Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Закон суров. Dura lex. Но стройки-то нужно размораживать

Юридические коллизии и политическая воля

Судьбу московских строек при новой власти в городе бурно обсуждают средства массовой информации, аналитики и участники рынка. Одна из распространенных точек зрения – перетасовки в столичном стройкомплексе приведут к его дисбалансу, темпы возведения жилья еще больше упадут, сокращение объема предложения вызовет рост цен. Однако специалисты Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» считают, что действия Сергея Собянина на должности московского мэра направлены не на сокращение, а на увеличение объемов строительства жилья.

Не станет ли «лекарство паче болезни» – выявит время. Но проблемы есть, и решать их нужно.

Понимание важности размеренной и бесперебойной работы стройкомплекса столицы новый мэр показал сразу. (Подробнее об этом – в статьях «Новые чиновники поделят новые площадки» и «Собянин оставляет стройки в Москве приоритетом»).  

Первый шаг Собянина по возобновлению «замороженных» строек выглядит весьма логичным, хотя неожиданным и, мягко говоря, шокирующим. Он предложил разрешить застройщикам, заключившим инвестиционные соглашения до 30 декабря 2007 г., подписать до 30 декабря 2011 г. договоры о развитии застроенных территорий без проведения торгов.

Когда в 2005 г. вступил в силу закон о том, что земельные участки можно получать только на торгах, для застройщиков, с которыми соглашения были заключены до 30 декабря 2004 г., делалось исключение. В течение трех лет (до 30 декабря 2007 г.) они могли получить земельный участок без конкурса. Теперь Собянин хочет распространить это исключение на контракты, заключенные до 30 декабря 2007 г. Предполагается, что это позволит разморозить около 25 проектов, в основном реконструкции кварталов с «волновым переселением».

Действительно, сейчас получается абсурд: инвестор подписывает договор, за свой счет переселяет людей из ветхого и устаревшего жилья, расчищает территорию, перекладывает коммуникации, несет колоссальные затраты, а потом должен на конкурсе торговаться за эту землю с кем-то еще. Например, только у «СУ-155» по этой причине сейчас заморожено пять проектов.

Возникают претензии к городу, город должен платить из бюджета огромные компенсации (денег на которые нет), а новый выигравший вдруг торги инвестор должен «с нуля» осваивать территорию, которую прежний уже изучил во всех подробностях. На это требуется время, деньги, соответственно, растет инвестиционная себестоимость строительства. Возникают споры по правам на площадки. Начинаются суды. А дело не двигается. Проблема – в формулировках закона, не оставляющего возможности исполнительной власти муниципалитета выполнять свои обязательства по уже заключенным договорам.

Например, почти рядом с храмом Христа Спасителя находится пустырь, за который с 2002 г. бьются в судах сразу несколько претендентов. Неужели это нормально для более-менее ухоженного центра столицы?

Чтобы изменить ситуацию, потребуется ни много ни мало подправить Градостроительный кодекс. Внести в Госдуму законопроект об этом мэр и просит сейчас Мосгордуму.


Суть поправок
Как говорится в пояснительной записке к законопроекту, «исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления утратили право предоставлять на законных основаниях земельные участки без проведения торгов для целей жилищного строительства в рамках действующих инвестиционных соглашений, по которым инвестор добросовестно исполнил свои обязанности.

В сложившихся обстоятельствах добросовестный инвестор вынуждается либо принимать участие в торгах на земельные участки, которые были сформированы во исполнение инвестиционных соглашений, и нести необоснованные финансовые затраты, либо требовать расторжения заключенных соглашений и выплат компенсаций из соответствующих бюджетов.

Такая ситуация может привести к срыву «волнового» переселения жителей из многоквартирных домов, снос которых предусматривался соглашением, а также необходимости выплаты компенсации понесенных инвестором затрат на подготовку территорий и расселение жителей.

Формальное исполнение требований федерального закона о пресекательном сроке (до 30 декабря 2007 года) приведет к необоснованным расходам бюджетных средств, связанным с удовлетворением требований инвесторов, которые добросовестно исполнили свои обязанности по инвестиционному соглашению.

Предлагаемые законопроектом изменения позволят органам государственной и муниципальной власти исполнить свои обязанности по предоставлению земельных участков за счет распространения правового режима договоров о развитии застроенной территории на ранее заключенные инвестиционные соглашения, предусматривающие комплексную реконструкцию районов жилой застройки».


Буква закона…
Как известно, с 2005 г. закон позволяет застройщику получить землю для строительства жилья только на торгах. Из-за этого город не выполнил обязательства по 85 инвестиционным контрактам, которые были заключены с застройщиками в первой половине 2000-х, но после изменения закона договоры аренды по ним мэрия не оформляла. Тогда заместитель мэра в правительстве Москвы, председатель Контрольного комитета города Москвы (Москонтроль) Александр Рябинин заблокировал около 40 распорядительных документов почти на 800 000 кв. м жилья, сообщили «Ведомости». В декабре 2008 г. он вошел в состав совета при мэре Москвы по противодействию коррупции.

Правда, мотивы и обоснованность блокирования документов впоследствии оказались под сомнением. Именно в отношении Александра Рябинина в марте 2010 г. было возбуждено уголовное дело по обвинению в злоупотреблении должностными полномочиями. «По версии следствия, Рябинин, используя служебное положение, вынудил предпринимателя, занимающегося строительным бизнесом, передать в собственность своей дочери на безвозмездной основе по фиктивному договору купли-продажи нежилое помещение размером более 200 кв.м в центре Москвы. В случае отказа предпринимателю могли быть не согласованы разрешительные документы на строительство, которые находились на рассмотрении в Москонтроле», – сообщил тогда официальный представитель СКП РФ Владимир Маркин.

Юрий Лужков защищал Рябинина до самой своей отставки. И все равно тот стал предвестником череды грядущих увольнений в столичном правительстве сразу после ухода Лужкова, еще до назначения Сергея Собянина. Его прошение об отставке принял еще Владимир Ресин во время исполнения им обязанностей мэра (можно считать, уволил).

29 сентября официальный представитель СКП РФ Владимир Маркин опроверг информацию, что проводящиеся следователями СКП проверки в отношении столичных чиновников связаны с отставкой Лужкова. «Они инициированы задолго до того момента, как был освобожден от должности мэр Москвы Юрий Лужков», – сообщил он. С осени 2007 г. уже возбуждено 24 уголовных дела, из них девять – в отношении должностных лиц правительства Москвы. На конец сентября следствие по трем было завершено, еще шесть находились на стадии расследования, в том числе и в отношении Александра Рябинина.

Общественность за развитием событий внимательно следит: это показывают социологические опросы (см. «Москвичи ждут от нового мэра борьбы с коррупцией»).  

Но самое страшное: не так уж важно, тормозил ли сам Рябинин разрешения, ожидая подношений, или честно соблюдал закон (за что и был подставлен). Не важно, конечно, не для него лично, а для экономической ситуации в строительной отрасли, как ни цинично это звучит.


…юридические коллизии…
С одной стороны, неясно, на каком основании московские власти хотят вернуть себе право заключать договоры без торгов (хотя бы и на ограниченный срок). Если в заборе закона оставить лазейку, то она всегда (а в России особенно) рано или поздно превратится сначала в калитку, а затем – в широченные ворота. С другой стороны, решать действительно ставшую насущной проблему нужно. Потому что время идет, проценты по кредитам «капают», а стройки стоят замороженными.

Законодателям (и на московском, и на федеральном уровне) придется очень тщательно взвешивать возможные последствия того или иного решения. Напрашивается аналогия: на дороге столкнулись две машины (буква закона и экономическая целесообразность) и заблокировали проезд. Но остальным-то ехать все равно надо. Можно объехать место аварии по встречной полосе (запрещено, лишение прав), по тротуару (тоже очень грубое нарушение). Или ждать приезда ГИБДД (сколь долго – неизвестно). Но предположим даже, ГИБДД приедет быстро (парламентарии срочно начнут рассматривать законопроект). Все будет зависеть от решения инспектора: разрешит ли он нервно гудящим машинам (только сейчас и только в течение 10 минут) объезжать место аварии. Или прикажет всем ждать окончания замеров, оформления документов и эвакуации пострадавших машин.

В последнем случае роженица в трех машинах сзади успеет родить, а старик в скорой – скончаться. Но такое решение блюдущего общественные интересы и закон инспектора вполне мотивировано: многие водители, посчитав разрешение выехать на встречную полосу прецедентом, начнут нарушать правила по собственной инициативе и без особой нужды. В полной уверенности, что ничего в этом страшного нет и наказание не грозит. Дескать, целесообразность все спишет. А это – опасно будет для всех, кто пока не предполагает, что рано или поздно он столкнется «лоб в лоб» с чиновником, который считает, что закон не для него писан.


…и политическая воля
Но пока эта морально-юридическая коллизия решается, роженицы продолжают истекать кровью на задних сиденьях, а в скорых кончаются запасы раствора в капельницах. Переселенцы, которым обещано расселение в благоустроенные квартиры, сидят на чемоданах и смотрят на трещины в потолках, предназначенных на снос. Строительные компании с ужасом думают, подсчитывая убытки, зачем они опять поверили власти и ввязались в так нужную городу инвестиционную программу по «волновому переселению». И все дружно ругают власть, всю, без разбора, которая не смогла обеспечить нормальных условий, чтобы и бизнес развивался, и коррупция не цвела.

Если сейчас удастся разморозить застывшие площадки, то через два года в столице (в том числе в центре) может начаться опять строительный бум. И если удастся спланировать новые проекты так, чтобы переселенцы из ветхого жилья остались довольны, то это даст новый импульс рынку.

А нужно немного – политическая воля, считают специалисты www.irn.ru. Обеспечить три фактора: во-первых, стабильные правила игры, но, что самое важное, не подыгрывающие какой-то одной стороне. (А сторон здесь не две - много. Здесь и население, и бизнес, и разные ветви городской власти, и федералы, и налоговики, и УБЭП с прокуратурой… Перечислять можно долго). Во-вторых, понимание, что задача городских властей – не зарабатывать в бюджет на инвеcтпроектах (что было возведено во главу угла при Лужкове), а обеспечивать стабильно функционирующий процесс их реализации. И в-третьих, такая борьба с коррупцией, которая не ограничивала бы возможности принятия оперативных решений искренне болеющим за дело чиновникам, а пресекала бы действия нечистых на руку.

Утопия? Наверное. Не более, чем борьба с пробками на дорогах. Но с ними-то мэр начал бороться. И явно отыграл первые очки. «Но это совсем другая история», которую можно будет прочитать на следующей неделе на www.irn.ru.

 

Сергей Жарков, главный редактор www.irn.ru

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
466 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 8 365 440
до 40 816 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Фили Сити Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили 1-5-комнатные квартиры Площади : 42 - 166 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Фили, 7 мин. пешком Багратионовский пр-д, вл.5, к.1 Багратионовский пр-д, вл.5, к.3 Застройщик: ЛАТИРИУС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 952 200
до 112 770 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Славянский бульвар 1-5-комнатные квартиры Площади : 38 - 268 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: Тервуд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 992 730
до 27 024 360 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК HILL8 Москва, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская Студии, 1-3, 5-комнатные апартаменты Площади : 35 - 111 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Алексеевская, 3 мин. пешком Застройщик: Сити XXI век.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения декабря
ЖК "Любовь и Голуби". Москва. Отделка в подарок при покупке 2х и 3х ком. кв. Рядом парк, детсад. Двор без машин. Ипотека от 6%. Застройщик: ПРИМАВЕРА. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 7,5%. Скидки до 1,5 млн рублей! Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Новогодняя скидка до 15%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиальные апартаменты RED7! Апартаменты с дизайнерским ремонтом под ключ от голландской студии "i29" и дизайнерского бюро Олега Клодта. Застройщик: ФЕНИКССТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 028 760 руб за 46, 54 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м.Марьина роща Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Розмарин", ЮЗАО Идеальные квартиры в готовом доме! Новогодние скидки до 3 млн руб. + Подарки новоселам! Ипотека от 6% и Индивидуальная рассрочка! Геометрия Квартиры площадью 46-137 кв.м.Монолит. Спешите! от 8,3 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Торопитесь! Квартиры пл. 49-136 кв.м.Монолит. от 200 тыс за кв. м. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. Новые Ватутинки центр Новой Москвы 25 лучших квартир в новых корпусах! Забери квартиру с лучшим видом и планировкой по своей цене. Акция до 21.12 от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры пл. 21-118 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,5 млн руб. 5 мин до м. Митино! Надежный застройщик. от 2,5 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Выгода до 1,1 млн. руб. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новостройки от А101 Квартиры в Новой Москве! Удобные планировки. Рядом метро. Свой д/сад и школа! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Химки 2019 Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 25 до 78 кв.м. Монолит. от 2,4 млн руб. Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Новое Бисерово 2 Ипотека по 2 док-ам! Квартиры с/без отделки! Дет сад и школа на территории. Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Скидки на квартиры до 290 000 руб.! Квартиры у леса. Монолитные дома. Новая Москва. Метро "Саларьево". от 3,5 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Большое Путилково Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 24-78 метров. ГК: 3 кв. 2020 г. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте