Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Москва снова желает строить «доходные дома»

По следам Леонида Краснянского

В ближайшее время приоритеты в строительстве в Москве изменятся, заявил заместитель мэра в правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. «Мы намерены строить больше паркингов, доходных домов, а не только жилье [социальное и на продажу]», – сказал он, выступая на открытии XXIV московской выставки «Недвижимость» вчера, 24 марта 2011 г., в Центральном доме художника на Крымском Валу.

Тема доходных домов не новая, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». И теперь, видимо, ее можно рассматривать как некое новое обозначение политики города, если заявление заместителя мэра можно рассматривать как программное.

«Программа доходных домов Москве необходима, – считает руководитель центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. – Даже срочно. Чтобы можно было снимать квартиры не у старых бабушек за дешево; пусть дороже, но на нормальных, цивилизованных условиях».

Человек, который гипотетически нанимает квартиру у организации, подведомственной правительству Москвы, имеет определенные минусы, но и плюсы. Конечно, правильнее говорить о наемщиках и наймодателях, но в дальнейшем для простоты восприятия можно называть их соответственно арендаторами и арендодателями.


Плюсы и минусы для арендаторов

Сначала о минусах. С государственной организацией практически нет возможности торговаться. Возможно, менеджерам низшего уровня, общающимся с клиентами, предоставят право какой-то вариации цен, но вряд ли. Скорее всего, пакет условий будет един для всех. В результате ситуация, когда человек проводит по работе месяц в Москве, а месяц в своем городе, никак не скажется на стоимости отопления и горячей воды. А это не такие уж малые средства. Хотя если будут изначально установлены счетчики того и другого, хотя бы эти неиспользуемые средства можно будет сэкономить.

Правда, стиль работы налоговой инспекции и коммунальщиков заставляет предположить, что разбирательства по поводу дисперсии взимания средств продолжатся в судах слишком долго, чтобы принести выгоду хоть одной, хоть другой стороне. Хотя бы из-за инфляции – за время судебных разбирательств разница в запрашиваемой и отстаиваемой сумме станет слишком ничтожна.

Второй момент. Снять квартиру у частника – будь то старая бабушка или молодой мужик, означает всегда иметь конфликты. У многих ли прописано в договоре, кто обязан платить за перерасход горячей воды или перегоревшие лампочки? А если человек вселился в квартиру, а потом узнал, что сегодня его очередь мыть пол на лестничной клетке по договоренности с соседями, то что ему делать?

Любой, кому приходилось снимать квартиру, знает эти проблемы. И может назвать еще пару десятков других.

Но если снимать квартиру у ГУПа правительства Москвы, то ситуация изменится, отмечает Олег Репченко. Во-первых, появляется централизованная служба техподдержки. Во-вторых, все условия договора жестко должны быть прописаны. В-третьих, точно известно, кому жаловаться, если условия договора не соблюдаются (хотя бы из-за той же бюрократии, если лампочку не заменили в оговоренные контрактом сроки).


Экономика сделки

«Строить доходные дома было невыгодно, когда рост цен на жилье был на уровне 30-50% годовых, а сдача квартир в аренду приносила 5-6%, – говорит Репченко. – Теперь ситуация изменилась».

Действительно, сейчас инвестиционный доход от сдачи квартир в аренду остался на практически прежнем уровне, а вот цены растут совсем не так, как раньше. Снизился размер банковских депозитов (по крупным вкладам на длительный срок в некоторых банках можно добиться примерно 8%).

Разница не такая уж большая в доходности. Только квартира – это всегда осязаемо.

Более того, городу сейчас весьма выгодно строить собственные доходные дома по сравнению с частниками, покупающими квартиры с теми же целями. Город может строить дома по строительной себестоимости (с небольшой маржой для подрядчиков), земля-то городская. И в этом случае доход от аренды (правильно маркетированной) составит уже 10-15% годовых, что явно является хорошим размещением бюджетных средств. По крайней мере, они будут всегда защищены от инфляции – рыночная стоимость аренды не будет от нее отставать. Это защита от финансовых кризисов, дефолтов, рушащихся банков… То есть актив, устойчивый к кризисам, поскольку потребность в жилье насущна для каждого человека.


От теории к практике

Пока что опыт московских властей в области доходных домов невелик. Много лет он ограничивался единственным экспериментом – домом, построенным ДИПСом в Большом Николоворобинском переулке. Именно тогдашний руководитель тогдашнего Департамента инвестиционных программ строительства правительства Москвы Леонид Краснянский был инициатором строительства доходных домов в столице. Но дальше первого опыта дело тогда не пошло. ДИПС расформировали, программа заглохла.

А дом построен (инвестиции составили $12,3 млн), функционирует, с хорошей заполненностью (несмотря на дороговизну) и приносит денежки в бюджет города. Конечно, нужно обладать талантами Леонида Краснянского, чтобы под доходный дом получить приличный участок, где квартиры уже тогда, на пике роста цен на жилье, могли приносить достаточную прибыль. Но он предвидел, что рост цен бесконечным быть не может (он описал это в книге «Доходный дом»).

В основном квартирами в нем пользуются дипломатические, коммерческие иностранные представительства, для которых это одна из немногих альтернатив домам УПДК (Управления делами дипкорпуса МИД РФ).

Жаль, конечно, что программа Краснянского при Юрии Лужкове замерла: сегодня можно было бы начинать не с нуля, а с подготовленной базы. Но история не знает сослагательного наклонения.

После этого были построены еще два дома. Большой дом на 640 квартир на улице Верхние Поля был предназначен для молодых семей очередников и заселен с 2003 г. Другой – на ул. Мусы Джалиля (менее 200 квартир). Правда, были истории с использованием этой жилплощади под общежитие для реставраторов Пушкинского музея (потом потребовался ремонт и перепрофилирование), но все же попытки были.

Если сейчас новое московское правительство всерьез займется подобной программой, то оно не только сможет решить массу социальных жилищных проблем, но и постоянно получать доход в бюджет города. Пусть небольшой, но ведь мэр Сергей Собянин объявил, что в отличие от предыдущей администрации город собирается не зарабатывать, а решать именно социальные проблемы.


Мировая практика

По данным Международного союза квартиросъемщиков, в странах, недавно вошедших в Евросоюз, 40% населения – квартиросъемщики. В «старой» Европе их еще больше: в Германии и Голландии – 50%, в Швейцарии – 70%. В США политика была несколько иная: там стимулируется покупка жилья (в том числе через налоговые вычеты). К чему она привела – не надо объяснять (подробнее см. статьи: «Fannie Mae помогает заемщикам выбраться из долговой ямы»  и «Картина маслом»: темпы развития ипотеки выше ожиданий»). 

К тому же большая часть жилого фонда в США – это частные дома, отмечают аналитики www.irn.ru. Поэтому там только 30% нанимателей. Но это не относится к крупным городам, обладающим огромным фондом многоквартирных домов. В Нью-Йорке 70% квартиросъемщиков, в Сан-Франциско – 65%. В ряде европейских городов картина еще более яркая. В Берлине – 90% квартиросъемщиков, а в Стокгольме... 100% (в Швеции вообще запрещено приватизировать квартиры, поэтому в целом по стране частный жилой фонд составляет всего 10%).


Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1020 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 10 303 800
до 95 928 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК RED7 Москва, Центральный округ, район Красносельский, м. Красные ворота Студии, 2-5-комнатные апартаменты Площади : 26 - 253 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2022 г. м. Красные ворота, 6 мин. пешком Застройщик: ФЕНИКССТРОЙ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 10 071 000
до 43 368 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Фили Сити Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили 1-5-комнатные квартиры Площади : 45 - 146 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Фили, 7 мин. пешком Багратионовский пр-д, вл.5, к.1 Багратионовский пр-д, вл.5, к.3 Застройщик: ЛАТИРИУС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 071 000
до 39 027 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Савеловский Сити Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Савеловская Студии, 1-4-комнатные апартаменты Площади : 26 - 188 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Савеловская, 18 мин. пешком Новодмитровская ул., д.2, к.4 Новодмитровская ул., д.2, к.4 Новодмитровская ул., д.2, к.5 Новодмитровская ул., д.2, к.5 Складочная ул., вл.1, к.1 (C1)Coltrane Показать все 9 корпусов Застройщик: Бизнес парк Савеловский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения декабря
ЖК "Любовь и Голуби". Москва. Отделка в подарок при покупке 2х и 3х ком. кв. Рядом парк, детсад. Двор без машин. Ипотека от 6%. Застройщик: ПРИМАВЕРА. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты премиум-класса Hill 8 Лаконичный стиль. Британская точность. Победитель премии European Property Awards 2018! м.Алексеевская от 7,6 млн руб. Застройщик: Сити XXI век. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 7,5%. Скидки до 1,5 млн рублей! Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. Звоните! от 8,3 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8,5 млн руб! Дома готовы. Скоро ключи! Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью от 26 метров. Монолит. студии, 1-5-комнатные квартиры от 200 тыс за кв. м. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Розмарин", ЮЗАО Идеальные квартиры в готовом доме! Новогодние скидки до 3 млн руб. + Подарки новоселам! Ипотека от 6% и Индивидуальная рассрочка! ЖК Новое Бисерово 2 Ипотека по 2 док-ам! Квартиры с отделкой и без! Детсад и школа. 17 км по Горьковскому ш Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. Новостройки от А101 Квартиры в Новой Москве! Удобные планировки. Рядом метро. Свой д/сад и школа! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,5 млн руб. 5 мин до м. Митино! Надежный застройщик. от 2,5 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Скидки на квартиры до 290 000 руб.! Квартиры у леса. Монолитные дома. Новая Москва. Метро "Саларьево". от 3,5 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Химки 2019 12 км от МКАД. Квартиры пл. 25-78 кв.м.Монолит. Звоните! от 2,4 млн руб. Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры площадью 21-118 кв.м.Монолит. Звоните! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Выгода до 1,1 млн. руб. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки центр Новой Москвы 25 лучших квартир в новых корпусах! Забери квартиру с лучшим видом и планировкой по своей цене. Акция до 21.12 от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте