Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Вдоль улиц шумных

Парадоксальная ситуация: жить в квартире, выходящей на оживленную улицу, вреднее, но далеко не всегда она стоит дешевле. Мы решили разобраться в особенностях ценообразования в домах, расположенных на интенсивных городских магистралях.


Радиус поражения
Для начала расставим все точки над "i" в вопросах экологии. Воздух в Москве сам по себе далек от идеала. Казалось бы, так ли уж сильно на общем фоне влияние автомагистралей? Но влияние весьма существенное. Если верить данным государственного природоохранного учреждения "Мосэкомониторинг", то воздух вблизи загруженных столичных дорог в среднем на четверть грязнее, чем в обычных жилых районах. Зато стоит отойти на 100 метров от дороги, и ситуация меняется к лучшему.

"Вредное экологическое воздействие автомагистралей носит локальный характер,— объясняет Елена Лезина, начальник информационно-аналитического отдела "Мосэкомониторинга".— Уже начиная со второй линии домов все показатели почти в норме. Тут работает и преграда, и расстояние".

Выходит, обитателям "Триумф Паласа" не стоит опасаться выхлопных газов с Ленинградского проспекта, а живя в "Копернике" можно не переживать по поводу Якиманки под окнами. Недаром застройщики по мере возможности стараются отдалить новостройку от дороги.

"Девелоперы часто стараются разделить улицу и дом объектами инфраструктуры",— говорит Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости Chesterton.

"Сегодня новые объекты, которые будут возводиться на участках вблизи магистралей, уже на бумаге проектируются определенным образом,— вторит ей руководитель отдела продаж ГК "Пионер Василий Шорников,— Например, дом планируется глухой торцевой стороной к дороге".

Но оказавшись на первой линии, придется ощутить все пять факторов загрязнения воздуха по полной программе. Это угарный газ, моно- и диоксид азота, озон (он не выбрасывается двигателями, а образуется в атмосфере под влиянием их выбросов), диоксид серы и взвешенные частицы до 10 мкм в диаметре. Все они вредны для дыхательных путей, а особенно опасны частицы до 10 мкм, которые накапливаются в легких.

"Именно эта взвесь оседает на окнах,— объясняет Евгений Кузьменко, старший специалист компании "Экостандарт".— Наверное, каждый, кто живет возле трассы, заметил, как быстро пачкается оконное стекло". В легких происходит примерно то же самое. А главные источники этих микрочастиц — дизельные двигатели и стирание полотна дороги.

"Если дом стоит на дороге, это еще не значит, что воздух внутри обязательно будет плох,— успокаивает Евгений Кузьменко.— Из пяти замеров в нескольких соседних домах на Ленинградском шоссе мы лишь единожды обнаружили превышение ПДК по угарному газу. Тут очень сильно влияет этаж (чем выше, тем чище) и целый комплекс других факторов вроде розы ветров".

Среди этих факторов выделяется характер движения. Постоянные пробки — это с точки зрения состояния воздуха хуже всего. Поэтому жить на узенькой, но вечно стоящей Остоженке, быть может, вреднее, чем на каком-нибудь проспекте Маршала Жукова. А вблизи третьего транспортного кольца лучше, по возможности, вообще не появляться. Важно и то, какие машины ездят. От грузовиков вреда куда больше, чем от легковушек. Если в потоке преобладают они, то общее загрязнение в среднем на 20-40% выше.

Столичные экологи отмечают, что благодаря переходу на более чистые виды топлива и более экологичные двигатели последние несколько лет состояние воздуха у трасс перестало ухудшаться, хотя машин становится все больше. А по угарному газу удалось даже добиться небольшого улучшения.

По усредненным данным наблюдений за прошлый год, полученным со станций "Мосэкомониторинга", стоящих вдоль оживленных трасс столицы, концентрация CO вдоль московских дорог не превышает 0,3 от ПДК. По остальным веществам картина в целом тоже не очень страшная. Плохо только с оксидом и диоксидом азота — их концентрация достигает предельно допустимой.

Кстати, дороги — это не только плохой воздух, но и шум. Почти на 550 кв. км московской территории уровень шума от автотранспорта превышен. Вдоль самых оживленных столичных дорог превышение достигает 30 децибел.


Скидка за вредность
В общем, с экологической точки зрения тут двух мнений быть не может. И не удивительно, что в среднем ценовом сегменте квартиры, выходящие на оживленную улицу, стоят на 10-15% дешевле.

"Иллюстрацией могут служить две одинаковые двухкомнатные квартиры в приличном состоянии, расположенные на средних этажах девятиэтажного кирпичного дома на улице Новая Башиловка, то есть непосредственно рядом с третьим транспортным кольцом,— приводит пример генеральный директор "РЕЛАЙТ-Недвижимость" Олег Самойлов.— Та, из них, окна которой выходят на улицу, предлагается к продаже за 8 млн рублей. А ее аналог с окнами во двор — на 1 млн дороже. Иными словами, размер дисконта в этом случае составляет около 11%".


Впрочем, дисконт помогает не всегда.
"Яркий пример дома на оживленной улице — здание в самом начале Можайского шоссе,— рассказывает Екатерина Тейн.— Но продажи в нем шли очень невысокими темпами, так как дом практически нависал над шоссе. Стоимость квартир, установленная ниже средней по рынку, процесс не ускорила".

"В некоторые места просто невозможно заманить покупателей, чтобы они хотя бы посмотрели квартиру,— говорит Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании "Ипотек.Ру".— Москвичи и люди, хорошо знающие Москву, отказываются даже идти на просмотр, как только видят в объявлении, допустим, Земляной вал или Садовую-Спасскую улицу. Продавцы квартир, чтобы хоть как-то завлечь покупателей, зачастую указывают в объявлениях название перпендикулярной улицы, вдоль которой расположена какая-то часть дома".


Плата за престиж
Но некоторые адреса, наоборот, действуют как магнит и заставляют забыть обо всех недостатках жилья.

"Престижные магистрали — продукт эксклюзивный,— считает Дмитрий Зиканов, вице-президент по жилой недвижимости ОАО "Система-Галс".— Желание иметь квартиру на Кутузовском проспекте или Тверской заставляет покупателей не обращать внимания на такие нюансы, как шумная автомагистраль и загазованность"

"Большую роль играет район,— убежден генеральный директор агентства МИАН Василий Митько.— В домах на Ленинском и Кутузовском проспектах, в районе Мосфильмовской разрыв между стоимостью квартир с окнами на улицу и во двор незначителен".

А директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский прибавляет к списку престижных магистралей Комсомольский проспект и проспект Вернадского.

Правда, некоторые участники рынка склонны объяснять этот феномен не магией адреса, а видами из окон. "Куда большую роль играют видовые характеристики,— полагает Ирина Могилатова, генеральный директор TWEED.— Например, в доме на Новом Арбате, 27/29 цены на квартиры, выходящие на оживленную трассу, ничем не отличались от аналогичных, но с окнами во двор. В квартирах, выходящих окнами на Новый Арбат, есть свои преимущества — это вид на реку и Белый дом. Такая же ситуация, например, в доме на Гоголевском бульваре: с одной стороны, под боком улица с активным движением, с другой — вид на храм Христа Спасителя. Один из самых заметных элитных домов, "Баркли-Плаза", выходит на набережную, где, безусловно, шумно, но открываются потрясающие виды на Москву-реку. Аналогичная история и со сталинками на Фрунзенской набережной".


Дешевле некуда
Еще один случай, когда грязный воздух не влечет за собой серьезного снижения цен, касается самых дешевых предложений.

"Если говорить об одно- и двухкомнатных квартирах, то эта разница составит не более 2-5%,— уверен Роман Мурадян, председатель брокерского совета холдинга МИЭЛЬ.— Однокомнатные квартиры пользуются спросом вне зависимости от того, куда выходят окна и где расположены дома. Традиционно самые дешевые предложения всегда самые ликвидные".

"Возьмем, допустим, Каширское шоссе в районе станции метро "Домодедовская",— иллюстрирует эту закономерность Дмитрий Овсянников.— Однокомнатные квартиры в этом районе стоят примерно 4,5-4,7 млн рублей. Квартиры с окнами на Каширское шоссе лишь немногим (тысяч на 100-200) дешевле аналогичных. То есть хоть и шумная магистраль, но цены меньше цен аналогов, с окнами не на магистраль, всего на 3-5%. Дело в том, что такие квартиры часто покупаются в качестве первого жилья для молодых семей или для того, чтобы "закрепиться в столице". Соответственно, покупатели воспринимают это жилье как временное, "стартовое" и расположение окон играет не такую большую роль, как цена. И в этом случае снижение на 5% уже становится весомым аргументом для покупки".

Для определенной категории жилья выход на оживленную трассу может оказаться даже плюсом. Речь идет о квартирах на первом этаже.

"На вторичном рынке квартира на первом этаже дома с окнами на оживленный проспект может стоить, напротив, дороже,— говорит Василий Шорников, руководитель отдела продаж ГК "Пионер",— поскольку на нее обязательно найдутся покупатели, желающие перевести ее в нежилой фонд и разместить там магазин, аптеку, офис банка и т. п.".


Магистральное развитие
Впрочем, даже если сейчас дом расположен в тихой улочке, это еще не значит, что со временем он не окажется возле напряженной магистрали. За примерами далеко ходить не надо. Так, спокойная Кантемировская улица с широкими газонами и узкой проезжей частью через несколько лет станет частью Южной рокады — новой многополосной магистрали, по которой будут идти непрерывным потоком транзитные фуры. А тихий Окружной проезд на Соколиной горе уже стал первым введенным в строй участком четвертого транспортного кольца (ЧТК).

Если ознакомиться с ближайшими планами, касающимися Южной и Северной рокад, а также ЧТК, можно узнать немало интересного. Например, Северная рокада (еще одна транзитная дорога, в которую вольется платная трасса Москва—Санкт-Петербург), судя по всему, пройдет в притирку к новостройке "ДОН-строя" "Седьмое небо", что возле телецентра в Останкино. Чуть западнее та же дорога с газующими грузовиками окажется под окнами микрорайона в Марфино, недавно возведенного компанией "Ведис Групп".

Новая кольцевая хоть и пройдет по большей части вдоль железных дорог, тоже не оставит без внимания жилые кварталы. В особом положении окажется многофункциональный жилой комплекс "Маршал", строящийся сейчас на улице Народного Ополчения. Кольцо здесь будет делать крутой изгиб как раз вокруг этого дома. Еще один сосед будущей кольцевой — микрорайон Печатники 34 Д, весь застроенный новенькими многоэтажками.

И это только кольцо и рокады. А ведь в планах дорожного строительства у столичных властей значатся еще и дублеры главных проспектов. Поэтому многим московским новостройкам предстоит соседство новой дороги. Цены на жилье в этом случае обязательно упадут.

"Строительство любой транспортной магистрали прямо под окнами жилого дома существенно снижает стоимость такого жилья,— убежден Василий Митько.— Причем потенциальных покупателей отпугивает и сам процесс строительства дороги, сопровождаемый постоянным шумом, и ухудшение экологической обстановки после ввода автострады в эксплуатацию. Например, со строительством третьего транспортного кольца квартиры с окнами на магистраль подешевели примерно на 10-15%".

Роман Мурадян считает, что такой дисконт распространится только на большое жилье. На одно- и двухкомнатные квартиры цена может упасть в лучшем случае на 5-7%.

Сложнее с теми объектами, которые уже построены и сданы, а потом появляется информация о планируемом строительстве вблизи них оживленных трасс, например участка четвертого транспортного кольца, полагает Василий Шорников.

Как правило, многие собственники такого жилья спешат выставить его на продажу. В случае, если это происходит массово, падение цен на квартиры в таком доме может быть достаточно существенным.
 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2496 (3 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от застройщика Узнать подробнее ЖК Нахимов Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Нахимовский проспект 1-2-комнатные квартиры Площади : 40 - 72 кв.м. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 250 640
до 20 522 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Эталон-Сити Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская, 2 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 42 - 149 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Улица Скобелевская, 2 мин. транспортом Старокрымская ул., вл.13 б.1 Старокрымская ул., вл.13 б.2 Старокрымская ул., вл.13 б.3 Старокрымская ул., вл.13 б.4 Старокрымская ул., вл.13 б.5 Показать все 8 корпусов Застройщик: Дайкар.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 100 000
до 35 100 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Match Point Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 29 - 76 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Фили, 5 мин. транспортом Застройщик: Волей Гранд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Счастье в Лианозово Квартиры пл. от 36 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Звоните! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью 29-117 кв.м.Монолит, другое. Подробности по телефону! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 39 до 107 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью от 49 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Спешите! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 23 до 47 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте