Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.1 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что бы вы хотели улучшить в своих жилищных условиях больше всего? Выберите одно:
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Москва снова желает строить «доходные дома»

По следам Леонида Краснянского

В ближайшее время приоритеты в строительстве в Москве изменятся, заявил заместитель мэра в правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. «Мы намерены строить больше паркингов, доходных домов, а не только жилье [социальное и на продажу]», – сказал он, выступая на открытии XXIV московской выставки «Недвижимость» вчера, 24 марта 2011 г., в Центральном доме художника на Крымском Валу.

Тема доходных домов не новая, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». И теперь, видимо, ее можно рассматривать как некое новое обозначение политики города, если заявление заместителя мэра можно рассматривать как программное.

«Программа доходных домов Москве необходима, – считает руководитель центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. – Даже срочно. Чтобы можно было снимать квартиры не у старых бабушек за дешево; пусть дороже, но на нормальных, цивилизованных условиях».

Человек, который гипотетически нанимает квартиру у организации, подведомственной правительству Москвы, имеет определенные минусы, но и плюсы. Конечно, правильнее говорить о наемщиках и наймодателях, но в дальнейшем для простоты восприятия можно называть их соответственно арендаторами и арендодателями.


Плюсы и минусы для арендаторов

Сначала о минусах. С государственной организацией практически нет возможности торговаться. Возможно, менеджерам низшего уровня, общающимся с клиентами, предоставят право какой-то вариации цен, но вряд ли. Скорее всего, пакет условий будет един для всех. В результате ситуация, когда человек проводит по работе месяц в Москве, а месяц в своем городе, никак не скажется на стоимости отопления и горячей воды. А это не такие уж малые средства. Хотя если будут изначально установлены счетчики того и другого, хотя бы эти неиспользуемые средства можно будет сэкономить.

Правда, стиль работы налоговой инспекции и коммунальщиков заставляет предположить, что разбирательства по поводу дисперсии взимания средств продолжатся в судах слишком долго, чтобы принести выгоду хоть одной, хоть другой стороне. Хотя бы из-за инфляции – за время судебных разбирательств разница в запрашиваемой и отстаиваемой сумме станет слишком ничтожна.

Второй момент. Снять квартиру у частника – будь то старая бабушка или молодой мужик, означает всегда иметь конфликты. У многих ли прописано в договоре, кто обязан платить за перерасход горячей воды или перегоревшие лампочки? А если человек вселился в квартиру, а потом узнал, что сегодня его очередь мыть пол на лестничной клетке по договоренности с соседями, то что ему делать?

Любой, кому приходилось снимать квартиру, знает эти проблемы. И может назвать еще пару десятков других.

Но если снимать квартиру у ГУПа правительства Москвы, то ситуация изменится, отмечает Олег Репченко. Во-первых, появляется централизованная служба техподдержки. Во-вторых, все условия договора жестко должны быть прописаны. В-третьих, точно известно, кому жаловаться, если условия договора не соблюдаются (хотя бы из-за той же бюрократии, если лампочку не заменили в оговоренные контрактом сроки).


Экономика сделки

«Строить доходные дома было невыгодно, когда рост цен на жилье был на уровне 30-50% годовых, а сдача квартир в аренду приносила 5-6%, – говорит Репченко. – Теперь ситуация изменилась».

Действительно, сейчас инвестиционный доход от сдачи квартир в аренду остался на практически прежнем уровне, а вот цены растут совсем не так, как раньше. Снизился размер банковских депозитов (по крупным вкладам на длительный срок в некоторых банках можно добиться примерно 8%).

Разница не такая уж большая в доходности. Только квартира – это всегда осязаемо.

Более того, городу сейчас весьма выгодно строить собственные доходные дома по сравнению с частниками, покупающими квартиры с теми же целями. Город может строить дома по строительной себестоимости (с небольшой маржой для подрядчиков), земля-то городская. И в этом случае доход от аренды (правильно маркетированной) составит уже 10-15% годовых, что явно является хорошим размещением бюджетных средств. По крайней мере, они будут всегда защищены от инфляции – рыночная стоимость аренды не будет от нее отставать. Это защита от финансовых кризисов, дефолтов, рушащихся банков… То есть актив, устойчивый к кризисам, поскольку потребность в жилье насущна для каждого человека.


От теории к практике

Пока что опыт московских властей в области доходных домов невелик. Много лет он ограничивался единственным экспериментом – домом, построенным ДИПСом в Большом Николоворобинском переулке. Именно тогдашний руководитель тогдашнего Департамента инвестиционных программ строительства правительства Москвы Леонид Краснянский был инициатором строительства доходных домов в столице. Но дальше первого опыта дело тогда не пошло. ДИПС расформировали, программа заглохла.

А дом построен (инвестиции составили $12,3 млн), функционирует, с хорошей заполненностью (несмотря на дороговизну) и приносит денежки в бюджет города. Конечно, нужно обладать талантами Леонида Краснянского, чтобы под доходный дом получить приличный участок, где квартиры уже тогда, на пике роста цен на жилье, могли приносить достаточную прибыль. Но он предвидел, что рост цен бесконечным быть не может (он описал это в книге «Доходный дом»).

В основном квартирами в нем пользуются дипломатические, коммерческие иностранные представительства, для которых это одна из немногих альтернатив домам УПДК (Управления делами дипкорпуса МИД РФ).

Жаль, конечно, что программа Краснянского при Юрии Лужкове замерла: сегодня можно было бы начинать не с нуля, а с подготовленной базы. Но история не знает сослагательного наклонения.

После этого были построены еще два дома. Большой дом на 640 квартир на улице Верхние Поля был предназначен для молодых семей очередников и заселен с 2003 г. Другой – на ул. Мусы Джалиля (менее 200 квартир). Правда, были истории с использованием этой жилплощади под общежитие для реставраторов Пушкинского музея (потом потребовался ремонт и перепрофилирование), но все же попытки были.

Если сейчас новое московское правительство всерьез займется подобной программой, то оно не только сможет решить массу социальных жилищных проблем, но и постоянно получать доход в бюджет города. Пусть небольшой, но ведь мэр Сергей Собянин объявил, что в отличие от предыдущей администрации город собирается не зарабатывать, а решать именно социальные проблемы.


Мировая практика

По данным Международного союза квартиросъемщиков, в странах, недавно вошедших в Евросоюз, 40% населения – квартиросъемщики. В «старой» Европе их еще больше: в Германии и Голландии – 50%, в Швейцарии – 70%. В США политика была несколько иная: там стимулируется покупка жилья (в том числе через налоговые вычеты). К чему она привела – не надо объяснять (подробнее см. статьи: «Fannie Mae помогает заемщикам выбраться из долговой ямы»  и «Картина маслом»: темпы развития ипотеки выше ожиданий»). 

К тому же большая часть жилого фонда в США – это частные дома, отмечают аналитики www.irn.ru. Поэтому там только 30% нанимателей. Но это не относится к крупным городам, обладающим огромным фондом многоквартирных домов. В Нью-Йорке 70% квартиросъемщиков, в Сан-Франциско – 65%. В ряде европейских городов картина еще более яркая. В Берлине – 90% квартиросъемщиков, а в Стокгольме... 100% (в Швеции вообще запрещено приватизировать квартиры, поэтому в целом по стране частный жилой фонд составляет всего 10%).


Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1014 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 9 972 000
до 27 869 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Небо Москва, Западный округ, район Раменки, м. Раменки 1-5-комнатные квартиры Площади : 49 - 136 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Раменки, 8 мин. пешком Мичуринский пр-т, вл.56, к.2 Мичуринский пр-т, вл.56, к.3 Застройщик: Проект Мичуринский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 323 600
до 26 041 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 952 200
до 112 770 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Славянский бульвар 1-5-комнатные квартиры Площади : 38 - 268 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: Тервуд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения сентября
Дом "Лидер на Дмитровском" Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Свободные планировки. Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн. руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "21/19"! В ЮВАО. 5 км от ТТК Готовые и строящиеся корпуса. Квартиры с отделкой от 6 млн руб., без отделки от 5,5 млн руб. Рядом метро. квартиры с отделкой от 6 млн!ЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: ВекторСтройФинанс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн руб.! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. м. Аминьевское шоссе Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом в Кузьминках Выгодное предложение! Ипотека от ВТБ – 5,5%! Рядом парковые зоны.Индивидуальные скидки! 3 мин. До м. Кузьминки! Застройщик: Зеленодолькая 31. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры площадью 39-107 кв.м.Монолит. Звоните! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер на Волгоградском" Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер в Тушино" Индивидуальные скидки! Ипотека 5,8% от МТС Банка. Остекленные лоджии. Высокие потолки. Рядом парковые зоны! Застройщик: Яна Райниса Плюс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом в Мневниках Бизнес-класс! Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Развитая инфраструктура. Рядом набережная! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Вешняковской Отличное предложение – ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до метро Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лидер на Ленинском Выгодно — ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Витражное остекление. Рядом лесопарковые зоны. Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденции Архитекторов Спешите! Квартиры в готовых домах площадью 49-131 метр. ГК: 2 кв. 2019 г. - 1 кв. 2020 г., есть сданные. Монолит, другое. квартиры от 11,5 млн рублейAFI Development Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. Подробности по телефону! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Silver Квартиры пл. 52-148 кв.м.Монолит-кирпич, другое. бизнес-класс от 160 тыс руб./кв.мAFI Development Застройщик: Нордсервис. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Абрамцевской Новые 1-3-комнатные квартиры. Площадь от 36 до 86 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. 8,1 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Сходненской Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Высокие потолки. Детский сад на 1 этаже. Рядом метро! Застройщик: Фабрициуса 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Спешите! Новые апартаменты в готовых домах. Площадь от 47 до 107 кв.м. Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Новостройки от А101 Квартиры с отделкой в Новой Москве! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,8 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн руб. Выгода до 850 000 руб. Нестандартная архитектура. Подземный паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» 4 км от МКАД. Квартиры площадью 30-101 кв.м.Монолит. Звоните! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Эко Видное 2.0». Квартиры от 2,3 млн руб. МО, г. Видное, 4 км от МКАД. Ввод в эксплуатацию 2018г. Ипотека от 6%. ФЗ-214. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте