Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Ипотека встраивается в доступное жилье

Важное условие – не выдавать рискованные кредиты

Долгосрочная «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2030 года», утвержденная правительством в конце июля, концептуально закрепляет необходимость развития ипотеки в жесткой взаимосвязи с мерами, призванными стимулировать строительство жилья экономкласса. Если предусмотренные документом шаги смогут найти реальное отражение в жизни, России удастся добиться существенных успехов в обеспечении населения доступным жильем, избежав ипотечных опасностей (планируемые рыночные показатели по годам см. в конце текста).

На важность недопущения роста цен из-за расширения возможностей кредитования населения неоднократно обращали внимание специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Логика понятна: кредитные деньги стимулируют платежеспособный спрос, а рост покупательской активности позволяет продавцам подымать цены. По этой причине многие застройщики и риэлторы активно стремятся развивать сотрудничество с банками. Но в нынешних экономических условиях ипотека должна не толкать цены вверх, а напротив, сдерживать их рост (подробнее см. статью «Ипотека в новых условиях будет сдерживать рост цен»).

Не стоит ипотеке существовать по принципу: «Не учите меня жить, лучше помогите материально». Как раз наоборот: не надо лишних денег, лучше ввести эффективные правила игры. Как раз это и планируется постепенно делать, в соответствии с текстом документа.

Именно о разумных ограничениях в либерализации ипотеки говорится в новой «Стратегии». Согласно ей, «наиболее распространенными параметрами ипотечного кредита предусматриваются срок до 30 лет, фиксированная ставка процента на уровне индекса потребительских цен плюс 2-3 процентных пункта, первоначальный взнос не ниже 30% (в случае отсутствия ипотечного страхования) и аннуитетный порядок погашения кредита с возможностью применения гибких схем управления задолженностью. Доля кредитов с ипотечным страхованием и первоначальным взносом в размере 10% составит до 20% рынка ипотечного жилищного кредитования».

Низкий порог первоначального взноса, по мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», представляет собой одну из главных опасностей ипотеки. Если Россия на законодательном уровне закрепит указанные в «Стратегии» параметры, это во многом обезопасит ее экономику от потрясений в будущем. Поясним.

Важны не только наличие первоначального взноса, но и его величина. Пусть у человека есть $100 000, и банки определяют минимальный первоначальный взнос в 30%. Такому человеку по карману квартира за $333 000. Но если банк готов удовлетвориться первоначальным взносом в 10%, то заемщик начинает претендовать на жилье стоимостью в $1 млн. А это – первый шаг на пути резкого роста цен на недвижимость, так как покупатели начинают оперировать значительно более высокими бюджетами. Продавцы на такие сигналы реагируют однозначно, повышая цены. Как только банки в очередной раз упрощали условия выдачи кредитов, людям, которым вчера еще не хватало денег на квартиру, теперь внезапно начинало хватать. Они выходили с этими деньгами на рынок, создавали ажиотаж, что неизбежно толкало цены вверх.

Еще в конце 2006 г., когда прежний рост цен на недвижимость остановился и началась стагнация 2007 г., аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» провел исследование, почему стоимость жилого квадратного метра в столице замерла именно на отметке в районе $4000. Оказалось, что именно на этой отметке цены на квартиры в Москве оказались неподъемными для основной массы среднего класса с доходами примерно в $2000 в месяц на человека при существовавших тогда условиях ипотеки. То есть, жилье оказалось дороже, чем размер бюджетов, которые могло взять в кредит большинство людей. И рынок остановился.

Но прошло немного времени, и целый ряд банков еще больше упростил условия выдачи кредитов, стал еще лояльнее смотреть на предоставляемые заемщиками пакеты документов, снизил величину начального взноса и повысил срок кредитования. Именно тогда, в 2007 г., появилась ипотека с нулевым начальным взносом. Опять люди смогли выходить на рынок с заемными деньгами, что и спровоцировало новую волну удорожания жилья в конце 2007 – первой половине 2008 гг. То есть, по сути, вверх рынок толкала не ипотека как таковая, а ее неадекватная либерализация. К чему привела широкая выдача sub-prime кредитов на покупку недвижимости в США, уже узнал весь мир. Более того, по этим кредитам сейчас полмира расплачивается.

В условиях нормальной, низкорискованной ипотеки, ее влияние на рынок оказывается противоположным. Как несложно рассчитать, используя ипотечный калькулятор на сайте www.irn.ru, когда задан реальный подтвержденный ежемесячный доход заемщика, зафиксирован разумный начальный взнос и срок кредитования, то и бюджет покупки квартиры, на который заемщик может претендовать, оказывается четко обозначенным.

Классический пример столичного среднего класса: семья из трех человек с совокупным ежемесячным доходом в 100 000-120 000 руб. может себе позволить выплачивать по кредиту примерно 50 000 руб. в месяц. Исходя из «классических» условий ипотеки: 30% начальный взнос, ставка 12% годовых, срок – 20 лет, такая семья может позволить себе типовую двухкомнатную квартиру примерно за 6,5 млн. руб. (тогда ежемесячный платеж как раз и составит около 50 000 руб. в месяц). И если цены на квартиры окажутся заметно выше, то основная масса потенциальных покупателей окажется отрезанной от рынка, а это создаcт серьезные основания для коррекции цен вниз.

Интересная деталь документа: к 2030 году планируется, что ежемесячные ипотечные выплаты не будут превышать 30% дохода заемщика. «Предусматривается, что уровень ежемесячных доходов заемщика будет превышать как минимум в 3 раза уровень ежемесячных расходов по погашению ипотечного жилищного кредита для приобретения жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями», – говорится в документе. Правда, здесь важно обратить внимание на «соответствие стандартам обеспечения жилыми помещениями»: запредельных доходов россиян никто не ожидает и не планирует.

Получается, что разумная ипотека с осмысленными параметрами способствует не росту цен на недвижимость, а напротив, ограничивает его. Что такое 6,5 млн. руб. за типовую двухкомнатную квартиру в Москве? На вторичном рынке жилья площадь среднестатистической типовой «двушки» составляет примерно 54 кв.м., то есть эта цена соответствует примерно 120 000 руб. за 1 кв. м. Примерно до этого уровня и упали цены после кризиса, «зацепившись» за него. По мере оживления ситуации за последние месяцы они слегка подросли примерно до 140 000 руб., однако с началом лета стоимость жилья снова стала сползать вниз и в рублях, и в долларах. Значит, при более высокой цене метра достаточной поддержки со стороны платежеспособности покупателей рынок уже не испытывает. И вполне естественно предположить, что в течение лета средний уровень цен вполне может сползти обратно ближе к 120 000 руб. за метр.

Посмотрим теперь на новостройки в Москве. Средняя площадь двухкомнатной квартиры больше и составляет около 70-80 кв.м., что приводит нас к цене метра 80 000-90 000 руб. Многие помнят, что продажа новостроек после кризиса по наиболее низким ценам началась с 68 000-70 000 руб. за метр, но на стадии котлована. В течение 2009 г. она довольно быстро подросла как раз до 80 000-90 000 руб., по отдельным проектам до 100 000. Именно по таким ценам квартиры в новостройках хорошо продаются в ряде новых жилых комплексов. А новостройки бизнес-класса по ценам от 130 000-150 000 руб. за метр расходятся вяло.

Поэтому ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов заставит строителей возводить жилье, которое можно продать по разумным ценам. Дешевое жилье неизбежно должно быть массовым – иначе застройщикам не выйти на разумный уровень рентабельности. Соответственно, более строгая ипотека приведет к увеличению не цен на квартиры, а объемов строительства.

Более того, в тексте «Стратегии развития ипотечного кредитования» неоднократно подчеркивается необходимость параллельного развития ипотеки и системы кредитования застройщиков, направленной на стимулирование возведения жилья эконом-класса. «Российский рынок жилья характеризуется дисбалансом между спросом и предложением, а также высокой степенью износа жилищного фонда. Ипотечное жилищное кредитование вторичного рынка жилья оказывает влияние на рост цен на рынке жилья. В то же время следует признать недостаточную развитость инструментов кредитования жилищного строительства. Застройщики работают преимущественно за счет привлечения краткосрочных ресурсов, что повышает волатильность цен на жилье, или привлекают средства граждан, перекладывая на них риски строительства», – говорится в документе.

Портал www.irn.ru неоднократно привлекал внимание к проблеме системного кредитования застройщиков, указывая, что добиться взаимопонимания между банкирами и строителями можно только при условии снижения рисков девелоперских проектов и их грамотной маркетинговой оценки (см. «Строители просят у банков денег»). Действительно, затраты на девелоперские проекты, отличающиеся высокой ресурсоемкостью, велики и возводить их на собственные средства чрезвычайно трудно. Но банки, которые в предкризисные времена достаточно охотно кредитовали застройщиков, сейчас занимают крайне консервативную позицию и возможность выдачи каждой новой ссуды изучают буквально под микроскопом. А сложности с доступом к кредитным ресурсам – одна из причин, ведущая к волатильности цен на квартиры (подробнее см. «Цены на недвижимость ждет «болтанка»»).

Разумное ограничение излишне либеральных условий выдачи ипотечных кредитов и развитие условий для кредитования застройщиков именно в сегменте эконом-класса будет шагом на пути к реализации программы «Доступное жилье», считают в аналитическом центре www.irn.ru. «Стратегия» предполагает, что к 2030 году ипотечные кредиты будут доступны 60% российских семей. Остается увидеть, насколько успешно разработанную «Стратегию» власти сумеют реализовать.


Приложение к Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года


Целевые показатели развития рынка

Целевые показатели 2009 год (факт) 2012 год 2015 год 2020 год 2030 год
Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств (процентов) 17 23 30 50 60
Количество выдаваемых в год ипотечных жилищных кредитов (тыс. штук) 130 490 741 868 873
Доля сделок с ипотекой на рынке жилья (процентов) 12 20 26 40 50
Отношение задолженности по ипотечным жилищным кредитам к валовому внутреннему продукту (процентов) 2,6 3,8 7,2 10,7 15,5
Превышение среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту (в рублях) над индексом потребительских цен, +/- процентных пунктов +5,6 +3,3 +2,5 +2 +1
Средний срок ипотечного жилищного кредита в рублях (лет) 16,5 17,6 21,5 30 32
Целевые показатели 2009 год (факт) 2012 год 2015 год 2020 год 2030 год
Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств (процентов) 17 23 30 50 60
Количество выдаваемых в год ипотечных жилищных кредитов (тыс. штук) 130 490 741 868 873
Доля сделок с ипотекой на рынке жилья (процентов) 12 20 26 40 50
Доля ипотеки, финансируемой за счет выпуска ипотечных ценных бумаг в общем объеме ипотеки (процентов) 21 45 50 55 66
 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
729 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 1 909 484
до 6 107 999 руб.
Узнать подробнее
ЖК Жилой квартал Тетрис Московская область, г. Красногорск, 2 км от МКАД Студии, 1-2-комнатные квартиры Площади : 18 - 47 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 1, к.3 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.4 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.5 Застройщик: Садовое кольцо МПС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 864 000
до 41 155 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Фили Сити Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили 1-5-комнатные квартиры Площади : 44 - 166 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Фили, 7 мин. пешком Багратионовский пр-д, вл.5, к.1 Багратионовский пр-д, вл.5, к.3 Застройщик: ЛАТИРИУС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 870 200
до 37 581 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Геометрия Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 1-3-комнатные квартиры Площади : 46 - 137 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Авиамоторная, 14 мин. пешком Застройщик: Жилдорипотека.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Флотилия Апартаменты пл. от 47 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах Звоните! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью от 48 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры пл. от 21 метра. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах Звоните! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Торопитесь! 4 км от МКАД. Квартиры пл. от 22 метров. Монолит-кирпич, монолит. квартиры в готовых домах от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры площадью 25-89 кв.м.Монолит. Спешите! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Квартиры в центре города с выгодой до 157 500 руб.! Успей до конца июля! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте