Плавный рост цен наиболее вероятен в ближайшие годы
Ни для слишком пессимистичного, ни для оптимистичного сценария нет серьезных оснований
Традиционный «круглый стол», который проводит в Центральном доме художника дважды в год аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», несет всегда одинаковые задачи: провести анализ текущей ситуации на рынке и обсудить прогнозы, как он будет развиваться дальше. Не стала исключением и дискуссия на прошлой неделе (30.09-01.10.2010, подробнее см. «Спекулятивные пузыри: нужно строить, а не копить землю»).
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко отметил, что на посткризисном пространстве в выигрыше оказались те компании, которые в первую очередь заставили сами себя поверить в возможность строить и продавать квартиры в Москве дешевле (иногда намного) 100 000 руб. за кв.м, в то время когда многие крупные застройщики, убедившие себя в обратном, были вынуждены расстаться с бизнесом.
График, на который стоит посмотреть
Почему профессионалы рынка недвижимости продолжают каждые полгода собираться, чтобы взглянуть на кривые цен, которые аналитики нарисовали за «отчетный период», выражаясь коммунистическим языком? Потому, что знание истории развития событий может уберечь от ошибок в будущем. Хотя и наоборот, неправильная интерпретация данных может к ним подтолкнуть.
За прошедшие последние полгода особенно ничего не изменилось, отметил Олег Репченко. «Мы видим, что в предкризисное время цена жилья выросла до рекордного уровня, потом снизилась до значений стагнации 2007 года (по индексу ИРН), потом чуть-чуть подскочила, но незначительно. Но глядя на этот график, не так уже просто сказать, что ожидает рынок дальше».
Два коридора
Чтобы попытаться представить себе дальнейшее развитие событий, стоит взглянуть на график под другим углом, считает Олег Репченко. На Графике 2 показаны два ценовых тренда, в рамках которых можно анализировать происходившую ценовую динамику.
Более пологий коридор – тренд умеренного роста цен, в котором стоимость жилья в Москве находилась приблизительно с 2001-го до 2005 года. Его наклон – примерно 15% годовых – приблизительно соответствует уровню инфляции, который в те годы превышал 10% годовых. То есть его можно назвать нормальным или естественным ростом цен. Любому материальному активу присуща способность дорожать на уровне инфляции или чуть больше, особенно если рассматривать эту динамику не на коротком промежутке времени, а на более длительном – в 5-10 лет (разумеется, без учета периода кризисов).
Но дальше, как видно, в период с 2005-го до 2008 года цены вошли в более агрессивный восходящий канал, наклон которого уже составляет более 30% годовых. Это был период, когда начался аномальный рост цен на недвижимость, о причинах которого было уже немало сказано (см. раздел аналитические статьи за те годы).
Но долго расти такими аномальными темпами цены на недвижимость не могли. Это намного выше нормального уровня, и рано или поздно этот процесс должен был в любом случае закончиться либо коррекцией, либо стагнацией. Но именно в этот момент и наступил мировой экономический кризис, который резко вывел цены из агрессивного восходящего канала.
Глазами фондового рынка
Недвижимость не просто упала до уровня стагнации прошлого года, могут отметить любители технического анализа фондового рынка, которым предыдущая картинка, несомненно, понравилась бы. Индекс цен не просто скорректировался до уровня $4000 за кв.м, но еще и до умеренного восходящего канала, кривая цен фактически «легла на него» (см. График 2).
Были факторы, которые привели к аномальному росту цен на недвижимость (безудержная ипотека, доступ к дешевым западным кредитам и вал «шальных» денег), потом они «выключились» из экономического процесса. То есть, если бы их не было вообще, можно было бы предположить, что все эти годы цены на жилье в Москве вполне могли расти как раз в «умеренном» канале, обозначенном на графике 2.
«Мы часто говорили, что кризис привел к коррекции цен на недвижимость к уровню стагнации 2007 года. Сейчас я хочу обратить внимание еще и на то, что индекс цен также скорректировался к каналу умеренного роста 2001-2005 годов, который выступил своеобразным "дном", уровнем поддержки цен снизу», – говорит Олег Репченко.
Возможные варианты
Как всегда, для принятия решений в бизнесе можно и нужно рассматривать три возможных сценария дальнейшего развития событий, считает Олег Репченко, - оптимистичный, пессимистичный и наиболее вероятный. На графике 3 эти возможные варианты с учетом особенностей нынешнего рынка показаны в виде пунктирных линий.
«Когда я показываю эти графики специалистам фондового рынка, все в один голос произносят на своем сленге термин «голова и плечи», – улыбается Репченко. – Это фигура разворота рынка: голова символизирует максимальный подъем (средняя самая высокая вершина), а плечи – выравнивание на максимумах поменьше справа и слева. Если такая кривая отражает поведение индекса РТС, Dow Jones или цен на нефть, есть высокая вероятность, что «второе плечо» будет дорисовано. А это означает падение цен на жилье в Москве до уровня $2000 за метр», то есть до уровня стагнации 2004 года.
Подобные анализы хороши, но в них не стоит заигрываться, отмечает руководитель центра «Индикаторы рынка недвижимости». Нужно понимать, что у любого математического поведения какой-то кривой должен быть некий «физический» или в данном случае экономический смысл. Если задаться вопросом, какие причины могли бы способствовать реализации пессимистичного сценария, то они понятны - вторая волна мирового экономического кризиса. Экономика в мире находится не в самых лучших условиях, и весь последний год многие специалисты отмечают замедление процессов восстановления. Но тем не менее если не произойдет катаклизмов, то, скорее всего, пресловутой «второй волны» кризиса мы не увидим. Если бы падение цен на жилье в России могло произойти глубже и без второй волны кризиса, то мы бы уже увидели сигналы к этому за последние два года. Поэтому, по сути, единственная и основная причина, которая могла бы вызвать падение цен на недвижимость второй волной, - это вторая волна мирового кризиса.
Единственный аналог современного кризиса, который отмечают эксперты, – Великая депрессия 1930-х годов. Тогда как раз были две волны, W-образный кризис, причем промежуток между ними был в четыре года. Поэтому полностью возможность повторения этого сценария исключать нельзя, причины для такого развития событий есть самые серьезнейшие. Более подробно об этом – в «Обзоре рынка недвижимости по итогам сентября 2010 года».
Но если коротко, то причины нынешнего кризиса в излишне развившейся системе кредитования, как американской, так и европейской, благодаря которой целые государства «проели» будущие доходы на несколько десятилетий вперед. И в последние годы пытались приучить Россию к такому же образу жизни. Правда, к счастью, в России кредитование не успело приобрести подобных масштабов. Чем это обернулось? США как-то держатся, Германия держится, а вот более слабые экономики других европейских стран – Греции, Испании, Португалии и иже с ними – находятся на уровне дефолта и спасаются только за счет помощи Евросоюза.
И это уже не на уровне отдельных домохозяйств, ощутивших неспособность платить по ипотечному займу, а на уровне целых государств, «проевших» больше, чем заработают за ближайшие 20-30 лет. Европейцам помогает сильная Германия, США решают свои проблемы за счет в основном печатного станка, но шаткость такого положения очевидна.
Поэтому, хотя сценарий «голова и плечи» не стоит рассматривать в качестве наиболее вероятного, его нужно иметь в виду. Аналитический центр www.irn.ru отнюдь не прогнозирует падение цен на жилье в Москве до $2000 за метр, а только лишь указывает, что такое развитие событий не исключено.
Другая крайность
Любители теханализа фондового рынка опять же могут сказать, что, упав на 30%, но не «пробив» внутрь умеренный восходящий канал, цена вполне могла бы «отскочить» от его границ и пойти вверх. По сути, это желанный сценарий многих продавцов недвижимости, жаждущих скорого возврата цен к докризисным максимумам. В каких условиях это могло бы реализоваться? «Я бы рассматривал такой сценарий тоже как маловероятный», – заявил Олег Репченко.
Сейчас для резкого повышения цен не та экономическая ситуация. Должно быть либо слишком много лишних денег у бизнеса и государства. Либо по каким-то политическим мотивам резко остановятся все стройки – купить будет нечего, и тогда рынок мог бы вырасти по цене на низких объемах. Но даже если так, то нет потенциала бурного возрастания покупательской способности на протяжении ряда лет, как было в 2001-2005 гг. Даже если цены вдруг подскочат до докризисного уровня $6000 за метр (по индексу ИРН), потом их очевидно ждет длительная стагнация, как минимум, снова откат назад.
И те же специалисты фондового рынка, смотря на «оптимистичный» сценарий, говорят о другой фигуре разворота рынка – «двойной вершине», после которой часто следует падение чуть ли не к уровню самого начала роста. Поэтому, так или иначе, продолжительный разгон рынка недвижимости в ближайшие годы, как было в 2000-х, выглядит сейчас все менее реалистичным.
Реальность
Если говорить о пессимистичном сценарии, то его лучше рассматривать как вариант, который надо держать в голове «на черный день», говорит руководитель www.irn.ru Олег Репченко. Ждать нового взлета цен опять до уровня $6000 за метр тоже не стоит. Соответственно, как всегда, наиболее вероятным видится «средний» сценарий: он наиболее логичен, понятен.
Для недвижимости характерно дорожать умеренными темпами, «отыгрывая» инфляцию. После кризиса 1998 г. жилье начало дорожать умеренными темпами, и этот процесс продолжался довольно долго - более 5 лет. Затем, во время ажиотажа, рост цен стал аномальным, но вечно такая ситуация продолжаться не могла. Нынешний кризис смел «шальные» деньги с рынка недвижимости, возвращая все процессы в естественное русло развития событий. И стоимость метра не заставила себя долго ждать - она вернулась к прежнему каналу умеренного роста. Поэтому вполне естественно ожидать, что теперь кривая цен на недвижимость войдет в этот умеренный восходящий канал и в ближайшие годы будет расти в его пределах. Скорее всего, ближайшие год-два-три еще будет сохраняться повышенная волатильность цен на недвижимость, причины которой указаны в статье «Цены на недвижимость ждет болтанка», но если смотреть на рынок в среднесрочной перспективе 3-5 лет, то наиболее вероятным представляется умеренный рост темпами в среднем 10%-15% в год.
