Инвестиции: россияне обходятся своими силами

Постепенно приходя в рабочий ритм после длительных новогодних каникул, Россия начинает подводить итоги ушедшего года и пытаться увидеть, что можно ждать от года грядущего. Показатели эти неофициальные, но уже они дают представление об общем оживлении рынка недвижимости, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». По оценке компании Jones Lang LaSalle (JLL), объем инвестиций в недвижимость России уже превысил самые оптимистичные прогнозы, составив $4,919 млрд (что превысило уровень 2009 г. на 52% и оказалось на 23% выше собственного прогноза JLL на прошлый год).

Государственные структуры в основном публикуют официальную статистику не раньше февраля, а вот аналитики компаний вынуждены работать быстрее, пользуясь предварительными и неофициальными данными. Что ж, как гласит древняя мудрость, «сказанное правильно, но не вовремя – неверно».

Главный вывод, который можно сделать из первых опубликованных отчетов компаний – доминирование российских инвесторов над иностранными, отмечают аналитики www.irn.ru. По оценке JLL, российские инвестиции составили 79% общего объема (см. диаграмму).

Источник: JLL

Стоит обратить внимание на показатель «Конфиденциально» (9%). Чаще всего за ним скрываются кипрские и другие офшорные компании, за которыми стоят все те же российские бенефициары. Показатель Швейцарии скорее охватывает транснациональные корпорации и инвестиционные фонды – многие из них зарегистрированы именно там. Таким образом, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», российские инвестиции составляют абсолютное большинство.

Среди сегментов рынка, которые пользовались популярностью в глазах инвесторов, абсолютным преимуществом пользовались офисы. Но нужно учитывать особенности подсчета: JLL не включает в показатели приобретение менее 30% объекта для собственного размещения, покупку земельных участков, создание СП, прямые продажи жилья конечным пользователям. То есть из статистики исключаются все жилые новостройки и большинство коттеджных поселков, участки без подряда и т.д. Исходя из такого подхода, почти половина (46%) всех денег была вложена в офисы, несмотря на еще не до конца снятые «растяжки» и другие рекламные предложения о налоговых каникулах и других скидках для арендаторов. На втором месте – жилье (только 19%), поскольку прямые продажи покупателям (по 214-ФЗ) по этой методике не учитываются. Но о рынках новостроек и жилья в целом можно подробно прочитать в статьях «Недвижимость Москвы и России в 2011 году» и «Картина маслом»: новстройки возрождаются».

Источник: JLL

«2010 год стал поворотной точкой для инвесторов. Мы увидели смену рыночных тенденций: арендные ставки росли, доля вакантных помещений снижалась и вместе с этим снижались ставки доходности. Возросла активность среди инвесторов: большинство пыталось приобрести недвижимость, поскольку рыночная ситуация играла им на руку. Активность инвесторов трансформировалась в большой объем инвестиционных сделок, крупнейшие из которых пришлись на окончание года. Офисная недвижимость сохранила лидирующее положение – в этом сегменте было совершено более 85% от общего объема транзакций. В следующем году офисы сохранят свою привлекательность, особенно среди институциональных инвесторов. Интересен также факт, что основными игроками на рынке стали российские инвесторы, чей подход к оценке инвестиционных рисков позволил им совершать транзакции по очень привлекательным ценам», – говорится в отчете Cushman & Wakefield по рынку инвестиций за 2010 г.

По общему объему инвестиций в будущем году прогноз JLL также оптимистичен – прогнозируется 30% дальнейшего роста. Объемы составят $6,4 млрд, $5,2 млрд из которых придутся на инвестиции в коммерческую недвижимость. На рынке уже были закрыты сделки с участием иностранного капитала. В данный момент отечественные и иностранные инвесторы демонстрируют практически равный интерес.

 

Источник: JLL  

Рынок Москвы
Во второй половине 2010 г. проявилось заметное оживление инвестиционной активности на рынке коммерческой недвижимости Москвы, говорится в последнем отчете (за 11 месяцев 2010 г.) NAI Becar. Говорить о каком-либо существенном росте вложений, по мнению ее специалистов, еще рано, однако очевидно, что интерес инвесторов к рынку постепенно возвращается. Наиболее активными стали российские институциональные инвесторы, а также банки.

Предметами инвестиций в большинстве сделок стали офисные помещения (готовые объекты с максимальной заполняемостью и долгосрочными арендными договорами), а также объекты, приобретаемые под собственные нужды.

Общий объем инвестиций в рынок коммерческой недвижимости Москвы в 2010 г. составил около $1,6 млрд.

Одной из тенденций стало появление на рынке инвестиционных сделок во всех сегментах коммерческой недвижимости, тогда как ранее практически весь объем сделок был сконцентрирован в офисном сегменте. По итогам января-ноября на данный сегмент приходится 70% всех инвестиций на рынке. Доля торговой недвижимости составляет 12% (около $210 млн).

Крупнейшие инвестиционные сделки (январь-ноябрь 2010 г.)

Источник: NAI Becar, открытые источники

Макроэкономический фон
Темпы роста российской экономики замедлились во второй половине 2010 г. (3,7%) и в 2011 г., скорее всего, окажутся сопоставимыми. Членство в Таможенном союзе России, Беларуси и Казахстана и вступление в ВТО (ожидаемое в 2011 г.) будут способствовать более жесткой конкуренции для отечественных производителей и стимулировать модернизацию, по мнению JLL.

По оценке www.irn.ru, рост инфляции стал одной из основных проблем второй половины 2010 г.: по итогам года цены увеличились на 8,8%. В этом году темпы роста цен не снизятся – скажутся повышения регулируемых тарифов (на электричество, воду и прочие коммунальные услуги).

Проблема инфляции останется очень острой в 2011 г., правительство России должно будет принять решение повысить ставки рефинансирования для борьбы с растущими ценами и поддержания экономического роста.

Одновременно в 2010 г. наблюдалось постепенное увеличение объемов кредитов, предоставляемых девелоперам. Согласно данным Банка России, доля банковского финансирования, предоставленного строительному сектору, в общем объеме выданных банковских кредитов увеличилась в течение 2010 г. с 5,1% в начале февраля до 6,5% в начале ноября. Аналитики Jones Lang LaSalle ожидают, что банки, как международные, так и российские, будут демонстрировать большую активность и объемы финансирования девелоперов увеличатся. Однако кредитование уже дорожает с конца 2010 г.

Ключевые экономические показатели

Источники: Росстат, МЭР, ЦБР, Bloomberg, Jones Lang LaSalle

В целом Россия будет корректировать показатели экономического развития, ей еще предстоит научиться жить по средствам, пишут сегодня «Ведомости». На прошлой неделе премьер-министр Владимир Путин дал поручение скорректировать Концепцию долгосрочного социально-экономического развития 2020 г. (подписана в ноябре 2008 г.). На этой неделе пройдет первое совещание по организации работы экспертных групп под руководством первого вице-премьера Игоря Шувалова. Финансовый ресурс ограничен, сказал Шувалов телеканалу «Россия» (цитата по «Интерфаксу»): «Нам необходимо вместе с экспертами определиться… как наилучшим образом бюджетный ресурс израсходовать».

В конце прошлой недели агентство Fitch назвало повышение суверенного рейтинга России в 2011 г. «весьма вероятным». Правда, не раньше сентября. Последний раз Fitch снизило рейтинг РФ в феврале 2009 г. до уровня «ВВВ», второй с конца инвестиционной ступени. В сентябре 2010 г. прогноз рейтинга был изменен на «позитивный» со «стабильного». Новое рейтинговое действие, вероятно, будет предпринято в сентябре 2011 г., заявил в интервью Bloomberg руководитель российского представительства Fitch Владимир Редькин. Среди необходимых условий он назвал такие факторы: экономика страны продолжит развиваться, а размер дефицита бюджета и темпы инфляции останутся под контролем.

Но пока что рейтинг России по шкале Standard & Poor's соответствует оценке Fitch и находится на уровне «ВВВ», рейтинг по версии Moody's – «Ваа1», напоминают аналитики www.irn.ru.

Сергей Жарков, главный редактор www.irn.ru