Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Насколько апартаменты должны быть дешевле квартир с похожими свойствами, чтобы вы их предпочли?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Москва снова желает строить «доходные дома»

По следам Леонида Краснянского

В ближайшее время приоритеты в строительстве в Москве изменятся, заявил заместитель мэра в правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. «Мы намерены строить больше паркингов, доходных домов, а не только жилье [социальное и на продажу]», – сказал он, выступая на открытии XXIV московской выставки «Недвижимость» вчера, 24 марта 2011 г., в Центральном доме художника на Крымском Валу.

Тема доходных домов не новая, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». И теперь, видимо, ее можно рассматривать как некое новое обозначение политики города, если заявление заместителя мэра можно рассматривать как программное.

«Программа доходных домов Москве необходима, – считает руководитель центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. – Даже срочно. Чтобы можно было снимать квартиры не у старых бабушек за дешево; пусть дороже, но на нормальных, цивилизованных условиях».

Человек, который гипотетически нанимает квартиру у организации, подведомственной правительству Москвы, имеет определенные минусы, но и плюсы. Конечно, правильнее говорить о наемщиках и наймодателях, но в дальнейшем для простоты восприятия можно называть их соответственно арендаторами и арендодателями.


Плюсы и минусы для арендаторов

Сначала о минусах. С государственной организацией практически нет возможности торговаться. Возможно, менеджерам низшего уровня, общающимся с клиентами, предоставят право какой-то вариации цен, но вряд ли. Скорее всего, пакет условий будет един для всех. В результате ситуация, когда человек проводит по работе месяц в Москве, а месяц в своем городе, никак не скажется на стоимости отопления и горячей воды. А это не такие уж малые средства. Хотя если будут изначально установлены счетчики того и другого, хотя бы эти неиспользуемые средства можно будет сэкономить.

Правда, стиль работы налоговой инспекции и коммунальщиков заставляет предположить, что разбирательства по поводу дисперсии взимания средств продолжатся в судах слишком долго, чтобы принести выгоду хоть одной, хоть другой стороне. Хотя бы из-за инфляции – за время судебных разбирательств разница в запрашиваемой и отстаиваемой сумме станет слишком ничтожна.

Второй момент. Снять квартиру у частника – будь то старая бабушка или молодой мужик, означает всегда иметь конфликты. У многих ли прописано в договоре, кто обязан платить за перерасход горячей воды или перегоревшие лампочки? А если человек вселился в квартиру, а потом узнал, что сегодня его очередь мыть пол на лестничной клетке по договоренности с соседями, то что ему делать?

Любой, кому приходилось снимать квартиру, знает эти проблемы. И может назвать еще пару десятков других.

Но если снимать квартиру у ГУПа правительства Москвы, то ситуация изменится, отмечает Олег Репченко. Во-первых, появляется централизованная служба техподдержки. Во-вторых, все условия договора жестко должны быть прописаны. В-третьих, точно известно, кому жаловаться, если условия договора не соблюдаются (хотя бы из-за той же бюрократии, если лампочку не заменили в оговоренные контрактом сроки).


Экономика сделки

«Строить доходные дома было невыгодно, когда рост цен на жилье был на уровне 30-50% годовых, а сдача квартир в аренду приносила 5-6%, – говорит Репченко. – Теперь ситуация изменилась».

Действительно, сейчас инвестиционный доход от сдачи квартир в аренду остался на практически прежнем уровне, а вот цены растут совсем не так, как раньше. Снизился размер банковских депозитов (по крупным вкладам на длительный срок в некоторых банках можно добиться примерно 8%).

Разница не такая уж большая в доходности. Только квартира – это всегда осязаемо.

Более того, городу сейчас весьма выгодно строить собственные доходные дома по сравнению с частниками, покупающими квартиры с теми же целями. Город может строить дома по строительной себестоимости (с небольшой маржой для подрядчиков), земля-то городская. И в этом случае доход от аренды (правильно маркетированной) составит уже 10-15% годовых, что явно является хорошим размещением бюджетных средств. По крайней мере, они будут всегда защищены от инфляции – рыночная стоимость аренды не будет от нее отставать. Это защита от финансовых кризисов, дефолтов, рушащихся банков… То есть актив, устойчивый к кризисам, поскольку потребность в жилье насущна для каждого человека.


От теории к практике

Пока что опыт московских властей в области доходных домов невелик. Много лет он ограничивался единственным экспериментом – домом, построенным ДИПСом в Большом Николоворобинском переулке. Именно тогдашний руководитель тогдашнего Департамента инвестиционных программ строительства правительства Москвы Леонид Краснянский был инициатором строительства доходных домов в столице. Но дальше первого опыта дело тогда не пошло. ДИПС расформировали, программа заглохла.

А дом построен (инвестиции составили $12,3 млн), функционирует, с хорошей заполненностью (несмотря на дороговизну) и приносит денежки в бюджет города. Конечно, нужно обладать талантами Леонида Краснянского, чтобы под доходный дом получить приличный участок, где квартиры уже тогда, на пике роста цен на жилье, могли приносить достаточную прибыль. Но он предвидел, что рост цен бесконечным быть не может (он описал это в книге «Доходный дом»).

В основном квартирами в нем пользуются дипломатические, коммерческие иностранные представительства, для которых это одна из немногих альтернатив домам УПДК (Управления делами дипкорпуса МИД РФ).

Жаль, конечно, что программа Краснянского при Юрии Лужкове замерла: сегодня можно было бы начинать не с нуля, а с подготовленной базы. Но история не знает сослагательного наклонения.

После этого были построены еще два дома. Большой дом на 640 квартир на улице Верхние Поля был предназначен для молодых семей очередников и заселен с 2003 г. Другой – на ул. Мусы Джалиля (менее 200 квартир). Правда, были истории с использованием этой жилплощади под общежитие для реставраторов Пушкинского музея (потом потребовался ремонт и перепрофилирование), но все же попытки были.

Если сейчас новое московское правительство всерьез займется подобной программой, то оно не только сможет решить массу социальных жилищных проблем, но и постоянно получать доход в бюджет города. Пусть небольшой, но ведь мэр Сергей Собянин объявил, что в отличие от предыдущей администрации город собирается не зарабатывать, а решать именно социальные проблемы.


Мировая практика

По данным Международного союза квартиросъемщиков, в странах, недавно вошедших в Евросоюз, 40% населения – квартиросъемщики. В «старой» Европе их еще больше: в Германии и Голландии – 50%, в Швейцарии – 70%. В США политика была несколько иная: там стимулируется покупка жилья (в том числе через налоговые вычеты). К чему она привела – не надо объяснять (подробнее см. статьи: «Fannie Mae помогает заемщикам выбраться из долговой ямы»  и «Картина маслом»: темпы развития ипотеки выше ожиданий»). 

К тому же большая часть жилого фонда в США – это частные дома, отмечают аналитики www.irn.ru. Поэтому там только 30% нанимателей. Но это не относится к крупным городам, обладающим огромным фондом многоквартирных домов. В Нью-Йорке 70% квартиросъемщиков, в Сан-Франциско – 65%. В ряде европейских городов картина еще более яркая. В Берлине – 90% квартиросъемщиков, а в Стокгольме... 100% (в Швеции вообще запрещено приватизировать квартиры, поэтому в целом по стране частный жилой фонд составляет всего 10%).


Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1028 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 8 854 860
до 28 347 730 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский Площади : 40 - 135 кв.м. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 29 614 000
до 582 191 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ММДЦ Москва-Сити Башня Федерация Башня Восток Москва, Центральный округ, район Пресненский Площади : 55 - 491 кв.м. м. Выставочная, 5 мин. пешком Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 192 000
до 31 393 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Царская площадь Москва, Северный округ, район Беговой Площади : 37 - 108 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Динамо, 8 мин. пешком Ленинградский пр-т, вл. 31, Александровский, к.В Ленинградский пр-т, вл. 31, Александровский, к.В Ленинградский пр-т, вл. 31, Екатериниский, к.Б Ленинградский пр-т, вл. 31, Екатериниский, к.Б Ленинградский пр-т, вл. 31, Петровский, к.А Показать все 7 корпусов Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения марта
МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый ЖК «ONYX DELUXE», ЮЗАО Квартиры бизнес-класса 235 тыс. руб. за кв.м! Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите в марте с выгодой до 900 000руб.! м. Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры с отделкой в ЦАО от 7.8 млн руб. Уникальные видовые характеристики на Москву-реку и центр города. Развитая инфраструктура, паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.15 млн от 9.15 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аалто. Бизнес-лайт у м. Динамо. Квартиры от 8,6 млн рублей. Сдача уже в этом году! Финское качество строительства. от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Квартиры от 7,3 млн! Развитая инфраструктура, школа и д/сад.Только до конца апреля - ипотека 5%! от 7,3 млн руб. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитный дом Малая Ордынка 19. Роскошные квартиры и пентхаусы в самом центре, в самой тишине. Свой райский сад с фонтаном в 1,4 км от Кремля Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м. "Водный стадион" Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Волга» - апартаменты бизнес-класса Видовые апартаменты в ЦАО, 5 мин от м. Сухаревская, 400м до Садового Кольца. Исторический центр. Подземный паркинг. Престижные школы и детские сады. от 11,3 млн руб Застройщик: Волга. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сердце столицы" от Донстрой! Последние 15 квартир с дизайнерской финишной отделкой в готовых домах на набережной! Премиальное качество! Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH от ДОНСТРОЙ! Целый корпус квартир с черновой и чистовой отделкой! 3 мин. от м. "Красногвардейская", паркинг, охрана 24/7. Квартиры от 5.8 млн рублей от 5.8 млн рублей Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ Большой выбор квартир, апартаментов, пентхаусов и таунхаусов в 5 мин пешком от метро. Детский сад, парки, подземный паркинг, фитнес-клуб от 7,3 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте FREEDOM от ДОНСТРОЙ! Фридом - Эксклюзивные 2-комнатные квартиры на берегу Москвы-реки в 3 минутах от ЦАО. Бизнес-класс. Прямой вид на реку. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн. рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК "Люберцы" Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! ООО «Самолет Девелопмент» Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево 10 квартир со скидкой 10%! Квартиры от 3,8 млн руб. 5 минут до м.Саларьево. Свободные планировки. Паркинг. от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у метро - удобно! Виды из окон на парки и тихий двор! 1 мин до м Рассказовка! Московская прописка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн. руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Бунинская аллея Квартиры в готовых домах рядом с м.Бунинская аллея. Площадь от 70 до 71 метр ГК: 1 кв. 2019 г. - 3 кв. 2019 г. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Большое Путилково. Квартиры от 2,7 млн руб. Рядом м. Митино. 0% первый взнос. Успейте в марте! от 2,7 млн руб.ООО «Самолет-Путилково» Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Южное Бунино Новые квартиры у м.Бунинская аллея. 1-3-комнатные. Звоните! от 4,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в г. Железнодорожный г. Железнодорожный. Квартиры в готовых домах. ГК: 4 кв. 2017 г. - 3 кв. 2019 г., есть сданные. 12 км от МКАД. Звоните! от 2 млн руб. Застройщик: МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в г. Видное г. Видное. Квартиры в готовых домах пл. 29-129 метров. ГК: 1 кв. 2016 г. - 2 кв. 2020 г., есть сданные. Монолит-кирпич. 5 км от МКАД. Подробности по телефону! от 4,3 млн руб. Застройщик: МИЦ-СтройКапитал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Спешите! 16 км от МКАД. Квартиры в Подмосковье. квартиры Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Теплый Стан Торопитесь! В продаже квартиры в готовых домах площадью 28-110 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Теплый Стан. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте