Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Что нужно знать о кондо-отелях

Кондо-отели, представляющие собой смесь кондоминиума и отеля, популярны во многих странах. Недавно гостиницы такого типа стали появляться и в России.

Существует много видов гостиниц, различающихся качеством, ассортиментом услуг и привлекательностью для туристов. В последние годы появляется все больше смешанных типов — например, отелей-казино, апарт-отелей, кондо-отелей.

Что такое кондо-отель?
Кондо-отель — это особый формат, объединяющий преимущества отеля и кондоминиума. Обычно это гостиничный комплекс класса «5 звезд» (до 1 500 номеров) с гостиничной инфраструктурой, включающей рестораны, бары, спа-клубы, салоны красоты, бассейны, конференц-зоны. Подобно гостиницам, кондо-отель управляется оператором, однако принадлежит не только управляющей компании, но и частным лицам. Инвесторы приобретают не пакеты акций, а отдельные юниты — студии или квартиры из нескольких комнат с кухней, которые можно использовать в качестве временного жилья или сдавать в аренду. Кондо-отель управляется квалифицированными менеджерами под единым сетевым брендом — таким, как, например, Four Seasons или Pierre et Vacances, а также Hyatt, Hilton, Le Méridien и другими.

Первые кондо-отели появились в Майами в середине прошлого века. Их концепция наиболее интересна для зимних и летних курортов, в местах с большим наплывом туристов, которые заинтересованы в долгосрочной аренде жилья. Также кондо-отели возводят в крупных городах, куда бизнесмены регулярно приезжают в командировки. Этот формат популярен в США, Канаде, Мексике, Панаме, Коста-Рике, на Багамах, Ямайке, а также в Арабских Эмиратах. В Европе такие объекты встречаются реже.

Европейские кондо-отели, в основном, находятся в крупных городах, таких как Лондон или Париж, а также в курортных зонах (Лазурный Берег, побережье Испании). Большую часть инвесторов, заинтересованных в получении дохода от европейских кондо-отелей, составляют предприниматели, имеющие опыт капиталовложений в торговую недвижимость.

Взаимодействие оператора и жильцов
Схема взаимодействия гостиничного оператора и владельцев юнитов отражена в договоре на управление. В нем зафиксированы права и обязанности сторон, а также порядок распределения прибыли от аренды помещений. Типовой договор на управление заключается на срок от 5 до 20 лет с возможностью продления. Владельцы юнитов получают 40–70 % прибыли, оплачивая налог на недвижимость, страховку и ремонт апартаментов. Также они несут частичные издержки по охране всего гостиничного комплекса. Обычно жилые единицы кондо-отелей продаются с мебелью, но владельцы юнитов должны оплачивать смену обстановки каждые пять лет. Оператор получает 30–60 % прибыли и обязуется обеспечивать безопасность, привлекать клиентов и резервировать апартаменты, снабжать продовольствием, вести хозяйство, предоставлять услуги консьержей и гостиничных работников. Оператор управляет не только жилыми апартаментами, но и другими составными частями комплекса — ресторанами, фитнес-центрами, ночными клубами.

Кроме договора на управление, гостиничный оператор заключает договоры по условиям сдачи в аренду юнитов с каждым владельцем собственности. Договор купли-продажи по каждой единице жилья также оформляется отдельно.

Инфраструктура
Инфраструктура кондо-отеля зависит от ряда факторов: местоположения, целевой аудитории и класса гостиничного объекта.

Объем услуг отчасти зависит от расположения объекта. Так, в кондо-отелях, которые находятся на горнолыжных курортах, требуются дополнительные услуги по уборке снега. А кондо-отели на берегу моря в силу погодных условий нуждаются в регулярном техническом обслуживании.

Гостиничный комплекс должен соответствовать пожеланиям клиентов. Если кондо-отель находится в бизнес-центре, то целесообразно будет включить в комплекс общественные места для проведения мероприятий — например, оборудованные конференц-залы. На территории кондо-отелей, которые находятся в курортных зонах, обычно расположены спа-салоны, аква-парки, бассейны, ночные клубы и другие объекты.
Цены

Цена на апартаменты в кондо-отеле варьируется от 200 тысяч до 2 миллионов долларов. Стоимость кондо-единицы зависит от расположения гостиничного комплекса, этажности, качества услуг, а также от гостиничного оператора.

В азиатских странах юниты в кондо-отелях стоят сравнительно недорого. В крупных городах Европы и США цены значительно выше. Например, в гостиничном комплексе Trump Soho в Нью-Йорке апартаменты площадью от 38 м² стоят минимум 1,2 миллиона долларов. Единица жилья площадью от 200 м² в кондо-отеле Du Parc Kempinski Private Residences недалеко от швейцарского курортного города Монтре стоит от 3,5 миллионов евро.

Преимущества и недостатки
Изначально кондо-отели были задуманы, чтобы минимизировать риски ведения гостиничного бизнеса, связанные с сезонными колебаниями спроса.

Многие покупатели недвижимости предпочитают апартаменты в кондо-отеле обычным квартирам в жилых домах, особенно если жилье не предназначено для постоянного проживания. Во время отпуска или деловой поездки не нужно думать, как и где лучше снять жилье, а в остальное время, когда апартаменты не используются, их можно сдавать в аренду и получать прибыль. При этом владельцы юнитов не испытывают трудностей с арендаторами, поскольку гостиничный оператор берет на себя все заботы по поиску клиентов.

Для частного инвестора приобретение жилья в кондо-отелях является гарантированным низкорискованным вложением средств. Гостиничные комплексы такого формата отличаются высоким качеством и пользуются большим спросом. Часто все апартаменты распродаются еще до окончания строительства объекта. Гостиничная сеть, которой принадлежит кондо-отель, контролирует соблюдение всех норм при строительстве, а также следит, чтобы все необходимые документы были заверены юридическими и финансовыми организациями.

Для компании-застройщика проекты по строительству кондо-отелей также представляют большой интерес. По сравнению с обычными гостиницами, срок окупаемости которых варьируется от 3 до 7 лет, строительство кондо-отелей быстро окупается за счет продажи апартаментов. Считается, что этот срок составляет 1,5–2 года. Однако нужно учесть, что окупаемость гостиницы зависит от местоположения, туристической или деловой активности в регионе, а также от эффективной деятельности управляющей компании.

Во многих странах приобретение апартаментов в кондо-отеле приравнивается к покупке коммерческой недвижимости. Владельцы юнитов получают ряд преимуществ в виде налоговых льгот. Например, отличительной особенностью инвестирования в гостиничную недвижимость во Франции является схема обратной аренды (lease-back). Благодаря ей собственники при покупке жилых апартаментов имеют право на возврат НДС в размере 19,6 %. Причем возврат исчисляется не только от стоимости самих апартаментов, но и от стоимости мебели и парковочного места. Еще одно преимущество для инвестора — получение так называемого паспорта инвестора или резидентской визы.

Впрочем, есть и недостатки. На владельцев юнитов налагаются ограничения по срокам проживания в гостиничном комплексе. В договоре на управление указывается количество дней, в течение которых владелец апартаментов может проживать в кондо-отеле. Обычно этот срок составляет примерно 4 недели в год. В остальное время апартаменты сдаются в аренду. Необходимо также известить оператора о прибытии в кондо-отель за 30, 60 или 90 дней, в зависимости от сезона.

Другая проблема связана с тем, что на рынке недвижимости отмечается недостаток предложения гостиничных комплексов такого формата. Число строящихся кондо-отелей в Европе по-прежнему невелико, к тому же апартаменты быстро раскупаются.

Кондо-отели в России
В России кондо-отели не так популярны, как за границей. Но в последние годы они стали появляться в Подмосковье, Ленинградской и Калининградской областях, а также на побережье Черного моря.

Первым кондо-отелем в России считается клубный отель «Катерина-Альпик», который находится в курортном поселке Красная Поляна недалеко от Сочи. В гостиничный комплекс входят девять жилых корпусов, в которых размещено 116 апартаментов площадью от 50 до 265 м². На территории отеля «Катерина-Альпик» расположены фитнес-центр с бассейном, пять конференц-залов, детская игровая площадка, подземные и наземные автостоянки, а также искусственные водоемы.

Также в Анапе недавно построен кондо-отель «Золотая Бухта». Ожидается, что подобные объекты будут пользоваться спросом у туристов, и это привлечет в Краснодарский край больше инвестиций.

В целом, в России пока нет достаточного спроса на апартаменты в кондо-отелях. Такие факторы, как нехватка управленческого опыта и наличие пробелов в законодательстве, препятствуют распространению формата. Для покупателей существенным недостатком является то, что нельзя автоматически получить прописку, купив жилую единицу в кондо-отеле.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1631 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Апартаменты в Подмосковье. Монолит. 1-2-комнатные апартаменты Подробности по телефону! от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры пл. 39-107 кв.м.Монолит. Звоните! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах площадью от 23 метров.Монолит. Торопитесь! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Современные 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 49 до 136 кв.м. Монолит. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры площадью 36-86 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте