Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

От чего зависит цена московской квартиры?

Назвать среднюю стоимость объекта в столице вряд ли получится. Даже центр Москвы, где сконцентрирована элитная недвижимость, очень неоднороден по цене. Иногда доходит до абсурда: собственник запрашивает за свою недвижимость цену в три-пять раз большую, чем она стоит на самом деле.


Прописные истины
Для каждого сегмента недвижимости существует свой вполне реальный ценовой максимум, на формирование которого оказывают влияние различные факторы. Например, для экономкласса, по словам Алексея Шленова, генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж», важнее утилитарные характеристики, такие как близость к метро, интенсивность шумового фона, удобство планировки, наличие большой кухни и/или ванной. В квартирах элит- и бизнес-класса, которые просторны и обладают большими кухнями и санузлами по определению, особый вес приобретают эстетические и инфраструктурные характеристики.

Например, красивый панорамный вид из окон может поднять стоимость недвижимости на 15-20%. Дороже будет жилье в доме с современным инженерным оборудованием, подземным паркингом, охраняемой территорией, расположенными поблизости объектами оздоровительного и культурно-бытового профиля. Большое значение имеет также социальная однородность жителей комплекса, близость дома к парковым зонам.

По словам Сергея Мигунова, руководителя управления маркетинга и развития ГК «КОНТИ», если квартира находится на средних этажах, это может увеличить ее стоимость на 10%, первый этаж, наоборот, выступает понижающим коэффициентом. Большая ванная с хорошим ремонтом повышает цену на квартиру на 5%. Нахождение дома в шаговой доступности от метро способно увеличить стоимость недвижимости до 50%. Если дом находится в удалении от метро (более 10 минут пешком), этот фактор может уменьшить стоимость недвижимости на 10%. На столько же может упасть цена на объект, если не решен вопрос с парковкой.

Однако если по всем этим параметрам между жильем эконом- и бизнес-класса общность взглядов еще можно уловить, то элитный сегмент стоит особняком. Здесь уже принимаются во внимание и архитектура дома, и концепция объекта, и система безопасности и т. д.

Главное же отличие в том, что ценообразование в элитном сегменте, по словам Александра Уточкина, директора по исследованиям Chesterton, часто базируется на субъективных факторах, таких, например, как престиж. Количественно оценить такие факторы не всегда возможно. «В контексте города и загородки очень большую роль играет расположение. Сами названия «Остоженка» и «Рублевка» вносят в стоимость продаваемых объектов значительную часть, поскольку в этих местах сформирована целая среда, привлекающая богатых покупателей, – говорит эксперт. – Видовые квартиры пользуются спросом и стоят дороже (цена за квадратный метр на 20-30% выше, чем в квартирах без красивой панорамы). С другой стороны, проекты, например, в Гранатном переулке не имеют столь впечатляющих видовых характеристик, тем не менее являются одними из самых дорогих на элитном рынке. Это объясняется тем, что клиенты ценят удаленность от основных магистралей, тишину и спокойствие района Патриарших».

На стоимость недвижимости оказывают также влияние технические характеристики дома: из каких материалов он построен, из чего сделаны межэтажные перекрытия и др. «Жилье в кирпичном доме с железобетонными перекрытиями будет стоить дороже, чем в доме с деревянными перекрытиями или в панельном строении, пусть и находящемся в том же районе, – приводит пример Наталья Ракова, генеральный директор АН Great reality. – Важны технические характеристики самой квартиры: этаж, высота потолков, расположение окон, ее состояние в целом. Статус квартиры: свободная, альтернативная, коммунальная. Недвижимость, которая продается с целью получения денег, будет стоить дороже, чем та, которая продается с целью покупки другой квартиры».

Удорожание проекта может зависеть и от конкретного фактора. Акцент может быть сделан на расположении объекта (все та же Остоженка), либо на особенностях дизайна, на том, как вписывается дом в окружающий ландшафт. А где-то важную роль играет желание продавца ускорить процесс продажи.

С макияжем и без
На рынке недвижимости красивая упаковка, то есть квартира с хорошим ремонтом, имеет больше шансов на быструю продажу. Именно поэтому все риэлторы советуют продавцам, прежде чем давать объявление о продаже жилья, сделать ему, в зависимости от сегмента, профессиональный или собственноручный «макияж». По мнению Натальи Раковой, наличие ремонта повышает продажную стоимость квартиры, и чем качественнее проведена работа, тем выше сумма. Но, с другой стороны, практически никогда квартира не станет дороже на ту сумму, которая была потрачена на ремонт, удорожание составит лишь определенный процент от вложений. Если сделать дорогой ремонт в обычном панельном или кирпичном доме в спальном районе Москвы, то процент увеличения стоимости недвижимости, скорее всего, окажется очень низким.

На ценообразование будет также влиять давность произведенного ремонта и еще некоторые параметры. «Например, в одном случае сделан классический евроремонт с затратами от $300 до $700 за кв. м. Это может прибавить к цене квартиры от 30% до 60% от стоимости ремонта, – продолжает эксперт. – В другом случае квартира с авторским ремонтом, привлечением известного дизайнера, заказом дорогих материалов для отделки и общими затратами от $1500 до $5000 за кв. м может прибавить в цене от 20% до 40% от стоимости квартиры».

Если речь идет о вторичном рынке, то в этом случае возможны два основных сценария. Для экономкласса, как говорит Сергей Мигунов, наличие ремонта часто обязательное условие при покупке, поскольку для человека это единственное жилье, и он хочет быстрее въехать в готовую квартиру и жить в ней. Для дорогого сегмента сделанный ремонт может снизить ликвидность квартиры, оказаться лишней тратой денег, которая не будет оценена потенциальным покупателем, поскольку тот, скорее всего, будет оформлять приобретенное жилище в соответствии со своим вкусом.

Ценовые аномалии
На рынке столичной недвижимости случались ценовые аномалии, когда стоимость квартиры была неадекватно завышена. Причем за этим не стояли никакие обстоятельства кроме желания владельца квартиры, который, видимо, посчитал возможным при продаже недвижимости материализовать любую сумму. «Прошлой осенью один клиент пожелал продать через наше агентство квартиру стоимостью 11 млн руб., – рассказывает Михаил Раздольский, руководитель отделения «Октябрьское Поле» компании «Инком-Недвижимость». – Квартира эта находилась в подмосковном городе, по метражу, состоянию, меблировке и планировке на эту сумму никак не тянула. Однако убедить клиента, что такая квартира не соответствует заявленной стоимости, было невозможно. Сумма была указана в рекламных сообщениях, но желающих купить жилье за такие деньги не нашлось. Спустя некоторое время клиент сбавил цену до 10 млн руб., потом до 9 млн руб., но покупатель пока так и не нашелся».

В 2009 году был случай, когда владелец квартиры, искусный резчик по дереву, запросил за свою квартиру 14 млн руб. «Квартира была действительно оригинальна: с хорошим евроремонтом, стены были отделаны резными панелями с изображениями по мотивам оперы «Снегурочка», – рассказывает эксперт. – Но при этом недвижимость находилась на первом этаже хрущевки, расположенной в Капотне по соседству с ТЭЦ и нефтеперерабатывающим заводом! Красная цена для такой квартиры, даже с учетом хорошего ремонта и оригинального дизайна, не превышает 6-7 млн руб.».

Случаи, когда на неадекватно завышенные по стоимости квартиры находился покупатель, единичны. Например, в 1996 году, говорит Михаил Раздольский, один популярный московский художник выставил на продажу квартиру за $1 млн, в то время как аналогичные объекты стоили $300 тыс. Тем не менее по такой аномальной цене квартиру купили. Покупателем стал горячий поклонник творчества художника.


Концентрация на месте
Бизнес-класс сосредоточен в ЦАО, ЗАО, САО, СЗАО и ЮЗАО. Самые дорогие объекты этого сегмента, по словам Сергея Мигунова, находятся в Центральном (от $7500 за кв. м) и Западном округах (от $6500 за кв. м). В ЮАО, ЮВАО и СВАО в основном предлагаются дома экономкласса. В зависимости от индивидуальности дома к средней цене (от $3500 за кв. м) можно прибавить или отнять от нее 15% – это коридор, в рамках которого может меняться цена на недвижимость.

Элитное жилье сосредоточено в центре Москвы, однако, разброс цен здесь очень большой. Максимальная стоимость недвижимости зафиксирована в районах Остоженки и Пречистенки. «Одним из самых дорогих домов в этих местах считается жилой комплекс «Дворянское гнездо» (Б. Левшинский пер.,11), – рассказывает Наталья Ракова. – Это современный комплекс на 25 квартир, площадь которых от 150 кв. м и больше. В доме предусмотрено все для комфортной жизни обеспеченных горожан: подземный паркинг, круглосуточная профессиональная охрана, бассейн, сауна. Квадратный метр недвижимости (с хорошим ремонтом и меблировкой) стоит здесь $40 тыс.». Исторически так сложилось, что на юго-западе центра всегда располагались представительства зарубежных государств. Эта традиция продолжается и сегодня: только в одном Староконюшенном переулке три посольства. Спецслужбы обеспечивают порядок не только на территории посольств, но и вокруг них, поэтому жить здесь безопасно и престижно. Жилых домов на Остоженке и Пречистенке немного, как и свободных мест под застройку. А ветхие дома почти все уже или снесены, или реконструированы. Новые строения малоквартирные, так называемые клубные дома. Несмотря на тесноту застройки, здесь удалось сохранить зеленые уютные дворики, а это в центре Москвы сегодня уже роскошь. Всеми этими обстоятельствами, по мнению эксперта, и объясняется такая высокая цена на недвижимость.
 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
732 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 6 183 230
до 15 923 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Счастье на Дмитровке Москва, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская 1-3-комнатные квартиры Площади : 38 - 87 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Селигерская, 10 мин. транспортом Застройщик: Софьи Ковалевской 20.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 29 614 000
до 582 191 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ММДЦ Москва-Сити Башня Федерация Башня Восток Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Деловой центр, м. Выставочная 2-5-комнатные квартиры Площади : 55 - 491 кв.м. м. Выставочная, 5 мин. пешком Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 323 600
до 26 041 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов 1-2-комнатные апартаменты в Подмосковье.Монолит. Звоните! от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры площадью от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. Торопитесь! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры пл. от 36 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Звоните! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры площадью от 49 метров.Монолит. Спешите! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью 23-47 кв.м.Монолит. Звоните! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте