Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Есть ли недостатки офиса, из-за которых вы готовы уволиться/ уволились?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Инвестиции в недвижимость: стоит быть осторожнее

Доходность и риск. Москва и регионы

Разговоры о необходимости вложений в недвижимость опять разгораются. Эксперты вспоминают прежние годы, когда такие инвестиции в Москве приносили хорошие деньги. А почему была такая доходность? Потому что цены росли по 30 - 100% в год. Понятно: что ни купи - можно перепродать с хорошей прибылью. Но не стоит думать, что беспроигрышная возможность зарабатывать деньги осталась по сей день или вообще когда-то была, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Сейчас время «активной семейной жизни», полагают специалисты www.irn.ru. Можно покупать жилье для себя, совершать альтернативные сделки. Цены более или менее стабильны, есть возможность и время подумать. Но целесообразно ли сейчас покупать квартиры с целью дохода?

По итогам 2010 г. в Москве виден прирост цен на жилую недвижимость в 12%, что немногим больше инфляции. Это cравнимо со ставками по депозитам. Сейчас депозиты немного «просели», но, если сравнивать с началом прошлого года, ведущие банки при размещении сумм, сравнимых с покупками квартиры (от 5 млн руб.), на срок от года давали от 10% годовых.

То есть недвижимость не давала существенного преимущества по сравнению с банками. Но зато обладает значительно большими издержками на содержание, расходами на покупку-продажу. Не стоит забывать и про накладные расходы.

Ярые сторонники инвестиций в недвижимость говорят, что нужно было покупать новостройки, которые начинались с демпинговых цен, они прирастут намного больше. Действительно, есть примеры жилых комплексов в Москве, которые стартовали с 70 000 - 80 000 руб. за кв. м и очень быстро поднялись до 110 000 - 120 000 руб. за кв. м, и, казалось бы, прирост составил 30% годовых.


А если подумать

Стоп. Посидим, покурим, задумаемся. Помимо общего прироста стоимости новостройки растут в цене за счет приближения к готовности объекта. Это примерно 15 - 20% из этих 30%.

Что такое новостройки? Это риски. Риск, что дом вообще не будет построен. Риск, что затянутся сроки строительства.

Как заработали люди, которые удачно вложились? Либо им повезло, или они имели инсайдерскую информацию. А те, кто ходит на Горбатый мост с плакатами, пишут письма президенту России, мэру – прошлому и нынешнему, – это неудачники. У них ни жилья, ни денег.

Нужно понимать, что, покупая квартиры на нулевом цикле, инвестор несет дополнительные риски. Риски, на взгляд руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, вполне сопоставимые с рисками при инвестировании в финансовые инструменты – валютные, сырьевые или иные.

Можно посмотреть, как менялись цены в зависимости от объемов строительства за последние 10 лет (см. подробнее статью «Приведет ли падение объемов строительства жилья к новому росту цен?).


Регионы

Но, может быть, имеет смысл сегодня обратить внимание на российские регионы? Многие из их рынков недвижимости повторяют столичный сценарий развития рынка недвижимости просто с определенным запозданием – разным для каждого региона.

Но специалисты www.irn.ru думают, что полагаться на подобную зависимость – все равно что ставить на красное, когда три раза подряд на рулетке выпало черное. Как бы игрок себя ни убеждал в возможности выигрыша, все равно вероятность равная. Инвестировать в жилье в регионах, может, выгоднее, однако и рисков в провинции больше, считает Олег Репченко.

Эксперт отмечает, что в плане темпов роста цен на квартиры города-миллионники в регионах привлекательнее Москвы: существенного подорожания жилья в столице пока не предвидится (подробнее см. «Руководитель IRN.RU: инвестировать в жилье в регионах выгодно, но риски весьма высоки». Однако, принимая решение о вложении денег, надо учитывать не только потенциальный доход, но и риски. Столичное жилье ликвидно, квартиру практически всегда можно продать или сдать в аренду за один-два месяца. Высокий спрос на столичную недвижимость обеспечивают потоки мигрантов, стремящихся поселиться в Москве – постоянно или хотя бы временно.

В регионах приезжих значительно меньше, и спрос на жилье ниже. Инвестор может столкнуться с невозможностью продать подорожавшую на бумаге собственность по рыночной цене. В этом смысле особенно рискованны инвестиции в недвижимость быстро развивающихся городов, где строятся огромные объемы жилья. Например, в Екатеринбурге, в районе Академический, собираются возвести 9 млн кв. м жилой недвижимости. Когда все запланированное будет сдано в эксплуатацию, рынок может оказаться затоварен, и с ликвидностью возникнут очень большие проблемы.

Частный инвестор всегда находится в менее выгодном положении, чем застройщик. Во-первых, девелопер продает квартиры (даже в уже построенных домах) по более низким ценам, чем на вторичном рынке, так как ему надо быстро реализовать большие объемы жилья. Во-вторых, покупатель скорее обратится в солидную фирму с хорошей репутацией, чем к неизвестному ему частному лицу. В-третьих, застройщик обладает огромными возможностями и преференциями по рекламе своих объектов по сравнению с частниками.

Если брать московскую недвижимость, то продать, сдать ее в аренду даже в кризис можно, пусть со скидкой. Существует стабильный спрос. Что нельзя сказать о регионах. Меньше населения, меньше емкость рынка, меньше миграционные потоки (особенно иммиграционные).


Для сравнения:

Эксперты компании Penny Lane Realty составили рейтинг перспективных городов для инвестирования в жилую недвижимость. При составлении рейтинга специалисты компании брали за основу восемь параметров: безопасность для жизни, экологическую обстановку, стратегическую важность градообразующих отраслей производства, экономическую эффективность градообразующих предприятий, доход на душу населения, планы региональных властей и федеральные целевые программы по развитию города, уровень средних цен на первичном и вторичном рынке и объемы жилищного строительства. По результатам сравнительного анализа в пятерку лидеров вошли следующие города.


Перспективные региональные города для инвестиций в жилье по версии Penny Lane Realty

 

Город Население, чел. Объем жилищного строительства в 2010 г., кв. м Средняя цена кв. м, руб.
Екатеринбург 1,363 млн 1,26 млн 52 500-55 400
Казань 1,13 млн 800 000 39 900-40 500
Томск 536 000 250 000 34 200-37 900
Краснодар 713 000 770 000 59 100-65 600
Ростов-на-Дону 1,48 млн 800 000 40 400-48 300

 

Источник: Penny Lane Realty


Но есть и другие города, на которые можно обратить внимание инвесторам. Правда, не стоит забывать о проблеме ликвидности, напоминают специалисты www.irn.ru.


Самое дешевое жилье в Московской области

 

Город Средняя цена (руб. за кв. м)
Рошаль 29 300
Зарайск 31 400
Серебряные Пруды 34 500
Лотошино 36 100
Талдом 37 900

 

Источник: Penny Lane Realty


Самое дешевое жилье в регионах России

Город Средняя цена (руб. за кв. м)
Курск 29 500
Смоленск 35 100
Томск 38 200
Брянск 38 400
Ульяновск 39 300

Источник: Penny Lane Realty

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
781 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 2 164 197
до 9 420 540 руб.
Узнать подробнее
ЖК Цветочные поляны Новая Москва, Новомосковский округ, 16 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 21 - 118 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. д. Староселье, з/у 1, к.3 д. Староселье, з/у 1, к.4 Застройщик: Старолесье.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 7 700 000
до 38 547 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха, м. Шелепиха Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 29 - 117 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Шелепиха, 5 мин. пешком Шмитовский пр-д, вл. 39, к.1 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.2 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.3 Застройщик: Жилой квартал Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 500 000
до 18 087 300 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Пикассо Москва, Западный округ, район Тропарево-Никулино, м. Озёрная 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 38 - 95 кв.м. м. Озёрная, 2 мин. пешком Озёрная ул., вл.35, к.1 Озёрная ул., вл.35, к.2 Застройщик: ИжВазтехобслуживание.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения ноября
Живите выше всех в Европе! Статусные апартаменты в небоскребе — 250 метров над землей и выше. Вокруг — только небо! В Башне Федерация. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. 46-137 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 8,3 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте КП "Певчее" Участки без подряда от 3,8 млн руб. Новая Москва. Киевское шоссе. 20 мин. от МКАД. Московская прописка. скидка до 784 тыс. руб. Застройщик: Певчее. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Торопитесь! 1-5-комнатные квартиры площадью от 49 метров.Монолит. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живи на Садовом в RED7! Апартаменты с террасами и панорамным видом на исторический центр на Садовом кольце! м. Красные ворота Застройщик: ФЕНИКССТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19" в ЮВАО у метро 2-х комнатные квартиры в Москве с отделкой бизнес -класса + кухня + встроенная техника за 9.5 млн.руб. м.Стахановская от 9.5 млн руб. Застройщик: ВекторСтройФинанс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "ТЫ И Я" Купи квартиру со скидкой! Жилой квартал класса комфорт-класса у м. Бабушкинская. Самый экологически-чистый район Москвы. 4,3 млн руб.Мангазея Застройщик: Спортивный клуб Красная стрела. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Новые 1-3-комнатные апартаменты. Площадь от 34 до 104 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 4,6 млн руб. Флэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Получите новогоднюю скидку до 7% на видовые квартиры бизнес-класса уже в ноябре. Корпуса будут сданы в 2018 г. Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты премиум-класса Hill 8 Лаконичный стиль. Британская точность. Победитель премии European Property Awards 2018! м.Алексеевская от 7,6 млн руб. Застройщик: Сити XXI век. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Старт продаж 4 корпусов с подземным паркингом и кладовыми! Дет.сады, школы, поликлиника Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Жилой квартал бизнес-класса. 5 мин. пешком от м. «Динамо». Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. MR Group, Coalco, Группа ВТБ Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Скидки на квартиры до 290 000 руб.! Квартиры у леса. Монолитные дома. Новая Москва. Метро "Саларьево". от 3,5 млн руб. Застройщик: Совхоз Московский +. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,5 млн руб. 5 мин до м. Митино! Надежный застройщик. от 2,5 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Ясный» Скидки до 12%. Квартиры с отделкой. 10 мин. пешком от м. «Домодедовская». ФЗ-214 MR Group Застройщик: Московская обувная фабрика имени Г.В. Муханова. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк" Квартиры от 3 млн. Двушка по цене однушки! Подземный паркинг. Свободные планировки м.Саларьево от 3,0 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте