По данным www.irn.ru, среди организованных поселков с участками без подряда лишь 54% объектов имеют центральное водоснабжение и канализацию. При этом стоимость таких участков в несколько раз выше, чем в поселках с индивидуальными скважинами и септиками. Так, в пределах 60 км от Москвы земельный надел с центральными коммуникациями обойдется покупателю примерно в 7,6 млн руб., а участок без подряда с индивидуальной скважиной и/или септиком – в 1,5 - 2,1 млн руб. Разница в ценах участков обусловлена не только разной степенью обеспеченности коммуникациями, но и превышением средней площади земельных наделов в поселках с центральными системами водоснабжения и канализации по сравнению с объектами, где предусмотрены индивидуальные скважины и/или септик.

Как отмечалось в статьях аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», кризис 2008 г. спровоцировал развитие недорогих сегментов жилья. В частности, на загородном рынке Подмосковья появилось большое количество организованных поселков с участками без подряда. Этому способствовало ухудшение условий кредитования строительной сферы и резкое снижение темпов продаж коттеджного жилья, что в свою очередь привело к ограничению возможностей для финансирования проектов. Кроме того, в посткризисный период произошло смещение спроса в пользу недорогих предложений, что также способствовало развитию сегмента участков без подряда.

В условиях необходимости сокращения издержек на строительство многие девелоперы отказались не только от возведения домов, но и от создания центральных систем водоснабжения и канализации в поселках. Согласно «Исследованию рынка участков без подряда Подмосковья за 2009 - 2010 годы», доля объектов, где есть и центральная система водоснабжения, и центральная система канализации, составляет всего 54% от общего количества организованных поселков с электричеством и газом. Еще 21% объектов предусматривают либо центральную систему водоснабжения и септики на каждом участке, либо центральную систему канализации и индивидуальные скважины на каждом участке. Остальные 25% поселков не имеют центральных систем водоснабжения и канализации.

Примечательно, что доля поселков с участками без подряда, где предусмотрены все центральные коммуникации, в радиусе 60 км от Москвы существенно выше, чем за 61-м километром: 70% против 26% соответственно. Это обусловлено тем, что многие поселки с землей без подряда, расположенные в пределах второго «бетонного» кольца, до кризиса предлагали коттеджи и участки с подрядом. Они строились преимущественно для круглогодичного или всесезонного проживания и потому предусматривали все необходимые коммуникации и довольно развитую инфраструктуру. Подробнее об этом – в статье «Только 20% поселков с участками без подряда обеспечены инфраструктурой».

Напротив, немалая часть объектов с землей без подряда за 61-м километром от МКАД вышла на рынок в посткризисный период. Такие поселки изначально создавались как сезонное (дачное) жилье, плюс их освоение пришлось на экономически сложный период, когда возможности финансирования проектов были ограничены. Поэтому они хуже обеспечены коммуникациями, нежели поселки в радиусе 60 км от Москвы.


Недвижимость


Важно отметить, что в поселках со всеми центральными коммуникациями площади участков в среднем на треть больше, чем в объектах, где предусмотрены индивидуальные скважины и/или септик: 19 против 14 - 15 соток соответственно. Причины очевидны: поселки с центральными коммуникациями в основной своей массе расположены ближе к Москве и предназначены для постоянного/всесезонного проживания. Отсюда – более высокий класс этих поселков, более крупные земельные наделы и более высокий уровень цен.

Примечательно, что во всех группах поселков (с центральным водоснабжением/канализацией и без) средние размеры участков в радиусе 60 км от Москвы несколько меньше, чем за 61-м километром от МКАД. Это связано с тем, что чем дальше от Москвы, тем дешевле земля, и застройщик, увеличивая площади индивидуальных наделов, повышает привлекательность участков без существенного увеличения их стоимости.

Если сравнивать цены в разных группах поселков по удаленности, то в объектах с центральным водоснабжением и канализацией средняя стоимость земли в пределах второго «бетонного» кольца примерно в 2,5 раза больше, чем за 61-м километром от МКАД. А в поселках с индивидуальными скважинами и/или септиком разница в ценах на землю в радиусе 60 км от Москвы и за 61-м километром несколько меньше и составляет примерно 50%.


Таблица 1. Характеристика поселков с участками без подряда с центральными системами водоснабжения и канализации и без, предлагающихся на продажу в IV кв. 2010 г.

Параметр От МКАД Центральные системы водоснабжения и канализации Центральная система водоснабжения или канализации Индивидуаль
ная скважина и септик
Средняя площадь участка, сот. до 60 км 18 13,8 13,5
от 61 км 20,1 15,3 14,7
Средняя стоимость 1 сот., тыс. руб. до 60 км 421,9 154,1 114,5
от 61 км 158,1 97,8 69,6
Средняя стоимость участка, млн. руб. до 60 км 7,6 2,1 1,5
от 61 км 3,2 1,5 1
По данным аналитического центра www.irn.ru


А вот разница в стоимости участков, расположенных в одном и том же географическом сегменте, но различающихся степенью обеспеченности коммуникациями, существенно больше. Так, в 60-километровой зоне от МКАД цена сотки в поселках со всеми центральными коммуникациями в 2,7 - 3,7 раза выше, чем в поселках с индивидуальными скважинами и/или септиком (422 000 руб. против 115 000 - 154 000 руб. соответственно).

Разница в стоимости участков еще больше из-за превышения средней площади земельных наделов в поселках с центральными системами водоснабжения и канализации по сравнению с объектами, где предусмотрены индивидуальные скважины и/или септик: в 3,5 - 5 раз. В поселках со всеми центральными коммуникациями в радиусе 60 км от МКАД покупка участка без подряда в среднем обойдется в 7,6 млн руб. Если в поселке предусмотрена центральная система водоснабжения и септики либо центральная система канализации и индивидуальные скважины, то средняя стоимость участка в этом же географическом сегменте составит 2,1 млн руб. В поселках с индивидуальными скважинами и септиками средняя цена за участки в 60-километровой зоне от Москвы находится на уровне 1,5 млн руб.

За 61-м километром от МКАД разница в ценах на землю в поселках, различающихся степенью обеспеченности коммуникациями, несколько меньше, чем в радиусе 60 км от Москвы. Средняя стоимость сотки в поселках с центральным водоснабжением и канализацией в конце 2010 г. составляла примерно 158 000 руб., что в 1,6 - 2,3 раза больше, чем в объектах с индивидуальными скважинами и/или септиками. А цена за участок с центральными коммуникациями находилась на уровне 3,2 млн руб., в то время как в поселках с индивидуальными скважинами и/или септиками – 1,0 - 1,5 млн руб.

Более подробная информация об уровне цен на землю без подряда в поселках, различающихся по местоположению и характеристикам, содержится в «Исследовании рынка участков без подряда Подмосковья за 2009 - 2010 годы», завершенном специалистами аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» в январе 2010 г.


Смотрите также: