Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этим летом?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Загородная недвижимость: разумная экономия и качество поселка

На основе докладов заместителя генерального директора «АИН-Девелопмент» Екатерины Орловой и председателя совета директоров Kaskad Family Валерия Мищенко на круглом столе «ИРН» «Болевые точки загородной недвижимости: как минусы превратить в плюсы?»

Задумывая строительство коттеджного поселка, девелоперу нужно учесть огромное количество деталей – от технической до социально-бытовой инфраструктуры. Практика бизнеса такова, что не всегда удается воплотить в камне, металле и дереве даже не просто задуманное, а главное – обещанное покупателю. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», здесь-то и начинаются проблемы, расхлебывать которые приходится порой годами.

Очень важно не допустить ошибок на стадии проектирования поселка, четко рассчитать собственные финансовые возможности, темпы продаж и риски, которые могут привести к удорожанию проекта, считают эксперты. Они выступали на круглом столе «Болевые точки загородной недвижимости: как минусы превратить в плюсы?», организованном аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» 25 февраля во время выставки «ДомЭкспо-2011» в Гостином Дворе (подробнее о круглом столе в статье «Загородная недвижимость: болевые точки»).

По мнению заместителя гендиректора «АИН-Девелопмент» Екатерины Орловой, при строительстве коттеджного поселка существуют возможности экономии, только нужно правильно их отличить от тех, экономия на которых обернется потерями. «На рынке есть предложения, подкупающие ценой, но потом становится понятно, что проживать в этих поселках невозможно или станет возможно через 7-10 лет».

Лучше всего, по ее мнению, экономить на социально-бытовой инфраструктуре, включая развлекательную (говоря в первую очередь о поселках экономкласса). Пока окончательный состав жителей поселка не определен, трудно предположить, в какую сторону развернутся вкусы большинства из них. Но вот на дорогах экономить никак нельзя, подчеркивает она. На время строительства должны быть построены гравийные дороги, по окончании – положен асфальт. И обязательно нужно организовать въезд строительного транспорта не с главного входа – туда во время возведения комплекса будут приезжать потенциальные покупатели.

Более того, нужно и для жителей определить с самого начала порядок грузовой техники, считает Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family, размер штрафов (за негабаритность, проезды по газонам, неурочное время и т.д. – «ИРН»). Правильнее изначально установить «правила игры», а не корректировать их по ходу процесса.

Можно сэкономить на возведении детсада и школы, ресторана и салона красоты, но не стоит убирать из плана спортивные (без спецпокрытия) и детские площадки, говорит Орлова. Они улучшают вид поселка, равно как и газоны, водоемы, другие объекты ландшафтного дизайна. Не говоря уже о благоустроенных пляжах. Это привлекает покупателей.


Коммуникации

В области подведения коммуникаций намного больше «подводных камней», чем принято считать, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Один из важнейших вопросов – последующая эксплуатация, когда поселок сдан, ключи торжественно вручены, банкет отгремел, наступило похмелье.

Вопрос эксплуатации должен решаться заранее, считает Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family. Для девелопера эксплуатация невыгодна. Но покупатели должны заранее понимать, как она будет осуществляться, во что обходиться и кто за нее будет отвечать.

В этой области, по мнению Орловой, ошибку допускают те, кто пытается сэкономить на централизованном водоснабжении. Обустройство индивидуальных скважин в итоге более затратно. Разница в стоимости бурения почти одинакова; а вот подготовку техусловий, работы по проверке состава воды, установке фильтров нужно будет проводить по каждой отдельной скважине. Конечно, эти затраты можно переложить на покупателей, но будут ли они довольны в итоге? При выборе центральной системы водоснабжения на поселок ее  следует проектировать еще при разбивке на участке территории для учета санитарной зоны скважины.

Многие девелоперы отказываются и от собственной централизованной канализации. Строить ее действительно затратно, поскольку санзона канализации значительно больше водоочистной. Придется под нее отводить большой участок земли, а земля стоит денег. Это невыгодно. Поэтому, если есть возможность подключения к сторонним источникам, то не стоит экономить на получении техусловий. В поселках самого дешевого экономкласса индивидуальная канализация может сработать (за счет понижения общей цены), но отказ от общей поселковой канализации в поселках эконом+ и выше (т.е. отсутствие одного из вида коммуникаций) снижает комфортность поселка,  следовательно, и темп продаж.

При подключении к электроснабжению можно получить разумную экономию, если есть выбор между поставщиками энергии: МОЭСК или чья-то частная подстанция. К сожалению, такие альтернативы есть не везде.

Самый важный аспект – газ, считает Орлова. «Это наиболее выгодный для жителей способ отопления», – говорит она. Для сравнения: отопление дома в 150 кв.м газом обойдется в декабре  4000 руб., а соляркой – в 30 000 - 40 000 руб. По ее мнению, для экономии важно заказывать все работы у одной проверенной организации (на несколько поселков), получая скидки, и ни в коем случае нельзя экономить на качестве строительства, материалах (газопровод относится к опасным объектам, строительство и эксплуатация которого строго регламентируется и контролируется Ростехнадзором).


Для сравнения
: на недавней пресс-конференции заместитель министра Минрегионразвития Константин Королевский рассказал историю одного застройщика коттеджного поселка. При попытке подключения к централизованным теплосетям тому предложили техусловия за 90 млн руб. Подумав и поговорив с газовщиками, он построил собственную котельную за 45 млн, которая вырабатывает тепло дешевле на 15% гостарифов. Естественно, эту котельную застройщик не стал передавать на баланс поселка, а собирается сам заниматься ее эксплуатацией, продавая излишки тепла соседям.


Организация

По мнению Орловой, не стоит экономить на сотрудниках, в чьи обязанности входит преодолевать бюрократические препоны, отдавая эти вопросы для решения сторонним, особенно незнакомым организациям на аутсорсинг. Последние могут, как все, идти официальным путем, но брать дополнительные деньги, вдобавок заказчик лишен возможности контроля процесса.

Не надо экономить на специалистах, которые связаны непосредственно со стройкой (прорабах, проектировщиках и т.д.). Лучше сократить топ-менеджмент, чтобы не было излишне длинных вертикальных цепочек.

«Обязательно нужен генподрядчик, который отвечает за результат, – добавляет Мищенко. – На нем не стоит экономить. Он должен нести всю полноту ответственности за то, что происходит на площадке». Хотя для эксплуатации объектов стоит нанимать людей, которые бы обслуживали одновременно сразу несколько соседних поселков. Но это возможно только тогда, когда строительство поселков выведено «на поток».


Клиенты

«Делай больше, обещай меньше, – такой формулой успеха руководствуется Валерий Мищенко. – Самый первый вопрос, которым мы занимаемся, это сколько земли мы оставим клиенту, чтобы он мог гулять в парках, играть в футбол или пользоваться другими объектами инфраструктуры».

«Лучший вариант для девелопера – это «квадратно-гнездовой» способ посадки домов в поселках, отдать 15% под дороги и на этом забыть все», – говорит Мищенко. Но, по его словам, покупатель стал более грамотным, покупает землю не для того, чтобы выращивать картошку. Поэтому сейчас нормальный проект – когда 35% земли отдается под места общего пользования. Нужно создание образа жизни, при котором покупатель сможет проводить время за пределами своего придомового участка.

Это первая дилемма, которая возникает у землевладельца, который хочет реализовать проект. Вторая – что пообещать и что фактически сделать. До кризиса не было ни одного проекта, который бы на презентациях не показывал мини-гольф-поле, конюшню… С одной стороны, нужно понимать стоимость эксплуатации той коммерческой инфраструктуры, которую хочется построить, будут ли жители готовы за это платить.

Рынок загородной недвижимости – это «сарафанное радио», от него зависят последующие продажи, а в итоге и успех проекта, говорит Мищенко. Поэтому нельзя экономить на «службе одного окна». Если клиента по вопросу о работе канализации отправляют к одному специалисту, а по теплоизоляции к другому, и к каждому нужно приезжать на стройплощадку, то клиент все равно останется недоволен, даже если все обязательства девелопера будут прекрасно выполнены.


Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru


Презентации выступлений заместителя генерального директора «АИН-Девелопмент» Екатерины Орловой и председателя совета директоров Kaskad Family Валерия Мищенко можно посмотреть на www.irn.ru.

Екатерина Орлова, заместитель генерального директора «АИН-Девелопмент» (скачать доклад);
Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family (скачать доклад).

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
761 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 524 500
до 11 461 990 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Спутник Одинцовский район Площади : 24 - 79 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.1 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.2 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.3 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.4 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.6 Показать все 7 корпусов Застройщик: Бухта Лэнд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 952 600
до 10 225 875 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Гоголь парк Люберецкий район, г. Люберцы, 4 км от МКАД Площади : 20 - 112 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. Застройщик: Основа.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 110 250
до 5 028 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Лукино-Варино Щелковский район, п. Свердловский, 22 км от МКАД Площади : 37 - 90 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2022 г. Свердловский пос., к.48-8 Свердловский пос., к.9 Застройщик: СУ-22.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
ЖК Одинбург. Старт продаж! 7 минут до МКАД. Квартиры с отделкой и без. Подземный паркинг с лифтом. Детский сад на территории и школа. Лесопарк в шаговой доступности. квартиры от 2,7 млн руб.ООО «РАПО» Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино" Квартиры с отделкой от 2,3 млн руб. 10 мин. до м. Котельники. Живописная набережная, дет.сады и школы. с отделкой от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Большое Путилково Квартиры с отделкой от 2,7 млн руб. Три станции метро «Планерная», «Митино» и «Пятницкое шоссе». Выгода до 643 000 руб. Семейная ипотека 5%. Скидка до 9,9% от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Квартиры в готовых домах пл. от 21 метра. Красногорский район. Монолит-кирпич, монолит. от 3,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Изумрудные холмы» ЖК комфорт-класса. Квартиры с готовой отделкой в строящихся корпусах от 2,7 млн руб. Сдача в 2021 г. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте I LOVE 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Алексеевская. Площадь от 30 до 132 метра ГК: 1 кв. 2022 г. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,8% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" 10 квартир со скидкой 5%. 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты! Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Специальное предложение на квартиры с отделкой. Уникальные планировки. "ул. 800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Уникальные планировки. Ландшафтный дизайн. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн. руб Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ. Финал продаж, ключи в июле! Последние готовые квартиры, ключи в июле! Бизнес-класс с потолками от 3,2 м и широкими окнами, рядом метро. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.8 млн от 9.8 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Серебряный фонтан Десятки уникальных планировок. Метро Алексеевская. Выгода до 2,5 млн рублей. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,4% от 11,5 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Остафьево". Cкидка 9,9% Квартиры от 2,7 млн руб. 10 мин. до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Двор без машин, свой парк для прогулок. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальное предложение на просторные квартиры и апартаменты. Ипотека от 6,3%. Охраняемый ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Свой спуск к р. Яуза. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 5%! Только в мае! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Вешняках Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Удобные планировочные решения. Дом сдан. Рядом усадьба Кусково. Скидка 5% Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны". Акция! Скидка 6% в счастливые часы! Квартиры с отделкой и без. Развитая инфраструктура. Ипотека от 6,5. Курсирует бесплатный автобус от метро! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 2,9 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то солнечная. Окна в пол. Потолки до 5 метров. Бесплатный фитнес от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Квартиры бизнес-класса с панорамным видом и отделкой White box! Свой детский сад и парк с фонтанами. Ключи в 2019 г.! Купите сейчас с выгодой до 1,53 млн руб! Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дом на Барвихинской». Старт продаж! Комплекс Бизнес-класса.10 мин. до станции "Сетунь". Собственная инфраструктура, охраняемая территория, подземный паркинг. от 6.7 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у парков полезно! Отличная транспортная доступность! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый проект СОБЫТИЕ в Раменках! Бизнес-класс. Потолки 3,1 м. Панорамные окна. Охрана 24/7 и безупречный сервис. Приватные дворы. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте