Постепенно приходя в рабочий ритм после длительных новогодних каникул, Россия начинает подводить итоги ушедшего года и пытаться увидеть, что можно ждать от года грядущего. Показатели эти неофициальные, но уже они дают представление об общем оживлении рынка недвижимости, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». По оценке компании Jones Lang LaSalle (JLL), объем инвестиций в недвижимость России уже превысил самые оптимистичные прогнозы, составив $4,919 млрд (что превысило уровень 2009 г. на 52% и оказалось на 23% выше собственного прогноза JLL на прошлый год).

Государственные структуры в основном публикуют официальную статистику не раньше февраля, а вот аналитики компаний вынуждены работать быстрее, пользуясь предварительными и неофициальными данными. Что ж, как гласит древняя мудрость, «сказанное правильно, но не вовремя – неверно».

Главный вывод, который можно сделать из первых опубликованных отчетов компаний – доминирование российских инвесторов над иностранными, отмечают аналитики www.irn.ru. По оценке JLL, российские инвестиции составили 79% общего объема (см. диаграмму).


Недвижимость


Источник: JLL

Стоит обратить внимание на показатель «Конфиденциально» (9%). Чаще всего за ним скрываются кипрские и другие офшорные компании, за которыми стоят все те же российские бенефициары. Показатель Швейцарии скорее охватывает транснациональные корпорации и инвестиционные фонды – многие из них зарегистрированы именно там. Таким образом, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», российские инвестиции составляют абсолютное большинство.

Среди сегментов рынка, которые пользовались популярностью в глазах инвесторов, абсолютным преимуществом пользовались офисы. Но нужно учитывать особенности подсчета: JLL не включает в показатели приобретение менее 30% объекта для собственного размещения, покупку земельных участков, создание СП, прямые продажи жилья конечным пользователям. То есть из статистики исключаются все жилые новостройки и большинство коттеджных поселков, участки без подряда и т.д. Исходя из такого подхода, почти половина (46%) всех денег была вложена в офисы, несмотря на еще не до конца снятые «растяжки» и другие рекламные предложения о налоговых каникулах и других скидках для арендаторов. На втором месте – жилье (только 19%), поскольку прямые продажи покупателям (по 214-ФЗ) по этой методике не учитываются. Но о рынках новостроек и жилья в целом можно подробно прочитать в статьях «Недвижимость Москвы и России в 2011 году» и «Картина маслом»: новстройки возрождаются».


Недвижимость


Источник: JLL

«2010 год стал поворотной точкой для инвесторов. Мы увидели смену рыночных тенденций: арендные ставки росли, доля вакантных помещений снижалась и вместе с этим снижались ставки доходности. Возросла активность среди инвесторов: большинство пыталось приобрести недвижимость, поскольку рыночная ситуация играла им на руку. Активность инвесторов трансформировалась в большой объем инвестиционных сделок, крупнейшие из которых пришлись на окончание года. Офисная недвижимость сохранила лидирующее положение – в этом сегменте было совершено более 85% от общего объема транзакций. В следующем году офисы сохранят свою привлекательность, особенно среди институциональных инвесторов. Интересен также факт, что основными игроками на рынке стали российские инвесторы, чей подход к оценке инвестиционных рисков позволил им совершать транзакции по очень привлекательным ценам», – говорится в отчете Cushman & Wakefield по рынку инвестиций за 2010 г.

Реклама
Level Нагатинская

Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Увеличенные скидки до 20%!

от 11,7 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Инвестиционное развитие. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Квартал AFI Park «Воронцовский»

Приватный квартал бизнес-класса. Дом построен! Квартиры с дровяными каминами. Скидки до 13%

от 17 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ АКВАМАРЕ УНО. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Нижегородская

Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%!

от 8,9 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Левел Нижегородская. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Стрешнево

Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.

от 11,6 млн руб.
Застройщик: АО СЗ МКСМ. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Причальный

Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.

от 13,2 млн руб.
Застройщик: АО СЗ ИНСПАЙР. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Южнопортовая

Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!

от 6,8 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ АПД. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Бауманская

Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!

от 13,8 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Вектор движения. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Академическая

Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!

от 14,9 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Левел Академическая. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Селигерская

Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!

от 8,1 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Ильменский. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

По общему объему инвестиций в будущем году прогноз JLL также оптимистичен – прогнозируется 30% дальнейшего роста. Объемы составят $6,4 млрд, $5,2 млрд из которых придутся на инвестиции в коммерческую недвижимость. На рынке уже были закрыты сделки с участием иностранного капитала. В данный момент отечественные и иностранные инвесторы демонстрируют практически равный интерес.


Недвижимость 

Источник: JLL  

Рынок Москвы
Во второй половине 2010 г. проявилось заметное оживление инвестиционной активности на рынке коммерческой недвижимости Москвы, говорится в последнем отчете (за 11 месяцев 2010 г.) NAI Becar. Говорить о каком-либо существенном росте вложений, по мнению ее специалистов, еще рано, однако очевидно, что интерес инвесторов к рынку постепенно возвращается. Наиболее активными стали российские институциональные инвесторы, а также банки.

Предметами инвестиций в большинстве сделок стали офисные помещения (готовые объекты с максимальной заполняемостью и долгосрочными арендными договорами), а также объекты, приобретаемые под собственные нужды.

Общий объем инвестиций в рынок коммерческой недвижимости Москвы в 2010 г. составил около $1,6 млрд.

Одной из тенденций стало появление на рынке инвестиционных сделок во всех сегментах коммерческой недвижимости, тогда как ранее практически весь объем сделок был сконцентрирован в офисном сегменте. По итогам января-ноября на данный сегмент приходится 70% всех инвестиций на рынке. Доля торговой недвижимости составляет 12% (около $210 млн).


Крупнейшие инвестиционные сделки (январь-ноябрь 2010 г.)

Компания Объект Площадь, кв. м Сумма сделки
Торговая недвижимость
Ташир ТРЦ "Европарк" 94 000 $60 млн
ding продажа ТЦ "Формат" 21 000 $50 млн
Amma Development доля в проекте ТВК "Авиапарк" н/д н/д
X5 приобретение шести магазинов сети «Остров» 12 300 $38 млн
Аркадий Новиков помещение гастронома "Hediard" 1 000 $16 млн
Офисная недвижимость
«Фармстандарт» БЦ «Северная башня» в ММДЦ 135 000 $260 млн
Ташир 50% в проекте офисно-гостиничного комплекса в центральном ядре ММДЦ "Москва-Сити" 70 000 $100 млн в peaлизaцию пpoeктa c учeтoм покупки 50% дoли
«Евраз Груп» БЦ "Western Gate" 53 000 $160 млн
«ВТБ Капитал» БЦ "Capital Plaza" 49 000 $181 млн
Согаз БЦ "Волна Тауэр " 19 200 $100-140 млн
Стройкредитбанк БЦ на Красной Пресне н/д 15 000 $30-45 млн
"РусГидро" БЦ "Pallau-MD" на Малой Дмитровке 14 700 $50 млн
Группа инвесторов БЦ на Садовнической ул. 8000 (полезная) $3500-5000/кв. м
Финам Настасьинский пер., д. 7, корп. 2 7500 $28-30млн
Лукойл БЦ "Уланский" 7200 н/д
"Май" БЦ на ул. Дмитрия Ульянова, дом 7 6000 н/д
UFG Real Estate БЦ "Бахрушин Хауз" на ул. Бахрушина 32 5078 $35-37 млн
"Российский инвестиционный фонд" Офисно-жилой комплекс на ул. Б. Якиманка  3200 н/д
"Росэнергобанк» Dresden Bank в Подсосенском пер.  3000 $23 млн
"Филента" "Баркли плаза" на Пречистинской наб. 2300 $17,25
Мосэнергосбыт БЦ (ул. Наметкина, д. 9, к. 2) 1213 87,8 млн руб.
группа ИСТ БЦ Nouvelle Building 9800 н/д
Гостиничная недвижимость
Umaco ГК "Евролюкс" (Чертаново), 3* 259 номеров н/д
Wenaas Hotel ГК "Шереметьево-2", 3* 27 000/293 номера $65 млн
Cклады
Сбербанк Логопарк "Томилино" 53 000 $39 млн
Casebre Holdings Limited СК "Балтия" 28 000 $42 млн

Источник: NAI Becar, открытые источники


Макроэкономический фон
Темпы роста российской экономики замедлились во второй половине 2010 г. (3,7%) и в 2011 г., скорее всего, окажутся сопоставимыми. Членство в Таможенном союзе России, Беларуси и Казахстана и вступление в ВТО (ожидаемое в 2011 г.) будут способствовать более жесткой конкуренции для отечественных производителей и стимулировать модернизацию, по мнению JLL.

По оценке www.irn.ru, рост инфляции стал одной из основных проблем второй половины 2010 г.: по итогам года цены увеличились на 8,8%. В этом году темпы роста цен не снизятся – скажутся повышения регулируемых тарифов (на электричество, воду и прочие коммунальные услуги).

Проблема инфляции останется очень острой в 2011 г., правительство России должно будет принять решение повысить ставки рефинансирования для борьбы с растущими ценами и поддержания экономического роста.

Одновременно в 2010 г. наблюдалось постепенное увеличение объемов кредитов, предоставляемых девелоперам. Согласно данным Банка России, доля банковского финансирования, предоставленного строительному сектору, в общем объеме выданных банковских кредитов увеличилась в течение 2010 г. с 5,1% в начале февраля до 6,5% в начале ноября. Аналитики Jones Lang LaSalle ожидают, что банки, как международные, так и российские, будут демонстрировать большую активность и объемы финансирования девелоперов увеличатся. Однако кредитование уже дорожает с конца 2010 г.


Ключевые экономические показатели

  2009 2010 (оценка) 2011 (прогноз)
Объем ВВП ($млрд) 1234 1475 1680
Реальный рост ВВП (%) -7,9 3,7 3,5
Безработица на конец года (%) 8,2 6,8 6,3
Инфляция (%) 8,8 8,8 9,5
Курс рубля к доллару США на конец года 30,24 30,5 29,0
Реальный рост заработной платы (%) -2,8 4,5 2,5
Розничный товарооборот ($млрд) 461 544 648
Реальный рост розничного товарооборота (%) -4,9 4,5 4,0
Цена нефти Urals на конец года ($/баррель) 76,7 78,3 80,0
Прямые иностранные инвестиции в Россию ($млрд) 36,8 32,0 40,0
Золотовалютные резервы ($млрд) 439,5 479,4 517,0

Источники: Росстат, МЭР, ЦБР, Bloomberg, Jones Lang LaSalle


В целом Россия будет корректировать показатели экономического развития, ей еще предстоит научиться жить по средствам, пишут сегодня «Ведомости». На прошлой неделе премьер-министр Владимир Путин дал поручение скорректировать Концепцию долгосрочного социально-экономического развития 2020 г. (подписана в ноябре 2008 г.). На этой неделе пройдет первое совещание по организации работы экспертных групп под руководством первого вице-премьера Игоря Шувалова. Финансовый ресурс ограничен, сказал Шувалов телеканалу «Россия» (цитата по «Интерфаксу»): «Нам необходимо вместе с экспертами определиться… как наилучшим образом бюджетный ресурс израсходовать».

В конце прошлой недели агентство Fitch назвало повышение суверенного рейтинга России в 2011 г. «весьма вероятным». Правда, не раньше сентября. Последний раз Fitch снизило рейтинг РФ в феврале 2009 г. до уровня «ВВВ», второй с конца инвестиционной ступени. В сентябре 2010 г. прогноз рейтинга был изменен на «позитивный» со «стабильного». Новое рейтинговое действие, вероятно, будет предпринято в сентябре 2011 г., заявил в интервью Bloomberg руководитель российского представительства Fitch Владимир Редькин. Среди необходимых условий он назвал такие факторы: экономика страны продолжит развиваться, а размер дефицита бюджета и темпы инфляции останутся под контролем.

Но пока что рейтинг России по шкале Standard & Poor's соответствует оценке Fitch и находится на уровне «ВВВ», рейтинг по версии Moody's – «Ваа1», напоминают аналитики www.irn.ru.

Сергей Жарков, главный редактор www.irn.ru