Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Земельные ценовые индексы. Тенденции начала 2011 года и прогнозы на 1-е полугодие

Аналитики «Группы ЗЕМЕР» подвели итоги первых двух месяцев 2011 года с использованием методики ценовых индексов.



Знаковое событие зимы 2011 года по рынку земельных участков без подряда – среднерыночная стоимость сотки достигла минимального показателя за весь период наблюдений (с 2009 года). Если в первые три квартала 2010 года рынок был относительно стабилен (среднерыночный показатель стоимости сотки земли в поселках без подряда колебался в пределах 264 - 268 тысяч рублей), то с ноября 2010 года мы фиксируем ощутимый нисходящий тренд среднерыночных показателей в рублевом выражении. По итогам февраля 2011 года средняя цена во всех анализируемых поселках без подряда составила 260 186 рублей за сотку. Снижение среднерыночной стоимости розничной земли происходит в связи с появлением на рынке более доступных по цене предложений (как правило, это все более удаленные от МКАД объекты) и параллельно с этим благодаря уходу с рынка ликвидных объектов по более высокой цене.

Вернемся для сравнения в 2010 год. Тогда максимальный среднерыночный показатель уровня цен на участки без подряда был зафиксирован как раз в феврале (268 500 рублей за сотку), а в марте на рынок массово начали выходить новые дачные поселки экономкласса, что привело к снижению средней по рынку цены. Традиционно особенности девелоперского бизнеса обуславливают массовый выход новых проектов весной, в марте-апреле. В этом году мы также ждем появления новых поселков без подряда; судя по сообщениям девелоперов и землевладельцев, таких поселков в ближайшее время появится не менее 10 - 15 по области, а также на границах со смежными областями (Тульской, Тверской, Владимирской, Смоленской). Соответственно, еще больше обострится конкуренция, что неизбежно приведет к продолжению снижения среднерыночных цен.

С другой стороны, многие игроки рынка говорят о переходе к докризисному подходу к девелопменту и продажам, когда львиную долю рынка составляли концептуальные поселки с подрядом. Профессионалы признают, что пик популярности участков без подряда пройден в 2010 году; предложение превышает потенциальный спрос, а наиболее ликвидные проекты реализованы практически полностью. В 2011 году закрепится тенденция оттока покупателей в сегмент рынка участков со строительным подрядом, а на рынке поселков без подряда продолжится вымывание ликвидных объектов и, соответственно, снижение цен.



Среднерыночные цены на землю в долларовом выражении, напротив, растут, что является следствием лишь стабильного падения курса этой валюты. Так, зимой 2010 - 2011 гг. ежемесячный рост среднерыночного ценового показателя составил около 2% и по состоянию на февраль находится на уровне $8990 за сотку. Долларовые цены все меньше являются ориентиром и расчетной единицей для подмосковного и российского в целом загородного рынка, поэтому данная тенденция не отражает динамики и конъюнктуры рынка участков без подряда.

Зависимость изменения среднерыночных цен на участки без подряда от удаленности от МКАД в январе-феврале 2011 года не выявлена, как и в 2010 году. Цены в рублевом выражении продолжили падать как в диапазоне до 50 км от МКАД, так и в сегменте «дальних дач». По состоянию на февраль среднерыночные показатели стоимости сотки земли в поселках без подряда до 50 км и свыше 50 км от МКАД составили 375 850 рублей и 121 670 рублей соответственно.

Если анализировать зависимость изменения цен на первичном рынке в долларовом выражении, то среднерыночные показатели в диапазоне до 50 км от МКАД стабильны, а в диапазоне свыше 50 км от МКАД существенно колеблются в течение года (в период с декабря 2010 по февраль 2011 года растут благодаря падению курса доллара). Это объясняется тем, что относительно элитный рынок земельных участков (до 50 км от МКАД) часто использует долларовый эквивалент в ценообразовании, в то время как более доступный сегмент (свыше 50 км от МКАД) практически сплошь представлен рублевыми ценами. Таким образом, в данном сегменте максимально влияние колебания валютного курса, что отражается на среднерыночных показателях. Для справки, по состоянию на февраль 2011 года в диапазоне до 50 км от МКАД средняя стоимость в поселках без подряда составила $12987, свыше 50 км от МКАД - $4204 за сотку.

Из всех анализируемых в методике ценовых индексов направлений Новорижское шоссе продолжает вносить максимальный вклад в снижение среднерыночных показателей первичного рынка. Так, в январе 2011 года средняя стоимость сотки по этому направлению составила 325 493 рубля, что на 1,79% ниже, чем за предыдущий период.

Наиболее дорогое направление, где предлагаются на продажу участки без подряда – Киевское; среднерыночный показатель стоимости сотки по итогам февраля составляет 369 173 рубля. Цены по данному направлению также подвержены отрицательной динамике (в феврале снижение составило 0,69% по отношению к январю).

Симферопольское направление, лидер по числу поселков без подряда на рынке, в январе-феврале демонстрирует не только стабильность, но и некоторый рост в пределах 0,5% в месяц; среднерыночный показатель здесь составляет около 215 000 рублей за сотку. Стабильно, как и в 2010 году, Ярославское направление.

Вторичный рынок сегодня представляет собой розничные участки в деревнях, дачные поселки, в том числе под снос, предложения в новых поселках, где около 20% предложений выставлено на вторичную продажу. Около 30% предложений на вторичном рынке исчезло из продажи в октябре-ноябре 2008 года в связи с тем, что продавцы не хотели терять деньги на продаже и заморозили объекты. Больше всего снижалась цена на участки в элитных поселках, их продавали с 50% скидкой, в районе 600 тыс. руб. за сотку. Многие из таких объектов в 2010 году были подвергнуты реконцепции и сейчас постепенно выходят на рынок либо как поселки с подрядом, либо со значительно более доступным ценником.



По данным «Группы ЗЕМЕР», в конце 2010 года этот сегмент земельного рынка после продолжительного падения стабилизировался и даже показал некоторый рост. По состоянию на февраль 2011 года среднерыночный ценовой показатель на вторичном рынке составил около 212 000 рублей за сотку. Наблюдается рост покупательской активности, что ведет за собой положительную ценовую динамику. Этот тренд сохранится в текущем году вследствие оживления рынка загородной недвижимости и, в частности, земельного рынка.



Интересная тенденция, отражающая изменение структуры спроса, наблюдается на вторичном рынке земли без подряда. По состоянию на февраль, так называемые престижные направления (Новорижское, Минское, Киевское) больше всего потеряли в цене (около 0,5% за месяц). В то же время лидеры по показателям роста – Каширское, Ленинградское, Ярославское направления; здесь в феврале зафиксирован рост в пределах 0,2 - 0,4%. Это свидетельствует о том, что собственники участков на дорогих направлениях вынуждены пересматривать свою ценовую политику в связи со снижением спроса по этим направлениям и отсутствием покупателей. По альтернативным направлениям ситуация обратная.

Какой же сегмент испытывает наибольшее снижение цен? Во-первых, Новорижское шоссе в диапазоне от 0 до 15 км от МКАД (-1,64% за месяц), во-вторых, Горьковское шоссе в диапазоне от 15 до 30 км от МКАД (-1,59% за месяц). Пострадали также Новорязанское шоссе в пределах 30 - 60 км от МКАД и Киевское шоссе на границе с Калужской областью.

В лидерах по темпам роста цен на вторичном рынке по состоянию на февраль находятся Новорижское шоссе в диапазоне от 60 до 100 км от МКАД (эти места очень популярны среди покупателей; индекс роста цен составил 1,96% за месяц), Киевское шоссе от 60 до 100 км от МКАД (1,63%). Равномерно, вне зависимости от удаленности от МКАД, слегка растут цены на Ленинградском шоссе. Ярославское шоссе стабильно, динамика нулевая.

Заметной тенденцией начала 2011 года стало также «размораживание» оптового рынка земли. Специалисты рынка сходятся на мнении, что в 2009 - 2010 гг. крупные сделки были скорее исключением, чем правилом. Покупатели и продавцы не могли найти общую точку в своих ожиданиях, все это усугублялось низким качеством предложений, когда практически весь рынок представлял собой неликвидные земли с теми или иными проблемами. С конца 2010 года мы отмечаем увеличение объема предложения за счет появления новых интересных объектов. Такие участки имеют минимальный срок экспозиции, несмотря на достаточно высокую стоимость. Основное преимущество таких объектов – высокая степень готовности к выходу девелопера на площадку, отсутствие проблем с коммуникациями, наличие необходимых разрешений и, что немаловажно, удачное расположение.

Параллельно с этим конечные девелоперы – покупатели крупных земельных участков принимают стратегические решения по инвестированию в землю, причем бюджеты таких сделок уже не настолько жестко ограничиваются. Основной спрос наблюдается на земли промышленного и складского назначения (1-10 га рядом с основными трассами), жилого назначения (до 50 га в диапазоне до 30 км от МКАД), а также под строительство объектов торговли и сервиса.


Основные прогнозы от «Группы ЗЕМЕР» на 1-е полугодие 2011 года следующие:

  • Углубление тренда снижения цен на участки без подряда благодаря смещению покупательского спроса и, как следствие, девелоперской активности в сторону поселков с подрядом. В структуре предложения будет расти доля неудачных, проблемных, недоработанных и невостребованных рынком проектов, в то время как все успешные проекты будут реализованы полностью по достаточно высоким ценам.
  • Пик рынка поселков без подряда пройден. Этот, по сути, вынужденный антикризисный вариант загородного девелопмента будет постепенно сходить на «нет».
  • Рост числа поселков с подрядом, формирование качественно нового сегмента данного рынка с учетом докризисного, кризисного и посткризисного опыта девелоперов.
  • Стирание грани между традиционно «престижными» и «непрестижными» направлениями.
  • Рост цен на вторичном рынке участков без подряда в пределах 0,5 - 1% в месяц вследствие роста покупательской активности.
  • Выход на рынок проектов после реконцепции.
  • Значительное увеличение числа сделок по оптовой земле как жилого, так и промышленного назначения в пределах 30-километровой зоны от МКАД
  • Подытоживая тенденции января-февраля наступившего 2011 года, специалисты «Группы ЗЕМЕР» отмечают позитивные признаки оздоровления рынка загородной недвижимости. Преждевременно говорить о высоких темпах роста цен, как в докризисный период с 2004 по 2008 гг.; более вероятен сценарий плавного роста в пределах 7 - 10% в год.


Индекс отображает цены и ежемесячно фиксирует их изменения на земельные участки (без построек и привязок к инвестиционным контрактам) по всем федеральным трассам Московской области в зависимости от размера участка, а также его качественных характеристик. Индекс учитывает только земли на вторичном рынке под индивидуальное жилищное или дачное строительство. Стоимость земли фиксируется в рублях из расчета на одну сотку. Обновляется индекс ежемесячно.


Методика: ежемесячное обновление информации о стоимости земли в поселках через обзвон частных продавцов и их представителей.

Параметры:

  • Анализируемые участки находятся: 65% в деревнях, 25% в дачных обустроенных поселках, 10% вторичные продажи в новых поселках без подряда
  • Участки не превышают 50 соток. Средний размер 10 - 20 соток


Средняя стоимость земли на вторичном рынке Московской области

 Средняя стоимость за соткуИзменение к январю, %Год назад%
Московская область в целом Руб. 211 823 -0,17% 206 165 2,74%
у.е.* 7 319 2,34% 6 885 6,38%

*1 у.е. = 28,94 руб.


Средняя стоимость розничной земли на вторичном рынке по федеральным трассам. **

ШоссеЦена, руб./соткаИзм. за месяц %y/e Изм. за месяц %
Новорижское (М9; «Балтия») 288 827 -0,54% 9 980 1,95%
Ярославское (М8; «Холмогоры») 197 265 0,15% 6 816 2,66%
Ленинградское (М10; «Россия») 210 105 0,37% 7 260 2,90%
Киевское (М3; «Украина») 257 214 -0,41% 8 887 2,06%
Горьковское (М7; «Волга») 178 099 -0,19% 6 154 2,30%
Новорязанское (М5; «Урал») 169 111 -0,16% 5 843 2,33%
Каширское (М4; «Дон») 182 685 0,22% 6 312 2,73%
Симферопольское (М2; «Крым») 166 921 -0,38% 5 767 2,10%
Минское (М1; «Беларусь») 273 381 -0,44% 9 446 2,04%

**Учитываются объекты, расположенные по всему указанному направлению от МКАД до границы Московской области


Средняя стоимость розничной земли на вторичном рынке по федеральным трассам и удаленности от МКАД

ШоссеСтоимость, руб./сотка (изменение за месяц, %)
0-15 км от МКАД15-30 км от МКАД 30-60 км от МКАД60-100 км от МКАД100 км от МКАД – гр. М.О
Новорижское шоссе (М9; «Балтия») 1 029 442        -1,64% 639 575 -0,99% 300 274 -0,25% 82 917 1,96% 48 150 0,50%
Ярославское шоссе (М8; «Холмогоры») 422 606   -0,35% 327 330 0,87% 127 866 -0,32% 74 096 0,72% 34 428 0,20%
Ленинградское шоссе (М10; «Россия») 425 757  0,45% 282 970 0,53% 206 963 0,33% 79 725 -0,37% 55 110  0,21%
Киевское шоссе (М3; «Украина») 738 995   -0,33% 451 188-0,60% 218 202     -0,54% 78 3761,63% 33 640  -0,86%
Горьковское шоссе (М7; «Волга») 362 766  0,83% 258 769-1,59% 152 920   -0,73% 80 5800,81% 35 463 -0,19%
Новорязанское шоссе (М5; «Урал») 337 628    -0,46% 249 133 1,01% 138 133 -1,18% 77 630 -0,68% 43 030 -0,10%
Каширское шоссе (М4; «Дон») 356 177 0,24% 269 263 0,47% 159 395 0,34% 91 040 -0,78% 37 553 0,29%
Симферопольское шоссе (М2; «Крым») 315 880 -0,64% 244 187 -0,23% 146 741 -0,43% 84 880 -0,10% 42 919 0,21%

 

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1411 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,8%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Жилой комплекс в исторической части столицы. Квартиры на последних этажах с высокими потолками. от 7,7 млн руб. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,9 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до -13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо. Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Некрасовка 5 км от МКАД. Квартиры площадью 32-94 кв.м.П-44Т, П-44К-П-44Т, П-44Т-25. Застройщик: Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью от 21 метра.Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. 4,7 млн руб. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах площадью от 29 метров.Монолит. Подробности по телефону! от 8,3 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Квартиры площадью от 48 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 40 до 118 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. Подробности по телефону! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DISCOVERY PARK. Старт продаж! Квартиры с отделкой от надежного застройщика. 2 мин от м.Ховрино. Ипотека от 6%. Вся инфраструктура. Звоните! От 5,7 млн руб. Застройщик: Орион. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58 - от ЛСР Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн руб. 5 минут до м. "Водный стадион". Рассрочка на 2 года. Звоните! Застройщик: Ленинградка 58. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте