Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Загородная недвижимость: разумная экономия и качество поселка

На основе докладов заместителя генерального директора «АИН-Девелопмент» Екатерины Орловой и председателя совета директоров Kaskad Family Валерия Мищенко на круглом столе «ИРН» «Болевые точки загородной недвижимости: как минусы превратить в плюсы?»

Задумывая строительство коттеджного поселка, девелоперу нужно учесть огромное количество деталей – от технической до социально-бытовой инфраструктуры. Практика бизнеса такова, что не всегда удается воплотить в камне, металле и дереве даже не просто задуманное, а главное – обещанное покупателю. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», здесь-то и начинаются проблемы, расхлебывать которые приходится порой годами.

Очень важно не допустить ошибок на стадии проектирования поселка, четко рассчитать собственные финансовые возможности, темпы продаж и риски, которые могут привести к удорожанию проекта, считают эксперты. Они выступали на круглом столе «Болевые точки загородной недвижимости: как минусы превратить в плюсы?», организованном аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» 25 февраля во время выставки «ДомЭкспо-2011» в Гостином Дворе (подробнее о круглом столе в статье «Загородная недвижимость: болевые точки»).

По мнению заместителя гендиректора «АИН-Девелопмент» Екатерины Орловой, при строительстве коттеджного поселка существуют возможности экономии, только нужно правильно их отличить от тех, экономия на которых обернется потерями. «На рынке есть предложения, подкупающие ценой, но потом становится понятно, что проживать в этих поселках невозможно или станет возможно через 7-10 лет».

Лучше всего, по ее мнению, экономить на социально-бытовой инфраструктуре, включая развлекательную (говоря в первую очередь о поселках экономкласса). Пока окончательный состав жителей поселка не определен, трудно предположить, в какую сторону развернутся вкусы большинства из них. Но вот на дорогах экономить никак нельзя, подчеркивает она. На время строительства должны быть построены гравийные дороги, по окончании – положен асфальт. И обязательно нужно организовать въезд строительного транспорта не с главного входа – туда во время возведения комплекса будут приезжать потенциальные покупатели.

Более того, нужно и для жителей определить с самого начала порядок грузовой техники, считает Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family, размер штрафов (за негабаритность, проезды по газонам, неурочное время и т.д. – «ИРН»). Правильнее изначально установить «правила игры», а не корректировать их по ходу процесса.

Можно сэкономить на возведении детсада и школы, ресторана и салона красоты, но не стоит убирать из плана спортивные (без спецпокрытия) и детские площадки, говорит Орлова. Они улучшают вид поселка, равно как и газоны, водоемы, другие объекты ландшафтного дизайна. Не говоря уже о благоустроенных пляжах. Это привлекает покупателей.


Коммуникации

В области подведения коммуникаций намного больше «подводных камней», чем принято считать, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Один из важнейших вопросов – последующая эксплуатация, когда поселок сдан, ключи торжественно вручены, банкет отгремел, наступило похмелье.

Вопрос эксплуатации должен решаться заранее, считает Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family. Для девелопера эксплуатация невыгодна. Но покупатели должны заранее понимать, как она будет осуществляться, во что обходиться и кто за нее будет отвечать.

В этой области, по мнению Орловой, ошибку допускают те, кто пытается сэкономить на централизованном водоснабжении. Обустройство индивидуальных скважин в итоге более затратно. Разница в стоимости бурения почти одинакова; а вот подготовку техусловий, работы по проверке состава воды, установке фильтров нужно будет проводить по каждой отдельной скважине. Конечно, эти затраты можно переложить на покупателей, но будут ли они довольны в итоге? При выборе центральной системы водоснабжения на поселок ее  следует проектировать еще при разбивке на участке территории для учета санитарной зоны скважины.

Многие девелоперы отказываются и от собственной централизованной канализации. Строить ее действительно затратно, поскольку санзона канализации значительно больше водоочистной. Придется под нее отводить большой участок земли, а земля стоит денег. Это невыгодно. Поэтому, если есть возможность подключения к сторонним источникам, то не стоит экономить на получении техусловий. В поселках самого дешевого экономкласса индивидуальная канализация может сработать (за счет понижения общей цены), но отказ от общей поселковой канализации в поселках эконом+ и выше (т.е. отсутствие одного из вида коммуникаций) снижает комфортность поселка,  следовательно, и темп продаж.

При подключении к электроснабжению можно получить разумную экономию, если есть выбор между поставщиками энергии: МОЭСК или чья-то частная подстанция. К сожалению, такие альтернативы есть не везде.

Самый важный аспект – газ, считает Орлова. «Это наиболее выгодный для жителей способ отопления», – говорит она. Для сравнения: отопление дома в 150 кв.м газом обойдется в декабре  4000 руб., а соляркой – в 30 000 - 40 000 руб. По ее мнению, для экономии важно заказывать все работы у одной проверенной организации (на несколько поселков), получая скидки, и ни в коем случае нельзя экономить на качестве строительства, материалах (газопровод относится к опасным объектам, строительство и эксплуатация которого строго регламентируется и контролируется Ростехнадзором).


Для сравнения
: на недавней пресс-конференции заместитель министра Минрегионразвития Константин Королевский рассказал историю одного застройщика коттеджного поселка. При попытке подключения к централизованным теплосетям тому предложили техусловия за 90 млн руб. Подумав и поговорив с газовщиками, он построил собственную котельную за 45 млн, которая вырабатывает тепло дешевле на 15% гостарифов. Естественно, эту котельную застройщик не стал передавать на баланс поселка, а собирается сам заниматься ее эксплуатацией, продавая излишки тепла соседям.


Организация

По мнению Орловой, не стоит экономить на сотрудниках, в чьи обязанности входит преодолевать бюрократические препоны, отдавая эти вопросы для решения сторонним, особенно незнакомым организациям на аутсорсинг. Последние могут, как все, идти официальным путем, но брать дополнительные деньги, вдобавок заказчик лишен возможности контроля процесса.

Не надо экономить на специалистах, которые связаны непосредственно со стройкой (прорабах, проектировщиках и т.д.). Лучше сократить топ-менеджмент, чтобы не было излишне длинных вертикальных цепочек.

«Обязательно нужен генподрядчик, который отвечает за результат, – добавляет Мищенко. – На нем не стоит экономить. Он должен нести всю полноту ответственности за то, что происходит на площадке». Хотя для эксплуатации объектов стоит нанимать людей, которые бы обслуживали одновременно сразу несколько соседних поселков. Но это возможно только тогда, когда строительство поселков выведено «на поток».


Клиенты

«Делай больше, обещай меньше, – такой формулой успеха руководствуется Валерий Мищенко. – Самый первый вопрос, которым мы занимаемся, это сколько земли мы оставим клиенту, чтобы он мог гулять в парках, играть в футбол или пользоваться другими объектами инфраструктуры».

«Лучший вариант для девелопера – это «квадратно-гнездовой» способ посадки домов в поселках, отдать 15% под дороги и на этом забыть все», – говорит Мищенко. Но, по его словам, покупатель стал более грамотным, покупает землю не для того, чтобы выращивать картошку. Поэтому сейчас нормальный проект – когда 35% земли отдается под места общего пользования. Нужно создание образа жизни, при котором покупатель сможет проводить время за пределами своего придомового участка.

Это первая дилемма, которая возникает у землевладельца, который хочет реализовать проект. Вторая – что пообещать и что фактически сделать. До кризиса не было ни одного проекта, который бы на презентациях не показывал мини-гольф-поле, конюшню… С одной стороны, нужно понимать стоимость эксплуатации той коммерческой инфраструктуры, которую хочется построить, будут ли жители готовы за это платить.

Рынок загородной недвижимости – это «сарафанное радио», от него зависят последующие продажи, а в итоге и успех проекта, говорит Мищенко. Поэтому нельзя экономить на «службе одного окна». Если клиента по вопросу о работе канализации отправляют к одному специалисту, а по теплоизоляции к другому, и к каждому нужно приезжать на стройплощадку, то клиент все равно останется недоволен, даже если все обязательства девелопера будут прекрасно выполнены.


Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru


Презентации выступлений заместителя генерального директора «АИН-Девелопмент» Екатерины Орловой и председателя совета директоров Kaskad Family Валерия Мищенко можно посмотреть на www.irn.ru.

Екатерина Орлова, заместитель генерального директора «АИН-Девелопмент» (скачать доклад);
Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family (скачать доклад).

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
807 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ЖК "Гоголь Парк" - квартиры для семей! Старт продаж нового корпуса! 18 этажей уже возведено. 4 минуты пешком от м. Лухмановская. 4 км до МКАД. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 6 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 6 млн руб. ЖК "Отрада" 5 минут от м. Митино. Готовая инфраструктура. Подземные паркинги. Уникальная архитектура. Сдаем раньше срока! от 3,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Микрогород "В лесу" Отделка "под ключ"! м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. П/паркинг. Охрана. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Своя квартира в ипотеку 23 000 ₽ в месяц! Школы, детские сады. Успейте купить! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 4.5% Только в феврале просторные 2- к. квартиры от 5 млн. ₽. Закрытый двор без машин. Сдача в 2021 г. Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Квартира с ремонтом – 4,5 млн. руб.! Успей приобрести! 3-х комн. кв-ра 89 кв. м – 8,19 млн руб. М. Новокосино - 10 мин пешком. квартира с ремонтом от 4,5 млн руб. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 3% в ЖК "Одинбург" Квартиры в г.Одинцово, 11 км от МКАД. Ипотека от 4,5%. Дом готов, скоро выдача ключей! квартиры от 4,2 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ДОЛИНА СЕТУНЬ Только в феврале скидки на готовые резиденции в небоскребе на Кутузовском. Рядом озеро и природный заказник. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор В продаже квартиры в готовых домах площадью 64-203 кв.м. 5 мин. транспортом от м.ВДНХ. Звоните! Застройщик: ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Выставочная Квартиры в готовых домах рядом с м.Выставочная. Площадь от 51 до 290 метров ГК: 4 кв. 2020 г. Звоните! от 26,7 млн руб! Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры от 15,3 млн! Выдаем ключи! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,3 млн р. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,9 млн.руб. При покупке квартиры в доме Д1 м/м и кладовка в подарок. 5 минут до м. Саларьево. квартиры от 3,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидки на просторные 4-комнатные квартиры! Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Квартиры бизнес-класса от 10,5 млн.руб. Панорамные виды на Останкинскую башню. Ипотека. Рассрочка. квартиры от 10,5 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Старт продаж! Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10 млн. руб. Специальные новогодние скидки. 5 мин до метро Технопарк. от 10 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жизнь на Плющихе. Хамовники Роскошные квартиры и элитный сервис в готовом доме! Пешком до лучших школ, парков и музеев. Эко-технологии! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СУББОТА м. Белорусская Дом премиум-класса. Квартиры с отделкой. Панорамные виды. Инфраструктура в пешей доступности. Выдаем ключи! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Stellar City Квартиры от 109 000 ₽/м². Спортивные площадки, школа и детский сад на территории. В центр за 20 мин. от 5 млн руб. Застройщик: Ташир. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес-класса, квартиры с отделкой. 2 мин. от метро Дмитровская от 12 млн руб. за 57 кв. м Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ. Квартиры с отделкой! Двухкомнатные квартиры с отделкой от 11,9 млн руб. В квартале бизнес-класса: школа, дет.сад, лицей, парк! от 11,9 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 10% на квартиры в ЦАО. Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. М. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК MAINSTREET - старт продаж! Новый квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Старт продаж квартир с отделкой! 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Монолит готов! Успейте приобрести! от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Silver" - дом сдан! Квартиры бизнес-класса с панорамными видами на Москву! 7 минут до м. Ботанический сад. Семейная ипотека от 4,5%. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Некрасовке-2" Новый ЖК комфорт-класса. Корпуса сданы. Выдаем ключи. Отделка "под ключ". 15 минут пешком до м.«Некрасовка» Проектная декларация на рекламируемом сайте Донской квартал. Старт продаж! Двухкомнатные апартаменты бизнес-класса от 7,5 млн рублей. Дизайнерская отделка, дворы без машин, паркинг, охраняемая территория от 7,5 млн рублей. Застройщик: Страна Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЗАО от 12 млн.р Только 29.02 - спецусловия! Выдача ключей! Закрытая территория без машин. Кладовые помещения. от 12 млн руб. Застройщик: ГРУППСТРОЙ-С. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 8,1 млн ₽. Беспроцентная рассрочка на паркинг. 2 минуты до метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк. Дома построены! Квартиры бизнес-класса в окружении парков и прудов . 3 мин. до м. Речной вокзал. Дома построены! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO М. Белорусская. Дома готовы, ведется отделка. От 15,7 млн.р. Выгода до 800 т.р. при покупке машино-места! от 15,7 млн руб. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал NOW Квартиры на набережной от 7,5 млн.руб. 5 мин. от м. Технопарк. Редкие форматы квартир от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры бизнес-класса с выгодой до 1 млн. Панорамные виды на набережную! 4 мин до Садового кольца. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Скидки до 9% Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сиреневый парк" Квартиры от 6,5 млн руб. М. Бульвар Рокоссовского в 12 минутах пешком. Семейная ипотека от 4,5% квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" 300 метров до метро Солнцево Новый объем квартир в продаже. Подземный паркинг. Детские сады и школы. Закрытая территория. Звоните! Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте