Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Безрисковая новостройка стоит немного дороже

Опыт Санкт-Петербурга

Исторически сложилось так, что новостройки продавались и продаются на стадии строительства. Неоднократно у многих возникала мысль продавать уже готовое жилье, но дороже. Сейчас вновь такая мысль возникла у группы компаний «Балтрос», которая с успехом, похоже, воспользовалась сложившейся ситуацией в отношениях с градоначальством Санкт-Петербурга и обернула, на первый взгляд, кабальный договор с городом к собственной пользе, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Речь идет о начавшейся реализации квартир в новом готовом районе «Славянка» в Санкт-Петербурге.

Схема с продажами новостроек на стадии строительства много раз описана и понятна. Девелоперу намного выгоднее не кредитоваться в банках под проценты, а привлекать деньги покупателей (на беспроцентной основе), а потребителю интересен дисконт «первички» по сравнению с готовым жильем. Да и отделать новую «с иголочки» квартиру под свой вкус намного проще, чем затевать перепланировку.


А вдруг?

В такой ситуации неизбежно встает вопрос рисков. По мнению аналитиков «Балтроса», разница между стоимостью жилья на первичном рынке на стадии строительства и «новой вторичкой», то есть, квартир в уже построенных домах с полученным правом собственности составляет 15-20%. Именно в эту разницу покупатели оценивают отсутствие рисков и дефицит подобного предложения на рынке Петербурга.

Группа компаний «Балтрос» завершает строительство первой очереди в новом жилом районе «Славянка». Все квартиры, выставленные на продажу, она будет реализовывать с уже оформленным правом собственности. Фактически, на первичный рынок компания выйдет с востребованным и дефицитным продуктом – «новой вторичкой».


Нервы и деньги

Согласно проведенному летом 2010 г. социологическом опросу, риски на рынке первичного жилья выше, чем на вторичном (так считают 60% опрошенных). По мнению респондентов, в перечень основных рисков входят следующие: стройка может быть заморожена («нет уверенности, что достроят»); «нет гарантии, что до конца доведут», а значит, вложенные в строительство средства будут потеряны («можно впустую выложить деньги»); «люди без денег остаются». На начало осени 2010 г. более 70 строящихся в Санкт-Петербурге объектов сроки сдачи перенесли на поздние сроки. Да и сама строительная фирма может не справиться с бизнесом и разориться.

Участники опроса, которые готовы выйти рынок новостроек (30%), в качестве главного аргумента приводили экономию средств, поскольку квадратные метры на стадии строительства стоят дешевле. Кроме того, этот рынок лишен проблем вторички с прописанными жильцами и нежданными наследниками – «сразу свое жилье».


Не надо ждать

Всем этим параметрам отвечает «новая вторичка». Таким термином называют абсолютно новые квартиры с зарегистрированным правом собственности в построенных и готовых для проживания домах. Предложений подобного рода на петербургском рынке недвижимости немного. Чтобы продавать новые квартиры с правом собственности в построенных домах, застройщик должен иметь необходимое количество денежных средств или получить банковский кредит. Затем быстро и качественно построить.

По оценкам аналитиков ГК «Балтрос», сейчас доля подобного предложения в городе составляет около 15 000-20 000 кв. м, а в общей сложности в стадии строительства находится около 5,3 млн кв. м. жилья.

Эксперты отмечают несколько основных причин, по которым «новая вторичка» востребована у покупателей. Причина первая: квартиру не надо ждать. Кроме того, поскольку покупатель приобретает уже готовую квартиру в построенном доме, риска потерять деньги не существует. Причина вторая: квартиру можно подобрать по всем интересующим критериям – этаж, планировка, количество комнат, метраж. При осмотре квартиры можо оценить вид из окна, освещенность, качество отделки. Причина третья: квартиры в готовых для проживания домах, как правило, сдаются с отделкой "под ключ" (или с высококачественной подготовкой под чистовую отделку). Заселяться можно сразу после покупки. Причина четвертая: именно на покупку новых квартир в уже построенных домах банки охотнее всего выдают кредитные средства.

Серьезный минус – более высокая цена. По оценкам экспертов, разница между стоимостью жилья на первичном рынке (на стадии строительства) и «новой вторичкой» (квартирами в уже построенных домах с полученным правом собственности), составляет 15-20%. Если стоимость квартиры в строящемся доме в Санкт-Петербурге сейчас составляет около 58 000-63 000 руб. за кв. м, то цена на «новую вторичку» начинается с 70 000 руб. за кв. м.


Маркетинговый ход

Однако, как показывает практика, разница в цене готового объекта с купленным на ранней стадии строительства в 15-20% вряд ли сможет покрыть стоимость банковского кредита (даже на 3-4 года) плюс риски самого застройщика. Поэтому у специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» возникли поначалу сомнения: а не попытка ли это распродать то, что не удалось на ранней стадии, замаскировав ее альтруизмом? Оказалось, нет.

Просто грамотное бизнес-решение в не самой простой ситуации. В июле 2009 г. аукцион на проектирование и строительство 140 000 кв. м жилья за счет бюджета на участках, находящихся в собственности девелоперов, не состоялся. Тогда две из трех заявок были отклонены, а единственному допущенному участнику – ГК «Балтрос» – предложили заключить контракт по сниженной цене.

Заявки на конкурс подали три компании: ООО «СК «Дальпитерстрой», ЗАО «ССМО «ЛенСпецСМУ» и ООО «ДСК «Славянский». Документы двух первых претендентов не соответствовали условиям торгов. По словам председателя Комитета по строительству Вячеслава Семененко, по информации газеты «Недвижимость и Строительство Петербурга», на участке, предложенном «Дальпитерстроем», расположен гаражный кооператив: «Территории не должны иметь обременений. Кроме того, на строительство отпущено меньше 2,5 лет, а освобождение участка от гаражей может затянуться».

«ЛенСпецСМУ» предложило городу землю в своем проекте «Юбилейный квартал» (78-й квартал). «Схема, предложенная властями, предусматривает два этапа. Сначала город выкупает участок у компании, потом застройщик становится подрядчиком и выполняет работы, не привлекая собственных средств. Приобретая у частной компании землю, город тем самым берет на себя и часть затрат, связанных с инженерными коммуникациями. В результате для нас себестоимость строительства существенно снижается. Мы согласились участвовать в конкурсе, поскольку работа по госконтракту означает гарантированную оплату, да и общие затраты на рекламу снизятся», – считают в компании.

Однако конкурсная комиссия холдингу отказала: конкретный участок не был сформирован.

Оставшемуся претенденту – ДСК «Славянский» (входит в ГК «Балтрос») – предложили снизить начальную стоимость примерно на 14%. В этом случае город соглашался заключить с ним контракт как с единственным участником. При расчете цены власти ориентировались на норматив, установленный Минрегионразвития. С момента объявления аукциона он снизился до 44 300 рублей за 1 кв. м. ДСК было предложено заключить контракт примерно на 6,1 млрд. руб. (начальная цена аукциона составляла 7,16 млрд.).

Компания предложила городу 8-й квартал нового жилого района «Славянка» в Пушкинском районе. (Общая площадь застройки в «Славянке» – около 220 га. Здесь можно возвести около 1,4 млн кв.м жилья в 4-7-этажных домах.)


Формирование цены вопроса

Схему выкупа у девелоперов участков и привлечения их в роли генподрядчиков к бюджетному строительству Смольный обнародовал еще в октябре 2008 года. Застройщикам предложили продать свои земли и возвести на них 140 000 кв. м жилья. Стоимость 1 кв. м составляла 51 171 руб. Из них 2301 руб. – затраты на подключение к коммунальной инфраструктуре, 11 682 руб. – на приобретение участка в собственность, 2386 руб. – на разработку и согласование документации. Сами строительные работы были оценены в 34 802 руб. за «квадрат». Завершить стройку нужно не позднее декабря 2011 г.

Как же сможет продавец «ужаться» на 14%, стало ясно теперь. Имея стартовое городское финансирование, включенные в общие планы подводки инженерных коммуникаций, компания оказалась вполне способна подождать с реализацией не выкупленного городом объема жилья до полного завершения и выставить его рынок уже законченным. Выиграв в цене продажи и обеспечив клиентов не только юридической «чистотой», но и окружающей инфраструктурой в виде детских садов, школ, дорог и жизни «не на стройке» в целом. Не говоря уже о построенной подстанции в энергодефицитном районе.

Ранее крупнейшим проектом ГК «Балтрос» был малоэтажный район Санкт-Петербурга «Новая Ижора» – новый для России стандарт городского района для постоянного проживания, напоминают аналитики портала www.irn.ru. Всего на территории 285 га будет построено около 6000 индивидуальных домов.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
504 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,9 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах площадью от 40 метров.Монолит-кирпич, монолит. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,8%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Студии, 1-4-комнатные квартиры пл. 21-118 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. 16 км от МКАД. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до -13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо. Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Жилой комплекс в исторической части столицы. Квартиры на последних этажах с высокими потолками. от 7,7 млн руб. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Некрасовка Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 32 до 94 кв.м. П-44Т, П-44К-П-44Т, П-44Т-25. Застройщик: Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Квартиры площадью 48-202 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Зеленограде" Готовый монолитный дом. 2-х комн. квартиры от 6,6 млн руб. Транспортная доступность. Московская прописка. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. 4,7 млн руб. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры с отделкой в ЦАО от 7.8 млн руб. Уникальные видовые характеристики на Москву-реку и центр города. Развитая инфраструктура, паркинг. м. Шелепиха от 7.8 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DISCOVERY PARK. Старт продаж! Квартиры с отделкой от надежного застройщика. 2 мин от м.Ховрино. Ипотека от 6%. Вся инфраструктура. Звоните! От 5,7 млн руб. Застройщик: Орион. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58 - от ЛСР Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн руб. 5 минут до м. "Водный стадион". Рассрочка на 2 года. Звоните! Застройщик: Ленинградка 58. Проектная декларация на рекламируемом сайте