Законопроект Собянина: земле дорожать, а жилью – нет
Кто пострадает от повышения ставок аренды земли в Москве
Внесенные новым мэром Москвы Сергеем Собяниным поправки в городской закон о землепользовании в основном угрожают ленивым. И, может быть, еще слишком хитрым бизнесменам, давно занявшим выжидательную позицию, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости». Но могут пострадать и невинные.
Если арендная плата за землю будет рассчитываться исходя из рыночной, а не кадастровой стоимости, то платежи землепользователей могут возрасти в 1,5 - 2 раза, считает газета «Коммерсантъ». За счет этого власти надеются в 2011 г. получить дополнительно 200 млн руб. в городской бюджет.
Немного. Примерно годовые оклады и льготы 300 - 400 чиновников разного ранга. Стоило ли огород городить? А как это скажется на участниках рынка? Это будет зависеть от характера поправок, полный текст которых пока журналисты не видели.
Но вырисовываются интересные вещи. Может ли подорожать из-за этого законопроекта жилье? Вряд ли. Главное – заставить лендлордов ввести в оборот неиспользуемые участки.
Одновременно мэр явно ставит в русле борьбы с коррупцией задачу – перераспределить финансовые потоки. Чтобы «лишние деньги» (а конечная стоимость жилья в Москве несоизмерима с себестоимостью строительства плюс участка земли) шли в бюджет, а не в карман чиновников за выделение дешевых наделов. Но жилье уже давно стоит столько, сколько за него готов платить покупатель, – и все возможные способы и приемы «подстегнуть» его наталкиваются на реальную платежеспособность. (В России обычно не бывает таких маркетинговых просчетов, как в Израиле, подробно описанных в статье «Картина маслом»: новостройки возрождаются»). Поэтому конечная цена определена, осталось распределить «дельту» между реальными затратами и всеми участниками рынка. В том числе между карманом чиновника и бюджетом. Если строитель из-за дополнительной финансовой нагрузки сможет «занести» чиновнику поменьше, то примерно на ту же сумму пополнится бюджет. По крайней мере, видимо, на это расчет.
«Поднять цены на жилье из-за этой новой меры застройщикам не удастся, – говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. – Цены уже ограничены платежеспособностью спроса».
А вот ограничить аппетиты чиновников, которые при прежней московской власти были безразмерными, новый мэр явно желает. И еще – подстегнуть «ленивых» и «хитрых», которые, получив в свое время участки земли, не осваивают их, а выжидают, кому бы с наибольшей выгодой их перепродать. Не имея ни строительных мощностей, ни разработанных проектов. Тех, кого недавно обозвали «портфельными инвесторами», т.е. не имеющими за душой ничего, кроме портфеля.
Лес рубят – офисные и торгцентры под ударом
Нововведение ударит по карману девелоперов, не использующих землю или «заморозивших» стройки. Плата же за участки, освоение которых требует значительных затрат для проведения сетей и расселения жителей, вроде останется прежней: их цена будет зависеть от кадастровой стоимости.
С «ленивыми» и «хитрыми» застройщиками, похоже, этот законопроект справится. А как быть с теми, кто «попадет под раздачу»? То есть с арендаторами уже давно построенных объектов, особенно, коммерческого назначения – офисных и торговых?
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
«Коммерсантъ» приводит мнение гендиректора компании «Земельных дел контора» Ильи Свиридова. По его словам, поправки в 1,5 - 2 раза поднимут ставки на аренду участков в центре Москвы. Если сейчас в Центральном округе за 1 га под жилье застройщику приходится платить около 14 млн руб. в год, или 2% от кадастровой стоимости (из расчета 729 млн руб. за га), то по новым правилам ставка аренды уже будет достигать 21 - 28 млн руб. В центре города для площадок под торгцентрами эти показатели изменятся с 15 млн руб. до 22,5 - 30 млн руб., под офисами – с 12 млн руб. до 18 - 24 млн руб.
Сейчас, по данным Москомзема, в среднем по столице кадастровая цена 1 га под жилую застройку составляет 271 млн руб., под торгцентры – 318 млн руб., под офисы – 252 млн руб., под гостиницы – 284 млн руб., пишет «Коммерсантъ».
На этом фоне бюджет рассчитывает получить дополнительные платежи в 200 млн руб. в год.
«Это похоже на налог на недвижимость, призванный заставить землевладельцев осваивать землю, а не спекулировать ей», – считает Репченко.
На рынке жилья все понятно: нужно быстрее строить, распродавать жилье и переоформлять право собственности на ТСЖ. А вот что будет с уже построенными и функционирующими офисными и торговыми комплексами – непонятно. Вынужденное повышение арендных ставок? Соответственно, стоимости товаров и услуг? Похоже. Это путь к дополнительной инфляции в одном из и так уже самых дорогих городов мира.
Хочется верить, что горожан дополнительные платежи за пользование землей не коснутся. Хотя кто знает? Рано или поздно адвокаты вспомнят об одном из краеугольных камней юриспруденции: закон равен для всех. И вот тогда счета за квартиру всем придут уже в другом размере. А вспомнят ли москвичи, кто инициировал этот процесс, или не вспомнят…
Загадка бытия
А как будет исчисляться эта самая пресловутая «рыночная стоимость» земли? Попытки ввести налог на недвижимость исходя из ее рыночной стоимости уже предпринимались неоднократно, только результата объективно нет. Все старания бесполезны. Практически все сделки с квартирами – по госрегистрации проходят как 999 999 руб. (а кому охота платить налоги на сумму свыше 1 млн руб?). Пользоваться оценками СМИ или риелторских фирм – это нужно законодательство менять.
Да и многолетние попытки ведущих игроков рынка унифицировать статистические выкладки не приводят к заметному результату. Вопрос вроде технологический, но не пойдут ли «откаты» оценщикам вместо чиновников? Вопросов больше, чем ответов. Вполне вероятно, что вся программа опять на этом месте забуксует, считают в www.irn.ru.
