Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

От чего зависит цена московской квартиры?

Назвать среднюю стоимость объекта в столице вряд ли получится. Даже центр Москвы, где сконцентрирована элитная недвижимость, очень неоднороден по цене. Иногда доходит до абсурда: собственник запрашивает за свою недвижимость цену в три-пять раз большую, чем она стоит на самом деле.


Прописные истины
Для каждого сегмента недвижимости существует свой вполне реальный ценовой максимум, на формирование которого оказывают влияние различные факторы. Например, для экономкласса, по словам Алексея Шленова, генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж», важнее утилитарные характеристики, такие как близость к метро, интенсивность шумового фона, удобство планировки, наличие большой кухни и/или ванной. В квартирах элит- и бизнес-класса, которые просторны и обладают большими кухнями и санузлами по определению, особый вес приобретают эстетические и инфраструктурные характеристики.

Например, красивый панорамный вид из окон может поднять стоимость недвижимости на 15-20%. Дороже будет жилье в доме с современным инженерным оборудованием, подземным паркингом, охраняемой территорией, расположенными поблизости объектами оздоровительного и культурно-бытового профиля. Большое значение имеет также социальная однородность жителей комплекса, близость дома к парковым зонам.

По словам Сергея Мигунова, руководителя управления маркетинга и развития ГК «КОНТИ», если квартира находится на средних этажах, это может увеличить ее стоимость на 10%, первый этаж, наоборот, выступает понижающим коэффициентом. Большая ванная с хорошим ремонтом повышает цену на квартиру на 5%. Нахождение дома в шаговой доступности от метро способно увеличить стоимость недвижимости до 50%. Если дом находится в удалении от метро (более 10 минут пешком), этот фактор может уменьшить стоимость недвижимости на 10%. На столько же может упасть цена на объект, если не решен вопрос с парковкой.

Однако если по всем этим параметрам между жильем эконом- и бизнес-класса общность взглядов еще можно уловить, то элитный сегмент стоит особняком. Здесь уже принимаются во внимание и архитектура дома, и концепция объекта, и система безопасности и т. д.

Главное же отличие в том, что ценообразование в элитном сегменте, по словам Александра Уточкина, директора по исследованиям Chesterton, часто базируется на субъективных факторах, таких, например, как престиж. Количественно оценить такие факторы не всегда возможно. «В контексте города и загородки очень большую роль играет расположение. Сами названия «Остоженка» и «Рублевка» вносят в стоимость продаваемых объектов значительную часть, поскольку в этих местах сформирована целая среда, привлекающая богатых покупателей, – говорит эксперт. – Видовые квартиры пользуются спросом и стоят дороже (цена за квадратный метр на 20-30% выше, чем в квартирах без красивой панорамы). С другой стороны, проекты, например, в Гранатном переулке не имеют столь впечатляющих видовых характеристик, тем не менее являются одними из самых дорогих на элитном рынке. Это объясняется тем, что клиенты ценят удаленность от основных магистралей, тишину и спокойствие района Патриарших».

На стоимость недвижимости оказывают также влияние технические характеристики дома: из каких материалов он построен, из чего сделаны межэтажные перекрытия и др. «Жилье в кирпичном доме с железобетонными перекрытиями будет стоить дороже, чем в доме с деревянными перекрытиями или в панельном строении, пусть и находящемся в том же районе, – приводит пример Наталья Ракова, генеральный директор АН Great reality. – Важны технические характеристики самой квартиры: этаж, высота потолков, расположение окон, ее состояние в целом. Статус квартиры: свободная, альтернативная, коммунальная. Недвижимость, которая продается с целью получения денег, будет стоить дороже, чем та, которая продается с целью покупки другой квартиры».

Удорожание проекта может зависеть и от конкретного фактора. Акцент может быть сделан на расположении объекта (все та же Остоженка), либо на особенностях дизайна, на том, как вписывается дом в окружающий ландшафт. А где-то важную роль играет желание продавца ускорить процесс продажи.

С макияжем и без
На рынке недвижимости красивая упаковка, то есть квартира с хорошим ремонтом, имеет больше шансов на быструю продажу. Именно поэтому все риэлторы советуют продавцам, прежде чем давать объявление о продаже жилья, сделать ему, в зависимости от сегмента, профессиональный или собственноручный «макияж». По мнению Натальи Раковой, наличие ремонта повышает продажную стоимость квартиры, и чем качественнее проведена работа, тем выше сумма. Но, с другой стороны, практически никогда квартира не станет дороже на ту сумму, которая была потрачена на ремонт, удорожание составит лишь определенный процент от вложений. Если сделать дорогой ремонт в обычном панельном или кирпичном доме в спальном районе Москвы, то процент увеличения стоимости недвижимости, скорее всего, окажется очень низким.

На ценообразование будет также влиять давность произведенного ремонта и еще некоторые параметры. «Например, в одном случае сделан классический евроремонт с затратами от $300 до $700 за кв. м. Это может прибавить к цене квартиры от 30% до 60% от стоимости ремонта, – продолжает эксперт. – В другом случае квартира с авторским ремонтом, привлечением известного дизайнера, заказом дорогих материалов для отделки и общими затратами от $1500 до $5000 за кв. м может прибавить в цене от 20% до 40% от стоимости квартиры».

Если речь идет о вторичном рынке, то в этом случае возможны два основных сценария. Для экономкласса, как говорит Сергей Мигунов, наличие ремонта часто обязательное условие при покупке, поскольку для человека это единственное жилье, и он хочет быстрее въехать в готовую квартиру и жить в ней. Для дорогого сегмента сделанный ремонт может снизить ликвидность квартиры, оказаться лишней тратой денег, которая не будет оценена потенциальным покупателем, поскольку тот, скорее всего, будет оформлять приобретенное жилище в соответствии со своим вкусом.

Ценовые аномалии
На рынке столичной недвижимости случались ценовые аномалии, когда стоимость квартиры была неадекватно завышена. Причем за этим не стояли никакие обстоятельства кроме желания владельца квартиры, который, видимо, посчитал возможным при продаже недвижимости материализовать любую сумму. «Прошлой осенью один клиент пожелал продать через наше агентство квартиру стоимостью 11 млн руб., – рассказывает Михаил Раздольский, руководитель отделения «Октябрьское Поле» компании «Инком-Недвижимость». – Квартира эта находилась в подмосковном городе, по метражу, состоянию, меблировке и планировке на эту сумму никак не тянула. Однако убедить клиента, что такая квартира не соответствует заявленной стоимости, было невозможно. Сумма была указана в рекламных сообщениях, но желающих купить жилье за такие деньги не нашлось. Спустя некоторое время клиент сбавил цену до 10 млн руб., потом до 9 млн руб., но покупатель пока так и не нашелся».

В 2009 году был случай, когда владелец квартиры, искусный резчик по дереву, запросил за свою квартиру 14 млн руб. «Квартира была действительно оригинальна: с хорошим евроремонтом, стены были отделаны резными панелями с изображениями по мотивам оперы «Снегурочка», – рассказывает эксперт. – Но при этом недвижимость находилась на первом этаже хрущевки, расположенной в Капотне по соседству с ТЭЦ и нефтеперерабатывающим заводом! Красная цена для такой квартиры, даже с учетом хорошего ремонта и оригинального дизайна, не превышает 6-7 млн руб.».

Случаи, когда на неадекватно завышенные по стоимости квартиры находился покупатель, единичны. Например, в 1996 году, говорит Михаил Раздольский, один популярный московский художник выставил на продажу квартиру за $1 млн, в то время как аналогичные объекты стоили $300 тыс. Тем не менее по такой аномальной цене квартиру купили. Покупателем стал горячий поклонник творчества художника.


Концентрация на месте
Бизнес-класс сосредоточен в ЦАО, ЗАО, САО, СЗАО и ЮЗАО. Самые дорогие объекты этого сегмента, по словам Сергея Мигунова, находятся в Центральном (от $7500 за кв. м) и Западном округах (от $6500 за кв. м). В ЮАО, ЮВАО и СВАО в основном предлагаются дома экономкласса. В зависимости от индивидуальности дома к средней цене (от $3500 за кв. м) можно прибавить или отнять от нее 15% – это коридор, в рамках которого может меняться цена на недвижимость.

Элитное жилье сосредоточено в центре Москвы, однако, разброс цен здесь очень большой. Максимальная стоимость недвижимости зафиксирована в районах Остоженки и Пречистенки. «Одним из самых дорогих домов в этих местах считается жилой комплекс «Дворянское гнездо» (Б. Левшинский пер.,11), – рассказывает Наталья Ракова. – Это современный комплекс на 25 квартир, площадь которых от 150 кв. м и больше. В доме предусмотрено все для комфортной жизни обеспеченных горожан: подземный паркинг, круглосуточная профессиональная охрана, бассейн, сауна. Квадратный метр недвижимости (с хорошим ремонтом и меблировкой) стоит здесь $40 тыс.». Исторически так сложилось, что на юго-западе центра всегда располагались представительства зарубежных государств. Эта традиция продолжается и сегодня: только в одном Староконюшенном переулке три посольства. Спецслужбы обеспечивают порядок не только на территории посольств, но и вокруг них, поэтому жить здесь безопасно и престижно. Жилых домов на Остоженке и Пречистенке немного, как и свободных мест под застройку. А ветхие дома почти все уже или снесены, или реконструированы. Новые строения малоквартирные, так называемые клубные дома. Несмотря на тесноту застройки, здесь удалось сохранить зеленые уютные дворики, а это в центре Москвы сегодня уже роскошь. Всеми этими обстоятельствами, по мнению эксперта, и объясняется такая высокая цена на недвижимость.
 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
701 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 000 000
до 28 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Пикассо Москва, Западный округ, район Тропарево-Никулино, м. Юго-Западная 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 38 - 157 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. м. Юго-Западная, 7 мин. транспортом Озёрная ул., вл.35, к.1 Озёрная ул., вл.35, к.2 Застройщик: ИжВазтехобслуживание.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 12 307 500
до 42 146 900 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Дом Серебряный Бор Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 107 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Октябрьское поле, 8 мин. транспортом Застройщик: Строитель.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 575 300
до 14 224 300 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Кварталы 21/19 Москва, Юго-Восточный округ, район Рязанский, м. Рязанский проспект Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 30 - 90 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. м. Рязанский проспект, 20 мин. транспортом 2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10, к.11 2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10, к.12 2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10, к.13 2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10, к.14 2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10, к.2 Показать все 10 корпусов Застройщик: Предприятие МС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры в готовых домах пл. 38-101 метр. Дом сдан. Монолит. Звоните! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. Подробности по телефону! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах пл. от 46 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры пл. от 48 метров.Монолит. Подробности по телефону! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах площадью от 22 метров.Монолит-кирпич, монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Спешите! Квартиры в готовых домах пл. от 25 метров.Монолит. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры пл. 21-98 кв.м.Монолит-кирпич. Звоните! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Квартиры в центре города с выгодой до 157 500 руб.! Успей до конца июля! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте