Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
0
руб.
от
0
руб.
от
0
руб.
от
0
руб.
Опрос
Вопрос от BSA: Какие пункты программ кандидатов в президенты вас больше всего привлекают?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных

Благодарим компанию BSA за предложенную тему. 

Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Москва снова желает строить «доходные дома»

По следам Леонида Краснянского

В ближайшее время приоритеты в строительстве в Москве изменятся, заявил заместитель мэра в правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. «Мы намерены строить больше паркингов, доходных домов, а не только жилье [социальное и на продажу]», – сказал он, выступая на открытии XXIV московской выставки «Недвижимость» вчера, 24 марта 2011 г., в Центральном доме художника на Крымском Валу.

Тема доходных домов не новая, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». И теперь, видимо, ее можно рассматривать как некое новое обозначение политики города, если заявление заместителя мэра можно рассматривать как программное.

«Программа доходных домов Москве необходима, – считает руководитель центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. – Даже срочно. Чтобы можно было снимать квартиры не у старых бабушек за дешево; пусть дороже, но на нормальных, цивилизованных условиях».

Человек, который гипотетически нанимает квартиру у организации, подведомственной правительству Москвы, имеет определенные минусы, но и плюсы. Конечно, правильнее говорить о наемщиках и наймодателях, но в дальнейшем для простоты восприятия можно называть их соответственно арендаторами и арендодателями.


Плюсы и минусы для арендаторов

Сначала о минусах. С государственной организацией практически нет возможности торговаться. Возможно, менеджерам низшего уровня, общающимся с клиентами, предоставят право какой-то вариации цен, но вряд ли. Скорее всего, пакет условий будет един для всех. В результате ситуация, когда человек проводит по работе месяц в Москве, а месяц в своем городе, никак не скажется на стоимости отопления и горячей воды. А это не такие уж малые средства. Хотя если будут изначально установлены счетчики того и другого, хотя бы эти неиспользуемые средства можно будет сэкономить.

Правда, стиль работы налоговой инспекции и коммунальщиков заставляет предположить, что разбирательства по поводу дисперсии взимания средств продолжатся в судах слишком долго, чтобы принести выгоду хоть одной, хоть другой стороне. Хотя бы из-за инфляции – за время судебных разбирательств разница в запрашиваемой и отстаиваемой сумме станет слишком ничтожна.

Второй момент. Снять квартиру у частника – будь то старая бабушка или молодой мужик, означает всегда иметь конфликты. У многих ли прописано в договоре, кто обязан платить за перерасход горячей воды или перегоревшие лампочки? А если человек вселился в квартиру, а потом узнал, что сегодня его очередь мыть пол на лестничной клетке по договоренности с соседями, то что ему делать?

Любой, кому приходилось снимать квартиру, знает эти проблемы. И может назвать еще пару десятков других.

Но если снимать квартиру у ГУПа правительства Москвы, то ситуация изменится, отмечает Олег Репченко. Во-первых, появляется централизованная служба техподдержки. Во-вторых, все условия договора жестко должны быть прописаны. В-третьих, точно известно, кому жаловаться, если условия договора не соблюдаются (хотя бы из-за той же бюрократии, если лампочку не заменили в оговоренные контрактом сроки).


Экономика сделки

«Строить доходные дома было невыгодно, когда рост цен на жилье был на уровне 30-50% годовых, а сдача квартир в аренду приносила 5-6%, – говорит Репченко. – Теперь ситуация изменилась».

Действительно, сейчас инвестиционный доход от сдачи квартир в аренду остался на практически прежнем уровне, а вот цены растут совсем не так, как раньше. Снизился размер банковских депозитов (по крупным вкладам на длительный срок в некоторых банках можно добиться примерно 8%).

Разница не такая уж большая в доходности. Только квартира – это всегда осязаемо.

Более того, городу сейчас весьма выгодно строить собственные доходные дома по сравнению с частниками, покупающими квартиры с теми же целями. Город может строить дома по строительной себестоимости (с небольшой маржой для подрядчиков), земля-то городская. И в этом случае доход от аренды (правильно маркетированной) составит уже 10-15% годовых, что явно является хорошим размещением бюджетных средств. По крайней мере, они будут всегда защищены от инфляции – рыночная стоимость аренды не будет от нее отставать. Это защита от финансовых кризисов, дефолтов, рушащихся банков… То есть актив, устойчивый к кризисам, поскольку потребность в жилье насущна для каждого человека.


От теории к практике

Пока что опыт московских властей в области доходных домов невелик. Много лет он ограничивался единственным экспериментом – домом, построенным ДИПСом в Большом Николоворобинском переулке. Именно тогдашний руководитель тогдашнего Департамента инвестиционных программ строительства правительства Москвы Леонид Краснянский был инициатором строительства доходных домов в столице. Но дальше первого опыта дело тогда не пошло. ДИПС расформировали, программа заглохла.

А дом построен (инвестиции составили $12,3 млн), функционирует, с хорошей заполненностью (несмотря на дороговизну) и приносит денежки в бюджет города. Конечно, нужно обладать талантами Леонида Краснянского, чтобы под доходный дом получить приличный участок, где квартиры уже тогда, на пике роста цен на жилье, могли приносить достаточную прибыль. Но он предвидел, что рост цен бесконечным быть не может (он описал это в книге «Доходный дом»).

В основном квартирами в нем пользуются дипломатические, коммерческие иностранные представительства, для которых это одна из немногих альтернатив домам УПДК (Управления делами дипкорпуса МИД РФ).

Жаль, конечно, что программа Краснянского при Юрии Лужкове замерла: сегодня можно было бы начинать не с нуля, а с подготовленной базы. Но история не знает сослагательного наклонения.

После этого были построены еще два дома. Большой дом на 640 квартир на улице Верхние Поля был предназначен для молодых семей очередников и заселен с 2003 г. Другой – на ул. Мусы Джалиля (менее 200 квартир). Правда, были истории с использованием этой жилплощади под общежитие для реставраторов Пушкинского музея (потом потребовался ремонт и перепрофилирование), но все же попытки были.

Если сейчас новое московское правительство всерьез займется подобной программой, то оно не только сможет решить массу социальных жилищных проблем, но и постоянно получать доход в бюджет города. Пусть небольшой, но ведь мэр Сергей Собянин объявил, что в отличие от предыдущей администрации город собирается не зарабатывать, а решать именно социальные проблемы.


Мировая практика

По данным Международного союза квартиросъемщиков, в странах, недавно вошедших в Евросоюз, 40% населения – квартиросъемщики. В «старой» Европе их еще больше: в Германии и Голландии – 50%, в Швейцарии – 70%. В США политика была несколько иная: там стимулируется покупка жилья (в том числе через налоговые вычеты). К чему она привела – не надо объяснять (подробнее см. статьи: «Fannie Mae помогает заемщикам выбраться из долговой ямы»  и «Картина маслом»: темпы развития ипотеки выше ожиданий»). 

К тому же большая часть жилого фонда в США – это частные дома, отмечают аналитики www.irn.ru. Поэтому там только 30% нанимателей. Но это не относится к крупным городам, обладающим огромным фондом многоквартирных домов. В Нью-Йорке 70% квартиросъемщиков, в Сан-Франциско – 65%. В ряде европейских городов картина еще более яркая. В Берлине – 90% квартиросъемщиков, а в Стокгольме... 100% (в Швеции вообще запрещено приватизировать квартиры, поэтому в целом по стране частный жилой фонд составляет всего 10%).


Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
986 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ЖК ЗИЛАРТ от застройщика ЛСР Живите в престижном районе Москвы. Прямой выезд на ТТК, рядом 3 станции метро: Тульская, Автозаводская, Технопарк. МЦК станция Зил. от 7,0 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал Резиденции Архитекторов! Концептуальный квартал в Басманном районе. Первая линия набережной р. Яузы. Приватная атмосфера. от 198 000 руб./кв.мAFI Development Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Сходненской. Акция! Скидка 10%! Успейте до 28 февраля. Просторные планировки. Подземный паркинг. Детский сад на 1 этаже Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж! ЖК Prime Park! ЖК премиум класса у м Динамо. 40-375 кв.м., 9 вар отделки, 3 га парк, 3.1 м потолки от 7,9 млн руб.Prime Park Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Зеленый Бор» Квартиры в Зеленограде. До 28 февраля скидка 10% в готовом доме от 3.6 млн руб.Группа компаний А101 Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебряный бор Жилой комплекс премиум-класса. Панорамные виды. 150 м от реки. Дом в окружении соснового леса. Ипотека от 6,95%. м.Щукинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» Квартиры от 3,9 млн руб. 2 мин. пешк. от м. «Селигерская». Свой парк на территории. Ипотека 6%. ФЗ-214. квартиры от 3,9 млн руб.MR Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Жилой квартал бизнес-класса. 5 мин. пешком от м. «Динамо». Без % рассрочка. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. MR Group, Coalco, Группа ВТБ Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Домашний». Комфорт-класс! Студии от 3,5 млн! 10 мин от м. Марьино. Монолит. Trade-In. Ипотека от 6,99 %. Рядом река и парк 850-летия. от 3,5 млн руб.PSN Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дом на Нагатинской" Торопитесь! Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 42 до 107 кв.м. Монолит. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Волгоградском Акция! Скидка 10% до 28 февраля! Транспортная доступность. Развитая инфраструктура. Ипотека 6%! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Квартиры площадью от 39 метров. Монолит, кирпич. 1-5-комнатные квартиры Спешите! Группа Эталон Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной город. Октябрьское поле» В честь 23 февраля - выгода до 1 300 000 руб.! Ипотека от 6%! Хорошая транспортная доступность! Дома сданы! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Квартиры с отделкой от 5,7 млн руб! 3 мин до м. Речной Вокзал. Скидка 15% только в феврале от 5,7 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса"Маяковский". Монолитные работы завершены! Панорамные окна. Д/сад, паркинг. Рядом река, парк. Ипотека от 6.45%. м.Водный стадион. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса «Пресня Сити». Жилье в ЦАО по доступной цене. 7 мин. пешком от м. «Улица 1905 года». Высокая стадия готовности. ФЗ-214. Coalco. MR Group. Группа ВТБ Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Ясный». Сдача в 2018г. Квартиры с отделкой. 10 минут пешком от м. «Домодедовская». Развитая инфраструктура. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. MR Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дом в Мневниках" Торопитесь! Квартиры пл. 34-89 кв.м.Монолит-кирпич. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро Квартиры пл. 38-87 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Меридиан-Дом Лидер в Царицыно" Квартиры пл. от 37 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Подробности по телефону! Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры,10 мин. м.Динамо. Машиноместо в подарок! Дом сдан! От 14,8 млн руб. 10 мин. м. Динамо. Рассрочка 0%. Выдаем ключи! от 14,8 млн руб.Capital Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Лидер на Вешняковской. Акция! Скидка 10% до 28 февраля! Ипотека 6%! Парковые зоны рядом. Удобное расположение с развитой инфраструктурой Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал «Водный». САО. Скидки до 7% на квартиры в корпусе «Гамбург»! 2 мин. пешком от м. «Водный стадион». Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. евродвушка от 7,3 млн руб.MR Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Новое Медведково. Скидка 5%! Готовые монолитно-кирпичные дома, с отделкой. Ипотека 6%. 3 детских сада, 2 школы. Наземный паркинг. Звоните! от 2.5 млн руб.INGRAD Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Новая Москва Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! Скидка 10% на трехуровневый таунхаус. ЖК заселен, собственная инфраструктура. Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Изумрудные Холмы" Торопитесь! 11 км от МКАД. Квартиры площадью 21-128 кв.м.Монолит. Группа Эталон Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой микрорайон «Эко Видное 2.0». Квартиры с отделкой от 1,9 млн руб. Ввод в эксплуатацию 2018г. Рассрочка. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. квартиры с отделкой от 1,9 млн руб. MR Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры на Новой Риге! ЖК Лесобережный. Ипотека от 5,75%. Квартира с выгодой от 500 тыс. до 2 млн руб. Успейте в феврале! 15 мин. до м.Тушинская. от 2 млн руб.Urban Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в поселке PARK AVENUE Квартиры с террасой на кровле или с участком. Свой детский сад. Парк и речка. Новая Рига, 23 км. От 50 кв. м Жилой комплекс "Маяк" Квартиры площадью от 34 метров. Кирпич. квартиры в готовых домах Звоните! квартиры от 3,9 млн руб.ЖК "Маяк" Проектная декларация на рекламируемом сайте «Видный город» Квартиры в светском пригороде с видом на лес. В 6 км от м. МКАД. 10 мин. от Аннино. Ипотека от 5,75% от 2 млн руб.Urban Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовый ЖК "Ново-Молоково" Ощутите великолепие сказочной жизни! Готовность дома - 100%. Ключи - в начале 2018 года. 15 мин от м. Домодедовская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Митино О2" 12 км от МКАД. Квартиры пл. от 27 метров. Монолит. квартиры в готовых домах от 2 млн руб.Urban Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Москва А101» 3 ветки метро. Московская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. Новая Москва Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загородный квартал Квартиры бизнес-класса от 4,1 млн руб. Благоустроенные парки, детские и спортивные площадки. 8 км от МКАД Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры в готовых домах. С отделкой и без. Метро «Рассказовка». Свой пруд. 2 лесопарка рядом. Ипотека - 0% первый взнос. Скидки до 9%! от 4,4 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Скандинавия». Старт продаж в доме №7. 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-событие Лайково на Рублевке! Ипотека от 5,75%. Дворы без машин. Госгарантия по ФЗ-218. Квартира с выгодой от 500 тыс. до 2 млн руб. Успейте в феврале! от 2,0 млн руб.Urban Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Выгодный февраль в ЖК "Купавна2018" Экономия до 304 000 руб.! Ипотека от 7,35%. Вся инфраструктура. Выдаем ключи! Горьковское ш. 1,3 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. Новая Москва Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. Только до конца февраля. 850 м от метро Рассказовка. Звоните! от 3,5 млн руб.Sezar Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Жилой квартал Тетрис" Спешите! 2 км от МКАД. Квартиры площадью от 18 метров. Кирпич. квартиры в готовых домах от 1,97 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Баркли Медовая Долина» Скидка до 12% на квартиры! Евродвушки в Новой Москве от 3,3 млн рублей! Московская прописка! 40 мин. до центра! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новое Пушкино" Квартиры в готовых домах пл. 28-74 метра. ГК: 2 кв. 2015 г. - 3 кв. 2018 г., есть сданные. Монолит. 19 км от МКАД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Отрада" 6 км от МКАД. Квартиры площадью от 21 метра. Монолит-кирпич, монолит. квартиры в готовых домах Звоните! за 2,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс "Vesna" Спешите! Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 27 до 97 кв.м. Кирпич. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Квартиры с отделкой. Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника в р-не. Московская прописка. Новая Москва. Ипотека от 7,5% от 2,6 млн руб.АО "Инвесттраст" Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт в каждой детали. Квартиры с террасами и каминами. Шикарные фасады и лобби. Системы комфорта Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой от 2,3 млн руб с видом на реку! Рядом м.Строгино. Специальные цены на ряд квартир! с отделкой от 2,3 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры с отделкой и без. Монолитные и панельные корпуса. Метро «Саларьево». Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. Ипотека. от 3,4 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Всего от 4,6 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека 6,2%. от 4,6 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Проектная декларация на рекламируемом сайте