Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.3 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
1.7 млн
руб.
Опрос
Если бы у вас была возможность купить для себя второе жилье, какое бы вы приобрели?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Загородная недвижимость: разумная экономия и качество поселка

На основе докладов заместителя генерального директора «АИН-Девелопмент» Екатерины Орловой и председателя совета директоров Kaskad Family Валерия Мищенко на круглом столе «ИРН» «Болевые точки загородной недвижимости: как минусы превратить в плюсы?»

Задумывая строительство коттеджного поселка, девелоперу нужно учесть огромное количество деталей – от технической до социально-бытовой инфраструктуры. Практика бизнеса такова, что не всегда удается воплотить в камне, металле и дереве даже не просто задуманное, а главное – обещанное покупателю. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», здесь-то и начинаются проблемы, расхлебывать которые приходится порой годами.

Очень важно не допустить ошибок на стадии проектирования поселка, четко рассчитать собственные финансовые возможности, темпы продаж и риски, которые могут привести к удорожанию проекта, считают эксперты. Они выступали на круглом столе «Болевые точки загородной недвижимости: как минусы превратить в плюсы?», организованном аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» 25 февраля во время выставки «ДомЭкспо-2011» в Гостином Дворе (подробнее о круглом столе в статье «Загородная недвижимость: болевые точки»).

По мнению заместителя гендиректора «АИН-Девелопмент» Екатерины Орловой, при строительстве коттеджного поселка существуют возможности экономии, только нужно правильно их отличить от тех, экономия на которых обернется потерями. «На рынке есть предложения, подкупающие ценой, но потом становится понятно, что проживать в этих поселках невозможно или станет возможно через 7-10 лет».

Лучше всего, по ее мнению, экономить на социально-бытовой инфраструктуре, включая развлекательную (говоря в первую очередь о поселках экономкласса). Пока окончательный состав жителей поселка не определен, трудно предположить, в какую сторону развернутся вкусы большинства из них. Но вот на дорогах экономить никак нельзя, подчеркивает она. На время строительства должны быть построены гравийные дороги, по окончании – положен асфальт. И обязательно нужно организовать въезд строительного транспорта не с главного входа – туда во время возведения комплекса будут приезжать потенциальные покупатели.

Более того, нужно и для жителей определить с самого начала порядок грузовой техники, считает Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family, размер штрафов (за негабаритность, проезды по газонам, неурочное время и т.д. – «ИРН»). Правильнее изначально установить «правила игры», а не корректировать их по ходу процесса.

Можно сэкономить на возведении детсада и школы, ресторана и салона красоты, но не стоит убирать из плана спортивные (без спецпокрытия) и детские площадки, говорит Орлова. Они улучшают вид поселка, равно как и газоны, водоемы, другие объекты ландшафтного дизайна. Не говоря уже о благоустроенных пляжах. Это привлекает покупателей.


Коммуникации

В области подведения коммуникаций намного больше «подводных камней», чем принято считать, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Один из важнейших вопросов – последующая эксплуатация, когда поселок сдан, ключи торжественно вручены, банкет отгремел, наступило похмелье.

Вопрос эксплуатации должен решаться заранее, считает Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family. Для девелопера эксплуатация невыгодна. Но покупатели должны заранее понимать, как она будет осуществляться, во что обходиться и кто за нее будет отвечать.

В этой области, по мнению Орловой, ошибку допускают те, кто пытается сэкономить на централизованном водоснабжении. Обустройство индивидуальных скважин в итоге более затратно. Разница в стоимости бурения почти одинакова; а вот подготовку техусловий, работы по проверке состава воды, установке фильтров нужно будет проводить по каждой отдельной скважине. Конечно, эти затраты можно переложить на покупателей, но будут ли они довольны в итоге? При выборе центральной системы водоснабжения на поселок ее  следует проектировать еще при разбивке на участке территории для учета санитарной зоны скважины.

Многие девелоперы отказываются и от собственной централизованной канализации. Строить ее действительно затратно, поскольку санзона канализации значительно больше водоочистной. Придется под нее отводить большой участок земли, а земля стоит денег. Это невыгодно. Поэтому, если есть возможность подключения к сторонним источникам, то не стоит экономить на получении техусловий. В поселках самого дешевого экономкласса индивидуальная канализация может сработать (за счет понижения общей цены), но отказ от общей поселковой канализации в поселках эконом+ и выше (т.е. отсутствие одного из вида коммуникаций) снижает комфортность поселка,  следовательно, и темп продаж.

При подключении к электроснабжению можно получить разумную экономию, если есть выбор между поставщиками энергии: МОЭСК или чья-то частная подстанция. К сожалению, такие альтернативы есть не везде.

Самый важный аспект – газ, считает Орлова. «Это наиболее выгодный для жителей способ отопления», – говорит она. Для сравнения: отопление дома в 150 кв.м газом обойдется в декабре  4000 руб., а соляркой – в 30 000 - 40 000 руб. По ее мнению, для экономии важно заказывать все работы у одной проверенной организации (на несколько поселков), получая скидки, и ни в коем случае нельзя экономить на качестве строительства, материалах (газопровод относится к опасным объектам, строительство и эксплуатация которого строго регламентируется и контролируется Ростехнадзором).


Для сравнения
: на недавней пресс-конференции заместитель министра Минрегионразвития Константин Королевский рассказал историю одного застройщика коттеджного поселка. При попытке подключения к централизованным теплосетям тому предложили техусловия за 90 млн руб. Подумав и поговорив с газовщиками, он построил собственную котельную за 45 млн, которая вырабатывает тепло дешевле на 15% гостарифов. Естественно, эту котельную застройщик не стал передавать на баланс поселка, а собирается сам заниматься ее эксплуатацией, продавая излишки тепла соседям.


Организация

По мнению Орловой, не стоит экономить на сотрудниках, в чьи обязанности входит преодолевать бюрократические препоны, отдавая эти вопросы для решения сторонним, особенно незнакомым организациям на аутсорсинг. Последние могут, как все, идти официальным путем, но брать дополнительные деньги, вдобавок заказчик лишен возможности контроля процесса.

Не надо экономить на специалистах, которые связаны непосредственно со стройкой (прорабах, проектировщиках и т.д.). Лучше сократить топ-менеджмент, чтобы не было излишне длинных вертикальных цепочек.

«Обязательно нужен генподрядчик, который отвечает за результат, – добавляет Мищенко. – На нем не стоит экономить. Он должен нести всю полноту ответственности за то, что происходит на площадке». Хотя для эксплуатации объектов стоит нанимать людей, которые бы обслуживали одновременно сразу несколько соседних поселков. Но это возможно только тогда, когда строительство поселков выведено «на поток».


Клиенты

«Делай больше, обещай меньше, – такой формулой успеха руководствуется Валерий Мищенко. – Самый первый вопрос, которым мы занимаемся, это сколько земли мы оставим клиенту, чтобы он мог гулять в парках, играть в футбол или пользоваться другими объектами инфраструктуры».

«Лучший вариант для девелопера – это «квадратно-гнездовой» способ посадки домов в поселках, отдать 15% под дороги и на этом забыть все», – говорит Мищенко. Но, по его словам, покупатель стал более грамотным, покупает землю не для того, чтобы выращивать картошку. Поэтому сейчас нормальный проект – когда 35% земли отдается под места общего пользования. Нужно создание образа жизни, при котором покупатель сможет проводить время за пределами своего придомового участка.

Это первая дилемма, которая возникает у землевладельца, который хочет реализовать проект. Вторая – что пообещать и что фактически сделать. До кризиса не было ни одного проекта, который бы на презентациях не показывал мини-гольф-поле, конюшню… С одной стороны, нужно понимать стоимость эксплуатации той коммерческой инфраструктуры, которую хочется построить, будут ли жители готовы за это платить.

Рынок загородной недвижимости – это «сарафанное радио», от него зависят последующие продажи, а в итоге и успех проекта, говорит Мищенко. Поэтому нельзя экономить на «службе одного окна». Если клиента по вопросу о работе канализации отправляют к одному специалисту, а по теплоизоляции к другому, и к каждому нужно приезжать на стройплощадку, то клиент все равно останется недоволен, даже если все обязательства девелопера будут прекрасно выполнены.


Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru


Презентации выступлений заместителя генерального директора «АИН-Девелопмент» Екатерины Орловой и председателя совета директоров Kaskad Family Валерия Мищенко можно посмотреть на www.irn.ru.

Екатерина Орлова, заместитель генерального директора «АИН-Девелопмент» (скачать доклад);
Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family (скачать доклад).

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
787 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,8 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,8 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Мой адрес В Сколково Спешите! Новые квартиры в готовых домах. Одинцовский район. Площадь от 112 до 180 кв.м. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека 8,4%. Квартиры с кухней-гостиной и гардеробными. Теплые лоджии. Отделка «под чистовую». Сдача в 2019 г. Город Видное. квартиры от 2,8 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Ипотека пополам — 50% от ежемесячного платежа. Квартиры с отделкой и без. 2 школы. 5 детских садов. 10 мин. до метро Некрасовка Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Датский квартал" Квартиры с отделкой и без в 10 минутах от Москвы. Панорамные окна. Рядом лесной массив. Всего 1 км от МКАД. Метро Бибирево. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитные особняки Титул Квартиры с видами на Кремль от 444 тыс. руб./м2. Фасады из юрского мрамора и меди. Старт продаж! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры у леса с отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Монолитные дома. Двор без машин. Ипотека от 4,8%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14.7 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14,7 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные Поляны" Ипотека от 9,2%. 10 мин. на авто до м. Филатов Луг. Скидка на квартиры 6% только до 11 ноября! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,5 млн. Скидка 4% при 100% оплате или ипотеке. Строительство детского сада. Закрытая территория. от 3,5 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилые комплексы "Мой адрес" Большой выбор квартир в готовых новостройках в различных округах г.Москвы. Дома сданы. Выдаем ключи. Квартал на набережной NOW! Старт продаж! Квартиры бизнес-класса. 5 минут до м. Технопарк. Будущее создается сейчас! Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры рядом с центром и парком! СИМВОЛ. Новый квартал бизнес-класса рядом с метро, парком и школой. Охраняемый двор, консьерж, в доме паркинг. от 6,9 млн руб. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CityPark» Дышать природой и творить! Последние квартиры в ЖК Премиум-класса. м. Выставочная. Звони сейчас! Застройщик ООО «МонАрх-УКС» Застройщик: Монарх. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры бизнес-класса от 7,6 млн руб. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый зеленый двор. 700 м до МЦК Хорошево. Ипотека 8,7%. от 7,6 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203000 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК «Рихард» Система "умный дом" в каждой квартире! Собственный сквер. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро Полежаевская. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ Лучший проект года! Готовые премиальные квартиры в 1 мин. от ЦАО и Сити. Победитель конкурса Правительства Москвы! Выдаем ключи! Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Скидки до 7%! Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами! Ипотека от 4,9%. Метро "Крылатское" от 8,4 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,8 млн руб! Звоните! от 5,8 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидка 2% на видовые квартиры. Ипотека от 4,5%. Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение! Ст. метро «Медведково». Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 3,2 млн руб. Сдача 2019г. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Настроение". Скидки до 7%. Подземный паркинг. Детские и спортиные площадки. 10 мин до м. ВДНХ. 10 мин пешком до ж/д ст. Северянин. Ипотека от 5%. Рассрочка. от 135 000 руб/кв.м. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 10,2 млн руб. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 10,2 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» - Акция! Сдача в 2019 году. Квартиры в готовых монолитных домах. Субсидированная ипотека 5,4%. Готовая инфраструктура. 2к квартиры от 41 940 руб./мес.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Аквилон PARK» 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,8 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк Новый объем квартир в продаже! Победитель в номинации Новостройка Москвы №1. Видовые квартиры бизнес-класса. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Движение. Тушино" Большой выбор планировочных решений. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Ипотека. 3-5 минут до метро Спартак и Тушинская. двушки от 6,9 млн руб. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - Небоскрёбы на Мичуринском! Квартиры от 8,5 млн рублей. Престижный район Москвы. В окружении парков. Метро Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Панорамные виды на Москву и Останкинскую башню. Рядом парк ВДНХ, Ботанический сад. Двор без машин, система «умный квартал». квартиры от 8,7 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 7.3 млн.руб. Уникальные планировки. Экологичный район Москвы. Идет заселение! Станция м. «Селигеровская». Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. квартиры от 4,49 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте