Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Безрисковая новостройка стоит немного дороже

Опыт Санкт-Петербурга

Исторически сложилось так, что новостройки продавались и продаются на стадии строительства. Неоднократно у многих возникала мысль продавать уже готовое жилье, но дороже. Сейчас вновь такая мысль возникла у группы компаний «Балтрос», которая с успехом, похоже, воспользовалась сложившейся ситуацией в отношениях с градоначальством Санкт-Петербурга и обернула, на первый взгляд, кабальный договор с городом к собственной пользе, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Речь идет о начавшейся реализации квартир в новом готовом районе «Славянка» в Санкт-Петербурге.

Схема с продажами новостроек на стадии строительства много раз описана и понятна. Девелоперу намного выгоднее не кредитоваться в банках под проценты, а привлекать деньги покупателей (на беспроцентной основе), а потребителю интересен дисконт «первички» по сравнению с готовым жильем. Да и отделать новую «с иголочки» квартиру под свой вкус намного проще, чем затевать перепланировку.


А вдруг?

В такой ситуации неизбежно встает вопрос рисков. По мнению аналитиков «Балтроса», разница между стоимостью жилья на первичном рынке на стадии строительства и «новой вторичкой», то есть, квартир в уже построенных домах с полученным правом собственности составляет 15-20%. Именно в эту разницу покупатели оценивают отсутствие рисков и дефицит подобного предложения на рынке Петербурга.

Группа компаний «Балтрос» завершает строительство первой очереди в новом жилом районе «Славянка». Все квартиры, выставленные на продажу, она будет реализовывать с уже оформленным правом собственности. Фактически, на первичный рынок компания выйдет с востребованным и дефицитным продуктом – «новой вторичкой».


Нервы и деньги

Согласно проведенному летом 2010 г. социологическом опросу, риски на рынке первичного жилья выше, чем на вторичном (так считают 60% опрошенных). По мнению респондентов, в перечень основных рисков входят следующие: стройка может быть заморожена («нет уверенности, что достроят»); «нет гарантии, что до конца доведут», а значит, вложенные в строительство средства будут потеряны («можно впустую выложить деньги»); «люди без денег остаются». На начало осени 2010 г. более 70 строящихся в Санкт-Петербурге объектов сроки сдачи перенесли на поздние сроки. Да и сама строительная фирма может не справиться с бизнесом и разориться.

Участники опроса, которые готовы выйти рынок новостроек (30%), в качестве главного аргумента приводили экономию средств, поскольку квадратные метры на стадии строительства стоят дешевле. Кроме того, этот рынок лишен проблем вторички с прописанными жильцами и нежданными наследниками – «сразу свое жилье».


Не надо ждать

Всем этим параметрам отвечает «новая вторичка». Таким термином называют абсолютно новые квартиры с зарегистрированным правом собственности в построенных и готовых для проживания домах. Предложений подобного рода на петербургском рынке недвижимости немного. Чтобы продавать новые квартиры с правом собственности в построенных домах, застройщик должен иметь необходимое количество денежных средств или получить банковский кредит. Затем быстро и качественно построить.

По оценкам аналитиков ГК «Балтрос», сейчас доля подобного предложения в городе составляет около 15 000-20 000 кв. м, а в общей сложности в стадии строительства находится около 5,3 млн кв. м. жилья.

Эксперты отмечают несколько основных причин, по которым «новая вторичка» востребована у покупателей. Причина первая: квартиру не надо ждать. Кроме того, поскольку покупатель приобретает уже готовую квартиру в построенном доме, риска потерять деньги не существует. Причина вторая: квартиру можно подобрать по всем интересующим критериям – этаж, планировка, количество комнат, метраж. При осмотре квартиры можо оценить вид из окна, освещенность, качество отделки. Причина третья: квартиры в готовых для проживания домах, как правило, сдаются с отделкой "под ключ" (или с высококачественной подготовкой под чистовую отделку). Заселяться можно сразу после покупки. Причина четвертая: именно на покупку новых квартир в уже построенных домах банки охотнее всего выдают кредитные средства.

Серьезный минус – более высокая цена. По оценкам экспертов, разница между стоимостью жилья на первичном рынке (на стадии строительства) и «новой вторичкой» (квартирами в уже построенных домах с полученным правом собственности), составляет 15-20%. Если стоимость квартиры в строящемся доме в Санкт-Петербурге сейчас составляет около 58 000-63 000 руб. за кв. м, то цена на «новую вторичку» начинается с 70 000 руб. за кв. м.


Маркетинговый ход

Однако, как показывает практика, разница в цене готового объекта с купленным на ранней стадии строительства в 15-20% вряд ли сможет покрыть стоимость банковского кредита (даже на 3-4 года) плюс риски самого застройщика. Поэтому у специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» возникли поначалу сомнения: а не попытка ли это распродать то, что не удалось на ранней стадии, замаскировав ее альтруизмом? Оказалось, нет.

Просто грамотное бизнес-решение в не самой простой ситуации. В июле 2009 г. аукцион на проектирование и строительство 140 000 кв. м жилья за счет бюджета на участках, находящихся в собственности девелоперов, не состоялся. Тогда две из трех заявок были отклонены, а единственному допущенному участнику – ГК «Балтрос» – предложили заключить контракт по сниженной цене.

Заявки на конкурс подали три компании: ООО «СК «Дальпитерстрой», ЗАО «ССМО «ЛенСпецСМУ» и ООО «ДСК «Славянский». Документы двух первых претендентов не соответствовали условиям торгов. По словам председателя Комитета по строительству Вячеслава Семененко, по информации газеты «Недвижимость и Строительство Петербурга», на участке, предложенном «Дальпитерстроем», расположен гаражный кооператив: «Территории не должны иметь обременений. Кроме того, на строительство отпущено меньше 2,5 лет, а освобождение участка от гаражей может затянуться».

«ЛенСпецСМУ» предложило городу землю в своем проекте «Юбилейный квартал» (78-й квартал). «Схема, предложенная властями, предусматривает два этапа. Сначала город выкупает участок у компании, потом застройщик становится подрядчиком и выполняет работы, не привлекая собственных средств. Приобретая у частной компании землю, город тем самым берет на себя и часть затрат, связанных с инженерными коммуникациями. В результате для нас себестоимость строительства существенно снижается. Мы согласились участвовать в конкурсе, поскольку работа по госконтракту означает гарантированную оплату, да и общие затраты на рекламу снизятся», – считают в компании.

Однако конкурсная комиссия холдингу отказала: конкретный участок не был сформирован.

Оставшемуся претенденту – ДСК «Славянский» (входит в ГК «Балтрос») – предложили снизить начальную стоимость примерно на 14%. В этом случае город соглашался заключить с ним контракт как с единственным участником. При расчете цены власти ориентировались на норматив, установленный Минрегионразвития. С момента объявления аукциона он снизился до 44 300 рублей за 1 кв. м. ДСК было предложено заключить контракт примерно на 6,1 млрд. руб. (начальная цена аукциона составляла 7,16 млрд.).

Компания предложила городу 8-й квартал нового жилого района «Славянка» в Пушкинском районе. (Общая площадь застройки в «Славянке» – около 220 га. Здесь можно возвести около 1,4 млн кв.м жилья в 4-7-этажных домах.)


Формирование цены вопроса

Схему выкупа у девелоперов участков и привлечения их в роли генподрядчиков к бюджетному строительству Смольный обнародовал еще в октябре 2008 года. Застройщикам предложили продать свои земли и возвести на них 140 000 кв. м жилья. Стоимость 1 кв. м составляла 51 171 руб. Из них 2301 руб. – затраты на подключение к коммунальной инфраструктуре, 11 682 руб. – на приобретение участка в собственность, 2386 руб. – на разработку и согласование документации. Сами строительные работы были оценены в 34 802 руб. за «квадрат». Завершить стройку нужно не позднее декабря 2011 г.

Как же сможет продавец «ужаться» на 14%, стало ясно теперь. Имея стартовое городское финансирование, включенные в общие планы подводки инженерных коммуникаций, компания оказалась вполне способна подождать с реализацией не выкупленного городом объема жилья до полного завершения и выставить его рынок уже законченным. Выиграв в цене продажи и обеспечив клиентов не только юридической «чистотой», но и окружающей инфраструктурой в виде детских садов, школ, дорог и жизни «не на стройке» в целом. Не говоря уже о построенной подстанции в энергодефицитном районе.

Ранее крупнейшим проектом ГК «Балтрос» был малоэтажный район Санкт-Петербурга «Новая Ижора» – новый для России стандарт городского района для постоянного проживания, напоминают аналитики портала www.irn.ru. Всего на территории 285 га будет построено около 6000 индивидуальных домов.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
476 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,4 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Современные 1-2-комнатные апартаменты. Монолит. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры пл. 23-47 кв.м.Монолит. Звоните! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью от 49 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Звоните! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах пл. 39-107 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. Монолит. Торопитесь! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. Спешите! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры пл. 36-86 кв.м.Монолит. Звоните! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте