Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы предпочитаете останавливаться, путешествуя по городам России?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Загородная недвижимость: разумная экономия и качество поселка

На основе докладов заместителя генерального директора «АИН-Девелопмент» Екатерины Орловой и председателя совета директоров Kaskad Family Валерия Мищенко на круглом столе «ИРН» «Болевые точки загородной недвижимости: как минусы превратить в плюсы?»

Задумывая строительство коттеджного поселка, девелоперу нужно учесть огромное количество деталей – от технической до социально-бытовой инфраструктуры. Практика бизнеса такова, что не всегда удается воплотить в камне, металле и дереве даже не просто задуманное, а главное – обещанное покупателю. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», здесь-то и начинаются проблемы, расхлебывать которые приходится порой годами.

Очень важно не допустить ошибок на стадии проектирования поселка, четко рассчитать собственные финансовые возможности, темпы продаж и риски, которые могут привести к удорожанию проекта, считают эксперты. Они выступали на круглом столе «Болевые точки загородной недвижимости: как минусы превратить в плюсы?», организованном аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» 25 февраля во время выставки «ДомЭкспо-2011» в Гостином Дворе (подробнее о круглом столе в статье «Загородная недвижимость: болевые точки»).

По мнению заместителя гендиректора «АИН-Девелопмент» Екатерины Орловой, при строительстве коттеджного поселка существуют возможности экономии, только нужно правильно их отличить от тех, экономия на которых обернется потерями. «На рынке есть предложения, подкупающие ценой, но потом становится понятно, что проживать в этих поселках невозможно или станет возможно через 7-10 лет».

Лучше всего, по ее мнению, экономить на социально-бытовой инфраструктуре, включая развлекательную (говоря в первую очередь о поселках экономкласса). Пока окончательный состав жителей поселка не определен, трудно предположить, в какую сторону развернутся вкусы большинства из них. Но вот на дорогах экономить никак нельзя, подчеркивает она. На время строительства должны быть построены гравийные дороги, по окончании – положен асфальт. И обязательно нужно организовать въезд строительного транспорта не с главного входа – туда во время возведения комплекса будут приезжать потенциальные покупатели.

Более того, нужно и для жителей определить с самого начала порядок грузовой техники, считает Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family, размер штрафов (за негабаритность, проезды по газонам, неурочное время и т.д. – «ИРН»). Правильнее изначально установить «правила игры», а не корректировать их по ходу процесса.

Можно сэкономить на возведении детсада и школы, ресторана и салона красоты, но не стоит убирать из плана спортивные (без спецпокрытия) и детские площадки, говорит Орлова. Они улучшают вид поселка, равно как и газоны, водоемы, другие объекты ландшафтного дизайна. Не говоря уже о благоустроенных пляжах. Это привлекает покупателей.


Коммуникации

В области подведения коммуникаций намного больше «подводных камней», чем принято считать, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Один из важнейших вопросов – последующая эксплуатация, когда поселок сдан, ключи торжественно вручены, банкет отгремел, наступило похмелье.

Вопрос эксплуатации должен решаться заранее, считает Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family. Для девелопера эксплуатация невыгодна. Но покупатели должны заранее понимать, как она будет осуществляться, во что обходиться и кто за нее будет отвечать.

В этой области, по мнению Орловой, ошибку допускают те, кто пытается сэкономить на централизованном водоснабжении. Обустройство индивидуальных скважин в итоге более затратно. Разница в стоимости бурения почти одинакова; а вот подготовку техусловий, работы по проверке состава воды, установке фильтров нужно будет проводить по каждой отдельной скважине. Конечно, эти затраты можно переложить на покупателей, но будут ли они довольны в итоге? При выборе центральной системы водоснабжения на поселок ее  следует проектировать еще при разбивке на участке территории для учета санитарной зоны скважины.

Многие девелоперы отказываются и от собственной централизованной канализации. Строить ее действительно затратно, поскольку санзона канализации значительно больше водоочистной. Придется под нее отводить большой участок земли, а земля стоит денег. Это невыгодно. Поэтому, если есть возможность подключения к сторонним источникам, то не стоит экономить на получении техусловий. В поселках самого дешевого экономкласса индивидуальная канализация может сработать (за счет понижения общей цены), но отказ от общей поселковой канализации в поселках эконом+ и выше (т.е. отсутствие одного из вида коммуникаций) снижает комфортность поселка,  следовательно, и темп продаж.

При подключении к электроснабжению можно получить разумную экономию, если есть выбор между поставщиками энергии: МОЭСК или чья-то частная подстанция. К сожалению, такие альтернативы есть не везде.

Самый важный аспект – газ, считает Орлова. «Это наиболее выгодный для жителей способ отопления», – говорит она. Для сравнения: отопление дома в 150 кв.м газом обойдется в декабре  4000 руб., а соляркой – в 30 000 - 40 000 руб. По ее мнению, для экономии важно заказывать все работы у одной проверенной организации (на несколько поселков), получая скидки, и ни в коем случае нельзя экономить на качестве строительства, материалах (газопровод относится к опасным объектам, строительство и эксплуатация которого строго регламентируется и контролируется Ростехнадзором).


Для сравнения
: на недавней пресс-конференции заместитель министра Минрегионразвития Константин Королевский рассказал историю одного застройщика коттеджного поселка. При попытке подключения к централизованным теплосетям тому предложили техусловия за 90 млн руб. Подумав и поговорив с газовщиками, он построил собственную котельную за 45 млн, которая вырабатывает тепло дешевле на 15% гостарифов. Естественно, эту котельную застройщик не стал передавать на баланс поселка, а собирается сам заниматься ее эксплуатацией, продавая излишки тепла соседям.


Организация

По мнению Орловой, не стоит экономить на сотрудниках, в чьи обязанности входит преодолевать бюрократические препоны, отдавая эти вопросы для решения сторонним, особенно незнакомым организациям на аутсорсинг. Последние могут, как все, идти официальным путем, но брать дополнительные деньги, вдобавок заказчик лишен возможности контроля процесса.

Не надо экономить на специалистах, которые связаны непосредственно со стройкой (прорабах, проектировщиках и т.д.). Лучше сократить топ-менеджмент, чтобы не было излишне длинных вертикальных цепочек.

«Обязательно нужен генподрядчик, который отвечает за результат, – добавляет Мищенко. – На нем не стоит экономить. Он должен нести всю полноту ответственности за то, что происходит на площадке». Хотя для эксплуатации объектов стоит нанимать людей, которые бы обслуживали одновременно сразу несколько соседних поселков. Но это возможно только тогда, когда строительство поселков выведено «на поток».


Клиенты

«Делай больше, обещай меньше, – такой формулой успеха руководствуется Валерий Мищенко. – Самый первый вопрос, которым мы занимаемся, это сколько земли мы оставим клиенту, чтобы он мог гулять в парках, играть в футбол или пользоваться другими объектами инфраструктуры».

«Лучший вариант для девелопера – это «квадратно-гнездовой» способ посадки домов в поселках, отдать 15% под дороги и на этом забыть все», – говорит Мищенко. Но, по его словам, покупатель стал более грамотным, покупает землю не для того, чтобы выращивать картошку. Поэтому сейчас нормальный проект – когда 35% земли отдается под места общего пользования. Нужно создание образа жизни, при котором покупатель сможет проводить время за пределами своего придомового участка.

Это первая дилемма, которая возникает у землевладельца, который хочет реализовать проект. Вторая – что пообещать и что фактически сделать. До кризиса не было ни одного проекта, который бы на презентациях не показывал мини-гольф-поле, конюшню… С одной стороны, нужно понимать стоимость эксплуатации той коммерческой инфраструктуры, которую хочется построить, будут ли жители готовы за это платить.

Рынок загородной недвижимости – это «сарафанное радио», от него зависят последующие продажи, а в итоге и успех проекта, говорит Мищенко. Поэтому нельзя экономить на «службе одного окна». Если клиента по вопросу о работе канализации отправляют к одному специалисту, а по теплоизоляции к другому, и к каждому нужно приезжать на стройплощадку, то клиент все равно останется недоволен, даже если все обязательства девелопера будут прекрасно выполнены.


Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru


Презентации выступлений заместителя генерального директора «АИН-Девелопмент» Екатерины Орловой и председателя совета директоров Kaskad Family Валерия Мищенко можно посмотреть на www.irn.ru.

Екатерина Орлова, заместитель генерального директора «АИН-Девелопмент» (скачать доклад);
Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family (скачать доклад).

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
725 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 1 909 484
до 6 107 999 руб.
Узнать подробнее
ЖК Жилой квартал Тетрис Московская область, г. Красногорск, 2 км от МКАД Студии, 1-2-комнатные квартиры Площади : 18 - 47 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 1, к.3 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.4 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.5 Застройщик: Садовое кольцо МПС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 364 540
до 7 156 350 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК SAMPO Московская область, Истринский район, 25 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 35 - 84 кв.м. Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.1-13, (1 оч.) Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.14-31, (3 оч.) Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.32-46, (4 оч.) Застройщик: микрорайон Кантри.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Квартиры в готовых домах пл. 21-98 метров. ГК: 1 кв. 2014 г. - 3 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит-кирпич. 8 км от МКАД. Спешите! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Две скидки в июле! Квартиры в ЖК Купавна 2018 с выгодой до 200 000р. + Доп. скидка! Успей купить! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. 46-137 кв.м.Монолит. от 150 000 руб. кв.м Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 22 до 115 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. Звоните! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры пл. 48-131 метр. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Звоните! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры в готовых домах пл. от 38 метров.Монолит. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты в готовых домах площадью от 47 метров.Монолит-кирпич. Торопитесь! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Спешите! Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте