Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Административные округа Москвы как образ жизни: САО

Комфортен и престижен. Но не везде

Северный административный округ – один из наиболее старых округов столицы, его можно считать родиной жилищно-строительных кооперативов. В целом САО считается престижным округом, однако комфортными для проживания, с однородной социальной средой, хорошей транспортной доступностью и качеством жилья являются лишь некоторые его районы. Большинство же районов округа застроены пятиэтажками сносимых серий, здесь ведется точечная застройка жильем экономкласса, что усиливает нагрузку на социальную инфраструктуру и на общественный транспорт.
Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» продолжает серию публикаций о неформальных портретах округов Москвы (см. предыдущий материал, посвященный СЗАО).


Запад САО

Самый первый ЖСК в Москве был организован именно в САО. Активисты профсоюза «Всекохудожник» в 1921 г. получили здесь землю, на которой был построен уникальный поселок Сокол, известный сейчас более как «поселок художников». Улицы поселка носят имена Левитана, Сурикова, Врубеля, Поленова, Брюллова, Верещагина. Здесь расположена самая короткая в Москве улица – Венецианова (48 м). Каждая улица поселка засажена определенной породой деревьев: улица Сурикова – липами, улица Брюллова – красными кленами, Шишкина – ясенями.

Сегодня в поселке художников проживают не только потомки первых владельцев, но и обычные покупатели недвижимости. Конечно, если их можно назвать «обычными», ведь стоимость собственного дома на территории Москвы высока. Например, дом в 136 кв.м на участке в 7,7 сотки в поселке стоит примерно 60 млн руб.

Обеспеченные покупатели предпочитают селиться в таких районах САО, как Сокол, Аэропорт, Хорошевский, Беговой. Здесь преобладает застройка добротными сталинскими домами 50-60-х гг. Социальный состав этих районов благополучный, например, по словам Марины Маркаровой, управляющего партнера компании Mayfair Properties, в районе Аэропорт в советское время большое количество квартир «выдавалось» советской интеллигенции. Панельные пятиэтажки этих районов сносятся, и на их месте ведется точечная застройка. Новостройки в западных районах САО в основном бизнес- и элиткласса. По словам жительницы района Сокол, это, с одной стороны, хорошо, т.к. контингент соседей заметно отличается от расположенного, например, через дорогу Войковского района, где у нее живет бабушка. Там в подъезде частенько бывают пьяные дебоши с участием приезжих, арендующих жилье, мусор выбрасывается прямо из окон, а в доме в районе Сокол нельзя себе позволить случайно обронить бумажку – соседи застыдят. С другой стороны, за спокойствие приходится платить: цены на продукты первой необходимости в этих двух районах различаются на порядок.

Что касается цен на жилье, то в описываемых районах расположены самые дорогие в САО квартиры. Например, по базе агентства «Миэль», самая дорогая «единичка» обойдется в 12 млн руб. Это квартира с дизайнерским ремонтом на 4-м этаже 11-этажного кирпичного сталинского дома, площадью 65,1 кв.м, с кухней 14,2 кв.м, расположенная в районе Беговой.

Самая дорогая «двушка» предлагается в районе Сокол, стоит 55 млн руб. Это квартира с эксклюзивным ремонтом на 12-м этаже 24-этажного монолитного дома, площадью 115 кв.м, с кухней – 18 кв.м.

Самая дорогая трешка обойдется в 74 447 000 руб. Квартира площадью 140 кв.м с кухней 20 кв.м на 36-м этаже 50-этажного дома в районе Сокол.

«Ленинградка» и другие транспортные сложности
Жителям районов Аэропорт, Сокол, Хорошевский, Беговой близко дойти пешком или добраться на наземном транспорте до станций «Полежаевская», «Динамо», «Аэропорт», «Сокол», «Белорусская». На территории САО расположены 12 станций трех линий метро: Замоскворецкой, Серпуховско-Тимирязевской и Таганско-Краснопресненской. Однако в крупных районах округа, таких как Западное и Восточное Дегунино, Дмитровский, Бескудниковский, Коптево, Молжаниновский (вообще расположенный за МКАД), нет своей станции метрополитена, и из них сложно добираться до подземки. «В этих районах развита сеть маршрутов наземного общественного транспорта, но из-за достаточно плотной застройки и, соответственно, заселенности возникают пробки в часы пик», – говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».

Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, считает транспортную доступность «слабым звеном» Северного округа. «Основные магистрали округа – Ленинградское и Волоколамское шоссе – постоянно загружены. На Волоколамском шоссе пробки образуются из-за многочисленных светофоров на участке от МКАД до Ленинградского проспекта и из-за разворотов в противоположную сторону из левого ряда, – уточняет эксперт. – От транспортного коллапса Волоколамское шоссе спасло открытие станций метро «Мякинино», «Волоколамская» и в особенности «Митино». Раньше все жители Митино должны были ехать по Волоколамскому шоссе до метро «Тушинская». Сейчас даже многие автовладельцы доезжают до станции «Митино», оставляют машины и пересаживаются на метро».

Дорожным символом САО является Ленинградское шоссе, знаменитое также своей длительной реконструкцией. «Большая Ленинградка» – это самый масштабный проект в сфере реконструкции дорожно-транспортной сети. «Целью реконструкции является организация бессветофорного движения от Тверской улицы до МКАД, – уточняет Зиминский. – Для этого идет работа по строительству новых развязок на площади Белорусского вокзала, Пушкинской площади, на развилке Ленинградского и Волоколамского шоссе. Мост у Белорусского вокзала будет отремонтирован и расширен на две полосы. Идет строительство нового моста через Канал имени Москвы с целью организации одностороннего движения: по старому мосту автомобили будут двигаться в одну сторону, на новом – в противоположную. В районе Химок также запланировано расширение трассы на одну полосу в каждую сторону».

С открытием Волоколамского тоннеля ситуация на Ленинградском шоссе немного улучшилась. Однако кардинальных улучшений эксперт ожидает только с открытием Алабяно-Балтийского тоннеля.

После пересечения с Ленинградским шоссе тоннель пройдет дальше по Балтийской улице, его общая длина составит около двух километров, закрытая часть – 1550 м. Но сложность заключается не в его длине – в Москве есть тоннели и подлиннее – а в том, что его прокладывают под действующей линией метро. В результате ремонтных работ утром и вечером на Ленинградском шоссе образуются пробки: по дороге в центр – от новой эстакады в районе пересечения с Головинским шоссе, по дороге в область – от м. «Динамо» и до Химок.


Вопрос экологический

Транспортные магистрали со множеством пробок являются сильнейшим источником загрязнения в округе. Сильнейшим, но не единственным, т.к. на территории САО сосредоточено внушительное количество промышленных предприятий, в структуре производства представлены почти все отрасли индустрии: машиностроение, легкая, пищевая и ювелирная промышленность, производство строительных материалов, полиграфия. В некоторых районах, например Дмитровский, Западное Дегунино и Хорошевский, площади промзон занимают 30-70% от всей площади района. Крупнейшие из промзон САО «Магистральные улицы», «Боткинский проезд», «Улица Правды», «Площадь развилки», «Дегунино-Лихоборы», «Коптево» и «Братцево». На территории промзоны в Хорошевском районе «Магистральные улицы» находится плодоовощная база, мелькомбинат №3 и хладокомбинат №7. В промзоне «Боткинский проезд»» расположен филиал автобазы Минобороны РФ, Московский машиностроительный завод «Знамя Труда», МКБ «Искра», ОКБ им. Сухого. В промзоне «Улица Правды» находится электроподстанция № 342 «Миусская» и ОАО «Дукс» (производство авиационных приборов и вооружения).

В ближайших планах в САО будет проходить масштабная реорганизация промзон. На месте промзон «Магистральные улицы», «Братцево», «Коровино» и нескольких других предполагается построить более 2,39 млн кв.м жилья.

На месте бывшей промзоны – аэродрома им. Фрунзе на Ходынском поле – возвели ЖК «Гранд Парк». Общая площадь застройки составляет 34 га, здесь построено 400 000 кв. м жилья. Это можно рассматривать как пример успешно реализованного проекта реорганизации промзоны.

В противовес промышленным зонам лесопарковые массивы расположены в районах Тимирязевский (парк сельскохозяйственной академии имени Тимирязева, 232 га), Ховрино (Химкинский лесопарк, 70 га), Левобережный (парк Дружбы, 51 га и берег Химкинского водохранилища), Головинский (парк в окрестности Головинских прудов). В Тимирязевском парке находятся Большой садовый пруд, ботанический и дендрологический сады, конноспортивный комплекс, альпинарий и пасека. Парк находится на территории Тимирязевского района в своеобразном зеленом кольце. По словам Алексея Шленова, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», его можно по праву назвать одним из самых зеленых и комфортных районов столицы.


Нагрузка на инфраструктуру

«САО является одним из лидеров среди округов Москвы по масштабам переселения жителей из сносимого ветхого жилья в новостройки и строительству новостроек», – говорит Марина Маркарова. После сноса пятиэтажек, многие их жители, которым было выделено новое жилье в других районах, стремятся вернуться в обжитые места. По информации «Миэль-Брокеридж», спрос на жилье на определенных улицах даже превышает предложение. Новостройки в районах сносимых пятиэтажек строят в основном экономкласса. Наиболее активный снос и точечная застройка ведется в районах Ховрино, Западное Дегунино. Дома строят быстро, но объекты социальной инфраструктуры не успевают угнаться за увеличивающимся населением. Например, район Ховрино считается одним из самых неблагополучных в Москве по количеству детских дошкольных заведений. Очередь в детсад может подойти, когда ребенку нужно будет идти уже в школу.

Мест хранения автомобилей в округе не хватает. «В 2011 г. на территории округа по программе «Народный гараж» должно быть построено 22 наземные парковки на 5858 машино-мест, в 2012 – еще 10 парковок на 4585 машино-мест», – уточняет Зиминский. Однако жители не уверены, что это облегчит ситуацию с парковочными местами во дворах.

К машинам местных жителей ежедневно присоединяются автомобили из других округов столицы, ведь на территории САО расположено большое количество образовательных учреждений и вузов. МАИ, Московская сельскохозяйственная академия им. Тимирязева, стоматологический комплекс МГМСУ, МАДИ, МГИИТ, МГУКИ, Финансовая академия при правительстве РФ и др. Кроме того, здесь сосредоточены ведущие предприятия и связанные с ними научные учреждения, ориентированные на развитие авиационной промышленности: Военно-воздушная инженерная академия имени Н. Е. Жуковского, МАПО имени П. В. Дементьева, МПО им. И. И. Румянцева, конструкторские бюро С. В. Ильюшина, А. С. Яковлева, А. И. Микояна, П. О. Сухого, НИИ гражданской авиации, «Аэропроект». К числу головных учреждений, связанных с развитием научно-технического прогресса, относятся Научный автомоторный и автомобильный институт (НАМИ), Научный автотракторный институт (НАТИ), НИИ тепловых процессов, часовой, медицинской промышленности, НИИ Атоммаш, Институт высоких температур и целый ряд других научно-исследовательских учреждений.

На территории САО сосредоточено большое количество спортивных площадок: Ледовый дворец на Ходынском поле, стадион «Динамо», ЦСКА, ведется реконструкция Водного стадиона «Динамо» в районе Химкинского водохранилища.

В округе находятся несколько крупных ТРЦ: «Метрополис» на Войковской, «У Речного» на м. «Речной Вокзал», ТЦ «Персей», м. «Водный Стадион», галерея «Аэропорт», галерея «Водолей», знаменитый Савеловский рынок. Также жителям округа близко до крупных ТРЦ, расположенных на МКАД: «Мега-Химки», «Крокус Сити Молл», ТЦ «Гвоздь», ТЦ «Гранд», ТРЦ «Ашан-Сити» и др.

Средняя стоимость предложения в САО на вторичном рынке жилья составляет 177 400 руб. за кв.м (данные ИНКОМ). Однако районы в САО разнятся. Сравнить цены на квартиры по отдельным районам можно, воспользовавшись сервисом на www.metrinfo.ru/okrug или квартирными калькуляторами на www.irn.ru.
По мнению специалистов www.irn.ru, ощутимая разница в удобстве для проживания районов САО ощутимо влияет и на цены. Здесь существует разнообразие выбора от дешевого предложения в ветхом доме под снос до элитного особняка на индивидуальном участке. Северный округ можно назвать перспективным. Здесь проводится массовая реорганизация промзон, сносится ветхое жилье, районы обновляются. А с открытием Алабяно-Балтийского тоннеля, возможно, станет заметным улучшение транспортной ситуации.


Только факты

  • В состав СЗАО входят шестнадцать районов: Аэропорт, Беговой, Бескудниковский, Войковский, Восточное Дегунино, Головинский, Дмитровский, Западное Дегунино, Коптево, Левобережный, Молжаниновский, Савёловский, Сокол, Тимирязевский, Ховрино, Хорошёвский
  • Общая численность населения 1,1 млн человек
  • Общая площадь 11 372 га  
  • Крупнейший по населению район – Головинский, по плотности населения – Восточное Дегунино
  • Самый маленький по населению и его плотности – Молжаниновский
  • Крупнейший по площади – Молжаниновский, самый маленький – Савёловский
 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1997 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 939 680
до 27 444 300 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 10 071 000
до 43 368 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Фили Сити Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили 1-5-комнатные квартиры Площади : 45 - 146 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Фили, 7 мин. пешком Багратионовский пр-д, вл.5, к.1 Багратионовский пр-д, вл.5, к.3 Застройщик: ЛАТИРИУС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК МФК «Нахимов» Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Нахимовский проспект 1-3-комнатные апартаменты Площади : 34 - 104 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Нахимовский пр-т, вл. 31, к.1 Нахимовский пр-т, вл. 31, к.2 Нахимовский пр-т, вл. 31, к.3 Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте