным сторонам основных торговых коридоров столицы в 1,5 - 2 раза превышают ставки аренды по нечетным сторонам улиц. Это можно объяснить высоким уровнем пешеходного и транспортного трафика, который складывается в направлении от центра в вечернее время, которое является оптимальным для шопинга.

Также можно отметить, что арендаторы, занимающие четную сторону торгового коридора, как правило, имеют долгосрочные договоры аренды (5-7 лет). Это продиктовано необходимостью значительных вложений, поскольку устойчивой доходности при высокой ставке аренды сложно достичь в короткие сроки. Арендаторы нечетной стороны, напротив, чаще заключают краткосрочные договоры (11 месяцев).


Ставки аренды на помещения стрит-ретейл в зависимости от профиля арендатора (по состоянию на декабрь 2010 г.).
Профиль арендатора Средняя арендная ставка, $/кв.м в год
Продовольственные товары 400 – 1000
Ресторан 600 – 1500
Обувь/ Одежда 800 – 2000
Банки 800 – 2000
Аптеки/ Оптика 1000 – 1500
Кафе 1000 – 2500
Ювелирные изделия 1500 – 3000
Источник: Praedium Oncor International


Сегментарная активность
Начало года ознаменовалось оживлением на рынке консалтинга. «Структура заказов кардинально меняется, – говорит Алексей Могила. – Небольшой поток запросов на оценку объекта в кризисные годы сменился заданиями на разработку и корректировку концепций торговых центров, а также комплексное развитие территорий. Через два года отсутствие строительства торговых центров будет весьма заметно, и за счет более реалистичного подхода к проектам этот пробел удастся максимально нивелировать».

Девелоперские компании, специализирующиеся на строительстве жилья экономкласса, перестали относиться к коммерческим помещениям как к нелюбимой падчерице и готовы на этапе строительства привлекать консультантов для корректного проектирования и использования нежилых помещений. Консультанты Penny Lane Realty применяют технологии, используемые при сдаче торговых центров, в том числе и региональных, к работе с комплексами помещений (встроенно-пристроенными, отдельно стоящими зданиями) в спальных районах города. Пилотным проектом стала реализация помещений в районе Кожухово. В качестве арендаторов и покупателей были привлечены спортивный клуб, банковские офисы, продовольственные магазины и операторы общепита. Единый подход позволил корректно подойти к освоению площадей, и уже в ближайшее время жители района почувствуют перемены. Девелопер в свою очередь быстро получил не только финансовые потоки от эффективной реализации помещений, но и положительный социальный эффект.

Но «топовыми» арендаторами в главных торговых коридорах столицы выступают предприятия общепита и розничные отделения банков. Замыкают «тройку лидеров» операторы розничной торговли одеждой и обувью. Такие данные приводит консалтинговая компания RRG по итогам собственного полевого исследования состава арендаторов самого дорогого сегмента коммерческой недвижимости.

Была определена сформированная структура спроса на помещения в основных торговых коридорах в пределах Садового кольца, у центральных станций метрополитена, а также «торговых» участках основных магистралей – всего несколько десятков улиц. Суммарно было подсчитано более 4700 торговых помещений.

Почти четверть – 24% – помещений занимают предприятия общепита различного профиля. Среди них примерно половина – это кафе, около 40% – рестораны, остальное занимает формат фастфуда.

Почти 12% помещений заняты отделениями банков, ориентированными на обслуживание физических лиц. Почти столько же – магазинами, предлагающими одежду и обувь. Далее – предприятия сферы услуг, а также различные магазины, в том числе продуктовые, салоны сотовой связи, ювелирные и магазины бытовой техники. Достойную долю занимают салоны красоты и парикмахерские (4%). Примечательно, что аптеки в этом рейтинге оказались за пределами первой десятки, составляя лишь 3,3% от всех арендаторов.

«Такие результаты вполне понятны, – поясняет генеральный директор RRG Денис Колокольников. – В рестораны или ювелирные магазины люди часто заходят спонтанно. Поэтому для них принципиально важны высокий трафик, большие витрины, хорошая видимость. В аптеку же покупатели чаще идут целенаправленно. Соответственно, владельцам аптек нет необходимости переплачивать за рекламную составляющую витрин или расположение на первой линии домов. Банки одновременно обеспечивают и удобство для целевого посетителя, и великолепную рекламную составляющую. Но понятно, что основные торговые коридоры работают на «дневное» население центра (работники офисов, туристы и т.д.), которое в 3-4 раза выше «ночного» населения, здесь проживающего. Поэтому общепит, банки и другие услуги в первую очередь востребованы не «местными» жителями. В этом и есть мощнейший потенциал центра столицы».

Эксперты отмечают изменение состава арендаторов по мере удаления от центра, а также изменение структуры, связанное с особенностями отдельных торговых коридоров. В центре и престижных районах западной части центра, а также в начале основных магистралей (например, Комсомольского, Ленинского и Кутузовского проспекта) преобладают дорогие магазины и рестораны. На менее престижных восточном, юго-восточном, южном направлениях, как и в отдаленных районах, большую часть помещений занимают магазины одежды среднего сегмента, электроники и бытовой техники, мебельные магазины, а также рестораны, но пониже уровнем.

Отдельные центральные улицы, традиционно считающиеся «торговыми» (например, Столешников переулок), практически полностью «заняты» магазинами известных мировых брендов. В то же время на Садовом кольце на первой линии домов «первое место» занимают банки – здесь насчитывается более 140 помещений, что составляет почти 20% от всех объектов стрит-ретейла на этой улице.

«Садовое кольцо – особая центральная улица, – говорит Денис Колокольников. – Здесь высокий автомобильный трафик, но он не является туристическим местом или местом для прогулок жителей города. Поэтому поток посетителей магазинов или ресторанов здесь не особенно велик. Зато для размещения отделений банка и предприятий услуг это место представляется оптимальным, поскольку сюда клиентам легко подъехать».


О банках поподробнее

Банки вообще всерьез стали атаковать стрит-ретейл. Хотя и не всегда удачно: например, несколько месяцев назад закрылось маленькое отделение одного из банков на ул. Орджоникидзе (впрочем, в двух минутах пешком расположен его же крупный офис). Объявление на стене о сдаче помещения в аренду провисело всего пару недель, сейчас в нем идет ремонт, но сведений о новом арендаторе порталу www.irn.ru получить не удалось.

Операторы  банковского сектора очень активно рассматривают объекты для размещения дополнительных офисов, оказывающих услуги физическим лицам. Только Penny Lane Realty ведет поиск помещений для пяти финансово-кредитных организаций, развивающих розничное направление. Среди них «Сбербанк», «Русский стандарт», «РосЕвроБанк», Raiffeisenbank  и «Авангард». В основном банки заинтересованы в покупке недвижимости. Аренда рассматривается реже, договоры заключаются на срок не менее пяти лет.

Высокую активность операторов банковского сектора эксперты Penny Lane Realty связывают с заявлениями ряда иностранных банков, таких как Barclays и HSBC, о закрытии розничных проектов в России. Эти операторы обладают премиальными отделениями в лучших торговых коридорах столицы. «Их офисы на Кутузовском проспекте, Петровке, Дмитровке и Никитской весьма привлекательны для целого ряда банков, в связи с этим ожидается небольшая ценовая война при их освоении, что может принести сверхприбыли владельцам помещений», – говорит Алексей Могила.

Размер запрашиваемой площади колеблется в пределах 100 - 400 кв.м. Объект должен находиться на первой линии домов, в местах с активным пешеходным трафиком – около метро или офисных и торговых центров, в некоторых случаях приветствуется расположение поблизости офисов банков-конкурентов.

Бюджет покупки зависит от политики банка в этом направлении: кто-то имеет жесткие ограничения, например, не более $20 000 за квадрат; для кого-то вопрос цены стоит на втором месте: главное – занять хороший объект. Стоимость квадратного метра в центральной части города составляет $15 000 - 23 000 за кв. м, в спальных районах $4500 - 9000 за кв. м. Но и в спальных районах цена квадратного метра у метро может достигать $15 000 - 20 000 за счет громадного пешеходного трафика. Стоимость квадратного метра в Московской области варьируется в пределах $1500 - 3500 за кв. м. Однако и эта цена может  быть выше, если помещение расположено в городах ближнего Подмосковья или уже оборудовано под нужды банковского офиса. Арендные ставки варьируются в пределах $1500 - 3000 за кв. м в год в Москве, в области – $250 - 500 за кв. м в год.

«Итоги первого квартала демонстрируют устойчивую положительную динамику на рынке торговой недвижимости, – резюмирует Алексей Могила. – Мы ожидаем, что рынок в этом году выйдет на докризисные показатели. Дефицит качественных помещений и активизация игроков на рынке приведут к новым ценовым рекордам». 


Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
610 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 939 680
до 27 444 300 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 10 071 000
до 43 368 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Фили Сити Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили 1-5-комнатные квартиры Площади : 45 - 146 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Фили, 7 мин. пешком Багратионовский пр-д, вл.5, к.1 Багратионовский пр-д, вл.5, к.3 Застройщик: ЛАТИРИУС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК МФК «Нахимов» Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Нахимовский проспект 1-3-комнатные апартаменты Площади : 34 - 104 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Нахимовский пр-т, вл. 31, к.1 Нахимовский пр-т, вл. 31, к.2 Нахимовский пр-т, вл. 31, к.3 Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте