Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Картина маслом: торговая недвижимость. Весна-2011, часть II – стрит-ретейл

Фавориты сезона

Судя по экспертным отчетам о развитии рынка торговой недвижимости в 2010 г. – первом квартале 2011 г., операторы испытывают нарастающий оптимизм, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Насколько он оправдан – покажет время, но определенные положительные сигналы есть.

В первой части статьи «Картина маслом»: торговая недвижимость. Весна-2011» портал www.irn.ru уже писал, что на рынке постепенно снижается доля вакантных площадей в торговых центрах, возобновляется строительство замороженных объектов. Но наиболее внушительные результаты показал стрит-ретейл.

По данным участников рынка, объем сделок купли-продажи вырос, инвесторы рассматривают приобретение целого пула объектов. Активировались игроки и в сегменте аренды. Февраль ознаменовался войной сотовых операторов «Евросети» и «Связного» за помещения, отмечают в Penny Lane Realty. Очень высокую активность проявляют операторы банковского сектора и общепита в поиске помещений в основных торговых коридорах. В результате в ЦАО растет дефицит предложения качественных объектов. В спальных районах ситуация обстоит не так остро, так как предложение практически не ограничено.

Рост арендных ставок в этом сегменте составил 30% по сравнению с концом 2010 г. Таким образом, ставки варьируются в пределах $3000 - 7000 за кв. м в год в ЦАО, в спальных районах $1500 - 3000 за кв.м в год. Стоимость квадратного метра в сделках купли-продажи в центральной части города составляет $15 000 - 23 000 за кв.м, в спальных районах $4500 - 9000 за кв.м. Необходимо отметить, что цена квадратного метра в спальных районах у метро может достигать $15 000 - 20 000 за кв.м за счет активного пешеходного трафика.

Для справки: по данным Мосгорстата, общий объем оборота розничной торговли в Москве за январь-сентябрь 2010 года составил 2042,8 млрд руб., что в сопоставимых ценах больше, чем за январь-сентябрь 2009 года на 5,7%. Оборот торгующих организаций за первые девять месяцев 2010 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличился на 6,3%; продажа товаров на вещевых,  смешанных и продовольственных рынках возросла на 3,3%. Объем продажи продовольственных товаров увеличился на 7,2%, непродовольственных товаров – на 4,1%, отмечают в компании «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ» (в ассоциации с CB Richard Ellis).

«Активность инвесторов на рынке также возросла: становятся ощутимы последствия запрета строительства торговых центров в пределах ТТК», – отмечает Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty. По его мнению, инвесторы проявляют заинтересованность в приобретении целых групп объектов стрит-ретейла. Среди наиболее активных желающих – предприятия общепита и банки.


Торговые коридоры

Данные аналитиков разных компаний по средним ставкам аренды сильно отличаются друг от друга, однако большинство экспертов сходится во мнении, что оживление рынка продолжается. Постепенно цены найма площадей и другие условия работы арендаторов приближаются если не докризисному, то к близкому к нему уровню, а некоторые аналитики предсказывают восстановление его еще до конца года.


Арендные ставки по основным торговым коридорам
Улица Арендная ставка, $/кв.м/год
Столешников переулок 7000
Тверская ул. 4400
Кузнецкий Мост 3000
Петровка 2700
М. Дмитровка 2700
Б. Дмитровка 2600
М. Бронная 2500
Новинский бульвар 2300
Б. Полянка 2200
Смоленский бульвар 2100
Источник: MAGAZAN.RU


Ставки аренды на помещения в сегменте стрит-ретейл, пользующиеся наибольшим спросом (расположенные в местах с высокой пешеходной проходимостью), практически достигли уровня 2008 г., пишут специалисты Praedium Oncor International. Чего нельзя сказать, по их мнению, об объектах, расположенных далеко за пределами основных торговых коридоров: ставки на такие объекты не претерпели существенных изменений и в большинстве своем остались на уровне 2009 г.

Интересную тенденцию заметили специалисты компании Astera (в ассоциации с BNP Paribas Real Estate). По статистике реально проведенных сделок этой фирмы, ставки аренды по четным сторонам основных торговых коридоров столицы в 1,5 - 2 раза превышают ставки аренды по нечетным сторонам улиц. Это можно объяснить высоким уровнем пешеходного и транспортного трафика, который складывается в направлении от центра в вечернее время, которое является оптимальным для шопинга.

Также можно отметить, что арендаторы, занимающие четную сторону торгового коридора, как правило, имеют долгосрочные договоры аренды (5-7 лет). Это продиктовано необходимостью значительных вложений, поскольку устойчивой доходности при высокой ставке аренды сложно достичь в короткие сроки. Арендаторы нечетной стороны, напротив, чаще заключают краткосрочные договоры (11 месяцев).


Ставки аренды на помещения стрит-ретейл в зависимости от профиля арендатора (по состоянию на декабрь 2010 г.).
Профиль арендатора Средняя арендная ставка, $/кв.м в год
Продовольственные товары 400 – 1000
Ресторан 600 – 1500
Обувь/ Одежда 800 – 2000
Банки 800 – 2000
Аптеки/ Оптика 1000 – 1500
Кафе 1000 – 2500
Ювелирные изделия 1500 – 3000
Источник: Praedium Oncor International


Сегментарная активность
Начало года ознаменовалось оживлением на рынке консалтинга. «Структура заказов кардинально меняется, – говорит Алексей Могила. – Небольшой поток запросов на оценку объекта в кризисные годы сменился заданиями на разработку и корректировку концепций торговых центров, а также комплексное развитие территорий. Через два года отсутствие строительства торговых центров будет весьма заметно, и за счет более реалистичного подхода к проектам этот пробел удастся максимально нивелировать».

Девелоперские компании, специализирующиеся на строительстве жилья экономкласса, перестали относиться к коммерческим помещениям как к нелюбимой падчерице и готовы на этапе строительства привлекать консультантов для корректного проектирования и использования нежилых помещений. Консультанты Penny Lane Realty применяют технологии, используемые при сдаче торговых центров, в том числе и региональных, к работе с комплексами помещений (встроенно-пристроенными, отдельно стоящими зданиями) в спальных районах города. Пилотным проектом стала реализация помещений в районе Кожухово. В качестве арендаторов и покупателей были привлечены спортивный клуб, банковские офисы, продовольственные магазины и операторы общепита. Единый подход позволил корректно подойти к освоению площадей, и уже в ближайшее время жители района почувствуют перемены. Девелопер в свою очередь быстро получил не только финансовые потоки от эффективной реализации помещений, но и положительный социальный эффект.

Но «топовыми» арендаторами в главных торговых коридорах столицы выступают предприятия общепита и розничные отделения банков. Замыкают «тройку лидеров» операторы розничной торговли одеждой и обувью. Такие данные приводит консалтинговая компания RRG по итогам собственного полевого исследования состава арендаторов самого дорогого сегмента коммерческой недвижимости.

Была определена сформированная структура спроса на помещения в основных торговых коридорах в пределах Садового кольца, у центральных станций метрополитена, а также «торговых» участках основных магистралей – всего несколько десятков улиц. Суммарно было подсчитано более 4700 торговых помещений.

Почти четверть – 24% – помещений занимают предприятия общепита различного профиля. Среди них примерно половина – это кафе, около 40% – рестораны, остальное занимает формат фастфуда.

Почти 12% помещений заняты отделениями банков, ориентированными на обслуживание физических лиц. Почти столько же – магазинами, предлагающими одежду и обувь. Далее – предприятия сферы услуг, а также различные магазины, в том числе продуктовые, салоны сотовой связи, ювелирные и магазины бытовой техники. Достойную долю занимают салоны красоты и парикмахерские (4%). Примечательно, что аптеки в этом рейтинге оказались за пределами первой десятки, составляя лишь 3,3% от всех арендаторов.

«Такие результаты вполне понятны, – поясняет генеральный директор RRG Денис Колокольников. – В рестораны или ювелирные магазины люди часто заходят спонтанно. Поэтому для них принципиально важны высокий трафик, большие витрины, хорошая видимость. В аптеку же покупатели чаще идут целенаправленно. Соответственно, владельцам аптек нет необходимости переплачивать за рекламную составляющую витрин или расположение на первой линии домов. Банки одновременно обеспечивают и удобство для целевого посетителя, и великолепную рекламную составляющую. Но понятно, что основные торговые коридоры работают на «дневное» население центра (работники офисов, туристы и т.д.), которое в 3-4 раза выше «ночного» населения, здесь проживающего. Поэтому общепит, банки и другие услуги в первую очередь востребованы не «местными» жителями. В этом и есть мощнейший потенциал центра столицы».

Эксперты отмечают изменение состава арендаторов по мере удаления от центра, а также изменение структуры, связанное с особенностями отдельных торговых коридоров. В центре и престижных районах западной части центра, а также в начале основных магистралей (например, Комсомольского, Ленинского и Кутузовского проспекта) преобладают дорогие магазины и рестораны. На менее престижных восточном, юго-восточном, южном направлениях, как и в отдаленных районах, большую часть помещений занимают магазины одежды среднего сегмента, электроники и бытовой техники, мебельные магазины, а также рестораны, но пониже уровнем.

Отдельные центральные улицы, традиционно считающиеся «торговыми» (например, Столешников переулок), практически полностью «заняты» магазинами известных мировых брендов. В то же время на Садовом кольце на первой линии домов «первое место» занимают банки – здесь насчитывается более 140 помещений, что составляет почти 20% от всех объектов стрит-ретейла на этой улице.

«Садовое кольцо – особая центральная улица, – говорит Денис Колокольников. – Здесь высокий автомобильный трафик, но он не является туристическим местом или местом для прогулок жителей города. Поэтому поток посетителей магазинов или ресторанов здесь не особенно велик. Зато для размещения отделений банка и предприятий услуг это место представляется оптимальным, поскольку сюда клиентам легко подъехать».


О банках поподробнее

Банки вообще всерьез стали атаковать стрит-ретейл. Хотя и не всегда удачно: например, несколько месяцев назад закрылось маленькое отделение одного из банков на ул. Орджоникидзе (впрочем, в двух минутах пешком расположен его же крупный офис). Объявление на стене о сдаче помещения в аренду провисело всего пару недель, сейчас в нем идет ремонт, но сведений о новом арендаторе порталу www.irn.ru получить не удалось.

Операторы  банковского сектора очень активно рассматривают объекты для размещения дополнительных офисов, оказывающих услуги физическим лицам. Только Penny Lane Realty ведет поиск помещений для пяти финансово-кредитных организаций, развивающих розничное направление. Среди них «Сбербанк», «Русский стандарт», «РосЕвроБанк», Raiffeisenbank  и «Авангард». В основном банки заинтересованы в покупке недвижимости. Аренда рассматривается реже, договоры заключаются на срок не менее пяти лет.

Высокую активность операторов банковского сектора эксперты Penny Lane Realty связывают с заявлениями ряда иностранных банков, таких как Barclays и HSBC, о закрытии розничных проектов в России. Эти операторы обладают премиальными отделениями в лучших торговых коридорах столицы. «Их офисы на Кутузовском проспекте, Петровке, Дмитровке и Никитской весьма привлекательны для целого ряда банков, в связи с этим ожидается небольшая ценовая война при их освоении, что может принести сверхприбыли владельцам помещений», – говорит Алексей Могила.

Размер запрашиваемой площади колеблется в пределах 100 - 400 кв.м. Объект должен находиться на первой линии домов, в местах с активным пешеходным трафиком – около метро или офисных и торговых центров, в некоторых случаях приветствуется расположение поблизости офисов банков-конкурентов.

Бюджет покупки зависит от политики банка в этом направлении: кто-то имеет жесткие ограничения, например, не более $20 000 за квадрат; для кого-то вопрос цены стоит на втором месте: главное – занять хороший объект. Стоимость квадратного метра в центральной части города составляет $15 000 - 23 000 за кв. м, в спальных районах $4500 - 9000 за кв. м. Но и в спальных районах цена квадратного метра у метро может достигать $15 000 - 20 000 за счет громадного пешеходного трафика. Стоимость квадратного метра в Московской области варьируется в пределах $1500 - 3500 за кв. м. Однако и эта цена может  быть выше, если помещение расположено в городах ближнего Подмосковья или уже оборудовано под нужды банковского офиса. Арендные ставки варьируются в пределах $1500 - 3000 за кв. м в год в Москве, в области – $250 - 500 за кв. м в год.

«Итоги первого квартала демонстрируют устойчивую положительную динамику на рынке торговой недвижимости, – резюмирует Алексей Могила. – Мы ожидаем, что рынок в этом году выйдет на докризисные показатели. Дефицит качественных помещений и активизация игроков на рынке приведут к новым ценовым рекордам». 


Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
599 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 8 100 500
до 37 581 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Геометрия Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 1-3-комнатные квартиры Площади : 46 - 137 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Авиамоторная, 14 мин. пешком Застройщик: Жилдорипотека.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от застройщика Узнать подробнее ЖК Нахимов Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Нахимовский проспект 1-2-комнатные квартиры Площади : 40 - 72 кв.м. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 952 200
до 112 770 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Славянский бульвар 1-5-комнатные квартиры Площади : 38 - 268 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: Тервуд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Парк Мира Последние 8 апартаментов в жилом квартале с инфраструктурой европейского уровня. 5 минут от м.Алексеевкая. Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека от 5,5% Квартиры от 8,3 млн руб! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах площадью от 29 метров.Монолит, другое. Уточняйте подробности по телефону. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры площадью 36-86 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Спешите! Квартиры пл. 39-107 кв.м.Монолит. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью 49-136 кв.м.Монолит. Звоните! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте