Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Перспективы у Подмосковья хорошие, а инфраструктура пока плохая

Хотя важнейшим фактором быстрых продаж остается цена

Риски недостроя в Московской области не выше, чем в столице. А вот выгоды от приобретения квартир здесь все больше начинают проявляться. Таково мнение экспертов, принявших участие в работе вчерашнего (14.12.2010) круглого стола «Новостройки Подмосковья: мифы и реальность», организованного аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» совместно с инвестиционным агентством недвижимости «Трамп Реал Эстейт».

В обсуждении приняли участие генеральный директор инвестиционного агентства недвижимости «Трамп Реал Эстейт» Ольга Шакалова, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Мария Литинецкая, директор по развитию ЗАО «Мосстройреконструкция» Валерий Забелин, руководитель по развитию розничного бизнеса «Промсвязьбанка» Елена Одноколова.

Устойчивый спрос на новостройки Подмосковья объясняется, по мнению экспертов, в основном двумя факторами: низким по сравнению с Москвой уровнем цен и «прозрачностью» оформления сделок. Что касается третьего важного момента – комфортности будущего проживания, то именно создание социальной, бытовой, другой инфраструктуры является «сверхзадачей» девелоперов, выполнение которой может стать решающим моментом для обеспечения высоких продаж.


Низкие цены

Модератор круглого стола – руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко – отметил, что рынок подмосковных новостроек демонстрирует завидное постоянство. Если в прошлом году на рынке присутствовало одновременно 688 новостроек (с учетом корпусов, то есть подсчет включает в себя все дома, если одновременно производится застройка большими проектами или целыми кварталами), то в этом – 686, всего на два дома меньше. Это означает, что распродавшиеся квартиры плавно замещаются новым предложением, объем которого не снижается.

Средний уровень цен в подмосковных городах за последний год колебался в районе 60 000 руб. за кв. м, повышаясь до 70 000-80 000 в ближних районах и опускаясь до 46 000 в дальних. Это чуть ли не вдвое ниже среднего уровня цен новостроек Москвы, за редким исключением. Понятно, что такой ценовой разрыв является доминирующим конкурентным преимуществом Московской области. По отдельным объектам за короткий период последнего времени зафиксирован рост до 10%, что обусловлено, правда, их повышающейся степенью готовности: дома близятся к сдаче, вот цены и растут. Но в основной массе, по мнению Репченко, жилье Подмосковья демонстрирует стабильность: цены не растут, но и не падают.

Для успешного развития рынок Подмосковья и не должен расти за счет повышения цен, считает эксперт. Основные факторы его преимущества – объем и оборот. 

Подробнее о ситуации на рынке можно прочитать в исследовании «Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2010 года. Сравнительный анализ», по итогам которого был опубликован цикл статей на www.irn.ru


Прозрачность

Очень важно, с точки зрения принявших участие в обсуждении экспертов, что рынок Подмосковья во многом более прозрачен и законопослушен, нежели московский. «Здесь меньше проблем с исходно-разрешительной документацией, хотя больше с подведением коммуникаций», – как выразилась Мария Литинецкая.

Как отметили эксперты, в Московской области по сравнению со столицей больше новостроек (в процентном соотношении) продается по 214-ФЗ. И это незамедлительно было оценено банками: здесь больше и возможностей для ипотеки на первичном рынке.

Мифы о том, что в Подмосковье стройки не пользуются властной поддержкой, поэтому риски недостроя здесь выше, чем в столице, не имеют под собой никаких оснований, уверены участники круглого стола.

«У многих потенциальных покупателей жилья экономкласса в Подмосковной новостройке на начальной стадии строительства возникают опасения относительно будущего проекта, – говорит Ольга Шакалова. – В целом они вполне понятны. У многих застройщиков отсутствует прозрачность в строительных и инвестпроцессах. В этом случае людям приходится судить по поверхностным признакам и мыслить примерно так: компания известная, многие у них покупают – значит, можно и мне; если ничего о них не знаю, а в Интернете прочел нелестные отзывы – воздержусь от покупки».

Между тем известны случаи, когда общественное мнение ошибается. Например, на старте Марфино было много разговоров о том, что «Ведис» – это «пирамида», которая скоро прогорит. Несмотря на «страшилки», у истории оказался счастливый конец.

Прозрачность – это не только документы на землю и разрешение на строительство, это также открытая информация о том, кто и из каких источников финансирует стройку, кто осуществляет контроль за соблюдением строительного графика и т.п. Достаточно редкий, но самый надежный вариант, когда стройка финансируется полностью из средств инвестора, без заемных денег. Именно так строит инвестор жилого комплекса «Щитниковский лес». В  свою очередь «Трамп Реал Эстейт» своими силами готовит еженедельный отчет для покупателей о ходе строительных работ. Поэтому все они могут быть уверены, что ключи от квартир они получат точно в срок – во втором квартале 2011 г.

Вообще, наличие или отсутствие открытой информации об объекте и его инвесторах – это то, по чему можно отличить ситуацию с «обманутыми» дольщиками от ситуации с дольщиками «пострадавшими». В первом случае речь идет о том, что застройщик умышленно «кинул» покупателей и скрылся с их деньгами. Во втором случае – не рассчитал свои возможности и средства, не справился с финансовой нагрузкой, в связи с чем слишком медленно ведет строительство или вообще заморозил площадку. На первый взгляд может показаться, что для покупателя – никакой разницы, однако это не так, говорит Ольга Шакалова. Во втором случае вопрос все же постепенно решается. Например, ЖК на улице Заречной: покупатели ждут квартир дольше, чем предполагалось, но дом все же строится, застройщик на месте и каждую неделю отчитывается о проделанной работе. «На мой взгляд, это абсолютно правильно выбранная политика информационной открытости», – считает она.


Комфортность проживания

По мнению Ольги Шакаловой, главные проблемы сегодняшнего рынка Подмосковья – однообразие и отсутствие оригинальности – как самих «продуктов», так и схем продаж. Между тем компания предпочитает брать на реализацию объекты «с изюминкой» или самостоятельно создавать отличительные особенности в объектах. Например, ЖК «Щитниковский лес» (3-й км Щелковского шоссе) – это классический «бизнес-класс» по цене «эконома», убеждена она. Одно из преимуществ – инвестиционно - выгодная стоимость. Аналитический департамент «Трамп Реал Эстейт» спрогнозировал, что, купив, допустим, квартиру в ЖК в декабре за 3,384 млн руб., в апреле 2011 г. ее можно будет продать на 21% дороже, то есть с выгодой в 846 000 за пять месяцев.

По словам Шакаловой, сейчас на многих площадках Подмосковья начали работать компании, не пробовавшие себя ранее в качестве застройщиков. Она считает это положительным фактором. «У них свежий взгляд на проекты, новое их видение», – говорит она.

Однако, по словам более консервативного эксперта Марии Литинецкой, зато миллионные типовые проекты очень быстро выходят на рынок, тогда как с реализацией неординарных дело обстоит намного сложнее.

Как отметил Олег Репченко, в Москве, где немало богатых людей, «изюминки» в виде красивых фасадов или хорошо отделанных холлов могут склонить покупателя к выбору. А в области основные роли играют три фактора: цена, расстояние от Москвы и транспортная доступность. И именно цена остается на первом месте.

С ним согласился Валерий Забелин. По его словам, «Мосстройреконструкция» сейчас сосредоточилась в Подмосковье (Нахабино, Балашиха) на возведении двух-, трехэтажных малоквартирных домов. И при выборе площадки большое внимание уделяется не только цене, но и транспортной доступности (и не только автомобильной, но и расстоянию до ближайшей железнодорожной станции, где удобно сесть на электричку). Он подчеркнул, что выбор такого формата жилья обусловлен еще и наглядностью высоких темпов строительства: при возведении домов ниже трех этажей не нужно большое количество согласований, не требуются лифты и т.д. В результате от момента знакомства с землевладельцем до начала строительства проходит всего полгода, и еще через полгода покупатель получает ключи от готовой квартиры.

По словам Забелина, компания старается извлечь максимум преимуществ из такого формата жилья. Например, при строительстве двухэтажных домов жильцы каждой квартиры получают по сотке земли плюс кладовку в полуподвале. Не говоря уже о просторных возможностях парковки, которые обязательно запланированы при каждом доме и для каждой квартиры. Это не так уж мало для комфортности проживания любой из основных категорий покупателей. А они разные: есть и молодые семьи, и желающие отселиться старики. А есть и те, кто приобретает себе «квартиры выходного дня». Действительно, зачем возиться с дачей?

Как подчеркнул Олег Репченко, темпы строительства действительно очень важны в условиях сегодняшнего рынка, на котором основная масса покупателей приобретает квартиры для себя, а не с инвестиционными целями. Эпоха огромного числа частных инвесторов, по его мнению, канула в прошлое. Сейчас платежеспособного покупателя нужно завоевывать ценой, а также созданием комплексной среды обитания.

«Новостройки в Подмосковье стоят хоть и не в чистом поле, но все равно страдают от отсутствия развитой инфраструктуры, – сетует Мария Литинецкая. – Поэтому среди подмосковных городов предпочтение покупателей сразу отдается Балашихе, Одинцово, Железнодорожному и другим подобным развитым населенным пунктам».

В самом деле, сложно предположить, что удобные планировки перевесят для покупателя, действительно собирающегося здесь жить, отсутствие хотя бы минимальной торговой точки в зоне шаговой доступности. Или красивый фасад перечеркнет понимание того, что скорой помощи сюда добираться несколько часов по разбитым проселочным дорогам, считают специалисты www.irn.ru.

Пока ситуация с развитием социально-бытовой инфраструктуры не будет девелоперами переломлена, люди будут предпочитать оставаться в плохих квартирах в Москве, но не переезжать в удобное просторное жилье в Подмосковье, отмечает Ольга Шакалова.

Сергей Жарков, главный редактор www.irn.ru

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
400 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Жилой комплекс в исторической части столицы. Квартиры на последних этажах с высокими потолками. от 7,7 млн руб. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,8%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,9 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до -13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо. Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. 4,7 млн руб. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 40 до 118 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры пл. 29-117 кв.м.Монолит. Торопитесь! от 8,5 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Квартиры в готовых домах площадью от 48 метров.Монолит. Звоните! Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Некрасовка Торопитесь! Квартиры в готовых домах площадью 32-94 метра. ГК: 4 кв. 2014 г. - 1 кв. 2021 г., есть сданные. П-44Т, П-44К-П-44Т, П-44Т-25. 5 км от МКАД. Застройщик: Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 21-118 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. 16 км от МКАД. Подробности по телефону! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DISCOVERY PARK. Старт продаж! Квартиры с отделкой от надежного застройщика. 2 мин от м.Ховрино. Ипотека от 6%. Вся инфраструктура. Звоните! От 5,7 млн руб. Застройщик: Орион. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58 - от ЛСР Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн руб. 5 минут до м. "Водный стадион". Рассрочка на 2 года. Звоните! Застройщик: Ленинградка 58. Проектная декларация на рекламируемом сайте