Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этим летом?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Найти склад: к 2011 году ожидается дефицит помещений

Несмотря на растущий спрос, девелоперы не торопятся строить

С улучшением общей экономической ситуации в стране спрос на рынке логистической недвижимости с начала года увеличивался, как и прогнозировали специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» в статье «Рынок складов реагирует на кризис осторожнее, чем другие сегменты». Это привело к сокращению объема вакантных площадей. Например, сегодня в московском регионе их доля составляет около 10% от всего объема складских помещений. Однако, это в два раза больше докризисных показателей, т.е. в целом, доля нереализованных площадей на рынке пока весьма велика.

Сложившаяся ситуация благоприятна для арендаторов: она сдерживает рост арендных ставок на уровне $100-120 за 1 кв.м в год, кроме того в сегменте складской недвижимости четко прослеживается не близкая для него в докризисные годы тенденция «индивидуального подхода к клиенту». Правда, скорее всего, такое положение изменится уже к концу года. За первое полугодие не было заявлено ни об одном новом проекте, а это значит, что с увеличивающимся спросом и отсутствием новых предложений на рынке может возникнуть дефицит качественных площадей, что приведет к плавному росту арендных ставок.


Чем больше объем, тем ниже ставки
После кризисного периода на рынке складской недвижимости началась «оттепель». Аналитики оптимистично оценивают его динамику за первое полугодие 2010 г. «Рынок складской недвижимости московского региона показал отличные результаты во втором квартале 2010 г. – рекордный объем площадей сдан в аренду, уровень вакантных площадей впервые с 2008 года опустился ниже 10% (по данным компании – 8,9%)», – отмечает Егор Дорофеев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield. В московском регионе в первом полугодии было арендовано порядка 360 000 кв.м. складов класса А, из них в первом квартале – 169 000 кв.м., а во втором – 190 000 кв.м. В регионах динамика еще более яркая: 73 000 кв.м. и 128 000 кв.м. соответственно.

Между тем, объемы ввода новых площадей в Московской области падают: по данным CB Richard Ellis, в первом квартале было введено 83 000 кв.м, а во втором всего 23 000 кв.м. Из этого следует вывод, что с начала года поглощение превысило предложение более чем в два раза. «Новое предложение очень не стабильно. В Московском регионе даже в кризис вводились новые площади, т.е. проекты по инерции достраивались и выходили на рынок, – объясняет Байрам Карлиев, руководитель отдела исследований рынка складской недвижимости CB Richard Ellis. – Ввод новых площадей уменьшается от квартала к кварталу, так как экономика складского девелопмента всё ещё слаба, чтобы идти вперёд с новыми проектами». Если сравнить с аналогичными периодами 2009 и 2008 годов, то тогда, по данным Colliers International, выводилось по 300 000 кв.м. помещений.

По данным Penny Lane Realty, на конец первого полугодия 2010 года совокупный объем предложения объектов производственно-складского назначения классов А и В в московском регионе составил около 6 млн. кв.м. Наибольшее количество предложения сосредоточено на юге и юго-востоке Москвы ? 31% и 16% соответственно. Самый крупный из выведенных на рынок объектов в текущем году ? «Трилоджи парк» в Томилино. Комплекс располагается в 7 км от МКАД по Новорязанскому шоссе, общая площадь складов составляет 106 957 кв. метров, из них 22 000 кв.м уже занимает «Ашан», и еще около 50 000 кв.м выкупил здесь Сбербанк.

К концу этого года, по данным Cushman&Wakefield, ожидается ввод в эксплуатацию в районе 600 000 кв.м. площадей рассматриваемого сегмента. Из них около 450 000 кв.м – в Московском регионе, это почти в четыре раза меньше, чем в 2007 году. Крупнейшими будут логистические парки «ПНК Чехов» (50 км от МКАД по Симферопольскому шоссе) и «Крёкшино» (24 км от МКАД по Киевскому шоссе).

Средние ставки аренды на качественные склады в первом полугодии составили $100-120 за кв.м в год. «В достигнутых сделках они конечно ниже, так как совершенно очевидно, что любой потенциальный арендатор на сегодняшнем рынке просит у собственника дискаунт по ставкам, особенно, если речь идёт о сделках выше 15 000 кв м., - считает Байрам Карлиев.


Ритейлеры обходятся без помощников
В основном, на рынке сейчас совершаются сделки по аренде складских помещений. Самой крупной сделкой была аренда компанией «Арконада» 32 000 кв.м в складском комплексе «А-Терминал». На втором месте сделка «Ашана». В марте французский ритейлер арендовал 22 000 кв.м в складском комплексе «Трилоджи парк Томилино», где разместил распределительный центр продовольственных товаров. Компания «Центральный дивизион» арендовала 16 000 кв.м в индустриальном парке «Восточный».

По словам Дмитрия Астреина, заместителя директора департамента складской и индустриальной недвижимости компании S.A.Ricci в ассоциации с King Sturge, сегодня некоторые складские терминалы, расположенные в непосредственной близости от Москвы отмечают отсутствие свободных площадей («Агротерминал», ПСК «Капотня», «Happy Land», «Триложди парк Томилино», «Парус», «Восточные Ворота»).

Сделки по продажам особенно никогда и не были распространены на складском рынке, и сейчас они тем более не очень популярны, т.к. с течением времени на рынке будут происходить изменения, и игроки занимают «выжидательную позицию». По данным Colliers International, в первом полугодии 2010 было продано около 80 000 кв.м. складской недвижимости. Компания Raven Russia подписала договор о продаже складского комплекса «Кулон Балтия» площадью 28 000 кв.м кипрской компании. Самую крупную сделку совершил Сбербанк: приобрел 53 000 кв.м. в «ТЛК Томилино». Эксперты разошлись во мнениях по поводу цели этой сделки: Игорь Казимов, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Penny Lane Realty считает, что банк купил площади для нужд компании (хранить архив), а Дмитрий Астреин твердо уверен, что у этой сделки инвестиционный характер. Также эксперт считает, что с начала года пользователи складов стали все больше интересоваться возможностью приобретения зданий в собственность. «Связанно это с текущими, пока еще низкими ценами на недвижимость, с наметившейся тенденцией к росту цен, и тем, что организации, которые пережили наиболее острую фазу кризиса, сегодня готовы вкладывать финансовые ресурсы в недвижимость», - говорит Астреин.

Наибольшую активность по аренде складов проявляют ритейлеры и дистрибьюторы. Доля сделок, совершенных логистическими компаниями, на рынке в два раза меньше, чем до кризиса, и сейчас составляет не более 10%. Это происходит из-за того, что торговцы стремятся оптимизировать расходы и отказываются от услуг посредников. Кроме того, некоторые ритейлеры, даже самостоятельно возводят необходимые им склады, не дожидаясь девелоперов, как например, это сделала компания «Магнит», открывшая во втором квартале складской комплекс в Новгороде.


Построить на заказ или «подогнать» под клиента?
Построить необходимый по техническим характеристикам склад можно и «на заказ», доверив это профессиональным девелоперам. Такой формат взаимодействия называется built-to-suit (BTS), и сейчас его могут предложить практически все крупные девелоперы. По сути, BTS выгоден обеим сторонам. Клиент заказывает строительство индивидуального комплекса, в котором будут учтены все необходимые специфические характеристики, например для хранения или производства продукции компании. Кроме того, при таком формате сотрудничества заказчик получает приличные (в районе 20%) скидки на последующую аренду комплекса. Девелоперу такое строительство также выгодно – он получает гарантированного арендатора на проект, и, следовательно, стабильный доход (как правило, минимум на 10 лет).

Одним из примеров формата BTS можно назвать будущее строительство специализированного многотемпературного складского комплекса площадью 13 000 кв.м в рамках проекта «ПНК Чехов». Соглашение об этом подписали в марте логистический оператор Uhrenholt Logistics (Дания) и девелопер PNK Group. Последний инвестирует в строительство комплекса, а логист арендует его на 15 лет. Комплекс планируется ввести в эксплуатацию уже в декабре этого года.

В том же «ПНК Чехов» в конце прошлого года компания «Эльдорадо» арендовала 67 230 кв.м. Сделка так же подходит под формат BTS, поскольку девелопер начал строительство склада с учетом специфических требований арендатора (оптимальное соотношение складских, мезонинных и офисных помещений, расположение погрузочно-разгрузочных зон, оптимизированная парковочная зона и т.д.) Здесь разместится основной распределительный центр компании «Эльдорадо».

Еще один пример – строительство комплекса рядом с заводом Volkswagen в Калуге. Летом прошлого года ГК «Эспро» начала строить здесь индустриальный парк «А-Парк» для производителей автокомпонентов Volkswagen, Visteon, Lear, Benteler. Общая площадь комплекса составит 100 000 кв.м.

Однако эксперты рынка складской недвижимости считают, что формат built-to-suit несмотря на очевидные преимущества, не получит широкого распространения в России в ближайшее время. Виталий Антонов, генеральный директор «Эспро Девелопмент», видит причину этого в следующем: «Процентные ставки по кредитам остаются сравнительно высокими, а арендные ставки ? довольно низкими. Поэтому такая практика приемлема для компаний, у которых есть свободные средства в необходимом объеме или возможность получить кредиты на выгодных условиях». В Penny Lane считают, что еще около трех лет из-за общей нестабильности рынка спрос на формат BTS будет неоднозначен.

Более популярный формат «индивидуального подхода» к клиенту сегодня – tailor made (ТМ). Так называется максимально техническая адаптация строящихся площадей под нужды конкретных арендаторов. Например, в начале этого года «Международное логистическое партнерство» (МЛП), решил переформатировать складской комплекс «Уткина заводь» в Санкт-Петербурге под производственный. И теперь здесь обосновался испанский производитель автозапчастей Grupo Antolin, арендовав в складском комплексе МЛП более 10 000 кв.м. Еще два примера сделок формата TM и оба с перепрофилированием склада под производство, произошли в прошлом году. Компания Scania арендовала около 10 000 кв.м. в складском терминале АКМ Logistics под сборочное производство грузовиков. В комплексе «Giffels Южные врата» компания John Deere арендовала 42 000 кв.м. для одновременного использования как склада, так и для производства сельскохозяйственной, строительной и лесозаготовительной техники.


Будущее складской недвижимости
До кризиса рынок складской недвижимости был весьма привлекателен для инвестирования. Сюда вкладывались как российские, так и зарубежные девелоперы. Однако сейчас ситуация совершенно иная, и, по мнению аналитиков www.irn.ru, инвестиционных (спекулятивных) объектов сейчас нет. Восстановление рынка начнется ближе к концу этого года, когда на фоне растущего спроса появится дефицит на рынке предложения. Уже сейчас эксперты рынка отмечают дефицит, например, холодильных и морозильных складов, а также нехватку качественных площадей в пределах МКАД. Все это приведет к тому, что в начале 2011 года плавно начнут расти ставки аренды (на 3-5%). Прогнозируется, что рост ставок приведет к заинтересованности банков, они начнут охотнее выдавать кредиты девелоперам складского рынка, и после этого начнется активное строительство новых комплексов.

Важно, чтобы восстановление рынка не изменило сложившейся тенденции индивидуального подхода к заказчику, к которой, благодаря кризису, были вынуждены обратиться практически все собственники складской недвижимости.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
379 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км от МКАД Площади : 49 - 87 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
P от 8 854 860
до 28 347 730 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский Площади : 41 - 136 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 647 800
до 38 215 740 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский Площади : 29 - 119 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2022 г. м. Шелепиха, 5 мин. пешком Шмитовский пр-д, вл. 39, к.1 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.2 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.3 Шмитовский проезд, вл.39, к.10 Шмитовский проезд, вл.39, к.9 Застройщик: Жилой квартал Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то солнечная. Окна в пол. Потолки до 5 метров. Бесплатный фитнес от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Остафьево". Cкидка 9,9% Квартиры от 2,7 млн руб. 10 мин. до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Двор без машин, свой парк для прогулок. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,3 млн руб. Семейная ипотека 6% на весь срок. Удваиваем маткапитал! Ипотечные каникулы. Скидки до 449 000 руб. от 2,3 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,8% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.8 млн от 9.8 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн. руб Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 2,9 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку со скидкой до 11 %! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино" Квартиры с отделкой от 2,3 млн руб. 10 мин. до м. Котельники. Живописная набережная, дет.сады и школы. с отделкой от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Вешняках Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Удобные планировочные решения. Дом сдан. Рядом усадьба Кусково. Скидка 5% Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Серебряный фонтан Десятки уникальных планировок. Метро Алексеевская. Выгода до 2,5 млн рублей. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,4% от 11,5 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Большое Путилково Квартиры с отделкой от 2,7 млн руб. Три станции метро «Планерная», «Митино» и «Пятницкое шоссе». Выгода до 643 000 руб. Семейная ипотека 5%. Скидка до 9,9% от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,9 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,9 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до м. Лухмановская пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальное предложение на просторные квартиры и апартаменты. Ипотека от 6,3%. Охраняемый ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Свой спуск к р. Яуза. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Специальное предложение на квартиры с отделкой. Уникальные планировки. "ул. 800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Уникальные планировки. Ландшафтный дизайн. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Одинбург. Старт продаж! 7 минут до МКАД. Квартиры с отделкой и без. Подземный паркинг с лифтом. Детский сад на территории и школа. Лесопарк в шаговой доступности. квартиры от 2,7 млн руб.ООО «РАПО» Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ. Финал продаж, ключи в июле! Последние готовые квартиры, ключи в июле! Бизнес-класс с потолками от 3,2 м и широкими окнами, рядом метро. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Квартиры бизнес-класса с панорамным видом и отделкой White box! Свой детский сад и парк с фонтанами. Ключи в 2019 г.! Купите сейчас с выгодой до 1,53 млн руб! Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 5%! Только в мае! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дом на Барвихинской». Старт продаж! Комплекс Бизнес-класса.10 мин. до станции "Сетунь". Собственная инфраструктура, охраняемая территория, подземный паркинг. от 6.7 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый проект СОБЫТИЕ в Раменках! Бизнес-класс. Потолки 3,1 м. Панорамные окна. Охрана 24/7 и безупречный сервис. Приватные дворы. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Специальные цены на 3к.кв. в 17 корп. выгода до 1,2 млн.руб. Успейте купить по выгодной цене! Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у парков полезно! Отличная транспортная доступность! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны". Акция! Скидка 6% в счастливые часы! Квартиры с отделкой и без. Развитая инфраструктура. Ипотека от 6,5. Курсирует бесплатный автобус от метро! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Современные квартиры в готовых домах. Красногорский район. Площадь от 21 до 103 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. Торопитесь! от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте